Vous avez reçu un congé pour vendre et votre bailleur vous propose d’acheter votre propre logement avant de partir : à Paris, en octobre 2026, cette lettre de six pages décide de votre toit pour les années qui viennent. L’accepter sans vérifier le prix, la refuser sans répondre dans les formes ou laisser passer le délai de deux mois peut vous faire perdre à la fois le logement et le droit de discuter. Le congé pour vendre obéit à un mécanisme redoutable : il vaut offre de vente pendant les deux premiers mois du préavis, puis il redevient un simple compte à rebours vers la fin du bail. Chaque mention manquante — le prix, les conditions de la vente, la reproduction des textes — peut entraîner la nullité du congé, et chaque fraude du bailleur, qui n’a jamais eu l’intention de vendre, ouvre droit à des dommages et intérêts devant le juge. Les décisions rendues en 2025 et au début de l’année 2026 montrent des juges parisiens qui annulent les congés frauduleux et indemnisent les locataires expulsés à tort, jusqu’à 8 000 euros de préjudice moral. Ce dossier explique, texte en main, comment lire un congé pour vendre reçu à Paris, dans quel délai acheter, quand la préemption après division de l’immeuble change la donne, comment les locataires âgés ou modestes sont protégés et par quels recours concrets contester un congé nul ou frauduleux.
I. Congé pour vendre à Paris : prix, préavis de six mois et nullité du congé
A. Quelles mentions rendent valable un congé pour vendre : motif, prix et conditions de la vente
Le point de départ se trouve à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui dispose : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » Le congé pour vendre doit donc afficher clairement la décision de vendre ; un congé qui se contente d’annoncer la fin du bail sans viser la vente est nul. La sanction est écrite dans le texte : « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué », avec les précisions sur le bénéficiaire en cas de reprise. Pour la vente, l’exigence se déplace vers le prix : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. » Un congé qui omet le prix, qui renvoie à une estimation ultérieure ou qui décrit des conditions floues encourt l’annulation judiciaire.
Le délai de préavis applicable au congé du bailleur est de six mois : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » Concrètement, un congé notifié en octobre 2026 pour un bail qui se termine en avril 2027 respecte ce délai, tandis qu’un congé adressé en février 2027 pour la même échéance arrive trop tard et ne peut pas mettre fin au bail. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement : « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. » Le délai court à compter de la réception, de la signification ou de la remise, et non de l’envoi. Conservez l’enveloppe, l’avis de réception et le récépissé : la date exacte commande tout le calendrier qui suit. Ces délais et formes sont fixés par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Une notice d’information doit être jointe au congé : « Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. » Son absence fragilise le congé et renseigne le juge sur le sérieux du bailleur. Surtout, les alinéas qui organisent l’offre de vente doivent être reproduits dans chaque notification : « Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. » Vérifiez donc que votre congé contient cette reproduction ; si elle manque, le congé est annulable alors même que le prix y figurerait. À Paris, où les congés sont souvent rédigés par des professionnels, cette vérification formelle reste la première cause de nullité plaidée devant le juge des contentieux de la protection, en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le cas de l’acquéreur récent mérite une attention particulière. Quand le bailleur a acheté le logement occupé, la loi verrouille le calendrier : « lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours » ; en revanche, « lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ». Si votre bailleur a acheté l’appartement il y a un an et vous adresse déjà un congé pour vendre au terme du bail en cours, ce congé est prématuré. Demandez la date d’acquisition — elle figure dans l’acte publié au fichier immobilier — et comparez-la au terme du bail avant toute autre démarche, comme l’impose l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
B. Offre de vente, deux mois pour accepter et deux ou quatre mois pour signer : le calendrier exact
La force du congé pour vendre tient à sa double nature : « Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » Pendant ces deux premiers mois, vous seul pouvez acheter aux conditions notifiées ; le bailleur ne peut pas vendre à un tiers. Mais l’offre s’éteint vite : « A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. » Autrement dit, sans acceptation dans les deux premiers mois, vous perdez l’achat, et sans départ à la fin des six mois, vous devenez occupant sans droit ni titre. Répondez donc par écrit, en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, avant la fin du deuxième mois, même pour demander des précisions : le silence vaut refus. Offre de deux mois et déchéance du titre d’occupation sont posées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Si vous acceptez, un second délai commence : « Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. » Le bail est prorogé automatiquement jusqu’à la fin de ce délai : « Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. » Si vous financez l’achat par un prêt, signalez-le dans votre réponse : « Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. » Cette mention du prêt est décisive : sans elle, le délai reste de deux mois et son expiration rend votre acceptation caduque, car « Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. » Faites donc dater votre réponse, conservez la preuve de son envoi et saisissez votre banque sans attendre : les délais de réalisation figurent à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le bailleur qui, après votre refus ou votre silence, trouve un acquéreur à un prix plus bas ou à des conditions plus douces ne peut pas vous contourner : « Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. » Cette seconde offre « vaut offre de vente au profit du locataire » et « est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception », faute de quoi « L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque. » Si vous apprenez que le logement a été vendu moins cher que le prix de votre congé sans avoir été consulté, faites vérifier par le notaire et assignez en nullité de la vente : la sanction frappe l’acte lui-même, en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le même réflexe vaut quand le logement est finalement vendu à un prix inférieur après votre départ : demandez au notaire instrumentaire si la purge de votre droit a été effectuée.
Pendant le préavis, le loyer reste dû uniquement pour l’occupation réelle quand le congé vient du bailleur : quittez les lieux en cours de préavis et vous cessez de payer, ce qui facilite un départ anticipé vers un nouveau logement sans double loyer. À l’inverse, restez jusqu’au bout sans accepter l’offre et préparez votre relogement dès le troisième mois : passé le sixième mois, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater la fin du bail et ordonner votre départ, avec les frais d’huissier et l’astreinte à la clé. Ne laissez jamais un congé sans réponse écrite, même partielle : une lettre qui accepte sous condition, qui demande les diagnostics ou qui sollicite un délai supplémentaire interrompt la spirale du silence et prouve votre bonne foi devant le juge. L’offre et la déchéance sont régies par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
II. Préemption après division, locataires protégés et congé frauduleux : répondre et contester
A. Division de l’immeuble, revente moins chère et locataires âgés : quand la préemption et les protections changent tout
À Paris, beaucoup de congés pour vendre s’inscrivent dans une vente à la découpe : l’immeuble est divisé en lots, puis chaque lot est vendu. Dans ce cas, un second régime de préemption s’ajoute au congé, celui de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 : « Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe. » Et « Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire. » Si votre immeuble parisien vient d’être mis en copropriété et que votre bailleur vous adresse un congé pour vendre sans cette notification préalable, deux nullités se cumulent : celle du congé et celle de la vente.
Les délais de ce droit de préemption sont stricts des deux côtés : « L’offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. » Comme pour le congé de la loi de 1989, le recours au prêt allonge le délai : « Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. » Et « Passé le délai de réalisation de l’acte de vente, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est nulle de plein droit. » La Cour de cassation applique ces textes à la lettre : dans un arrêt du 1er avril 2009, elle a jugé qu’« en application de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 le droit de préemption était ouvert aux locataires des deux appartements constituant ce lot » dès lors que la maison avait été divisée puis le lot vendu pour la première fois (Cass. 3e civ., 1er avril 2009, n° 08-11.305). Vérifiez donc l’historique de la division au fichier immobilier : une division ancienne suivie d’une première vente du lot rouvre votre préemption, en application de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975.
La vente en bloc d’un immeuble entier obéit à une autre logique, celle de l’engagement de prorogation des baux. La Cour de cassation a cassé, le 12 novembre 2015, un arrêt qui annulait une vente en bloc au motif que la liste des locataires n’était qu’annexée à l’acte : « Qu’en statuant ainsi, alors que, dans l’acte authentique, l’acquéreur s’était engagé irrévocablement à l’égard de tous les titulaires de baux à usage d’habitation en cours à la date de la vente à proroger leur bail et que la liste des locataires concernés avait été régulièrement annexée à cet acte dont elle faisait partie intégrante, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 12 novembre 2015, n° 14-25.129, visa de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975). Si votre immeuble de plus de dix logements est vendu en totalité à un investisseur, exigez de voir l’engagement de prorogation de six ans dans l’acte : un congé pour vente délivré en violation de cet engagement est nul de plein droit.
Le champ de la préemption reste borné aux ventes consécutives à une division, ce que la Cour de cassation a rappelé le 20 novembre 2025 en refusant de renvoyer une question prioritaire de constitutionnalité : « le législateur, en prévoyant, lors d’une vente d’un local à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel loué, un droit de préemption des locataires ou occupants de bonne foi de ce local seulement dans le cas où la mise en vente de celui-ci est consécutive à la division ou à la subdivision de l’immeuble qui l’inclut, que cette vente soit amiable ou sur adjudication, a entendu protéger le locataire ou occupant de bonne foi du risque de se voir signifier un congé à l’échéance du bail ou à l’expiration du titre d’occupation par le nouvel acquéreur de l’immeuble, à la suite d’une opération spéculative, facilitée par la division de ce dernier » (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 25-14.382). Si votre logement n’est pas issu d’une division, ne plaidez pas la préemption de la loi de 1975 : concentrez-vous sur le congé de la loi de 1989, ses mentions et ses délais.
Les locataires âgés et modestes bénéficient en outre d’une protection contre le congé lui-même : le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement à l’égard d’un locataire de plus de soixante-cinq ans aux ressources inférieures au plafond des logements conventionnés, sans lui offrir un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans le périmètre légal. La même protection couvre le locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement, sous condition de ressources du foyer. L’âge s’apprécie à la date d’échéance du contrat et les ressources à la date de notification du congé. Si vous avez soixante-six ans à l’échéance d’avril 2027 avec des ressources modestes, un congé pour vendre notifié en octobre 2026 sans offre de relogement est inefficace : répondez en invoquant la protection, joignez votre avis d’imposition et exigez l’offre de relogement avant tout débat sur le prix.
B. Congé frauduleux à Paris : prouver la fraude, agir au pénal et au civil, délais et pièces
Le congé frauduleux — vendre affiché, reprise fictive, logement reloué plus cher ou jamais vendu — est sanctionné pénalement : « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. » Le texte ajoute : « Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. » Portez plainte et constituez-vous partie civile devant le tribunal correctionnel, parallèlement à l’action civile en nullité et en dommages et intérêts : les deux voies se renforcent, le jugement pénal qui retient la fraude irrigue le procès civil. L’amende et la constitution de partie civile sont prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Les juges n’hésitent plus à qualifier la fraude et à chiffrer. Le 11 février 2025, la cour d’appel de Versailles a confirmé qu’un congé était intervenu dans des conditions frauduleuses — « dit que le congé à effet du 10 avril 2014 donné par Mme [B] à M. [I] est intervenu dans des conditions frauduleuses, » — et, statuant à nouveau, a porté l’indemnisation à ce montant : « Condamne Mme [M] [B] à régler à M [Y] [I] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ; » (CA Versailles, 11 février 2025, RG n° 23/05956). Le 27 janvier 2026, la cour d’appel de Paris a confirmé l’annulation pour fraude d’un congé pour reprise — « Annulé pour fraude le congé pour reprise délivré le 11 mars 2020 par Monsieur et Madame [Z] [W] à Madame [F], » — et a condamné les bailleurs : « Condamne in solidum M. [M] [Z] [W] et Mme [Y] [U] [N] à payer à Mme [L] [F] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral ; » (CA Paris, pôle 4 chambre 4, 27 janvier 2026, RG n° 23/19346). Ces solutions, rendues sur des congés pour reprise, sont transposables au congé pour vendre puisque le même article 15 sanctionne les deux fraudes : absence d’intention réelle, non-occupation par le bénéficiaire, revente ou relocation rapide.
Prouver la fraude suppose une enquête méthodique dès la réception du congé. Faites établir par un commissaire de justice un constat de l’occupation des lieux après votre départ : boîte aux lettres, volets, compteurs, témoignages de voisins et du gardien. Interrogez le fichier immobilier pour savoir si le logement a été vendu, à quel prix et à quelle date ; une revente rapide à un prix très supérieur au prix proposé, ou une absence totale de mise en vente pendant des mois, établit l’absence d’intention de vendre. Conservez les annonces de relocation, les baux successifs et les échanges avec le bailleur. Le juge peut vérifier d’office la réalité du motif, et la fraude se déduit d’un faisceau d’indices : le bailleur qui reprend pour son fils mais reloue six mois plus tard, ou qui affiche une vente mais refuse systématiquement les visites, ne trompe pas longtemps le tribunal.
Au civil, fondez la réparation sur l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Chiffrez chaque préjudice : surcoût du nouveau loyer parisien mois par mois, frais de déménagement, double loyer subi, dépôt de garantie du nouveau logement, frais d’agence, préjudice moral lié à la perte brutale du domicile et, pour les enfants scolarisés, frais de transport supplémentaires. Agissez dans le délai de cinq ans de l’article 2224 du code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Le point de départ court en général du jour où vous découvrez la fraude — la relocation ou la revente — et non du congé lui-même, mais ne tardez pas : les preuves s’effacent et le bailleur organise son insolvabilité.
À Paris, portez le litige devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, seul compétent pour les baux d’habitation. Avant d’assigner pour une demande indemnitaire inférieure ou égale à 5 000 euros, tentez la conciliation, car « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative » (article 750-1 du code de procédure civile). Saisissez le conciliateur de justice de votre arrondissement ou la commission départementale de conciliation de Paris, 13 rue du Moulin des Prés, pour les litiges de congé : un procès-verbal de non-conciliation ouvre la voie du juge sans risque d’irrecevabilité. Faites-vous aider par l’ADIL 75 pour le montage du dossier et conservez chaque recommandé : à Paris, le juge sanctionne le locataire négligent autant que le bailleur frauduleux. Si vous vous maintenez dans les lieux après le préavis sans accepter l’offre, le bailleur devra engager la procédure d’expulsion du locataire devant le juge, qui peut accorder des délais ; et si le logement vendu appelle ensuite un avant-contrat, relisez les règles de l’annulation du compromis avant de signer quoi que ce soit (compromis de vente signé à Paris : annuler sans perdre l’acompte).
Conclusion
Le congé pour vendre reçu à Paris n’est ni une fatalité ni une simple formalité : pendant les deux premiers mois du préavis de six mois, il vous offre d’acheter votre logement aux conditions notifiées, et pendant tout le préavis, chacune de ses mentions peut être contestée à peine de nullité. Vérifiez le motif, le prix, les conditions, la reproduction des textes et la date d’acquisition du bailleur ; répondez par écrit avant la fin du deuxième mois, avec mention du prêt si vous empruntez ; surveillez toute revente à prix plus avantageux qui rouvrirait votre droit pendant un mois ; invoquez la division de l’immeuble, la prorogation des baux en cas de vente en bloc et la protection des locataires âgés quand elles s’appliquent. Si le congé est frauduleux, faites constater l’occupation réelle, interrogez le fichier immobilier, portez plainte avec constitution de partie civile et assignez en nullité et en réparation dans le délai de cinq ans. Les arrêts de Versailles et de Paris montrent que la fraude se paie, jusqu’à 8 000 euros de préjudice moral, et l’arrêt de la Cour de cassation du 20 novembre 2025 rappelle que la préemption protège précisément contre les opérations spéculatives. À Paris, où chaque mètre carré compte, le locataire informé qui répond vite, prouve et assigne à temps achète ou part indemnisé, au lieu de subir.