La trêve hivernale des expulsions locatives aura lieu du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Pendant cette période, un propriétaire bailleur ne peut pas procéder à l’expulsion d’un locataire, même s’il dispose d’une décision judiciaire en sa faveur, et cela vaut pour tout motif d’expulsion, notamment pour des loyers non payés. L’information figure dans l’actualité officielle du service public consacrée aux expulsions locatives et à la trêve hivernale 2026-2027. Pour un bailleur parisien confronté à des loyers impayés en octobre 2026, le calendrier est donc limpide : octobre est le dernier mois complet pour engager ou faire avancer la procédure avant la suspension hivernale de l’exécution, et chaque semaine compte. La trêve ne fait pourtant pas disparaître la dette. Elle suspend l’exécution matérielle de l’expulsion, mais elle n’interdit ni de délivrer un commandement de payer, ni d’assigner le locataire, ni de faire constater la résiliation du bail, ni de réclamer les loyers et l’indemnité d’occupation. Voici, étape par étape, la méthode du bailleur : un commandement de payer rédigé au délai actuel de six semaines avec toutes ses mentions obligatoires, une assignation devant le juge des contentieux de la protection qui tient compte des échéanciers et des suspensions légales, puis la traversée de l’hiver sans perdre ses droits, jusqu’à la reprise du printemps et, si l’administration refuse son aide, l’indemnisation par l’État.
I. Faire constater l’impayé et la résiliation du bail avant que l’hiver bloque l’exécution
A. Le commandement de payer visant la clause résolutoire : six semaines, mentions obligatoires et signalements
Le point de départ de toute procédure d’expulsion pour loyers impayés dans un bail d’habitation est le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié par un commissaire de justice. Depuis la loi du 27 juillet 2023, applicable depuis le 29 juillet 2023, le délai n’est plus de deux mois mais de six semaines. L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur, dispose : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Un bailleur qui attendrait deux mois avant d’agir perdrait donc près de trois semaines dans un calendrier déjà resserré par l’approche du 1er novembre. À l’inverse, un commandement qui mentionnerait encore un délai de deux mois n’est pas nul pour autant : dans un arrêt du 20 janvier 2026, RG n° 25/01858, la cour d’appel de Montpellier a jugé, à propos d’un bail conclu après l’entrée en vigueur de la réforme et d’un commandement visant un délai de deux mois : « Ce délai supérieur au délai minimal prévu par le texte précité ne cause pas de grief aux locataires.. » puis « Il n’existe pas en conséquence de contestation sérieuse quant à la validité du commandement. » La solution protège le bailleur maladroit, mais elle ne doit pas inciter à la négligence : viser le délai légal de six semaines reste la pratique sûre, et certains sites de praticiens affichent encore l’ancien délai de deux mois comme s’il était toujours en vigueur, ce qui entretient une confusion coûteuse à quelques semaines de la trêve.
Le contenu du commandement est strictement encadré, et l’oubli d’une mention est sanctionné par la nullité. Le même article 24 prévoit : « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : » puis énumère six mentions (texte de l’article 24) : « La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette », le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou de demande de délais le locataire s’expose à une procédure de résiliation et d’expulsion, la mention de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département avec son adresse, et la mention de la possibilité de saisir à tout moment la juridiction compétente pour demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Chacune de ces mentions a une fonction : informer le locataire du délai réel, chiffrer la dette, l’avertir des conséquences, et l’orienter vers les aides et vers le juge. Un commandement qui se bornerait à réclamer une somme globale sans décompte, ou qui omettrait l’adresse du fonds de solidarité pour le logement, expose le bailleur à une nullité qui anéantirait des mois de procédure. La vérification de ces six mentions avant signification est le premier geste utile d’octobre.
Deux destinataires et deux signalements complètent le dispositif. Lorsque les obligations du locataire sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, faute de quoi la caution ne peut pas être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Parallèlement, lorsque le locataire est en situation d’impayé sans interruption depuis deux mois, ou lorsque sa dette équivaut à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges, les commandements délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou d’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, avec les coordonnées et la situation socioéconomique des occupants. Ce signalement n’est pas une option : il enclenche le volet social de la procédure et conditionne la suite. Le bailleur personne physique qui loue un studio à Paris doit donc s’assurer que son commissaire de justice effectue ce signalement par voie électronique, et conserver la preuve de l’envoi.
B. L’assignation devant le juge : constat de la clause, échéanciers de paiement et suspensions légales
Si le commandement de payer reste infructueux à l’expiration du délai de six semaines, le bailleur fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, condamner le locataire au paiement de l’arriéré et ordonner son expulsion. Le juge vérifie la régularité du commandement, l’existence et le montant de la dette, puis statue sur la résiliation. Lorsque le bailleur demande aussi une provision sur les loyers dus, le juge des référés peut l’accorder si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. À ce stade, deux issues sont possibles : soit la clause est constatée et l’expulsion ordonnée avec une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif, soit le juge accorde au locataire des délais qui suspendent les effets de la clause. Dans les deux cas, le bailleur a intérêt à chiffrer précisément sa créance, mois par mois, loyers et charges distingués, et à produire le bail, le décompte, le commandement et la preuve du signalement à la commission de coordination. Un dossier incomplet devant le juge des contentieux de la protection de Paris, où les audiences sont chargées à l’approche de l’hiver, risque le renvoi après la trêve.
Le juge dispose d’un large pouvoir d’échelonnement. L’article 1343-5 du code civil, que le commandement de payer doit lui-même viser, prévoit : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » La décision du juge suspend alors les procédures d’exécution engagées par le créancier, et les majorations d’intérêts ou pénalités de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 organise en outre un mécanisme propre au bail d’habitation : lorsque le juge est saisi par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. La condition de reprise du loyer courant avant l’audience est décisive : le bailleur doit vérifier, relevés bancaires à l’appui, si le locataire paie de nouveau chaque mois, car c’est elle qui ouvre ou ferme la porte à la suspension.
La pratique des échéanciers judiciaires est illustrée par un jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Limoges du 21 juillet 2026, RG n° 26/00148. Dans cette affaire, une ordonnance de référé avait constaté l’acquisition d’une clause résolutoire tout en suspendant ses effets contre un échéancier : « L’ordonnance prévoyait également qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, l’intégralité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet. » Le locataire devait s’acquitter de vingt-quatre mensualités en sus du loyer et des charges courantes. L’enseignement pour le bailleur est double : accepter ou se voir imposer un échéancier n’éteint pas la clause, et le moindre impayé en cours d’échéancier fait reprendre à la clause son plein effet sans nouvelle procédure au fond. Le bailleur doit donc surveiller chaque échéance et faire constater le premier défaut, au lieu de laisser s’accumuler de nouveaux impayés en espérant un règlement spontané.
Une suspension spécifique, d’une durée de deux ans, s’impose lorsque le locataire bénéficie d’une mesure de surendettement. L’article 24 prévoit que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement ou prononcé par le juge, ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, « le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. » La cour d’appel de Montpellier, dans son arrêt du 20 janvier 2026 déjà cité, a appliqué ce texte : une commission de surendettement ayant prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit des locataires, la cour a confirmé la suspension des effets de la clause résolutoire pour deux ans et débouté le bailleur de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation. Pendant ces deux ans, le bail se poursuit et le locataire doit payer son loyer courant ; si le locataire s’est acquitté des loyers et charges conformément au contrat pendant ce délai, la clause est réputée ne pas avoir joué, sinon elle reprend son plein effet. Le bailleur confronté à un locataire surendetté doit donc vérifier l’état de la procédure de surendettement avant d’assigner, et adapter sa demande : réclamer le loyer courant et préparer l’échéance de sortie du délai de deux ans, plutôt que de poursuivre une expulsion vouée à l’échec immédiat.
II. Traverser la trêve hivernale 2026-2027 sans perdre ses droits à Paris et en Île-de-France
A. Ce que la trêve suspend et ce qu’elle laisse vivre : expulsion bloquée, procédure et créance intactes
Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus, l’expulsion matérielle est suspendue. L’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Le sursis joue même si la décision est définitive et même si tous les délais sont expirés. Deux exceptions seulement sont prévues par le texte : le sursis ne s’applique pas lorsque l’expulsion a été prononcée parce que l’occupant s’est introduit sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et le juge peut supprimer ou réduire le sursis lorsque l’occupant s’est introduit dans un autre lieu que le domicile par les mêmes procédés. Pour le bailleur d’un logement loué dont le locataire ne paie plus, aucune de ces exceptions ne joue : la trêve s’applique pleinement, et toute tentative d’expulsion forcée pendant l’hiver exposerait le bailleur à des poursuites.
La suspension de l’exécution ne signifie ni l’arrêt de la procédure ni l’effacement de la dette. Le juge de l’exécution de Limoges l’a rappelé dans son jugement du 21 juillet 2026 : « Si ces dispositions légales empêchent la réalisation effective de la mesure d’expulsion jusqu’au 31 mars 2026, elles ne font pas obstacle à la poursuite de la procédure durant cette période. » Concrètement, le bailleur peut, pendant la trêve, délivrer un commandement de payer, assigner devant le juge des contentieux de la protection, faire constater la clause résolutoire et obtenir un jugement d’expulsion dont l’exécution interviendra après le 31 mars. Les loyers continuent de courir pendant toute la trêve, et après la résiliation une indemnité d’occupation, généralement égale au montant du loyer et des charges, est due jusqu’au départ effectif. Le bailleur doit donc continuer à mettre en demeure, à décompter et à provisionner sa créance mois par mois, au lieu de considérer l’hiver comme une période blanche. C’est aussi pendant la trêve que le locataire peut saisir la commission de médiation en vue d’un relogement au titre du droit au logement opposable, ce qui peut allonger les délais : le bailleur avisé suit ces démarches pour anticiper le calendrier de sortie d’hiver.
Avant même la trêve, l’expulsion obéit à un délai incompressible de deux mois après le commandement de quitter les lieux. L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » (article L412-1), sans préjudice des articles L. 412-3 à L. 412-7. Ce délai ne s’applique pas si le juge constate la mauvaise foi de l’expulsé ou une introduction par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Le juge peut en outre accorder des délais supplémentaires : l’article L412-3 du même code dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Pour un bailleur parisien, l’addition est parlante : jugement d’expulsion obtenu en décembre, commandement de quitter les lieux en janvier, délai de deux mois qui court en pleine trêve, délais judiciaires éventuels, puis exécution au printemps. Chaque étape doit être anticipée dès octobre pour que la sortie d’hiver ne soit pas repoussée à l’été. Le locataire menacé d’expulsion avant la trêve trouvera le miroir de cette procédure, vu de son côté, dans le guide consacré au locataire qui paie en retard à Paris avant la trêve hivernale, et les questions de relogement et de délais de grâce sont détaillées dans l’analyse des délais de grâce et du recours DALO en cas d’expulsion.
Une formalité conditionne la régularité de toute la suite : dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution doit saisir le représentant de l’État dans le département pour qu’il en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et pour que le ménage soit informé de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’un relogement. Le jugement de Limoges rappelle la sanction : faute pour le commissaire de justice de saisir le préfet, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu. Autrement dit, sans cette saisine électronique du préfet, le délai de deux mois ne court pas. À Paris, où la préfecture de police exerce les attributions préfectorales pour la capitale, et dans les départements de la petite et de la grande couronne où le préfet est destinataire, le bailleur doit exiger de son commissaire de justice la preuve de cette transmission électronique. C’est un point de contrôle simple qui évite une suspension surprise du délai au moment où l’on croit toucher au but.
B. Après le 31 mars : concours de la force publique, indemnisation par l’État, garant et assurance
À la sortie de la trêve, le jugement d’expulsion redevient exécutable et le bailleur demande au préfet le concours de la force publique. L’article L153-1 du code des procédures civiles d’exécution pose le principe : « L’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation. » Le préfet peut accorder le concours ou le refuser, notamment pour des motifs d’ordre public ou sociaux. En cas de refus, même tacite, le bailleur n’est pas démuni : il peut engager la responsabilité de l’État et obtenir une indemnité compensant la perte des loyers et de l’indemnité d’occupation pendant la période où le concours a été refusé, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’État. La demande doit être formée auprès du préfet, puis, en cas de refus ou de silence, portée devant la juridiction compétente avec le jugement d’expulsion, la preuve de la demande de concours et le décompte de la créance. À Paris, la demande s’adresse à la préfecture de police ; en Seine-Saint-Denis, dans les Hauts-de-Seine ou dans le Val-de-Marne, elle s’adresse au préfet du département. Le bailleur doit dater précisément sa demande, car l’indemnisation court à compter du refus.
Un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 juillet 2026, RG n° 24/15879, montre comment cette indemnisation fonctionne en pratique. Dans cette affaire, une bailleresse avait obtenu l’expulsion d’occupants avec une indemnité d’occupation mensuelle, puis le concours de la force publique lui avait été différé. Un protocole transactionnel avait ensuite été signé entre la société bailleresse et le préfet de police : « le montant de l’indemnité versée par l’Etat à la bailleresse en réparation du retard apporté par le préfet de police à l’octroi du concours de la force publique pour procéder à l’expulsion des époux [N] du logement occupés par eux, a été fixé à la somme 12.355,45 € pour la période ayant couru du 1er mai au 30 septembre 2021. » Le litige portait ensuite sur le recouvrement de cette somme, mais l’enseignement demeure : le retard de l’administration à prêter son concours se convertit en indemnité chiffrée, ici plus de douze mille euros pour cinq mois. Pour le bailleur parisien dont l’expulsion est reportée au printemps 2027 puis différée par l’administration, ce mécanisme transforme l’attente subie en créance contre l’État. Il faut donc, dès le refus, conserver chaque courrier préfectoral, chaque procès-verbal de tentative d’expulsion et chaque décompte mensuel.
Parallèlement à la voie administrative, le bailleur doit activer ses garanties privées. Si une caution s’est portée garante, elle peut être poursuivie pour les loyers impayés dans la limite de son engagement, à condition que le commandement de payer lui ait été signifié dans les quinze jours, comme l’exige l’article 24. Si le bail est couvert par une assurance contre les loyers impayés, la déclaration de sinistre doit être faite dans les délais du contrat, avec le décompte et les actes de procédure, pour déclencher la prise en charge et, selon les contrats, la poursuite de la procédure par l’assureur. Si le locataire bénéficiait d’une garantie Visale, l’organisme garant doit être informé selon ses propres délais. Ces garanties ne suspendent pas la procédure d’expulsion, mais elles sécurisent le recouvrement pendant les mois d’hiver où l’exécution est bloquée. Le bailleur qui a souscrit une telle garantie en Île-de-France, où les loyers parisiens rendent chaque mois d’impayé particulièrement coûteux, doit relire son contrat dès le premier impayé : plafonds, franchises, délais de carence et obligations déclaratives y sont détaillés. Pour une vue d’ensemble des démarches de recouvrement, le guide du recouvrement des loyers impayés décrit les actions utiles à chaque étape de l’impayé.
Deux repères de la Cour de cassation complètent le tableau procédural. Dans un arrêt du 15 février 2018, pourvoi n° 16-14.814, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi d’un occupant expulsé dont l’expulsion avait été ordonnée sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux de l’article L412-1, avec une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion. Dans un arrêt du 6 mai 2021, pourvoi n° 20-10.992, la même chambre a rejeté le pourvoi d’un occupant sans droit ni titre dont l’expulsion avait été ordonnée à l’expiration d’un délai de deux mois après un commandement de libérer les lieux conforme à l’article L412-1, avec transport des meubles dans un garde-meuble aux frais de l’occupant. Ces deux rejets confirment la solidité de l’enchaînement commandement de quitter, délai de deux mois, expulsion avec indemnité d’occupation : lorsque le bailleur respecte les délais et les formes, la procédure tient, y compris contre un occupant qui se maintient. Pour le bailleur parisien, la leçon est claire : la trêve hivernale retarde, elle n’annule pas, et un dossier formellement irréprochable traverse l’hiver sans encombre.
Conclusion
Le bailleur confronté à des loyers impayés en octobre 2026 n’est pas condamné à subir l’hiver. La trêve du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 suspend l’expulsion matérielle, mais elle laisse intactes la créance, la procédure et les garanties. La méthode tient en quatre réflexes : délivrer dès octobre un commandement de payer au délai actuel de six semaines, avec ses six mentions obligatoires, sa signification à la caution dans les quinze jours et son signalement à la commission de coordination ; assigner sans attendre devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la clause résolutoire, en vérifiant si le locataire a repris le loyer courant et s’il relève d’une procédure de surendettement qui suspendrait les effets de la clause pendant deux ans ; utiliser l’hiver pour faire juger et chiffrer, en faisant saisir le préfet dès le commandement de quitter les lieux pour que le délai de deux mois coure utilement ; puis, au printemps, demander le concours de la force publique et, en cas de refus, faire réparer le préjudice par l’État tout en activant la caution, l’assurance loyers impayés ou la garantie Visale. À Paris et en Île-de-France, où chaque mois d’impayé pèse lourd et où les juridictions et les préfectures sont engorgées avant l’hiver, l’anticipation d’octobre fait la différence entre une expulsion exécutée au printemps 2027 et une année supplémentaire de loyers perdus.