Vous avez acheté un studio pour le louer, le crédit court encore, les loyers ne couvrent plus les mensualités et un huissier vient de frapper à la porte : faut-il déposer un dossier de surendettement, que devient le studio loué, la commission de la Banque de France peut-elle vous obliger à le vendre ? La réponse est oui dans beaucoup de dossiers, mais la vente ne se fait ni n’importe comment ni à n’importe quel prix : la commission dresse l’état du passif, la recevabilité suspend les poursuites, et la vente du bien loué, quand elle est imposée, suit des règles précises sous le contrôle du juge des contentieux de la protection. Ce guide explique, pas à pas, comment déclarer le studio, les loyers et le crédit, ce que la recevabilité bloque vraiment face à l’huissier et à la banque, et dans quels cas garder le studio ou le vendre au meilleur prix pour solder les dettes. Pour le cadre général du dépôt, de la recevabilité et de l’effacement, lire aussi la page pilier du cabinet : dossier de surendettement Banque de France, recevabilité et effacement.

I. Dossier de surendettement avec un studio loué : que déclarer et que bloque la recevabilité ?

A. Déclarer le studio loué, les loyers et le crédit : comment la commission calcule votre situation ?

Le point de départ ne change pas : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » C’est l’article L711-1 du code de la consommation qui fixe ce principe. Le fait d’être propriétaire, même d’un studio qui se loue, n’interdit pas le dépôt : la loi vise l’impossibilité manifeste de payer, pas l’absence de patrimoine. Un bailleur dont le studio est vide entre deux locations, dont le locataire ne paie plus, ou dont le crédit dépasse les loyers encaissés, peut donc déposer comme n’importe quel particulier, à condition d’être de bonne foi.

La bonne foi se prouve par la transparence. « Après avoir procédé à l’examen de la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement, la commission dresse l’état du passif du débiteur. » C’est l’article L723-1 du code de la consommation dans sa formulation applicable à l’état du passif, et cet état du passif doit contenir tout ce qui concerne le studio : le capital restant dû du crédit immobilier, les mensualités, les loyers réellement encaissés mois par mois, les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance emprunteur et l’assurance habitation non occupant, les éventuels arriérés de charges ou de taxe, et la valeur vénale du studio attestée par une agence ou un notaire. Les relevés de loyers impayés du locataire, le bail en cours, le décompte de la banque et le dernier avis de taxe foncière font partie des pièces que la commission attend. Omettre le studio ou les loyers expose à la sanction la plus lourde : « Est déchue du bénéfice des dispositions du présent livre : 1° Toute personne qui a sciemment fait de fausses déclarations ou remis des documents inexacts ; 2° Toute personne qui a détourné ou dissimulé ou tenté de détourner ou de dissimuler, tout ou partie de ses biens », selon l’article L761-1 du code de la consommation. Un studio dissimulé, un loyer encaissé en espèces non déclaré ou une estimation fantaisiste du bien peuvent donc faire perdre tout le bénéfice de la procédure.

La commission raisonne ensuite en capacité de remboursement. D’un côté les ressources : salaires, allocations, et loyers du studio nets des charges. De l’autre les charges : loyer ou crédit de la résidence principale, dépenses courantes, et mensualités du crédit du studio. Quand les loyers couvrent le crédit et dégagent un excédent, cet excédent augmente la capacité de remboursement et peut permettre un plan. Quand le studio coûte plus qu’il ne rapporte, avec des mois sans locataire ou un locataire qui ne paie pas, le déficit creuse l’insolvabilité et oriente vers des mesures plus lourdes, voire vers le rétablissement personnel. « Lorsqu’il ressort de l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement que les ressources ou l’actif réalisable du débiteur le permettent, la commission prescrit des mesures de traitement » Ces mesures sont celles des articles L. 732-1, L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7. C’est l’article L724-1 du code de la consommation. L’actif réalisable, dans un dossier de bailleur, c’est d’abord le studio lui-même : la commission compare sa valeur vénale au montant total des dettes et regarde si la vente solderait le passif.

Un point souvent décisif tient au crédit qui a financé le studio. « La commission prend en compte la connaissance que pouvait avoir chacun des créanciers, lors de la conclusion des différents contrats, de la situation d’endettement du débiteur. » C’est l’article L733-5 du code de la consommation. Si la banque a accordé le crédit locatif en connaissant déjà un endettement lourd, ou sans vérifier sérieusement les revenus locatifs annoncés, cet élément pèse dans le choix des mesures. La Cour de cassation l’a rappelé le 22 mai 2025 : la cour d’appel qui arrête des mesures sans examiner ce que chaque créancier savait de l’endettement au jour du contrat viole ce texte. Dans son arrêt du 22 mai 2025, pourvoi n° Y 23-10.900, la deuxième chambre civile juge en effet que la cour d’appel « devait de prendre en considération, pour arrêter tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation, la connaissance que pouvait avoir chacun des créanciers, lors de la conclusion des différents contrats, de la situation d’endettement des débiteurs » (Civ. 2e, 22 mai 2025, n° 23-10.900). Conservez donc l’offre de prêt, la fiche de renseignements remplie à l’époque et tout échange montrant ce que la banque savait de vos dettes quand elle a financé le studio.

B. Recevabilité du dossier : l’huissier est suspendu, mais la saisie immobilière déjà orientée garde son juge

La recevabilité prononcée par la commission change immédiatement le rapport de force avec les créanciers et l’huissier : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » C’est l’article L722-2 du code de la consommation. Concrètement, dès la recevabilité, l’huissier ne peut plus engager de saisie-attribution sur le compte, de saisie-vente des meubles ni de saisie des rémunérations pour les dettes visées, et les cessions de salaire consenties sont suspendues. Les loyers du studio déjà saisis entre les mains du locataire ou du gestionnaire doivent cesser d’être versés au créancier poursuivant, et le commandement de payer délivré pour le crédit du studio ne peut plus déboucher sur une nouvelle saisie. Si un huissier poursuit malgré la notification de la recevabilité, écrivez immédiatement à la commission et au créancier en joignant la décision de recevabilité, et faites constater chaque acte postérieur : ces actes accomplis en violation de la suspension sont contestables devant le juge de l’exécution.

Il existe toutefois une exception majeure que les bailleurs découvrent trop tard : la saisie immobilière déjà engagée sur le studio. « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. » C’est l’article L722-4 du code de la consommation. Autrement dit, quand le juge de l’exécution a déjà rendu un jugement d’orientation ordonnant la vente forcée du studio, la recevabilité du dossier de surendettement ne reporte pas à elle seule l’adjudication : seule une décision du juge de la saisie immobilière, saisi par la commission pour causes graves et dûment justifiées, peut reporter la date de vente. La Cour de cassation l’a tranché le 5 septembre 2019 : « lorsque la décision de recevabilité d’une demande de traitement de la situation financière du débiteur intervient après que la vente forcée d’un bien immobilier lui appartenant a été ordonnée par un jugement d’orientation, exécutoire de plein droit nonobstant appel, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission de surendettement des particuliers, pour causes graves et dûment justifiées » (Civ. 2e, 5 sept. 2019, n° 18-15.547). Dans cette affaire, des débiteurs avaient obtenu en appel l’annulation de la vente forcée au motif de l’effet suspensif de leur admission au surendettement ; la Cour de cassation a censuré cette analyse et renvoyé l’affaire devant une autre cour d’appel.

Le réflexe pratique en découle. Si vous recevez un commandement valant saisie immobilière sur le studio, ou si une audience d’orientation est déjà fixée, signalez-le à la commission dès le dépôt, avec copie du commandement et de l’assignation à l’audience. Demandez par écrit que la commission saisisse le juge de la saisie immobilière d’une demande de report pour causes graves : dépôt du dossier, loyers en cours de régularisation, mise en vente amiable déjà engagée avec mandat d’agence, offre d’achat reçue. Plus la cause grave est documentée, plus le report a des chances d’être accordé. À l’inverse, si aucune saisie immobilière n’est engagée, la recevabilité suffit à geler les nouvelles poursuites, et c’est le moment de préparer la suite : soit démontrer que le studio s’autofinance et mérite d’être conservé, soit organiser sa vente dans les meilleures conditions plutôt que de la subir.

II. Studio loué en surendettement : vendre ou garder, qui décide et à quel prix ?

A. Vente imposée dans le plan : la commission et le juge peuvent subordonner les mesures à la vente du studio

Beaucoup de bailleurs surendettés espèrent un plan qui rééchelonne le crédit du studio et laisse les loyers courir. C’est parfois possible, mais la loi autorise l’inverse : subordonner tout le traitement à la vente du bien. La Cour de cassation l’a affirmé le 9 juin 2022 : « Il en résulte que la commission, comme le juge, peuvent subordonner les mesures de redressement à la vente par le débiteur surendetté de son immeuble. » (Civ. 2e, 9 juin 2022, n° 19-26.230). Dans cette affaire, des époux contestaient la vente de leur immeuble évalué à 250 000 euros pour un endettement total de 135 129 euros ; la Cour a rejeté leur pourvoi et approuvé les juges d’appel qui avaient retenu que « la vente du bien immobilier est la seule mesure propre à faciliter leur désendettement et le désintéressement des créanciers », en relevant qu’après remboursement « il subsistera un solde revenant aux débiteurs qui leur permettra de se reloger » et qu’« aucun motif ne justifie par ailleurs un effacement même partiel des créances dès lors que les débiteurs ne se trouvent pas dans une situation irrémédiablement compromise ». Pour un studio loué, le raisonnement est identique, en plus sévère : contrairement à la résidence principale, le studio loué n’abrite pas la famille, de sorte que la commission exige rarement des justifications longues pour imposer sa vente quand le produit solderait les dettes.

Quand la vente est imposée, le prix n’est pas libre et son emploi encore moins. D’abord, le prix de vente doit désintéresser en priorité les créanciers titulaires de privilèges ou de sûretés sur le bien : banque titulaire de l’hypothèque ou du privilège de prêteur de deniers, puis Trésor public pour ses privilèges, puis les autres créanciers chirographaires selon l’ordre prévu par les mesures. C’est exactement ce qu’avait décidé la cour d’appel dans l’affaire jugée le 22 mai 2025, en subordonnant un rééchelonnement provisoire de 24 mois à la vente de l’immeuble avec un prix désintéressant en priorité les créanciers privilégiés (Civ. 2e, 22 mai 2025, n° 23-10.900). Ensuite, la durée du rééchelonnement qui accompagne la vente reste bornée : la commission peut « Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours », selon l’article L733-1 du code de la consommation. Un moratoire de 24 mois dans l’attente de la vente, comme celui accordé par la commission dans le dossier jugé à Nantes le 10 juillet 2026, illustre ce montage : gel provisoire, vente du bien, puis désintéressement des créanciers sur le prix.

Pour garder le studio, il faut donc renverser la logique de la commission avec des preuves, pas avec des promesses. Le dossier de conservation repose sur quatre piliers : premièrement, la démonstration chiffrée que le studio s’autofinance durablement, loyers encaissés moins charges, taxe foncière, assurance et mensualités, sur les douze derniers mois et en projection ; deuxièmement, la preuve que la vente rapporterait peu ou rien après remboursement du crédit et paiement des frais, par exemple quand le capital restant dû dépasse la valeur vénale ou quand les pénalités de remboursement anticipé absorbent la plus-value ; troisièmement, l’absence d’arriérés de charges de copropriété et de taxe, car des charges impayées qui augmentent chaque mois condamnent le raisonnement, comme le montre le jugement de Pontoise du 8 décembre 2025 où des charges de copropriété impayées de 28 178,26 euros ont pesé dans l’orientation vers une liquidation ; quatrièmement, la régularité du paiement du crédit depuis le dépôt, car des mensualités impayées après la recevabilité fragilisent toute demande de conservation. Si ces quatre piliers tiennent, la commission peut adopter un plan de rééchelonnement qui conserve le studio ; s’ils manquent, la vente s’impose et mieux vaut la négocier que la subir.

La contestation reste possible à chaque étape. Les mesures imposées qui ordonnent la vente peuvent être contestées devant le juge des contentieux de la protection, dans le délai indiqué sur la notification, par lettre recommandée avec accusé de réception. Devant le juge, l’argumentaire se concentre sur l’erreur d’évaluation : valeur vénale sous-estimée, loyers sous-évalués, capacité de remboursement mal calculée, ou méconnaissance de ce que la banque savait au jour du crédit. Le juge peut confirmer, modifier ou annuler les mesures, et il peut lui aussi subordonner le traitement à la vente, comme la Cour de cassation l’a validé. Préparez l’audience comme une démonstration comptable : tableau des loyers encaissés, attestations d’agence sur la valeur et sur le marché locatif, décompte bancaire à jour, justificatifs de charges payées. Le juge qui hésite entre conservation et vente tranche sur pièces, et les pièces bien classées font souvent la différence entre un plan qui garde le studio et une vente imposée au plus bas.

B. Vendre le studio pendant la procédure : autorisation, notaire, liquidation et réflexes à Paris et en Île-de-France

Une fois le dossier déposé, le studio ne se vend plus librement. Le juge des contentieux de la protection de Nantes l’a rappelé le 10 juillet 2026 : « L’article L. 761-1 du code de la consommation impose au débiteur de saisir le juge des contentieux avant de procéder à des actes de disposition de son patrimoine pendant le déroulement de la procédure de traitement de la situation de surendettement ou de rétablissement personnel ou pendant l’exécution du plan ou des mesures prévues à l’article L. 733-1 ou à l’article L. 733-4. » (TJ Nantes, 10 juill. 2026, RG n° 26/01907). Dans cette affaire, des débiteurs sous moratoire de 24 mois dans l’attente de la vente d’un bien à 20 000 euros avaient saisi le juge pour obtenir l’autorisation de vendre ; le juge a autorisé la vente au prix minimum de 20 000 euros, prix conforme à une attestation de valeur vénale, en relevant que l’opération était « de nature à résorber partiellement l’endettement » et « conforme aux intérêts des requérants et des créanciers ». Le jugement ajoute deux règles d’or : « la part du prix revenant à Monsieur et Madame [C] en vertu de leurs droits sera versée en priorité aux créanciers inscrits sur les biens vendus dans l’ordre de leur rang de sûretés et privilèges, puis aux autres créanciers selon l’ordre de priorité prévu par les mesures », et « l’utilisation des fonds issus de la vente dans un but autre que le paiement des créanciers pourra entraîner la déchéance de la procédure de surendettement ». Vendre sans autorisation, ou dépenser le prix à autre chose qu’au désintéressement des créanciers, expose donc à la déchéance prévue par l’article L761-1.

Le notaire chargé de la vente connaît ces contraintes. Comme l’explique la chambre des notaires de la Gironde dans sa fiche du 27 octobre 2023 sur la vente de l’immeuble par une personne en situation de surendettement, le bénéficiaire de la procédure garde son pouvoir de disposer de ses biens mais reste soumis à des contraintes particulières que le notaire doit vérifier, et quand le plan prévoit la vente, celle-ci suit les règles légales sans autorisation supplémentaire (chambre des notaires de la Gironde, fiche du 27 octobre 2023). En pratique, remettez au notaire dès l’ouverture du dossier de vente la décision de recevabilité, les mesures ou le plan, et l’autorisation du juge quand elle est requise ; le notaire vérifie que la vente figure dans les mesures, demande l’autorisation à défaut, et répartit le prix entre les créanciers inscrits selon leur rang. Pour le cadre officiel de la procédure, la Banque de France détaille les étapes du traitement du surendettement et le service public décrit les mesures que la commission peut imposer, y compris la vente de biens.

Quand la situation est irrémédiablement compromise et que le studio reste à vendre, la commission oriente vers le rétablissement personnel avec liquidation judiciaire : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et dispose de biens autres que ceux mentionnés au 1° du même article, la commission, après avoir convoqué le débiteur et obtenu son accord, saisit le juge des contentieux de la protection aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. » C’est l’article L742-1 du code de la consommation. Le jugement de Pontoise du 8 décembre 2025 en donne un exemple concret : des débiteurs déjà bénéficiaires de 36 mois de mesures, avec 165 078,02 euros d’endettement et une capacité de remboursement négative, ont été orientés vers cette procédure « pour permettre la vente du bien immobilier », un logement qui « n’est ni habité ni loué » ; le tribunal a relevé que « Leur capacité de remboursement est négative ; la vente du bien immobilier désintéressera au mieux les créanciers et fera cesser la hausse de leur endettement par l’absence de règlement des charges de copropriété » (TJ Pontoise, 8 déc. 2025, RG n° 25-00425). Le jugement « dessaisit de plein droit » les débiteurs de leurs biens au profit du liquidateur désigné, qui fait procéder à la vente et répartit le prix, tandis que « Le jugement d’ouverture entraîne, jusqu’au jugement de clôture, la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur », selon l’article L742-7 du code de la consommation. L’huissier ne peut donc plus saisir pendant la liquidation, et le studio est vendu par le liquidateur, de gré à gré si un acheteur se présente, ou aux enchères à défaut.

À Paris et en Île-de-France, trois réflexes propres au ressort s’ajoutent. D’abord, la valeur vénale : un studio parisien ou de première couronne se vend vite mais les charges de copropriété parisiennes, souvent lourdes, et la taxe foncière élevée grèvent le rendement ; faites établir deux attestations de valeur, une agence locale et un notaire, car la commission de Paris compare le prix espéré au passif au millimètre. Ensuite, la procédure : le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris et la commission de surendettement de Paris exigent un dossier chiffré complet dès l’audience, avec le bail, les trois derniers avis de taxe foncière, les appels de charges et le tableau d’amortissement du crédit ; les délais d’audiencement parisiens étant ce qu’ils sont, tout ajournement pour pièce manquante fait perdre des mois pendant lesquels les intérêts et les charges courent. Enfin, le sort des loyers : quand le studio reste loué pendant la procédure, chaque loyer encaissé doit être déclaré et affecté au plan, et un locataire qui cesse de payer en cours de procédure doit être signalé sans délai à la commission, car un studio vide change l’équilibre du dossier et peut justifier une révision des mesures. Pour les bailleurs franciliens qui gèrent seuls, confier la gestion à un administrateur pendant la procédure sécurise l’encaissement et prouve la bonne foi.

Deux limites protègent le débiteur jusqu’au bout. D’une part, le rétablissement personnel sans liquidation, quand il ne reste aucun bien réalisable après la vente du studio, « entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 », selon l’article L741-2 du code de la consommation. D’autre part, certaines dettes ne s’effacent jamais sans l’accord du créancier : « Sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement : 1° Les dettes alimentaires ; 2° Les réparations pécuniaires allouées aux victimes dans le cadre d’une condamnation pénale », selon l’article L711-4 du code de la consommation. Les dettes fiscales frauduleuses et les amendes pénales suivent le même régime d’exclusion : la vente du studio ne les effacera pas, et elles devront être payées sur le prix ou après la clôture. Vérifiez donc, avant de vous réjouir d’un effacement, que votre passif restant n’est pas composé de ces dettes exclues.

Conclusion

Le studio loué n’empêche pas le dossier de surendettement, mais il en devient le centre : déclaré au passif avec ses loyers et son crédit, il peut justifier un plan qui le conserve quand il s’autofinance, ou commander sa vente quand son prix solderait les dettes. La recevabilité suspend l’huissier, sauf devant une saisie immobilière déjà orientée où seul le juge de la saisie, saisi par la commission, peut reporter l’adjudication. La vente imposée se fait au prix attesté, sous autorisation du juge quand les mesures ne la prévoient pas, avec un prix versé aux créanciers dans l’ordre de leurs sûretés, et tout détournement des fonds expose à la déchéance. Quand plus aucun remboursement n’est possible, le rétablissement personnel avec liquidation fait vendre le studio par le liquidateur à l’abri des poursuites, et l’effacement qui suit ne couvre ni les dettes alimentaires ni les réparations aux victimes ni les dettes fiscales frauduleuses. Rassemblez dès aujourd’hui le bail, les douze derniers loyers, le décompte du crédit, les charges et deux estimations du studio : ce classeur décide si vous gardez votre bien ou si vous le vendez au mieux, et il protège votre bonne foi du dépôt jusqu’à la clôture.