Vous avez signé un bail commercial à Paris pour une société qui n’était pas encore immatriculée, et le bailleur vous réclame aujourd’hui plusieurs années de loyers à titre personnel. Ou, à l’inverse, votre société immatriculée veut se libérer d’un bail signé trop vite pendant la période de formation, et le bailleur refuse de la laisser partir. Dans les deux cas, une seule question commande tout le litige : l’acte a-t-il été repris par la société après son immatriculation, et par qui la reprise peut-elle être imposée.

Pendant longtemps, les tribunaux ont annulé purement et simplement les actes qui ne portaient pas la mention expresse au nom ou pour le compte de la société en formation. Cette sévérité a pris fin le 29 novembre 2023, quand la chambre commerciale de la Cour de cassation a rendu trois arrêts de revirement qui donnent au juge le pouvoir de rechercher la commune intention des parties. Le 28 mai 2025, la même chambre a confirmé et prolongé cette solution en cassant un arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait annulé un bail commercial parisien au seul motif de sa rédaction défectueuse. Pour un fondateur assigné à Paris ou en Île-de-France, ces décisions changent concrètement l’issue des procès en cours : un acte mal rédigé n’est plus automatiquement nul, mais encore faut-il prouver l’intention commune et la régularité de la reprise.

Cet article explique qui doit les loyers et les dettes selon que la société a été immatriculée ou non, comment la reprise transfère les engagements avec effet rétroactif, comment les juges appliquent désormais le revirement de 2023, et quelles pièces réunir à Paris pour obtenir l’exécution du contrat ou récupérer les sommes versées.

I. Le bail signé avant l’immatriculation de la société : qui doit les loyers et les dettes

A. Tant que la société n’est pas immatriculée, elle n’existe pas et le signataire paie seul

Une société n’acquiert la personnalité morale qu’au jour de son immatriculation. Pour les sociétés commerciales, l’article L. 210-6 du code de commerce dispose que « Les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ». Pour les autres sociétés, l’article 1842 du code civil prévoit que les sociétés « jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation ». Avant cette date, aucun contrat ne peut lier une société qui n’existe pas encore : seuls les signataires personnes physiques sont engagés.

La conséquence est directe et sévère pour le fondateur qui a signé un bail, un contrat de fourniture ou une embauche avant l’immatriculation. L’article L. 210-6 du code de commerce ajoute que « Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits ». Pour les sociétés civiles, notamment les sociétés civiles immobilières si fréquentes à Paris, l’article 1843 du code civil retient la même logique en précisant que « Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant l’immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas ».

Concrètement, si vous avez signé seul le bail d’un local dans le 11e arrondissement en indiquant une SAS en cours de création et que l’immatriculation n’a jamais eu lieu, le bailleur peut vous poursuivre sur votre patrimoine personnel pour la totalité des loyers. La solidarité prévue pour les sociétés commerciales signifie que chaque cofondateur ayant agi peut être poursuivi pour le tout, à charge pour lui de se retourner ensuite contre les autres. Aucune mention manuscrite, aucun tampon en formation ne suffit à lui seul à vous exonérer : seule la reprise par une société ensuite immatriculée vous libère.

Le cas le plus dangereux reste celui de l’associé qui a signé sans mandat des autres fondateurs, en pensant engager la future société, alors que les statuts ne seront jamais signés. Le bailleur, face à une société fantôme, se tourne vers le signataire et obtient sa condamnation personnelle, intérêts et frais en plus. À l’inverse, le fondateur qui a avancé le dépôt de garantie et les premiers loyers de sa poche ne peut pas les récupérer auprès du bailleur tant que la reprise n’est pas établie : le bailleur conserve un débiteur, et c’est le signataire.

B. Après l’immatriculation, la reprise transfère les engagements à la société avec effet rétroactif

Quand la société est régulièrement constituée puis immatriculée, elle peut reprendre les engagements souscrits pendant la période de formation. L’effet est alors radical : l’article L. 210-6 du code de commerce précise que « Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société », et l’article 1843 du code civil énonce que les engagements repris « sont alors réputés avoir été dès l’origine contractés par celle-ci ». La société devient rétroactivement le seul débiteur, et le fondateur qui avait signé est déchargé pour l’avenir comme pour le passé.

Le premier mode de reprise, le plus sûr, consiste à dresser l’état des actes accomplis pour le compte de la société en formation et à l’annexer aux statuts. Pour une SARL, l’article R. 210-5 du code de commerce prévoit que « l’état des actes accomplis pour le compte de la société en formation, avec l’indication, pour chacun d’eux, de l’engagement qui en résulterait pour la société, est présenté aux associés avant la signature des statuts » et que « Cet état est annexé aux statuts, dont la signature emporte reprise des engagements par la société, lorsque celle-ci a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés ». Pour une société par actions, SAS comprise, l’article R. 210-6 du code de commerce organise le même mécanisme : « Cet état est annexé aux statuts, dont la signature emporte reprise des engagements par la société, lorsque celle-ci a été immatriculée au registre du commerce ». Dans les deux cas, la signature des statuts vaut reprise automatique, sans qu’une décision supplémentaire soit nécessaire, dès lors que l’acte figure sur l’état avec l’indication de l’engagement.

Le deuxième mode repose sur le mandat donné avant la signature. Les associés peuvent, dans les statuts ou par acte séparé, charger l’un d’entre eux ou le futur dirigeant de prendre des engagements déterminés pour le compte de la société. L’article R. 210-5 du code de commerce dispose ainsi que « Sous réserve qu’ils soient déterminés et que les modalités en soient précisées par le mandat, l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés emporte reprise de ces engagements par la société ». Un mandat vague, qui autoriserait le mandataire à signer tout ce qui sera utile sans autre précision, ne remplit pas cette condition de détermination et expose le fondateur à rester seul tenu.

Le troisième mode intervient après l’immatriculation, quand un acte a été accompli sans figurer sur l’état annexé et sans mandat préalable. Les associés peuvent alors reprendre expressément l’engagement par une décision collective régulière postérieure à l’immatriculation. Cette reprise tardive produit le même effet rétroactif, mais elle suppose que le cocontractant accepte de se tourner vers la société devenue débitrice, et elle ne répare pas une nullité déjà définitivement acquise. En pratique parisienne, c’est le point qui fait basculer les négociations avec le bailleur : un bail repris par décision d’assemblée vaut exécution par la société, tandis qu’un bail jamais repris laisse le signataire seul face à la dette.

II. Imposer la reprise ou contester la nullité quand le bail est déjà contesté à Paris

A. La mention manquante ne fait plus tomber l’acte : le juge recherche la commune intention des parties

Jusqu’en 2023, la Cour de cassation annulait les actes qui ne mentionnaient pas expressément qu’ils étaient passés au nom ou pour le compte de la société en formation. Le 29 novembre 2023, la chambre commerciale a opéré un revirement par trois arrêts rendus le même jour (pourvoi n° 22-21.623, pourvoi n° 22-18.295, pourvoi n° 22-12.865). La Cour a jugé que « L’exigence selon laquelle l’acte doit, expressément et à peine de nullité, mentionner qu’il est passé » au nom ou pour le compte de la société en formation, « ne résultant pas explicitement des textes régissant le sort des actes passés au cours de la période de formation, il apparaît possible et souhaitable de reconnaître désormais au juge le pouvoir d’apprécier souverainement, par un examen de l’ensemble des circonstances, tant intrinsèques à l’acte qu’extrinsèques, si la commune intention des parties n’était pas que l’acte soit conclu au nom ou pour le compte de la société en formation et que cette société puisse ensuite, après avoir acquis la personnalité juridique, décider de reprendre les engagements souscrits ».

Chacun des trois arrêts applique cette règle à une situation concrète. Dans l’affaire du pourvoi n° 22-21.623, une promesse de cession de parts d’une société hôtelière avait été signée par le gérant d’une société en cours d’immatriculation, avec une rédaction impropre sur la désignation du cessionnaire. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir fait ressortir que, malgré cette rédaction, la commune intention des parties était que l’acte soit conclu pour le compte de la société en formation, et elle a ordonné l’exécution de la promesse. Dans l’affaire du pourvoi n° 22-18.295, où un bail avait été conclu en mentionnant expressément la société en formation puis repris par la signature des statuts, la Cour a censuré la cour d’appel qui avait annulé le bail sans rechercher si, malgré une rédaction défectueuse, la commune intention des parties était que l’acte soit passé pour le compte de la société. Dans l’affaire du pourvoi n° 22-12.865, portant sur un bail commercial signé pour la société Bypa avant sa constitution, la Cour a jugé que la cour d’appel « n’a pas donné de base légale à sa décision » pour avoir annulé le bail « sans rechercher s’il ne résultait pas, non seulement des mentions de l’acte, mais aussi de l’ensemble des circonstances que, nonobstant une rédaction défectueuse, la commune intention » des parties « était que l’acte fût passé au nom ou pour le compte de la société en formation ».

Le 28 mai 2025, la chambre commerciale a prolongé ce revirement dans un arrêt qui concerne directement un bail commercial et une cour d’appel parisienne (Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.370). Le 20 janvier 2016, une société civile immobilière avait consenti un bail commercial à une SAS en cours de création, dont la présidente s’engageait à fournir le Kbis sous deux mois. Les statuts signés le 4 février 2016 visaient expressément ce bail dans l’état des actes annexé, avec mention que la signature des statuts emporterait reprise après immatriculation, et la société a été immatriculée le 14 mars 2016. La société locataire a pourtant assigné la bailleresse en annulation du bail le 29 août 2017, et la cour d’appel de Paris, le 9 novembre 2023, a déclaré le bail nul au motif qu’il avait été conclu par une personne dépourvue d’existence juridique, en jugeant la reprise par les statuts inopérante.

La Cour de cassation (Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.370) a cassé cet arrêt en toutes ses dispositions. Elle a rappelé que « les personnes qui ont agi au nom ou pour le compte d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits ».

La même chambre (Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.370) a ensuite posé que « Il appartient au juge d’apprécier souverainement, par un examen de l’ensemble des circonstances, tant intrinsèques à l’acte qu’extrinsèques, si la commune intention des parties n’était pas que l’acte fût conclu au nom ou pour le compte de la société en formation ».

Faute d’avoir recherché l’intention commune au-delà de la lettre du bail, la cour d’appel, selon la Cour (Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.370), « n’a pas donné de base légale à sa décision ». Les enjeux financiers montrent l’importance du combat : la bailleresse demandait 600 000 euros de loyers restant dus jusqu’au 5 juillet 2019 et, à titre subsidiaire, 108 913 euros de solde de préavis, tandis que la locataire avait obtenu en appel la restitution de 81 500 euros versés au titre du premier trimestre et du dépôt de garantie.

Le même arrêt (Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.370) tranche une objection fréquente des bailleurs parisiens : la dénomination sociale mentionnée dans l’acte ne correspond pas exactement à celle de la société immatriculée. La Cour énonce que « la validité de l’acte passé pour le compte d’une société en formation n’implique pas, sauf les cas de dol ou de fraude, que la société effectivement immatriculée revête la même dénomination sociale que celle mentionnée dans l’acte litigieux ». Une différence de sigle ou de dénomination entre le bail et le Kbis ne suffit donc plus à faire annuler l’acte, sauf à démontrer une manœuvre frauduleuse. Pour un fondateur qui a signé sous un sigle avant d’immatriculer la société sous sa dénomination développée, cette solution peut sauver le bail et le pas-de-porte versé.

B. À Paris et en Île-de-France, les pièces à réunir, les délais à tenir et les actions pour obtenir l’exécution ou récupérer les sommes

Que vous soyez le fondateur assigné en paiement ou la société qui veut faire exécuter le bail, le dossier se gagne sur les pièces. La première pièce est l’acte litigieux lui-même, relu ligne par ligne : qualité déclarée du signataire, mention en formation, en cours de création ou en cours d’immatriculation, adresse du futur siège, engagement de fournir le Kbis. Depuis le revirement, chaque mention compte dans les deux sens : une rédaction qui désigne la société elle-même comme partie, représentée par son président, reste défavorable, comme dans l’affaire jugée le 28 mai 2025 par la chambre commerciale (Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.370), mais elle n’est plus à elle seule synonyme de nullité si les circonstances extérieures démontrent l’intention commune.

La deuxième série de pièces porte sur la reprise. Rassemblez les statuts signés avec l’état des actes annexé, le mandat écrit s’il existe, la décision collective postérieure de reprise, l’extrait Kbis ou l’extrait du Registre national des entreprises datant l’immatriculation, et le récépissé de dépôt au greffe du tribunal des activités économiques de Paris si la société y est immatriculée. Vérifiez que l’acte litigieux figure nommément sur l’état avec l’indication de l’engagement qui en résulte pour la société : un état qui mentionne un bail commercial précis, avec loyer annuel chiffré et durée de neuf ans, protège, tandis qu’un état qui évoque vaguement des frais de démarrage sans détail n’emporte reprise d’aucun bail précis. Si les statuts ont prévu une clause de reprise automatique et que l’acte y est visé, la signature des statuts suivie de l’immatriculation suffit, sans décision supplémentaire.

La troisième série de pièces établit la commune intention des parties au jour de la signature. Correspondances antérieures où le bailleur est informé que le signataire agit pour une société en formation, échanges avec l’agent immobilier ou le notaire, attestations du rédacteur de l’acte, versements effectués depuis le compte de la société après l’immatriculation, quittances de loyers adressées à la société, travaux d’aménagement facturés à la société : tout ce qui montre que chacun savait pour qui l’acte était conclu. Dans l’affaire polynésienne jugée le 29 novembre 2023, ce sont des correspondances non contestées, antérieures à la signature, qui ont établi que le cédant savait que le signataire agissait pour le compte de la société en formation, et c’est sur elles que l’exécution forcée de la promesse a été ordonnée.

Sur le plan procédural, le contentieux d’un bail commercial relève à Paris du tribunal des activités économiques de Paris, et l’assignation doit viser précisément ce que vous demandez : exécution forcée de l’acte repris, condamnation de la société seule au paiement des loyers, ou au contraire nullité de l’acte et restitution des sommes. Le fondateur assigné à titre personnel alors que la société a repris l’acte soulève le défaut de qualité de défendeur et appelle la société en intervention forcée. Le bailleur qui soutient que la reprise n’a jamais eu lieu doit démontrer l’absence d’état annexé, l’absence de mandat déterminé et l’absence de décision postérieure, puis établir que les circonstances ne révèlent aucune intention commune. Quand le bailleur bloque le dépôt de garantie en invoquant la nullité, la demande en restitution s’articule avec la demande principale : si le bail est valable et repris, le dépôt reste entre les mains du bailleur jusqu’à la fin du bail ; si le bail est nul, chaque partie restitue ce qu’elle a reçu, loyers contre jouissance des lieux selon l’enrichissement et les règles de la nullité.

Les délais commandent la stratégie. L’action en nullité d’un acte pour défaut de pouvoir ou vice de formation se prescrit, et le temps qui passe après l’immatriculation sans contestation joue en faveur de la validité : une société qui a payé pendant des années les loyers depuis son compte, déclaré le bail dans ses comptes et fait voter sa poursuite par ses associés aura les plus grandes difficultés à faire juger ensuite que le bail n’a jamais existé. À l’inverse, le bailleur qui a encaissé sans réserve des années de loyers versés par la société immatriculée se verra opposer sa propre attitude au moment de plaider la nullité. Pour les sociétés parisiennes, un réflexe simple évite la plupart des litiges : dès l’immatriculation obtenue, faites établir par le greffe un Kbis, transmettez-le au bailleur avec une lettre qui rappelle l’acte signé pendant la formation et sa reprise, et conservez la preuve de cet envoi. Quand la reprise résulte déjà des statuts, ce courrier ne crée pas la reprise, il la rend incontestable.

Un point mérite une vigilance particulière pour les opérations qui enchaînent les étapes, par exemple quand une SARL créée à Paris est ensuite transformée en SAS avec un commissaire à la transformation et un vote unanime. La transformation régulière n’efface ni les engagements repris pendant la formation ni les baux en cours : la société reste la même personne morale et demeure tenue. Le contentieux de la reprise doit donc être purgé avant la transformation, car un bail dont la reprise est incertaine complique l’évaluation, l’information des associés et, le cas échéant, la garantie d’actif et de passif consentie au moment d’une cession ultérieure.

Conclusion

Le bail signé avant l’immatriculation n’appartient à personne d’autre qu’à son signataire tant que la société n’est pas immatriculée, puis il appartient à la société dès lors que la reprise est régulière, avec un effet qui remonte au jour de la signature. Entre ces deux moments, tout se joue sur trois vérifications : l’état des actes annexé aux statuts ou le mandat écrit et déterminé, l’immatriculation effective, et la preuve que les parties voulaient conclure pour le compte de la société en formation. Depuis les trois arrêts du 29 novembre 2023 et leur application parisienne du 28 mai 2025, une rédaction maladroite ne suffit plus à faire annuler l’acte, mais elle ne suffit pas non plus à le sauver : ce sont les circonstances, les correspondances et le comportement des parties après l’immatriculation qui emportent la décision du juge.

Pour un fondateur parisien, la méthode tient en quatre gestes : faire figurer chaque engagement important, nommément et chiffré, sur l’état annexé aux statuts ; n’accepter qu’un mandat écrit dont les engagements sont déterminés ; transmettre le Kbis au bailleur dès l’immatriculation avec un rappel écrit de la reprise ; et payer depuis le compte de la société une fois celle-ci immatriculée. Le bailleur, de son côté, a intérêt à exiger avant la signature la justification de l’état des actes ou du mandat, faute de quoi il devra, en cas de procès, discuter de l’intention commune au lieu d’invoquer une nullité automatique qui n’existe plus. Dans les dossiers déjà noués, l’audit des pièces décrites plus haut permet de savoir en quelques jours si la reprise peut être imposée, si la nullité peut encore être utilement plaidée, ou si la négociation d’une sortie chiffrée vaut mieux qu’un procès perdu d’avance.