Votre bailleur vous a notifié un congé pour reprendre votre logement afin de l’habiter lui-même ou d’y loger l’un de ses proches, et quelques mois après votre départ vous découvrez une annonce de relocation ou un nouveau bail au nom d’un tiers. Cette situation, que les juridictions qualifient de reprise frauduleuse, ouvre au locataire évincé une action en justice pour faire constater la fraude et obtenir des dommages et intérêts. À Paris, où les congés pour reprise se multiplient à l’approche des échéances de baux et où la trêve hivernale suspendra les expulsions du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, connaître vos protections avant de partir puis vos recours après le départ fait la différence entre subir la perte de votre logement et obtenir réparation. Cet article expose les conditions de validité du congé pour reprise, la protection renforcée des locataires âgés ou à revenus modestes, les preuves qui établissent la fraude et les sanctions que les tribunaux prononcent, à partir des textes en vigueur et des arrêts les plus récents de la Cour de cassation et de la cour d’appel de Paris.

I. Congé pour reprise reçu à Paris : vérifier sa validité et activer vos protections avant de quitter les lieux

Un congé pour reprise n’est pas une simple lettre de non-renouvellement. La loi l’encadre strictement, et l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris relève qu’en 2025, d’après ses consultations, entre 20 % et 28 % des congés ne respecteraient pas les conditions de fond et de forme exigées. Avant d’organiser votre départ, chaque mention du congé doit donc être contrôlée, et les locataires les plus vulnérables disposent d’une protection supplémentaire que beaucoup de bailleurs ignorent.

A. Congé pour reprise valable ou nul : motif, bénéficiaire désigné et délai de six mois à contrôler

L’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose le cadre, consultable dans sa version en vigueur sur le site officiel de Légifrance (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs). La Cour de cassation en rappelle ainsi la teneur : « Selon ce texte, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. » (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-13.191).

Concrètement, le congé pour reprise doit désigner une personne précise parmi un cercle fermé : le bailleur lui-même, son conjoint, le partenaire lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à cette date, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin. Tout congé qui omet le nom, l’adresse du bénéficiaire ou la nature du lien encourt la nullité. Le congé du bailleur obéit en outre à un préavis de six mois avant l’échéance du bail, et il doit être notifié par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Un congé notifié par simple lettre, par courriel ou remis en main propre contre récépissé ne satisfait pas aux formes légales.

Le caractère réel et sérieux de la reprise s’apprécie en la personne du bénéficiaire désigné, et non dans l’abstrait. L’arrêt du 16 avril 2026 l’illustre de façon spectaculaire : une bailleresse avait notifié le 1er mars 2018 un congé pour reprise afin d’habiter elle-même le logement, puis était décédée le 3 juillet 2018 avant l’expiration du préavis, et son fils avait entendu reprendre à son compte ce congé pour habiter lui-même les lieux. La Cour de cassation a cassé l’arrêt qui validait le congé : « Il s’en déduit que les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise. » (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-13.191). Le droit de reprise ne se transmet donc pas automatiquement à l’héritier sur le fondement d’un congé délivré au profit d’une personne décédée : un nouveau congé, avec un nouveau préavis, reste nécessaire.

Précision utile sur la charge de la preuve : la cour d’appel de Paris l’énonce en ces termes : « Il résulte de ce texte que la production des pièces justificatives du caractère réel et sérieux de la reprise lors de la délivrance du congé n’est pas une condition de sa validité ; il appartient seulement au bailleur, en cas de contestation de la validité du congé par le locataire, de justifier le caractère réel et sérieux de la reprise » (CA Paris, pôle 4, chambre 4, 27 janvier 2026, RG n° 23/19346). Le bailleur n’a donc pas à joindre ses preuves au congé lui-même, mais il devra les produire devant le juge si vous contestez. C’est pourquoi toute contestation sérieuse commence par une lettre recommandée détaillant les irrégularités relevées, suivie si nécessaire d’une saisine de la commission départementale de conciliation puis du juge. Et si le congé est finalement validé par le juge alors que vous refusez de partir, le bailleur ne peut pas expulser un locataire par ses propres moyens : le changement des serrures ou l’enlèvement de vos meubles sans décision de justice constitue une voie de fait punissable, et seule une décision d’expulsion exécutée par un commissaire de justice permet de reprendre le logement.

B. Locataire de plus de 65 ans ou à revenus modestes : l’offre de relogement obligatoire qui fait échec au congé

L’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 protège une catégorie précise de locataires contre tout congé, qu’il soit donné pour reprise, pour vente ou pour motif légitime et sérieux. La Cour de cassation en donne la formulation exacte : « le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat de location à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. » (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-18.067). Deux conditions cumulatives donc : avoir plus de soixante-cinq ans à la date d’échéance du contrat et disposer de ressources annuelles inférieures aux plafonds du logement conventionné. Lorsque ces deux conditions sont réunies, le bailleur doit offrir au locataire un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, situé dans les limites géographiques prévues par les textes ; à défaut d’une telle offre, le congé est annulé et le bail se poursuit.

Le mode de calcul des ressources a été précisé par deux arrêts publiés au Bulletin qui tranchent des débats récurrents devant les tribunaux parisiens. D’abord la période de référence : « Le montant des ressources du locataire étant apprécié, selon le troisième alinéa, à la date de notification du congé, les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé. » (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-18.067). Dans cette affaire, une société civile immobilière bailleresse contestait le calcul retenu par la cour d’appel de Paris, qui s’était fondée sur les revenus des douze mois précédant le congé de décembre 2018, soit de décembre 2017 à novembre 2018, pour un locataire de plus de soixante-cinq ans aux revenus inférieurs au plafond 2018 pour une personne seule. La Cour de cassation a approuvé ce calcul et rejeté le pourvoi : faute d’offre de relogement, le congé était annulé. Retenez donc que ce ne sont ni l’année civile ni le dernier avis d’imposition qui comptent, mais les douze mois glissants précédant la notification du congé, pièces justificatives à l’appui.

Ensuite l’assiette des ressources : « Il résulte de ce texte, qui ne renvoie à l’arrêté du ministre chargé du logement relatif aux plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés que pour la fixation du plafond de ressources et non pour le mode de calcul des ressources à prendre en considération, que les ressources annuelles du locataire à prendre en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction. » (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 24-12.308). Dans ce dossier, la locataire soutenait que ses revenus devaient être appréciés après abattements ; la Cour a au contraire validé la prise en compte de ses revenus fonciers bruts, qui faisaient dépasser le plafond et la privaient de l’offre de relogement. Vérifiez donc vos revenus déclarés bruts, y compris fonciers, avant d’invoquer la protection : un abattement fiscal qui réduit votre impôt ne réduit pas vos ressources au sens de l’article 15, III.

Deux tempéraments méritent d’être connus. D’une part, la protection ne joue pas lorsque le bailleur lui-même est âgé de plus de soixante-cinq ans ou que ses propres ressources sont inférieures aux mêmes plafonds : le législateur a organisé une réciprocité entre petits bailleurs modestes et locataires modestes. D’autre part, le calendrier judiciaire parisien rend cette protection particulièrement actuelle : avec la trêve hivernale qui suspend les procédures d’expulsion du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 (service-public.fr, Trêve hivernale 2026-2027), un congé dont l’échéance tombe dans cette période ne peut de toute façon pas déboucher sur une expulsion forcée avant le 1er avril 2027, hors exceptions limitativement prévues. Ce délai supplémentaire laisse au locataire protégé le temps de faire constater l’absence d’offre de relogement et de saisir le juge, qui peut en outre accorder des délais de grâce : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » (article 1343-5 du code civil), et les délais pour quitter les lieux obéissent à la même logique protectrice devant le juge des contentieux de la protection.

II. Parti mais pas résigné : prouver que le bailleur ne vous a pas dit la vérité et obtenir réparation à Paris

Beaucoup de locataires découvrent la fraude après leur départ : le logement est remis en location sur une plateforme d’annonces, des travaux de rénovation locative y sont engagés pour un nouveau bail, ou le prétendu bénéficiaire n’y a jamais mis les pieds. Le droit ne vous laisse pas sans recours dans cette situation. L’action en reprise frauduleuse permet de faire sanctionner le détournement du congé pour reprise, à condition de réunir des preuves méthodiquement et d’agir dans les bons délais devant la bonne juridiction.

A. Bailleur qui reloue après votre départ : les indices, les constats et les pièces qui établissent la reprise frauduleuse

La fraude se prouve par un faisceau d’indices graves, précis et concordants, que le juge apprécie souverainement. L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 27 janvier 2026 constitue à cet égard un mode d’emploi judiciaire : des bailleurs avaient délivré un congé pour reprise au profit de leur fils, censé poursuivre ses études dans la ville du logement. Les juges ont annulé le congé comme frauduleux en relevant d’abord que « sur les 11 voeux figurant sur la plate forme Parcoursup, un seul concernait une école à [Localité 6] », ensuite « qu’il n’était pas établi que le fils des bailleurs ait entamé des études à [Localité 6] et y ait vécu lors de la rentrée universitaire 2020-2021 », et enfin « qu’ils ont reloué dès août 21 après avoir fait des travaux à un tiers et non pas à leur fils » (CA Paris, pôle 4, chambre 4, 27 janvier 2026, RG n° 23/19346). Trois enseignements s’en dégagent : l’inscription administrative du bénéficiaire (ici Parcoursup) doit corroborer le motif annoncé, l’occupation effective même brève doit être démontrable, et la relocation rapide à un tiers après des travaux est l’indice le plus accablant.

Concrètement, organisez votre preuve dès le soupçon. La règle de base est claire : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » (article 9 du code de procédure civile). Au bailleur de justifier le caractère réel et sérieux de sa reprise, à vous d’établir par des pièces la relocation ou la vacance organisée. Conservez des captures datées des annonces de relocation avec le descriptif, les photographies et le loyer proposé ; faites établir par un commissaire de justice un constat de l’occupation des lieux par un tiers, avec relevé de la boîte aux lettres et des compteurs ; sollicitez des attestations de témoins conformes aux exigences de forme (voisins, gardien, commerçants) ; demandez en mairie ou conservez tout élément sur le domicile déclaré du prétendu bénéficiaire ; et exploitez les correspondances antérieures du bailleur, car dans l’affaire parisienne un courriel du bailleur affirmant que son fils viendrait en décembre poursuivre ses études, contredit par les faits, a pesé dans l’appréciation de la fraude. Les factures de travaux engagés immédiatement après votre départ pour remettre le bien sur le marché locatif complètent utilement le dossier. Pour les aspects de validité formelle du congé initial, les conditions générales du contrôle du caractère réel et sérieux sont exposées dans notre analyse détaillée du congé pour reprise dans le bail d’habitation et ses conditions de validité, qui complète utilement le présent article centré sur la fraude découverte après le départ.

Le facteur temps est décisif des deux côtés. Côté bailleur, une revente ou une relocation intervenue quelques mois après le départ du locataire fait présumer que la reprise n’était ni réelle ni sérieuse, surtout si le bénéficiaire désigné n’a jamais occupé les lieux. Côté locataire, l’action en dommages-intérêts pour fraude se prescrit par cinq ans à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits, ce qui en pratique court à compter de la découverte de la relocation : ne laissez donc pas passer les mois après avoir repéré l’annonce, faites constater rapidement puis assignez. Avant d’assigner, la tentative de conciliation devant la commission départementale de conciliation de Paris reste un préalable utile et sans frais : elle interrompt les postures, fige les positions et produit un avis que le juge lira avec attention en cas d’échec.

B. Sanctions de la reprise frauduleuse et indemnisation du locataire : annulation, dommages et intérêts et procédure à Paris et en Île-de-France

Lorsque la fraude est établie, le juge tire toutes les conséquences. Si vous occupez encore les lieux au jour du jugement, le congé frauduleux est annulé et votre droit au maintien dans les lieux est reconnu, avec le cas échéant des dommages et intérêts pour le trouble subi et les frais exposés. Si vous avez déjà quitté les lieux, l’annulation du congé ne peut plus vous y faire revenir, mais elle ouvre la voie à une indemnisation intégrale de vos préjudices : surcoût de votre nouveau loyer parisien par rapport à l’ancien, frais de déménagement, frais d’agence et de dossier, trouble de jouissance et préjudice moral lié à la perte contrainte de votre logement. Dans l’affaire jugée le 27 janvier 2026, la cour d’appel de Paris a ainsi confirmé l’annulation du congé frauduleux et condamné les bailleurs à verser au locataire maintenu dans la procédure la somme de 500 euros au titre du préjudice moral, outre 2 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique (CA Paris, pôle 4, chambre 4, 27 janvier 2026, RG n° 23/19346). Ce montant, modeste en l’espèce parce que la locataire était restée dans les lieux et demandait surtout l’annulation, ne constitue ni un plafond ni un barème : le locataire qui a dû se reloger dans un marché parisien tendu peut réclamer des sommes très supérieures dès lors qu’il justifie chaque poste par des factures et des comparatifs de loyers.

Le fondement juridique de l’indemnisation est double. D’une part, la responsabilité délictuelle de droit commun : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil). Le congé délivré sur un motif inventé constitue une faute, et chaque préjudice qui en découle doit être réparé. D’autre part, le régime contractuel de l’inexécution : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » (article 1231-1 du code civil). Le bailleur qui détourne la procédure du congé manque à son obligation de loyauté dans l’exécution du bail, ce qui justifie la réparation. Sur le terrain pratique parisien, la juridiction compétente est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, parvis du Tribunal, pour les litiges nés des baux d’habitation situés dans la capitale ; pour les logements situés en petite et grande couronne, le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est compétent. La représentation par avocat n’est pas obligatoire devant cette juridiction mais elle est vivement recommandée dès que le dossier comporte une fraude à démontrer et une indemnisation à chiffrer.

À Paris et en Île-de-France, quelques spécificités procédurales méritent d’être anticipées. D’abord les délais d’audiencement : les contentieux locatifs parisiens s’inscrivent dans des rôles chargés, et une assignation délivrée à l’automne 2026 aboutira le plus souvent à une audience au premier semestre 2027, ce qui laisse le temps de consolider la preuve mais impose de ne pas tarder à agir pour préserver la prescription et la fraîcheur des témoignages. Ensuite les pièces à préparer : le bail et ses avenants, le congé contesté avec ses justificatifs d’envoi, les douze mois de justificatifs de ressources si la protection des plus de soixante-cinq ans est invoquée, l’offre de relogement éventuellement reçue avec sa réponse, les constats et captures établissant la relocation, les factures de relogement et tout échange avec le bailleur. Enfin les points d’attention du ressort : la commission départementale de conciliation de Paris, compétente pour les litiges de congés, rend des avis circonstanciés que les juges parisiens examinent de près ; l’ADIL de Paris propose des consultations de juristes sur la validité des congés ; et lorsque le congé est contesté avant l’échéance, le locataire reste redevable de ses loyers jusqu’au départ effectif, toute compensation sauvage avec l’indemnisation espérée étant à proscrire. Signalons enfin que la trêve hivernale, fixée cette année du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 avec suspension des procédures d’expulsion (service-public.fr ; voir aussi la fiche service-public sur les cas d’application de la trêve hivernale), protège le locataire qui conteste son congé et se maintient dans les lieux : aucune expulsion forcée ne pourra intervenir pendant cette période, ce qui sécurise la stratégie contentieuse.

Conclusion

Face à un congé pour reprise, le réflexe utile tient en trois temps : contrôler immédiatement la validité formelle du congé et le cercle des bénéficiaires autorisés, vérifier si la protection des locataires de plus de soixante-cinq ans à ressources modestes impose au bailleur une offre de relogement, puis surveiller l’usage réel du logement après le départ pour débusquer une éventuelle fraude. Les arrêts rendus entre 2024 et 2026 par la Cour de cassation et la cour d’appel de Paris donnent au locataire parisien des armes précises : calcul des ressources sur les douze mois précédant le congé, revenus bruts fiscaux sans abattement, appréciation de la reprise en la personne du bénéficiaire désigné, et annulation assortie de dommages et intérêts lorsque le bailleur reloue à un tiers au lieu d’installer son proche. La trêve hivernale 2026-2027 offre en outre un répit calendaire pour organiser la contestation sans risquer une expulsion précipitée. Un congé pour reprise n’est donc jamais une fatalité : c’est un acte juridique contrôlé par le juge, et un mensonge du bailleur sur ses intentions se paie devant les tribunaux.