Au début du mois d’octobre 2026, des milliers de locataires parisiens découvrent dans leur boîte aux lettres un acte de commissaire de justice intitulé commandement de payer visant la clause résolutoire. Pour le bailleur, cet acte constitue la première marche obligatoire avant de demander en justice la résiliation du bail et l’expulsion pour loyers impayés. Pour le locataire, il ouvre un compte à rebours strict : depuis la réforme applicable, le délai pour payer n’est plus de deux mois mais de six semaines. Un locataire qui reçoit ce commandement le 5 octobre 2026 doit donc régulariser sa dette avant la fin du mois de novembre, alors même que la trêve hivernale suspendra les expulsions à compter du 1er novembre. Comprendre ce calendrier, vérifier la régularité de l’acte et agir dans les délais conditionne l’issue du litige : un commandement irrégulier peut être annulé, un paiement intégral dans le délai fait échec à la clause, et le juge peut accorder des délais de paiement allant jusqu’à trois ans au locataire qui a repris le versement du loyer courant. Cet article expose, à partir des textes en vigueur au 5 octobre 2026 et de la jurisprudence récente, la conduite à tenir des deux côtés, avec les particularités pratiques applicables à Paris.

I. Le commandement de payer visant la clause résolutoire : contenu obligatoire et délai de six semaines

A. Les mentions exigées à peine de nullité : comment faire annuler un commandement irrégulier

En bail d’habitation, le locataire est tenu à une obligation première, rappelée par la loi : « De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus » (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Symétriquement, le bailleur « est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé » (article 6 de la même loi). Lorsque le loyer reste impayé, le bailleur ne peut pas saisir directement le juge de la résiliation : tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement, mais « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989). Ce principe général du droit des contrats se retrouve dans le Code civil : « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire » (article 1225 du Code civil). Un commandement qui oublierait de viser la clause ne ferait donc courir aucun délai.

La loi enferme le contenu de l’acte dans des mentions obligatoires : « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette » (article 24, I). Chacun de ces points offre une prise de contestation. L’absence de la mention du délai de six semaines, l’omission du montant mensuel du loyer et des charges, ou un décompte absent ou incompréhensible expose l’acte à l’annulation. Le décompte mérite une attention particulière : il doit permettre au locataire de comprendre ce qui lui est réclamé, mois par mois, en distinguant le principal, les charges et, le cas échéant, les frais. Une somme globale et indifférenciée, sans ventilation, fragilise l’acte. De même, le commandement doit reproduire avec précision les clauses du bail dont la violation est invoquée, afin que le destinataire mesure exactement ce qui lui est reproché. La Cour de cassation a ainsi approuvé une cour d’appel d’avoir relevé « que le commandement comportait la reproduction littérale des clauses du bail relatives aux travaux incombant au preneur et visait les constats d’huissier de justice décrivant les manquements qui lui étaient reprochés », avant d’en déduire « que celui-ci avait pu prendre l’exacte mesure des injonctions qui lui avaient été adressées » (Cass. 3e civ., 25 mars 2021, n° 19-20.458). Par contraste, un commandement vague, qui se bornerait à réclamer une somme sans identifier les mois concernés ni reproduire la clause invoquée, prête le flanc à la nullité.

La nullité du commandement se demande devant le juge des contentieux de la protection, qui est le juge du bail d’habitation. Elle n’est pas automatique : le locataire doit soulever le moyen et démontrer l’irrégularité. En pratique parisienne, le juge vérifie d’abord la reproduction de la clause résolutoire du bail, ensuite la mention du délai, ensuite le décompte. Dans une espèce parisienne récente, un locataire soutenait la nullité du commandement délivré le 11 octobre 2021 pour un arriéré de 9 800 euros ; le tribunal a rejeté ce moyen puis constaté que les conditions d’acquisition de la clause étaient réunies, et la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement sur ces deux points, en jugeant acquise la résiliation à la date du 11 décembre 2021 (CA Paris, pôle 4, chambre 3, 4 décembre 2025, RG 23/08201). Cette décision illustre la méthode du juge : un commandement complet et chiffré résiste à la contestation, tandis qu’un acte bâclé s’effondre. Pour le locataire, la première démarche consiste donc à faire relire l’acte par un professionnel dès réception, sans attendre la fin du délai, car l’argument de nullité devra être prêt pour l’audience. Pour le bailleur, la leçon est symétrique : faire vérifier l’acte avant sa délivrance coûte moins cher qu’une procédure annulée dix-huit mois plus tard. Le commissaire de justice signale en outre le commandement aux organismes payeurs des aides au logement et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ce qui déclenche le volet social de la procédure et conditionne, pour les bailleurs personnes morales, le droit d’assigner.

B. Payer dans les six semaines : ce que le locataire doit faire et ce que le bailleur doit surveiller

Le délai de six semaines court à compter de la délivrance du commandement. Si le locataire paie l’intégralité de la dette dans ce délai, la clause résolutoire ne joue pas et le bail se poursuit. Le paiement doit être complet : le versement du seul loyer courant, sans apurement de l’arriéré, ne suffit pas à faire échec à la clause. Lorsque le locataire est allocataire d’une aide au logement, le signalement effectué par le commissaire de justice permet le maintien de l’aide sous conditions et la mise en place d’un plan d’apurement ; le locataire a intérêt à se rapprocher sans délai de sa caisse et des services sociaux, car la reprise du paiement du loyer courant constitue, on le verra, la condition d’accès aux délais de paiement judiciaires. En pratique, tout paiement doit être prouvé : virement avec référence du mois réglé, quittance réclamée au bailleur, conservation des avis d’opération. Les paiements partiels s’imputent selon les règles du Code civil : « A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter » (article 1342-10 du Code civil). Le locataire qui paie a donc intérêt à préciser par écrit les mois qu’il entend régler, en commençant par les plus anciens, afin d’éviter que le bailleur n’impute ses versements sur les échéances récentes en laissant subsister l’arriéré visé par le commandement.

Du côté du bailleur, les six semaines ne sont pas un temps mort. Face à un locataire qui ne paie pas son loyer, le bailleur doit d’abord vérifier que le commandement a bien été signalé et que la dette reste exigible malgré les aides versées au locataire. Il doit ensuite préparer la phase judiciaire sans attendre : constituer le décompte actualisé mois par mois, réunir le bail, les quittances, les échanges avec le locataire et, pour les personnes morales, justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, car l’assignation délivrée sans respecter ce préalable encourt l’irrecevabilité. Surtout, le bailleur doit surveiller le calendrier : si le commandement reste infructueux à l’expiration des six semaines, la clause est acquise, mais l’expulsion suppose encore une décision de justice et un commandement de quitter les lieux. Un bailleur qui délivre son commandement au début du mois d’octobre 2026 sait que la clause sera acquise vers la mi-novembre, c’est-à-dire après l’ouverture de la trêve hivernale : l’expulsion matérielle sera alors reportée au 1er avril 2027 au plus tôt, sans que la dette cesse de courir. Cette perspective ne rend pas la procédure inutile, bien au contraire : elle fixe la résiliation, ouvre droit à l’indemnité d’occupation et permet de solliciter la condamnation au paiement, mais elle impose de provisionner plusieurs mois de procédure. L’erreur fréquente consiste à croire que la trêve efface la dette ou interdit d’agir : elle suspend seulement l’exécution matérielle de l’expulsion, et les loyers comme l’indemnité d’occupation restent dus.

II. Après le délai : assignation devant le juge, délais de paiement et expulsion à Paris

A. L’assignation notifiée au préfet : obtenir des délais de paiement jusqu’à trois ans et suspendre la clause

Une fois le délai de six semaines expiré sans paiement intégral, le bailleur peut assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection aux fins de constat de la résiliation. Cette assignation obéit à un formalisme strict : « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience » (article 24, III). La notification au préfet permet la saisine de l’organisme désigné par le plan départemental, qui réalise un diagnostic social et financier transmis au juge avant l’audience, après avoir mis le locataire et le bailleur en mesure de présenter leurs observations. Le locataire est informé par le préfet de son droit de demander des délais de paiement. Un bailleur qui négligerait cette notification verrait sa demande déclarée irrecevable, même si la dette est certaine. Les mêmes exigences s’appliquent aux demandes de résiliation motivées par une dette locative et aux demandes reconventionnelles. Pour les bailleurs personnes morales, un verrou supplémentaire existe en amont : l’assignation ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (article 24, II). Le dossier d’assignation doit donc comporter la preuve de cette saisine, effectuée par voie électronique.

L’audience constitue, pour le locataire, la dernière occasion de sauver le bail. Le juge peut, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années » (article 24, V). Deux conditions cumulatives se dégagent : être en situation de régler, c’est-à-dire présenter des ressources compatibles avec un échéancier réaliste, et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Le locataire qui se présente à l’audience en ayant cessé tout paiement depuis des mois, sans reprise du loyer courant, s’expose au rejet de sa demande de délais. À l’inverse, celui qui a repris le versement du loyer, même peu de temps avant l’audience, et qui propose un plan d’apurement chiffré, pièces justificatives à l’appui, donne au juge les éléments nécessaires pour suspendre les effets de la clause. Cette suspension « prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge », et « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet » (article 24, VII). L’échéancier accordé n’autorise jamais à suspendre le paiement du loyer courant : chaque mois, le locataire doit payer son loyer plus la mensualité d’apurement.

La décision parisienne déjà citée montre comment le juge articule ces outils. En première instance, le tribunal avait autorisé le locataire à apurer 2 950 euros en trente-six mensualités progressives et suspendu les effets de la clause pendant l’exécution des délais, en précisant que toute mensualité impayée sept jours après mise en demeure ferait retrouver à la clause son plein effet et rendrait le solde immédiatement exigible. En appel, la cour a infirmé cet échéancier : statuant à nouveau, elle a « CONDAMNE M. [F] [M] à verser à Mme [L] [W] la somme de 13 652 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au mois de décembre 2023 inclus » et « REJETTE la demande de M. [F] [M] tendant à l’octroi de délais de paiement », tout en ramenant de 6 500 à 3 750 euros l’indemnisation du préjudice de jouissance lié à l’indécence partielle du logement (CA Paris, 4 décembre 2025, RG 23/08201). L’enseignement est double. D’une part, le juge vérifie d’office les éléments constitutifs de la dette et le respect par le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent, ce qui peut réduire la créance par compensation : la cour a ainsi « CONSTATE la compensation entre les créances réciproques », intérêts et capitalisation inclus. D’autre part, les délais de paiement ne sont pas un droit automatique : sans reprise effective et durable du loyer courant et sans situation permettant réellement d’apurer, le juge les refuse. Le locataire parisien a donc intérêt à se présenter avec un dossier complet : justificatifs de revenus, reprise prouvée du loyer courant, proposition d’échéancier, démarches auprès des services sociaux et, le cas échéant, dossier de surendettement. En présence d’une procédure de surendettement recevable, la loi prévoit d’ailleurs des délais spécifiques pouvant courir jusqu’à l’issue de cette procédure, voire une suspension de deux ans après un rétablissement personnel.

B. L’expulsion, les délais pour quitter les lieux et la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars à Paris

Lorsque le juge constate l’acquisition de la clause et ordonne l’expulsion sans accorder de délais de paiement, l’exécution suit un chemin balisé. Si l’expulsion porte sur un lieu habité, « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux (article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution). Ce délai de deux mois, distinct des six semaines du commandement de payer, laisse à l’occupant un temps minimal pour se reloger ; le juge peut le réduire ou le supprimer en cas de mauvaise foi ou d’entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Au-delà, le juge peut accorder aux occupants des délais renouvelables « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » (article L412-3), dans une fourchette strictement encadrée : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an » (article L412-4). Pour fixer ces délais, le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de l’âge, de l’état de santé, de la situation de famille et de fortune, des diligences accomplies pour se reloger et du droit à un logement décent. Le droit commun des délais de grâce complète ce dispositif : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (article 1343-5 du Code civil).

À Paris, ce calendrier rencontre la trêve hivernale. Le principe est rappelé par le service public : la trêve hivernale s’applique du 1er novembre au 31 mars inclus, période durant laquelle aucun locataire ne peut être expulsé, sauf relogement adapté. Le texte précise : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L412-6). Concrètement, un bailleur parisien dont la clause résolutoire est acquise mi-novembre 2026 devra attendre le 1er avril 2027 pour faire exécuter l’expulsion, tout en faisant exécuter la condamnation pécuniaire par les voies de saisie. Cette attente n’est pas neutre financièrement : l’indemnité d’occupation, généralement fixée au montant du loyer et des charges, court jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés. Le sort des meubles restés dans le logement obéit aux articles L433-1 et suivants du même code. Pour le locataire parisien, la trêve offre un répit pour organiser son relogement, mais elle ne suspend ni la dette ni l’indemnité d’occupation, et elle ne fait pas obstacle aux saisies sur comptes ou rémunérations diligentées pour recouvrer l’arriéré.

Les spécificités parisiennes tiennent aux acteurs et aux délais pratiques. L’assignation doit être notifiée au préfet de police de Paris, compétent pour le département, au moins six semaines avant l’audience, et le diagnostic social et financier est réalisé par l’organisme désigné par le plan départemental parisien. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de Paris examine les signalements transmis par les commissaires de justice : le locataire convoqué a intérêt à s’y présenter avec son dossier, car ses observations alimentent le diagnostic transmis au juge. Les délais d’audiencement devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris s’ajoutent aux délais légaux : entre l’assignation et le jugement, plusieurs mois s’écoulent fréquemment, période pendant laquelle le locataire qui reprend ses paiements améliore sa position tandis que le bailleur actualise son décompte. Enfin, le locataire menacé d’expulsion à Paris peut saisir la commission de médiation en vue d’une reconnaissance du droit au logement opposable, sans que cette démarche suspende à elle seule la procédure : elle constitue en revanche un élément que le juge prend en compte pour apprécier les diligences de relogement. Côté bailleur, la vigilance porte sur l’aide juridictionnelle fréquemment sollicitée par la partie adverse, sur l’actualisation rigoureuse du décompte à chaque étape et sur la notification régulière de chaque acte, car une nullité relevée en appel anéantit des années de procédure, comme l’illustrent les dossiers où la cour doit statuer à nouveau sur des arriérés devenus considérables.

Conclusion

En octobre 2026, le commandement de payer visant la clause résolutoire reste l’acte décisif du contentieux des loyers impayés en bail d’habitation : six semaines pour payer à compter de sa délivrance, sous peine de voir la résiliation acquise, puis une assignation notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, avec la possibilité pour le juge d’accorder jusqu’à trois ans de délais au locataire qui a repris le loyer courant. La trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars reporte l’expulsion matérielle sans effacer la dette ni l’indemnité d’occupation. Des deux côtés, la rigueur documentaire fait la différence : un commandement complet et chiffré résiste aux nullités, un décompte actualisé sécurise la condamnation, et un dossier social et financier solide ouvre les délais de paiement. Vérifier l’acte dès réception ou avant délivrance, payer ou provisionner dans les six semaines, préparer l’audience avec des pièces à jour : telle est, à Paris comme ailleurs, la méthode qui préserve les droits de chacun.