I. Les conditions de validité du congé pour reprise
A. Les bénéficiaires légaux de la reprise et les mentions obligatoires du congé
Le bail d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 confère au bailleur la faculté de mettre fin au contrat à son échéance. Cette faculté s’exerce par la délivrance d’un congé motivé par la décision de reprendre le logement. Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, « le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise ». Cette exigence est édictée à peine de nullité. Elle délimite avec précision le cercle des personnes au profit desquelles la reprise peut être exercée.
Ce cercle est exclusivement composé du bailleur lui-même, de son conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé. Y figurent également le concubin notoire depuis au moins un an, les ascendants et les descendants de ces différentes personnes. Or la désignation du bénéficiaire constitue une mention substantielle dont l’omission est sanctionnée. La troisième chambre civile de la Cour de cassation veille ainsi à la sincérité de l’énonciation contenue dans l’acte. Dans un arrêt du 6 avril 2023, elle a approuvé la validation d’un congé délivré au profit du fils de la bailleresse, âgé de vingt-six ans. Elle a relevé que l’acte exprimait une volonté réelle, sérieuse et légitime, en ces termes : « la volonté de la bailleresse, exprimée dans le congé, de reprendre le logement pour le faire habiter, était réelle, sérieuse et légitime » (Civ. 3e, 6 avril 2023, n° 22-22.735, lien officiel). La mention de l’identité du bénéficiaire et de son lien de parenté permet au locataire de vérifier, dès la réception, la légitimité de la reprise.
La qualité pour délivrer le congé mérite également d’être précisée. Le congé doit émaner du bailleur, notion qui recouvre l’usufruitier comme le nu-propriétaire. La cour d’appel de Versailles a ainsi jugé que la veuve usufruitière du logement avait qualité pour délivrer le congé litigieux. Celle-ci avait recueilli l’usufruit dans la succession de son époux (CA Versailles, 4 février 2025, n° 23/05819, précité). Le congé délivré par une personne dépourvue de qualité, tel un simple mandataire sans pouvoir, est en revanche privé d’effet. Cette exigence rejoint celle de l’intérêt à agir, le bénéficiaire de la reprise devant être titulaire d’un droit réel sur le logement.
Par ailleurs, la délivrance du congé obéit à des règles de forme et de délai strictes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé. Le préavis applicable est de six mois lorsqu’il émane du bailleur, conformément au I de l’article 15 précité. A l’expiration de ce délai, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. La régularité du congé suppose en outre le respect des règles relatives à la durée du bail. La Cour de cassation a rappelé que des baux successivement conclus d’un commun accord demeurent réguliers. La modification de leur date d’effet ne doit pas réduire leur durée en deçà de la durée légale (Civ. 3e, 6 avril 2023, n° 22-22.735, précité). La fixation de la date d’effet du congé, au regard de l’échéance du bail en cours, conditionne ainsi la validité de la notification.
La cour d’appel de Douai a récemment illustré la rigueur de ces exigences en matière de reprise au profit d’un ascendant. Elle a annulé un congé qui ne mentionnait pas l’adresse de la bénéficiaire, mère de la bailleresse. Elle a retenu que « l’absence de la mention de l’adresse de la bénéficiaire empêche ainsi les locataires d’apprécier la réalité du motif allégué de reprise afin d’envisager la saisine éventuelle du juge en contestation a priori du congé, ce qui leur cause grief » (CA Douai, 2 octobre 2025, n° 24/02225, lien officiel). La nullité est donc encourue dès lors que l’omission prive le locataire de la possibilité de contrôler la légitimité de la reprise. Le juge apprécie l’existence d’un grief, conformément à l’article 114 du code de procédure civile.
La cour d’appel de Versailles a dressé, dans le même sens, l’inventaire des mentions devant figurer dans le congé. Elle a jugé que « le congé fondé sur la décision de reprendre le logement doit ainsi comporter, à peine de nullité, l’indication » du motif allégué. Doivent également figurer les nom et adresse du bénéficiaire et la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire. S’y ajoute la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise (CA Versailles, 4 février 2025, n° 23/05819, lien officiel). Dès lors, la rédaction du congé conditionne l’efficacité de la procédure engagée par le bailleur. L’insuffisance des mentions expose celui-ci au risque de voir sa reprise invalidée avant même l’examen du fond. Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire doit en outre être jointe à l’acte.
B. La justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise
La loi du 24 mars 2014 a renforcé l’exigence de justification pesant sur le bailleur. Elle dispose que « lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise » (article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989). Cette obligation constitue le cœur du dispositif protecteur du locataire. La troisième chambre civile en a précisé les contours dans un arrêt publié au Bulletin le 12 octobre 2023. La haute juridiction y a jugé que « la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité » (Civ. 3e, 12 octobre 2023, n° 22-18.580, lien officiel). Le défaut de pièces justificatives annexées au congé ne suffit donc pas, à lui seul, à entraîner la nullité de l’acte.
Cette solution a été reprise par la cour d’appel de Paris, qui a énoncé que « la production des pièces justificatives du caractère réel et sérieux de la reprise lors de la délivrance du congé n’est pas une condition de sa validité » (CA Paris, 6 février 2024, n° 21/13500, lien officiel). Il appartient seulement au bailleur, en cas de contestation élevée par le locataire, de démontrer devant le juge le caractère réel de sa décision. La charge de la preuve pèse donc sur le bailleur, conformément aux exigences de l’article 15, I, précité. En conséquence, la justification peut intervenir en cours d’instance, sans être contenue dans l’acte lui-même.
Le contrôle de l’intention du bailleur s’opère au jour de la délivrance du congé. La cour d’appel de Paris a rappelé que « la cour doit se placer à la date de délivrance pour apprécier si ce motif était réel et sérieux » (CA Paris, 6 février 2024, n° 21/13500, précité). Or ce principe connaît un tempérament majeur. La Cour de cassation a en effet admis que le juge « pouvait tenir compte d’éléments postérieurs dès lors qu’ils étaient de nature à établir cette intention » (Civ. 3e, 12 octobre 2023, n° 22-18.580, précité). Dans cette espèce, le bailleur, devenu veuf, entendait revenir dans sa région d’origine tout en conservant une résidence secondaire dans le sud de la France. Sa reprise a été jugée sincère au vu de son inscription sur les listes électorales de la commune et de la réalisation d’importants travaux dans le logement.
L’exigence d’occupation à titre de résidence principale mérite une attention particulière. Le bailleur qui reprend son logement n’est pas tenu d’abandonner toute autre implantation, dès lors que le bien repris devient son habitation principale. La cour d’appel de Douai a, dans cette perspective, validé la reprise d’un bailleur conservant une résidence secondaire dans le sud de la France. En revanche, l’absence de démonstration de l’occupation effective à titre principal prive le congé de sa justification. La cour d’appel de Montpellier l’a ainsi retenu lorsque le bailleur disposait déjà d’un logement sur la commune (CA Montpellier, 13 mai 2025, n° 23/06285, lien officiel). Le bailleur ne rapportait pas la preuve de son intention d’occuper les lieux.
En outre, l’appréciation du caractère réel et sérieux de la reprise ne saurait se confondre avec un contrôle d’opportunité du projet du bailleur. La cour d’appel de Versailles a rappelé que, si la loi du 24 mars 2014 a renforcé le contrôle a priori du congé, « il n’incombe pas, pour autant, à ces derniers d’exercer un contrôle d’opportunité de la décision de reprise » (CA Versailles, 4 février 2025, n° 23/05819, précité). Le juge vérifie ainsi la sincérité de l’intention, sans substituer son appréciation des convenances personnelles du bailleur à celle de l’intéressé. À cet égard, la cour d’appel de Paris a confirmé la validité d’un congé délivré par une bailleresse. Celle-ci souhaitait agrandir son logement contigu en raison de la naissance d’un deuxième enfant. Elle a jugé qu’« il n’appartient pas à la cour de déterminer si le bailleur doit supprimer l’une de ses pièces de vie pour la transformer en chambre, ou reprendre le local voisin à cette même fin, ce choix procédant de l’exercice légitime du droit de propriété » (CA Paris, 20 janvier 2026, n° 24/04389, lien officiel).
II. Le contrôle judiciaire du congé pour reprise et les sanctions de l’irrégularité
A. L’office du juge : contrôle a priori, appréciation de la sincérité et éléments de preuve
L’article 15, I, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989 confère au juge un pouvoir de contrôle étendu. Il dispose qu’« en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article ». Ce contrôle s’exerce en deux temps, ainsi que l’a systématisé la cour d’appel de Douai. Selon celle-ci, « le législateur a ainsi établi un mécanisme de contrôle judiciaire de la validité du congé pour reprise en deux temps » (CA Douai, 2 octobre 2025, n° 24/02225, précité). Le contrôle a priori intervient avant la reprise effective du bien loué, la preuve du caractère réel et sérieux incombant alors au bailleur. Le contrôle a posteriori intervient après la reprise, en cas de fraude aux droits du locataire.
Dans le cadre du contrôle a priori, le juge apprécie la sincérité de la décision de reprise au regard des éléments produits. La cour d’appel de Paris a précisé que « l’éventuelle intention frauduleuse du bailleur, ainsi que le caractère réel et sérieux du congé, doivent être appréciés par le juge au moment de la signification du congé » (CA Paris, 27 mai 2025, n° 23/02377, lien officiel). En l’espèce, le bailleur avait donné congé pour loger son fils. La libération ultérieure de deux autres appartements lui appartenant a été jugée sans incidence sur la validité du congé. Ces logements s’étaient en effet libérés postérieurement à la signification de l’acte. L’occupation effective du logement repris par le fils, en colocation étudiante, a confirmé la sincérité de la démarche.
Le juge dispose, pour conduire cette vérification, d’une liberté d’appréciation des éléments de preuve qui lui sont soumis. La cour d’appel de Chambéry a ainsi censuré un congé délivré dans un contexte conflictuel entre le bailleur et son locataire. Elle a relevé que les photographies produites ne comportaient ni lieu ni date certaine. Les devis de déménagement étaient postérieurs de plusieurs mois au congé. Le courrier adressé aux services fiscaux ne contenait qu’une simple affirmation de l’intéressé (CA Chambéry, 18 janvier 2024, n° 22/00066, lien officiel). Or la démonstration de l’intention de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale ne saurait résulter de simples déclarations du bailleur. La contradiction entre les motifs invoqués et le comportement ultérieur de l’intéressé emporte la conviction du juge.
Par ailleurs, le contrôle du juge s’étend à la cohérence du projet de reprise dans son ensemble. La cour d’appel de Versailles a validé le congé d’une veuve âgée de soixante-dix ans, souhaitant se rapprocher de son fils et de sa belle-fille. Elle a retenu que les motifs invoqués pour les deux logements du pavillon « ne sont nullement contradictoires mais, au contraire, en parfaite cohérence avec son projet de reprise » (CA Versailles, 4 février 2025, n° 23/05819, précité). La configuration des lieux, composés de deux logements séparés dans un même pavillon, justifiait la reprise plutôt qu’un déménagement du fils dans l’appartement de la mère. Le juge apprécie ainsi souverainement l’ensemble des circonstances de l’espèce.
Le caractère réel et sérieux de la reprise peut enfin être établi par l’existence d’un projet personnel cohérent du bailleur. La cour d’appel de Paris a validé le congé de bailleurs qui avaient engagé, antérieurement à la délivrance de l’acte, des démarches concrètes matérialisant leur intention. Tels étaient le cas de la mise en vente de leur logement, de la production d’un projet d’agrandissement de l’appartement repris et de la demande d’autorisation d’urbanisme correspondante. En témoigne l’arrêt du 6 février 2024 (CA Paris, n° 21/13500, précité). Or ces éléments, antérieurs ou concomitants au congé, présentent une force probante particulière au regard de l’exigence de sincérité. En revanche, des pièces dépourvues de date certaine ou des affirmations contradictoires ne sauraient établir la réalité du projet.
B. Les sanctions : nullité du congé, dommages-intérêts et amende pénale
La nullité constitue la sanction première de l’irrégularité du congé pour reprise. Elle peut résulter du défaut de mentions obligatoires, ainsi qu’il a été vu, comme de l’absence de caractère réel et sérieux de la décision de reprise. La cour d’appel de Chambéry a confirmé qu’un congé délivré dans le seul but d’évincer un locataire en conflit avec son bailleur « est dénué de motif réel et sérieux et revêt un caractère frauduleux ». Elle a prononcé la nullité de l’acte (CA Chambéry, 18 janvier 2024, n° 22/00066, précité). En pareille hypothèse, le bail se trouve tacitement reconduit. Le locataire conserve son droit au maintien dans les lieux et peut se prévaloir de la poursuite du contrat à son échéance.
La délivrance d’un congé frauduleux engage, en outre, la responsabilité civile de son auteur. La cour d’appel de Chambéry a rappelé que « la délivrance d’un congé frauduleux constitue une faute pouvant donner lieu à la réparation des préjudices nés de cette faute ». Elle a précisé que les tracas causés par la réception d’un tel congé et les suites qu’il faut y donner « sont constitutifs d’un préjudice moral direct et certain » (CA Chambéry, 18 janvier 2024, n° 22/00066, précité). Le locataire victime d’une reprise mensongère peut ainsi obtenir des dommages-intérêts. Ceux-ci couvrent le préjudice moral comme le préjudice matériel résultant d’un déménagement injustifié ou d’un relogement plus onéreux.
Dès lors, l’effectivité du contrôle a posteriori repose sur la preuve, rapportée par le locataire, du caractère frauduleux du congé. La cour d’appel de Douai a précisé que, dans cette seconde phase, la charge de la preuve de la fraude pèse sur le locataire, « sauf procès pénal » (CA Douai, 2 octobre 2025, n° 24/02225, précité). Cette répartition s’explique par la circonstance que le bailleur, après la reprise effective, est présumé avoir donné suite à son projet. Il appartient dès lors au locataire d’établir que la décision de reprise n’était qu’un artifice destiné à l’évincer. La reprise effective du logement par le bénéficiaire, sa résidence effective dans les lieux, constituent autant d’indices de la sincérité du congé.
La reprise non suivie d’une occupation effective du logement expose le bailleur à des sanctions spécifiques. Le locataire évincé peut demander la réintégration dans les lieux, dès lors que la reprise s’est révélée fictive. Il peut également solliciter des dommages-intérêts en réparation de son préjudice. La cour d’appel de Paris a ainsi examiné la situation d’un bailleur. Le logement avait été occupé, après la reprise, par des tiers en colocation avec le bénéficiaire désigné. Le congé a été validé au vu de l’occupation effective du fils (CA Paris, 27 mai 2025, n° 23/02377, précité). La démonstration de l’occupation réelle constitue donc l’élément décisif du contrôle a posteriori.
Enfin, le législateur a assorti le congé frauduleux d’une sanction pénale spécifique. Aux termes de l’article 15, V, de la loi du 6 juillet 1989, « le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale ». Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile. Il peut obtenir la réparation de son préjudice devant la juridiction répressive. Or cette disposition, combinée au contrôle a priori du juge, témoigne de la vigilance du législateur à l’égard des reprises fictives. Celles-ci constituent l’une des atteintes les plus fréquentes au droit au logement.
Conclusion
Le congé pour reprise, encadré par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, réalise un équilibre délicat. S’y rencontrent le droit de propriété du bailleur et la protection du locataire. La jurisprudence de la troisième chambre civile et des cours d’appel dessine un régime cohérent, fondé sur la vérification de la sincérité de l’intention du bailleur. Cette intention est appréciée au jour de la délivrance du congé, sans contrôle d’opportunité du projet. Le caractère réel et sérieux de la décision de reprise constitue la pierre angulaire de ce dispositif. Sa sanction repose sur la nullité du congé, la réparation des préjudices et l’amende pénale prévue au V de l’article précité. Or la sévérité de ces sanctions invite le bailleur à la prudence. Celle-ci concerne la rédaction du congé, la mention des bénéficiaires et la conservation des éléments de preuve de son intention. En conséquence, la consultation d’un avocat du bail d’habitation à Paris permet de sécuriser la procédure de reprise. Elle l’est tant en phase précontentieuse que devant le juge chargé d’en contrôler la régularité.
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