Vous venez de recevoir un commandement de payer visant la clause résolutoire de votre bail commercial et votre bailleur vous annonce la résiliation dans un mois. Depuis la loi du 26 mai 2026, le réflexe à avoir a changé : le juge ne suspend plus la clause sur de simples promesses de paiement. La locataire ou le locataire qui veut garder ses murs doit prouver qu’il peut payer l’arriéré et reprendre le versement intégral du loyer courant avant la première audience. Cet article explique comment contester un commandement irrégulier, comment demander des délais de grâce et comment organiser un dossier financier crédible, à Paris comme en Île-de-France, pour éviter l’expulsion et la perte du fonds de commerce.

I. Commandement de payer visant la clause résolutoire : comment le contester dans le délai d’un mois

Le bail commercial ne se résilie pas par une simple lettre de relance. Lorsque le bail contient une clause résolutoire, le bailleur doit d’abord faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer qui vise expressément cette clause, détaille les sommes réclamées et laisse un mois au preneur pour payer. Ce mois est un délai de régularisation, pas une formalité. Passé ce délai sans paiement ni contestation sérieuse, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater l’acquisition de la clause, demander l’expulsion et réclamer l’arriéré, les intérêts et souvent une indemnité d’occupation majorée. La réforme du 26 mai 2026 n’a pas supprimé ce mécanisme, elle a resserré l’étau au stade suivant, celui des délais judiciaires. D’où l’importance de traiter le commandement dès réception : vérifier sa régularité, payer ce qui est non discuté sans reconnaître le surplus litigieux, et préparer la demande de délais avant l’audience.

A. Vérifier la régularité du commandement : mention du délai, clause visée et sommes réclamées

Le texte central figure à l’article L145-41 du code de commerce. Dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026, il dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Chaque mot compte. Le commandement doit viser la clause résolutoire du bail, rappeler le délai d’un mois et préciser les manquements invoqués, en pratique le détail des loyers, charges et accessoires impayés. Un commandement qui ne vise pas la clause, qui omet la mention du délai d’un mois, qui réclame des sommes fantaisistes ou qui confond loyers commerciaux et autres dettes s’expose à la nullité. La nullité anéantit la procédure de résiliation engagée sur ce fondement et oblige le bailleur à recommencer, ce qui rend un temps précieux au preneur pour apurer ou négocier.

La jurisprudence applique cette exigence avec rigueur. La troisième chambre civile a jugé : « La mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce en vertu duquel toute clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454). La portée pratique est directe : une clause qui promet une résiliation en quinze jours après commandement ne peut pas priver le preneur du mois légal. Par application de l’article L145-15 du code de commerce, qui dispose : « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4 , L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 . », une telle stipulation est réputée non écrite en son entier. Le preneur conserve donc le bénéfice du mois légal même si son bail affiche un délai plus court.

Concrètement, dès réception du commandement, le dirigeant demande à son conseil de contrôler quatre points : l’identité exacte des parties et la référence au bail en cours, la reproduction ou la visée précise de la clause résolutoire, la mention expresse du délai d’un mois, et le décompte détaillé des causes du commandement avec périodes, montants de loyers, charges récupérables, taxes et intérêts. Les règles de valeur locative de l’article L145-33 du code de commerce, selon lesquelles « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. », ne servent pas directement à contester le commandement, mais elles rappellent qu’un arriéré calculé sur un loyer révisé de façon fantaisiste peut être discuté. De même, les pénalités et majorations insérées dans le bail ne sont pas intouchables : l’article 1231-5 du code civil prévoit que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. » Une clause pénale de 20 % sur chaque échéance impayée, cumulée avec des intérêts conventionnels élevés, peut ainsi être soumise au pouvoir modérateur du juge.

Le paiement partiel mérite une stratégie écrite. Payer l’intégralité des causes du commandement dans le mois éteint la menace : la clause ne peut plus produire effet pour ces manquements. Payer une partie seulement n’efface pas le commandement, mais réduit l’arriéré et crédibilise la future demande de délais. Chaque versement doit être tracé par virement avec mention du mois de loyer imputé, sans lettre qui reconnaîtrait le solde réclamé comme incontesté. Si le décompte mélange des loyers prescrits, des charges non justifiées ou des travaux indûment refacturés, le preneur conteste par écrit ces postes, paie le principal locatif non discuté et conserve les justificatifs. Le juge qui examinera plus tard la bonne foi du preneur et sa capacité à régler la dette regardera précisément cette attitude : un preneur qui a payé le loyer courant dès le commandement et qui discute poste par poste se présente autrement qu’un preneur resté silencieux.

La question des assurances, des charges et des impôts locaux revient souvent dans les commandements. Certains baux mettent à la charge du preneur l’assurance de l’immeuble, la taxe foncière ou des charges de copropriété. Le défaut de justification d’assurance peut, selon la rédaction de la clause, constituer un manquement autonome visé par le commandement. Produire l’attestation en cours de validité dans le mois fait tomber ce grief. Pour les charges, exiger le décompte annuel et les pièces justificatives reste un réflexe sain : un arriéré gonflé de provisions non régularisées depuis deux ans se discute. L’objectif du premier mois n’est pas de gagner le procès au fond, mais d’empêcher une résiliation automatique sur des bases fragiles et de préparer le terrain des délais de grâce.

B. Bonne foi du bailleur, congé et renouvellement : les moyens de défense qui subsistent après la réforme

Le bail commercial reste un contrat soumis à l’exigence de bonne foi. L’article 1104 du code civil énonce : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » Et l’article 1103 du code civil rappelle : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Le bailleur qui délivre un commandement pour des sommes qu’il sait réglées, qui refuse systématiquement tout échéancier alors que le preneur paie le courant, ou qui instrumentalise la clause pour évincer un commerçant et relouer plus cher, s’expose à voir sa mise en oeuvre sanctionnée sur le terrain des délais, des dommages et intérêts ou du refus de constat de la clause. Mais la Cour de cassation fixe une limite nette une fois que le juge a tranché et accordé des délais : « lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle. » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216). Autrement dit, la mauvaise foi alléguée du bailleur ne sauve pas le preneur qui n’a pas respecté l’échéancier fixé par le juge. La défense doit donc se jouer avant et pendant la fixation des délais, pas après leur violation.

Un autre réflexe consiste à replacer le litige d’impayé dans la vie du bail. L’article L145-9 du code de commerce organise la fin du bail : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. » Un bailleur qui a délivré congé avec offre ou refus de renouvellement ne peut pas cumuler tous les avantages : le preneur menacé d’expulsion pour impayés doit vérifier s’il est déjà dans une phase de congé, de tacite prolongation ou de négociation d’indemnité d’éviction. La résiliation pour impayés et le refus de renouvellement obéissent à des régimes distincts, avec des enjeux financiers très différents pour le commerçant qui perd son emplacement. Un commandement délivré pendant une négociation de renouvellement doit être analysé aussi sous cet angle : le bailleur cherche-t-il à éviter l’indemnité d’éviction en faisant basculer la fin du bail sur la faute du preneur.

La charge des intérêts et le cours des majorations pèsent lourd dans les arriérés. L’article 1344-1 du code civil dispose : « La mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice. » Le commandement vaut mise en demeure et fait courir les intérêts au taux légal sur les sommes dues. Les intérêts conventionnels majorés stipulés au bail ne s’appliquent que s’ils ont été valablement convenus et restent soumis au contrôle du juge. Pendant un délai de grâce judiciaire, le régime change : les majorations et pénalités de retard sont suspendues, comme on le verra, et le juge peut aménager l’imputation des paiements et le taux des intérêts. D’où l’intérêt de ne pas laisser filer le calendrier : chaque mois sans décision judiciaire laisse courir les intérêts et les accessoires, alors qu’une demande de délais bien construite peut les geler.

Enfin, la défense passe par la preuve du paiement et de la trésorerie. Relevés bancaires, quittances, attestations d’assurance, bilans des deux derniers exercices, chiffre d’affaires mensuel, carnet de commandes, échéancier proposé et justificatifs de reprise du loyer courant forment le socle du dossier. Les échanges avec le bailleur doivent être conservés : proposition d’échéancier restée sans réponse, refus écrit, acceptation partielle, promesse de régularisation. Le juge des référés ou du fond, saisi après le mois, statue vite et sur pièces. Un dossier financier lisible en dix minutes vaut mieux qu’un mémoire de trente pages sans chiffres. La réforme de 2026 a renforcé cette logique probatoire : la capacité à payer et la reprise du courant se démontrent par des pièces, pas par des affirmations.

II. Obtenir des délais de grâce et suspendre la clause résolutoire après la loi du 26 mai 2026

Passé le mois du commandement sans apurement complet, tout se joue devant le juge. Le bailleur assigne pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion. Le preneur riposte en demandant des délais de paiement et la suspension des effets de la clause. Avant la réforme, le juge disposait d’un large pouvoir d’appréciation nourri par la situation du débiteur, les besoins du créancier et la bonne foi des parties. Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, l’article L145-41 du code de commerce ajoute une condition couperet pour les impayés de loyers : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » Le même article précise son application dans le temps : « Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. » Les assignations et demandes postérieures à cette entrée en vigueur relèvent donc du régime durci. Pour le commerçant, cela signifie une discipline simple : payer le loyer courant dès le commandement, ne plus accumuler d’échéances nouvelles, et arriver à la première audience avec un arriéré stabilisé et un plan de remboursement financé.

A. Demander des délais de grâce : capacité à payer, reprise du courant et échéancier crédible

Le fondement des délais reste l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Le texte ajoute : « Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. » Et surtout : « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. » Pour le preneur, l’enjeu est donc triple : étaler l’arriéré sur vingt-quatre mois au maximum, neutraliser les pénalités pendant ce délai, et suspendre la clause résolutoire s’il respecte l’échéancier. L’article L145-41 du code de commerce articule ce mécanisme au bail commercial : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

La nouveauté de 2026 tient aux deux verrous cumulatifs. D’abord la capacité du preneur à régler la dette locative. Le juge exige des preuves de trésorerie : soldes bancaires, encaissements récents, prévisionnel sur douze à vingt-quatre mois, engagements de clients, accord de découvert ou de prêt, apports d’associés documentés. Un échéancier qui absorbe 40 % de la marge mensuelle disponible sans marge de sécurité ne convainc pas. Un plan qui détaille mois par mois le loyer courant plus la mensualité d’apurement, adossé à des encaissements prouvés, convainc davantage. Ensuite la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience. Le preneur qui a repris le paiement du loyer contractuel, charges et accessoires compris, et qui le prouve par des virements réguliers, remplit la condition. Celui qui paie de façon partielle ou intermittente, ou qui attend le jour de l’audience pour régulariser, prend un risque majeur de rejet. La bonne pratique consiste à reprendre le courant dès le mois suivant le commandement, à automatiser les virements et à joindre les douze dernières écritures au dossier.

La chambre commerciale avait déjà posé le cadre du pouvoir du juge : « le juge saisi d’une demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour refuser de suspendre une telle clause en application de l’article L. 145-41, alinéa 2 » (Cass. com., 13 déc. 2005, n° 04-16.255). Ce pouvoir discrétionnaire ne disparaît pas avec la réforme, mais il s’exerce désormais dans un cadre plus strict pour les loyers impayés. Le juge peut toujours refuser les délais si le dossier est vide, si l’arriéré continue de croître ou si le preneur ne paie pas le courant. Il peut aussi les accorder avec des conditions sévères : échéancier resserré sur douze mois au lieu de vingt-quatre, clause de déchéance du terme à la première échéance manquée, imputation des paiements d’abord sur le capital, taux d’intérêt maintenu au taux légal, interdiction de nouveaux retards. Le preneur doit donc demander des délais réalistes plutôt que des délais maximaux intenables. Mieux vaut solliciter dix-huit mensualités documentées que vingt-quatre mensualités théoriques qui casseront au sixième mois et rendront la clause définitivement acquise, comme l’illustre l’arrêt du 26 octobre 2023 précité.

Le respect de l’échéancier accordé devient ensuite une obligation absolue. Tout retard, même minime, peut entraîner la reprise immédiate des effets de la clause si l’ordonnance le prévoit, sans que le juge puisse rouvrir le débat sur la bonne foi du bailleur. Le preneur avisé met en place des alertes de paiement, provisionne chaque mensualité dix jours avant l’échéance et conserve les preuves de virement. En cas de difficulté passagère en cours d’échéancier, il saisit sans attendre le juge d’une demande de modification plutôt que de laisser l’incident se transformer en déchéance. La suspension des pénalités pendant le délai accordé constitue un avantage financier réel : sur un arriéré de 30 000 euros assorti d’une pénalité de 10 % et d’intérêts conventionnels, le gel peut représenter plusieurs milliers d’euros. Cet avantage se perd si l’échéancier est rompu. La discipline de paiement est donc aussi un calcul économique.

B. Procédure, juge compétent et réflexes parisiens : assignation, référé, expulsion et dossier d’audience

Le bailleur qui veut voir constater la clause assigne le preneur devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, souvent en référé pour obtenir rapidement le constat, l’expulsion et une provision. Le preneur qui veut contester la régularité du commandement et solliciter des délais doit comparaître, soulever les nullités avant toute défense au fond et présenter sa demande de délais avec pièces à l’appui. La demande de délais peut être formée reconventionnellement devant le juge saisi du constat, ce qui évite une procédure séparée. Les délais de grâce suspendent les procédures d’exécution engagées par le créancier, mais ils ne paralysent pas l’action en constat : le juge peut constater l’acquisition de la clause tout en suspendant ses effets pendant l’échéancier. Cette nuance compte pour la suite : si le preneur respecte l’échéancier, la clause est réputée ne pas avoir joué ; s’il le viole, l’expulsion reprend sans nouveau procès sur le principe.

À Paris et en Île-de-France, le contentieux des baux commerciaux se concentre devant des chambres spécialisées qui connaissent bien ces dossiers et sanctionnent les dossiers approximatifs. Les loyers parisiens élevés rendent l’arriéré vertigineux en quelques mois : trois mois impayés rue de Rivoli ou dans le Sentier représentent souvent plus de 20 000 euros charges comprises. Le juge parisien attend donc un dossier financier à la hauteur : bilan 2024 et 2025, balance âgée fournisseurs et clients, relevés bancaires des trois derniers mois, attestations de l’expert-comptable sur la capacité de remboursement, calendrier de trésorerie. La juridiction compétente pour un local situé à Paris est le tribunal judiciaire de Paris, pôle des baux commerciaux, et l’assignation doit respecter les délais de comparution. Un preneur qui exerce dans une galerie, un marché couvert ou une rue à forte saisonnalité touristique a intérêt à expliquer la saisonnalité chiffres à l’appui : le juge comprend un creux de janvier et février si les réservations de printemps et d’été sont documentées. À l’inverse, invoquer des difficultés générales sans pièces parisiennes précises ne suffit plus depuis la réforme.

Les pièces à préparer suivent un ordre simple. D’abord le bail complet avec ses avenants, la clause résolutoire et les conditions de révision du loyer. Ensuite le commandement avec son décompte, les quittances et les preuves de paiement partiel. Puis les attestations d’assurance, les décomptes de charges et les échanges avec le bailleur. Enfin le coeur du dossier : la preuve de reprise du loyer courant avant la première audience, avec les virements intégraux, et le plan d’apurement chiffré. Un tableau unique qui récapitule mois par mois l’arriéré initial, les versements effectués, le solde restant, le loyer courant et la mensualité proposée permet au juge de vérifier en une page la crédibilité du plan. Les dirigeants qui arrivent avec ce tableau, un prévisionnel signé par l’expert-comptable et trois mois de loyer courant payés au jour de l’audience se placent dans les meilleures conditions. Ceux qui arrivent avec des promesses orales et un arriéré qui a continué d’augmenter depuis le commandement s’exposent au constat sec de la clause et à une ordonnance d’expulsion avec astreinte.

L’expulsion, une fois ordonnée, suit un circuit strict avec commandement de quitter les lieux, tentative d’exécution par commissaire de justice et trêve hivernale pour les locaux d’habitation, laquelle ne s’applique pas aux seuls locaux commerciaux. Le preneur expulsé perd l’exploitation du site, souvent le fonds de commerce lui-même si l’emplacement faisait sa valeur, et reste débiteur de l’arriéré, des intérêts et des frais. D’où l’importance de négocier même après l’audience : un protocole transactionnel avec échéancier, reconnaissance partielle de dette et renonciation du bailleur à l’expulsion contre paiement comptant d’une partie de l’arriéré reste possible tant que l’expulsion n’a pas été exécutée. Ce protocole doit être écrit, signé, avec un calendrier précis et une clause qui suspend l’expulsion pendant son exécution. Un accord oral arraché dans le couloir du tribunal ne protège de rien.

Conclusion

La loi du 26 mai 2026 a clarifié le message adressé aux commerçants locataires : le mois qui suit le commandement décide de l’issue. Contester un commandement irrégulier reste possible et souvent décisif, les délais de grâce restent ouverts, mais ils se méritent par des preuves de paiement. Vérifier la mention du délai d’un mois et le décompte, payer le loyer courant sans attendre, constituer un dossier de trésorerie vérifiable et proposer un échéancier financé avant la première audience forment la méthode qui permet de suspendre la clause résolutoire et d’étaler l’arriéré sur vingt-quatre mois au maximum. À Paris et en Île-de-France, où chaque mois d’impayé creuse un arriéré considérable, cette anticipation conditionne la survie du commerce. Le preneur qui paie le courant, chiffre son plan et respecte chaque échéance garde ses murs ; celui qui attend l’audience pour promettre s’expose au constat de la clause et à l’expulsion.