Le Parisien racontait le 1er octobre 2026 l’histoire de Yorlène, enceinte de sept mois, qui vit avec son mari et leur fille de trois ans dans un appartement de 33 mètres carrés à Saint-Ouen-l’Aumône, dans le Val-d’Oise. Derrière un placard, la famille a découvert cet été une importante trace d’humidité, et les moisissures ont gagné le logement ; dans la même résidence, d’autres locataires décrivent des désordres semblables depuis des années. Le journal, qui a photographié les lieux le 23 septembre, désigne le bailleur social qui gère la résidence et donne la parole à une mère qui dit sa peur pour le bébé à naître. Derrière ce récit, la question de droit est nette : que peut exiger un locataire quand son logement est rongé par les moisissures, qui doit payer les travaux, peut-on faire baisser le loyer, et comment obtenir un relogement quand la famille vit à l’étroit ? La réponse tient en deux temps : contraindre le bailleur à remettre le logement en état, puis obtenir réparation et, si besoin, un toit adapté.
I. Logement rongé par les moisissures : comment contraindre le bailleur à faire les travaux ?
A. Moisissures dans un logement loué : comment faire constater l’indécence et exiger la mise en conformité ?
Le point de départ est l’obligation de décence qui pèse sur tout bailleur. L’article 1719 du Code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du Code civil). Un logement envahi par les moisissures, avec une humidité qui dégrade les parois et menace la santé d’un enfant en bas âge et d’un nouveau-né, peut relever de ce manquement, à condition de le démontrer pièce par pièce.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise le standard : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Les moisissures intéressent directement ce texte : elles peuvent constituer un risque pour la santé, surtout pour une femme enceinte, un nourrisson et un jeune enfant, et elles signalent souvent un défaut du bâti, infiltration, pont thermique, ventilation défaillante, que le décret sur la décence vise expressément. L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 exige ainsi : « Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements » (article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Une ventilation mécanique contrôlée en panne, des bouches d’extraction encrassées ou inexistantes, des menuiseries qui laissent passer l’eau : chacun de ces points peut être rattaché à ce texte, pourvu qu’un constat le décrive.
En pratique, la locataire ou le locataire confronté aux moisissures doit d’abord écrire au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant les désordres pièce par pièce, en joignant des photographies datées et en demandant expressément la mise en conformité du logement. Ce courrier n’est pas une formalité vaine : il fixe la date à partir de laquelle le bailleur ne peut plus dire qu’il ignorait le problème, et il ouvre le délai de deux mois au terme duquel la suite procédurale devient possible. Pendant ce temps, il faut faire établir les faits par un tiers : constat de commissaire de justice, rapport d’un diagnostiqueur ou d’un expert amiable, certificats médicaux si des troubles de santé apparaissent, attestations des autres locataires de la résidence qui subissent les mêmes désordres. Dans le récit du Parisien, le fait que d’autres habitants dénoncent les mêmes problèmes depuis des années, s’il est confirmé par des attestations, pèserait lourd : il suggère un vice du bâtiment plutôt qu’un simple défaut d’aération d’un seul ménage.
Si le bailleur ne répond pas ou refuse d’agir dans les deux mois, la loi organise la montée en puissance. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le même article ajoute : « A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. » Concrètement, le locataire peut saisir directement le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, qui « détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » Le juge transmet en outre sa décision au représentant de l’État dans le département quand il constate que le logement ne satisfait pas aux exigences de l’article 6. Pour une famille comme celle de Saint-Ouen-l’Aumône, c’est la voie centrale : obtenir du juge l’ordre de traiter les causes de l’humidité, pas seulement un nettoyage de surface, avec un délai contraignant et, en attendant, une baisse ou une suspension du loyer.
B. Logement insalubre : quand le préfet ordonne les travaux et fait reloger aux frais du bailleur ?
Quand les désordres dépassent le simple différend locatif et mettent en danger la santé des occupants, le droit de l’insalubrité prend le relais. L’article L. 1331-22 du Code de la santé publique dispose : « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre » (article L. 1331-22 du Code de la santé publique). Des moisissures étendues, qui reviennent après chaque nettoyage parce que l’air ne circule pas et que l’eau s’infiltre, peuvent caractériser une telle situation, en particulier avec un nourrisson sous le même toit. Le signalement appartient alors au locataire : mairie du lieu du logement, agence régionale de santé, services départementaux. À Saint-Ouen-l’Aumône, cela signifie alerter la mairie et l’agence régionale de santé d’Île-de-France, en joignant le constat, les photographies et, si possible, les certificats médicaux. Une visite des lieux peut suivre, puis un arrêté préfectoral qui prescrit au propriétaire les travaux nécessaires pour faire cesser l’insalubrité, avec un délai, et qui peut interdire l’occupation des locaux les plus atteints. Pendant l’exécution des travaux, l’hébergement ou le relogement des occupants incombe au bailleur, et le loyer cesse d’être dû pour les locaux interdits d’occupation. C’est l’arme lourde du dossier, à manier quand le bailleur laisse pourrir la situation : elle déplace le débat du terrain purement contractuel vers la police sanitaire, et elle fait peser sur le propriétaire le coût de son inertie.
La jurisprudence récente montre que les juges n’hésitent pas à sanctionner un bailleur social qui laisse des moisissures prospérer. Par arrêt du 30 avril 2024, la cour d’appel de Versailles a statué sur le cas d’époux locataires d’un office public de l’habitat dont le logement présentait une « importante de moisissure sur les parois du séjour, de la chambre et de la salle de bains », avec une faible aération de la cuisine ; il avait été demandé au bailleur « de réaliser les travaux propres à remédier aux désordres constatés dans les deux mois et notamment de rechercher les causes d’apparition des moisissures et de créer un système d’aération efficace dans la cuisine », et une visite de contrôle avait montré que « les désordres perduraient et s’aggravaient » (cour d’appel de Versailles, chambre civile 1-2, 30 avril 2024, RG n° 22/06409). La cour a infirmé le jugement, débouté le bailleur de toutes ses demandes et jugé : « Condamne l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat OPH à payer à M. [W] [D] et à Mme [G] [K], épouse [D], la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts », tout en constatant que le bailleur avait fini par procéder au relogement des époux. Trois enseignements pour notre récit : le juge exige des travaux sur les causes, pas un simple lessivage ; l’aggravation constatée lors d’une visite de contrôle aggrave la position du bailleur ; et le préjudice de jouissance se chiffre, ici à 5 000 euros, en plus du relogement. Chaque espèce reste toutefois singulière, et seul le juge saisi du dossier de Yorlène pourrait dire si les désordres de son appartement appellent la même réponse.
II. Moisissures, loyer et relogement : quels droits pour une famille à l’étroit en Île-de-France ?
A. Loyer, dommages-intérêts et preuve : combien obtenir et comment prouver que le bailleur est en cause ?
Obtenir des travaux est une chose, être indemnisé en est une autre, et tout repose sur la preuve de l’imputabilité des désordres au bailleur. Le locataire qui demande une réduction de loyer, une provision ou des dommages-intérêts doit établir trois éléments : des désordres réels et datés, un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien, et un préjudice de jouissance ou de santé qui en découle. Les pièces utiles sont connues : constats de commissaire de justice avant et après signalement, échanges écrits avec le bailleur, factures de nettoyage ou de remplacement du mobilier abîmé, certificats médicaux décrivant des affections respiratoires ou allergiques, attestations de voisins subissant les mêmes désordres, et, quand il existe, le rapport de visite des services d’hygiène. Dans l’affaire versaillaise, c’est la persistance et l’aggravation des moisissures, vérifiées par une visite de contrôle, qui ont emporté la condamnation à 5 000 euros de dommages-intérêts. À l’inverse, un dossier fait de simples photographies, sans constat technique et sans démonstration d’une cause imputable au bâtiment, expose le locataire à un rejet.
L’arrêt rendu le 29 janvier 2026 par la cour d’appel de Caen illustre ce revers avec une netteté pédagogique. Une locataire d’un établissement public bailleur se plaignait depuis 2022 d’un logement humide présentant des moisissures et demandait en référé des travaux sous astreinte, son relogement aux frais du bailleur, une dispense de loyer et une expertise ; la cour a tout confirmé le rejet, au motif que « la responsabilité du bailleur dans la survenance des désordres liés à la présence de moisissures dans le logement n’apparaît pas manifeste », dès lors que le bailleur justifiait avoir donné suite aux réclamations, ventilation, détalonnage des portes, faïences, fuite de chaudière, et que la locataire avait à plusieurs reprises refusé l’accès aux techniciens (cour d’appel de Caen, 2e chambre civile, 29 janvier 2026, RG n° 25/00337). La cour rappelle la règle applicable à la dispense de loyer : « l’exception d’inexécution invoquée par un locataire n’est fondée que si les désordres affectant le logement sont si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination ». Autrement dit, on ne cesse pas de payer son loyer parce que des moisissures sont apparues dans une pièce ; il faut démontrer que le logement est devenu inhabitable, ce que la locataire, qui occupait toujours les lieux, ne démontrait pas. La cour rejette aussi l’expertise, faute de motif légitime, quand la locataire ne produit « aucun élément justifiant que le comportement du bailleur est à l’origine de ces désordres », tel qu’un constat de panne de ventilation ou de chauffage défaillant, et elle confirme l’obligation faite à la locataire de laisser libre accès à l’appartement aux professionnels envoyés par le bailleur, sous astreinte.
La leçon pratique pour une famille dans la situation décrite par Le Parisien est double. D’abord, aérer, chauffer normalement, nettoyer les bouches d’extraction et conserver les preuves de cet entretien : la cour de Caen relève expressément les déclarations de la locataire sur son aération quotidienne, mais c’est l’absence de preuve d’une cause technique imputable au bailleur qui fait échec à ses demandes. Ensuite, ne jamais refuser l’accès aux entreprises mandatées par le bailleur et ne jamais suspendre seul le paiement du loyer : c’est au juge, saisi sur le fondement de l’article 20-1, de réduire ou suspendre le loyer, « avec ou sans consignation », jusqu’à l’exécution des travaux. Celui qui consigne de sa propre autorité ou cesse de payer sans décision s’expose à une résiliation pour impayés, alors même que ses plaintes sur l’humidité seraient fondées. Le bon réflexe est donc : payer, signaler par écrit, faire constater, saisir la conciliation puis le juge, et laisser les travaux se faire.
B. Famille à l’étroit en Île-de-France : comment demander une mutation HLM ou un relogement pour suroccupation ?
Le récit du Parisien comporte un second dossier, aussi lourd que les moisissures : quatre personnes, dont bientôt un nourrisson, dans 33 mètres carrés. La suroccupation ouvre des droits propres, distincts de l’indécence, et elle renforce la demande de relogement. En logement social, la première démarche est la demande de mutation auprès du bailleur, en exposant l’évolution de la composition familiale : couple, enfant de trois ans, naissance imminente. La demande doit être renouvelée chaque année pour rester active, et chaque signalement écrit de désordres doit y être joint, afin que le dossier de mutation porte la trace de l’humidité comme de l’exiguïté. Quand le bailleur ne propose rien pendant des années, alors que d’autres locataires de la résidence décrivent les mêmes problèmes, la famille peut saisir les élus, le défenseur des droits pour une atteinte possible au droit au logement, et surtout la commission de médiation du droit au logement opposable.
Le droit au logement opposable vise précisément cette situation. L’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation organise dans chaque département des commissions de médiation : « Dans chaque département, une ou plusieurs commissions de médiation sont créées auprès du représentant de l’Etat dans le département » (article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation). La commission « peut également être saisie, sans condition de délai, lorsque le demandeur est logé dans des locaux manifestement suroccupés ou ne présentant pas le caractère d’un logement décent, s’il a au moins un enfant mineur, s’il présente un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles ou s’il a au moins une personne à charge présentant un tel handicap ». Une mère de famille avec un enfant de trois ans et un bébé à naître, logée à quatre dans 33 mètres carrés rongés par l’humidité, entre dans ces mots, pourvu que les faits soient prouvés : composition familiale, surface, constats d’humidité, démarches restées vaines. Si la commission déclare la demande prioritaire et urgente, le préfet doit proposer un relogement adapté dans un délai fixé par décret, et son silence ouvre un recours devant le tribunal administratif pour faire reconnaître l’urgence et ordonner le relogement, le cas échéant sous astreinte. En Île-de-France, où les délais sont les plus longs de France, cette voie est étroite mais réelle, et elle suppose un dossier complet : demande de logement social active et renouvelée, pièces d’identité et de ressources, justificatifs de la composition familiale, constats d’huissier, échanges avec le bailleur, signalements à la mairie et à l’agence régionale de santé.
En pratique francilienne, trois réflexes complètent le dispositif. D’abord, signaler les désordres à la mairie de la commune du logement, qui peut diligenter une visite des services communaux d’hygiène et saisir le préfet ; à Saint-Ouen-l’Aumône, comme ailleurs dans le Val-d’Oise, ce signalement municipal est souvent le déclencheur de la procédure d’insalubrité. Ensuite, saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise, compétent pour le Val-d’Oise, sur le fondement de l’article 20-1, pour obtenir les travaux, la réduction du loyer et, si l’état du logement l’exige, une mesure de relogement temporaire aux frais du bailleur. Enfin, ne pas laisser la naissance du bébé dégrader le dossier : déclarer l’enfant au bailleur, actualiser la demande de logement social, verser au dossier les certificats médicaux qui lient, s’il y a lieu, l’état de santé de l’enfant à l’humidité du logement. Aucun de ces recours ne dispense de payer le loyer tant que le juge n’en a pas décidé autrement, et aucun ne permet de refuser l’accès aux entreprises venues réparer : les deux arrêts cités dans cet article le rappellent, l’un en condamnant le bailleur inerte, l’autre en sanctionnant la locataire qui entravait les réparations.
Ce que dit le droit, en trois phrases
Le bailleur doit remettre un logement décent qui ne présente pas de risque pour la santé et assurer une aération qui évacue l’humidité, comme l’exigent l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) et le décret sur la décence (article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Quand le logement ne satisfait pas à ces exigences, le juge peut ordonner les travaux, réduire ou suspendre le loyer jusqu’à leur exécution, comme le prévoit l’article 20-1 (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), et les cours d’appel condamnent les bailleurs inertes à indemniser le préjudice de jouissance (cour d’appel de Versailles, 30 avril 2024, RG n° 22/06409). Mais le locataire doit prouver que les moisissures viennent du bâtiment, laisser les réparateurs accéder au logement et continuer à payer son loyer tant que le juge n’a pas statué, faute de quoi ses demandes seront rejetées (cour d’appel de Caen, 29 janvier 2026, RG n° 25/00337).
Conclusion
L’histoire racontée par Le Parisien le 1er octobre 2026 n’est ni une fatalité ni un simple conflit de voisinage : c’est un cas d’école du logement indécent, avec une famille identifiable, des désordres photographiés et un bailleur qui, selon le journal, laisse durer la situation depuis des années pour plusieurs locataires. Le droit donne à cette famille des armes graduées : la mise en demeure puis la mise en conformité ordonnée par le juge avec baisse du loyer, le signalement sanitaire qui peut conduire à un arrêté préfectoral et à un relogement aux frais du bailleur, l’indemnisation du préjudice de jouissance que la cour d’appel de Versailles a chiffrée à 5 000 euros dans une espèce voisine, et la voie du droit au logement opposable pour une famille suroccupée avec enfant mineur. Il impose en contrepartie une discipline stricte, rappelée par la cour d’appel de Caen : prouver l’origine des désordres par des constats techniques, entretenir et aérer le logement, laisser les entreprises accéder aux lieux, et payer le loyer jusqu’à la décision du juge. Dans un 33 mètres carrés où un bébé va naître au milieu des moisissures, chaque semaine compte : écrire, faire constater, saisir la conciliation puis le juge, alerter la mairie et l’agence régionale de santé, actualiser la demande de logement social. Seul le juge, au vu des constats et des responsabilités de chacun, dira si ce logement doit être réparé, si le loyer doit baisser et si un relogement s’impose.