Le 3 octobre 2026, La Chaîne Météo annonçait de fortes pluies orageuses sur le Languedoc-Roussillon, Orange Actualités plaçait l’Hérault en vigilance orange « pluie-inondation » tandis que l’Aude était rétrogradée en jaune, et Météo-France décrivait un temps perturbé sur le sud du pays. À Narbonne, les requêtes « narbonne inondations aujourd’hui » ont bondi dans la journée, et avec elles les questions d’assurance : « inondation assurance locataire ou propriétaire », « inondation assurance indemnisation », « assurance inondation maison ». Cet article répond à la question du propriétaire bailleur dont le logement loué vient d’être inondé : le locataire ne paie plus ou est parti, les loyers ne rentrent plus, les travaux s’annoncent, et l’assureur oppose déjà ses clauses. La règle légale et la clause du contrat ne disent pas la même chose : le code civil organise le sort du bail et du loyer quand la chose louée est détruite en tout ou partie, le code des assurances organise la garantie catastrophes naturelles et l’indemnisation, et le contrat d’assurance « propriétaire non occupant » ajoute sa propre garantie de perte de loyers, plafonnée et bornée dans le temps. Confondre ces trois plans coûte cher : exiger un loyer d’un logement inhabitable, attendre de l’assureur une prise en charge que le contrat exclut, ou laisser passer le délai de déclaration. Chaque situation dépend de son contrat et de ses preuves, et les décisions rendues ces dernières années sur des logements inondés montrent exactement où les bailleurs gagnent et où ils perdent.

I. Le logement inondé ne rapporte plus : loyer, bail et travaux

A. Inondation, assurance, locataire ou propriétaire : qui supporte la perte de loyers

Quand l’eau a traversé le logement loué, la première question du bailleur porte sur le loyer : le locataire doit-il continuer à payer, peut-il partir, et qui supporte les mois sans loyer pendant les travaux. La réponse tient d’abord au code civil, pas au contrat d’assurance. L’article 1722 du code civil dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » (article 1722 du code civil). Destruction totale par cas fortuit, et le bail disparaît de lui-même ; destruction partielle, et c’est le preneur, le locataire, qui choisit entre payer moins et partir. Le bailleur, lui, ne choisit pas : il subit la perte de loyers correspondante.

La Cour de cassation a donné à ce texte une portée très concrète pour les logements inondés. Le 11 avril 2019, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui refusait la résiliation du bail d’une locataire dont l’appartement avait été inondé après une tempête ayant détruit le toit de l’immeuble (Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n° 18-12.635). Le constat dressé quelques semaines après le sinistre montrait des murs et des plafonds marqués de moisissures, d’auréoles, d’écaillements et de coulures, et personne ne contestait que l’appartement n’était pas habitable en l’état. La cour d’appel avait pourtant rejeté la résiliation au motif que l’immeuble n’était pas détruit, que des travaux de reprise pouvaient être envisagés et que des propositions de relogement avaient été faites. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa de l’article 1722 : « Vu l’article 1722 du code civil ; Attendu que, si, pendant la durée du bail, la chose louée n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander la résiliation du bail », puis : « Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que l’appartement n’était pas habitable en l’état, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ». Autrement dit, dès que le logement loué est inhabitable, le locataire peut obtenir la résiliation même si l’immeuble tient encore debout et même si le bailleur propose des travaux ou un relogement. Pour le bailleur de Narbonne dont le logement vient d’être inondé, la conséquence est directe : si le logement est inhabitable, le locataire peut partir légalement et le loyer s’arrête, sans dédommagement de part ni d’autre.

Quand le logement reste habitable mais dégradé, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnée à la partie dont il est privé, toujours sur le fondement de l’article 1722. Et quand les réparations durent, l’article 1724 du code civil prend le relais : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. » (article 1724 du code civil). Le seuil de vingt et un jours est donc le premier jalon chiffré du dossier : des travaux d’assèchement et de remise en état qui dépassent trois semaines ouvrent droit à une baisse de loyer, et des travaux qui rendent le logement inhabitable ouvrent droit à la résiliation. L’article 1741 du code civil confirme la logique d’ensemble : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. » (article 1741 du code civil).

En pratique, le bailleur doit donc établir très vite si le logement est habitable ou non, par constat d’huissier ou commissaire de justice, photographies datées et échanges écrits avec le locataire. Si le locataire donne congé parce que le logement est inhabitable, contester ce départ en justice expose le bailleur à perdre sur le fondement de l’arrêt du 11 avril 2019. S’il reste, toute demande de loyer plein pour un logement amputé d’une pièce ou privé d’équipements essentiels s’expose à une diminution judiciaire. La perte de loyers du bailleur naît ainsi du droit du bail lui-même, avant toute question d’assurance : c’est cette perte, et elle seule, que la garantie « perte de loyers » du contrat propriétaire non occupant pourra ensuite prendre en charge, dans ses limites.

B. Assurance inondation de la maison louée : travaux, relogement et obligations du bailleur

Le bailleur d’un logement inondé reste tenu de délivrer un logement décent et d’assurer au locataire une jouissance paisible. L’article 1719 du code civil l’oblige, « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » (article 1719 du code civil). Après une inondation, cette obligation se traduit par des diligences immédiates : faire évacuer l’eau et sécuriser les installations électriques, commander l’assèchement, faire chiffrer les travaux de remise en état, et informer le locataire par écrit du calendrier. Un bailleur qui laisse un logement gorgé d’eau sans organiser les travaux s’expose à voir le juge constater son manquement à l’obligation de délivrance et d’entretien, avec des dommages et intérêts au profit du locataire en plus de la perte du loyer.

La répartition des travaux entre bailleur et locataire suit le droit commun du bail : les grosses réparations et la remise en état consécutive au sinistre incombent au bailleur, tandis que le locataire assume l’entretien courant et les menues réparations. Les embellissements détruits par l’eau, papiers peints, peintures et revêtements de sol, relèvent de la remise en état et non de l’usure locative : l’état des lieux d’entrée et de sortie, les factures des entreprises et le rapport de l’expert d’assurance servent à distinguer ce que l’inondation a détruit de ce qui relevait déjà de l’entretien. Le dépôt de garantie ne peut servir à financer les travaux consécutifs au sinistre : il ne garantit que les manquements du locataire, et l’arrêt du 11 avril 2019 montre que la locataire d’un logement inondé demandait précisément, outre la résiliation, le remboursement du loyer, du solde de charges et du dépôt de garantie.

Le relogement du locataire pendant les travaux mérite une mise au point, car les bailleurs confondent souvent deux mécanismes. D’un côté, le régime légal des catastrophes naturelles prend en charge, au titre des effets de la catastrophe, « les frais de relogement d’urgence des personnes sinistrées dont la résidence principale est rendue impropre à l’habitation pour des raisons de sécurité, de salubrité ou d’hygiène » (article L. 125-1 du code des assurances). Ce texte profite aux occupants dont la résidence principale est sinistrée, donc au locataire, et non au bailleur pour son préjudice locatif. D’un autre côté, le bailleur peut avoir souscrit, dans sa propre police, une garantie « relogement » ou « perte d’usage », dont les plafonds et les conditions sont purement contractuels. Proposer un relogement au locataire ne prive pas celui-ci du droit de demander la résiliation sur le fondement de l’article 1722 lorsque le logement est inhabitable, comme l’a jugé la Cour de cassation en 2019 : les propositions de relogement faites par le bailleur n’ont pas empêché la cassation. Le bailleur a donc intérêt à documenter ses propositions par écrit, tout en sachant qu’elles ne verrouillent pas le bail.

Enfin, le bailleur doit déclarer le sinistre à son propre assureur sans attendre, indépendamment de la déclaration du locataire à sa multirisque habitation et de celle du syndic à l’assurance de l’immeuble. Chaque contrat joue son rôle : l’assurance du locataire couvre ses meubles et sa responsabilité, l’assurance de la copropriété couvre les parties communes et parfois la recherche de fuite, l’assurance propriétaire non occupant couvre les murs du bailleur et, si la clause existe, sa perte de loyers. Ne déclarer qu’auprès d’un seul assureur ou attendre l’expertise de la copropriété avant d’aviser son propre assureur fragilise le dossier du bailleur, comme le montrent les litiges où l’assureur reproche au bailleur ses retards et ses chiffrages incohérents.

II. Se faire payer : assurance du bailleur et contestation de l’offre

A. Indemnisation de l’inondation et catastrophe naturelle : ce que l’assurance du bailleur paie vraiment

Le contrat d’assurance du bailleur qui loue son bien est le plus souvent une assurance « propriétaire non occupant », dite PNO. Elle garantit les murs et la responsabilité du bailleur, et elle peut ajouter une garantie « perte de loyers » qui n’a rien d’automatique : c’est une clause du contrat, avec son plafond, sa durée et ses exclusions. La distinction entre la règle légale et la clause contractuelle commande tout le dossier. La règle légale, d’abord : les contrats qui garantissent les dommages d’incendie ou tous autres dommages aux biens situés en France ouvrent droit à la garantie contre les effets des catastrophes naturelles, et « Les entreprises d’assurance doivent insérer dans les contrats mentionnés à l’article L. 125-1 une clause étendant leur garantie aux dommages visés au troisième alinéa dudit article. » de catastrophe naturelle, sans pouvoir « excepter aucun des biens mentionnés au contrat ni opérer d’autre abattement que ceux qui seront fixés dans les clauses types » (article L. 125-2 du code des assurances). La garantie catastrophes naturelles est donc acquise dès que le contrat couvre les dommages aux biens, mais elle ne joue que si un arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle est publié pour la commune et pour l’aléa en cause. Aucun article ne permet d’affirmer par avance qu’un tel arrêté sera pris pour Narbonne après les pluies du 3 octobre 2026 : la commune doit le demander, l’état de catastrophe naturelle doit être reconnu, et ce n’est qu’une fois l’arrêté publié que la garantie produit ses effets, avec la franchise prévue par les clauses types.

La clause de perte de loyers, ensuite, obéit au contrat seul. Deux décisions récentes, rendues sur des logements loués sinistrés par l’eau, montrent comment les juges l’appliquent. Le tribunal judiciaire de Meaux, le 4 juin 2025, a condamné l’assureur d’un bailleur à lui verser 9 540 euros de perte de loyers pour un logement resté inoccupé de mai 2022 à avril 2023 après un dégât des eaux (TJ Meaux, 4 juin 2025, RG n° 24/05549). Le contrat promettait la prise en charge « du montant des loyers de vos locataires dont vous pourriez être privé à la suite d’un dommage garanti par le contrat, pendant une durée maximum d’un an », et le tribunal a jugé : « En l’espèce, les conditions générales du contrat d’assurance prévoient bien la garantie du dommage de dégât des eaux subi par le demandeur, même du à la faute d’un tiers, et une indemnisation de l’assuré en cas de privation des loyers de locataires à la suite d’un dommage garanti par le contrat, pendant une durée maximum d’un an. » Le tribunal a rappelé au passage que « la garantie d’un contrat d’assurance est différente du versement des indemnités, ayant pu être réglées dans le présent litige par l’assurance de la copropriété pour la remise en état du bien », et il a précisé que la clause qui excluait l’inondation distinguait elle-même les frais consécutifs des pertes de loyers. Moralité pour le bailleur : chaque garantie se lit pour elle-même, et l’exclusion de l’une ne contamine pas nécessairement l’autre.

La cour d’appel de Rennes, le 29 janvier 2025, a fixé les bornes de l’exercice dans un dossier de bailleurs au logement inondé après un orage, assurés en PNO, dont les locataires avaient résilié parce qu’ils n’avaient jamais pu occuper les lieux (CA Rennes, 29 janvier 2025, RG n° 22/02176). Le contrat promettait le remboursement des « loyers que vous auriez dû recevoir en votre qualité de propriétaire non occupant du bâtiment assuré et dont vous vous trouvez privé », mais ajoutait que « ces frais ne sont pas pris en charge pour l’événement ‘catastrophes naturelles’ et la garantie inondation au titre des ‘événements climatiques’. » (CA Rennes, 29 janvier 2025, RG n° 22/02176), et que « Cette garantie vous est accordée pendant la période de remise en état ou de reconstruction du bâtiment sinistré à dire d’expert dans la limite de 2 ans à compter du sinistre. ». La cour a relevé que la garantie « ne s’applique pas aux bâtiments vacants avant sinistre, ni au défaut de location après la fin des travaux de remise en état, ni à la perte d’une recette commerciale » (CA Rennes, 29 janvier 2025, RG n° 22/02176), a constaté que le dommage faisait suite à des infiltrations en toiture, donc garanti par la police, puis a ramené l’indemnisation à la durée technique retenue par l’expert, 90 jours, soit 4 050 euros dont à déduire la provision de 2 531 euros déjà versée après déduction de la franchise. Les bailleurs, qui réclamaient deux années de loyers, ont été déboutés du surplus et condamnés aux dépens. Trois enseignements pour le bailleur de Narbonne : la perte de loyers se prouve par le bail et par le congé ou le constat d’inhabitation ; elle se chiffre à dire d’expert, pour la durée technique des travaux, pas pour toute la période d’inoccupation ; et la franchise contractuelle se déduit dans tous les cas.

Deux règles transversales complètent le tableau. L’assurance des biens est un contrat d’indemnité : « l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre », et « Il peut être stipulé que l’assuré reste obligatoirement son propre assureur pour une somme, ou une quotité déterminée, ou qu’il supporte une déduction fixée d’avance sur l’indemnité du sinistre. » (article L. 121-1 du code des assurances). Le bailleur ne peut donc être indemnisé au-delà de sa perte réelle, et la franchise reste à sa charge. Ensuite, la déclaration conditionne tout : l’assuré est obligé « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. », et « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » (article L. 113-2 du code des assurances). La déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée que si l’assureur établit que le retard lui a causé un préjudice, mais attendre plusieurs semaines avant d’aviser son assureur reste la faute de dossier la plus évitables. Une fois la déclaration reçue, ou une fois l’arrêté de catastrophe naturelle publié s’il est postérieur, « A compter de la réception de la déclaration du sinistre ou de la date de publication, lorsque celle-ci est postérieure, de la décision administrative constatant l’état de catastrophe naturelle, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour informer l’assuré des modalités de mise en jeu des garanties prévues au contrat et pour ordonner une expertise lorsque l’assureur le juge nécessaire. » (article L. 125-2 du code des assurances). Le bailleur qui n’a reçu ni information ni expertise un mois après sa déclaration sait que son assureur manque à ses obligations.

B. L’assureur refuse ou paie trop peu : comment contester utilement

Le refus ou l’offre insuffisante se conteste avec des preuves, pas avec des affirmations. Le bailleur doit réunir le bail signé, l’état des lieux d’entrée, le congé du locataire ou le constat d’inhabitation, les photographies datées, les factures d’assèchement et de travaux, les échanges avec le syndic et la copropriété, et la police d’assurance avec ses conditions générales et spéciales. Les deux décisions citées montrent que le juge contrôle pièce par pièce : à Rennes, les bailleurs ont établi la réalité de leur perte par le bail à effet du 1er mars 2020 et par le congé donné le 27 août 2020 pour inhabitabilité, mais ils ont perdu sur la durée faute d’avoir justifié la période de remise en état ; à Meaux, le bailleur a obtenu 9 540 euros parce que l’expertise amiable et les constats établissaient l’inoccupation de mai 2022 à avril 2023, mais le tribunal a refusé d’indemniser la période antérieure, l’expertise du 27 avril 2022 confirmant la présence d’un occupant malgré une attestation de départ que le tribunal a écartée comme non conforme aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile. Une attestation de locataire rédigée sans respecter les mentions légales ne vaut rien : le bailleur doit exiger de ses témoins des attestations régulières, pièce d’identité à l’appui, et privilégier les constats de commissaire de justice.

La charge de la preuve pèse sur celui qui réclame : les contrats légalement formés tiennent lieu de loi aux parties et c’est au bailleur de prouver sa perte et sa durée, comme l’ont rappelé les deux juridictions au visa des articles 1103 et 1353 du code civil. Concrètement, le bailleur chiffre sa perte mois par mois, loyer hors charges, déduction faite des sommes déjà versées par tout assureur, copropriété comprise, pour éviter tout cumul d’indemnités que l’article L. 121-1 du code des assurances prohibe. Il fait réaliser sa propre expertise si celle de l’assureur minore la durée technique des travaux : la contre-expertise d’un expert d’assuré, contradictoire et documentée, est l’arme normale contre un chiffrage à 90 jours quand les entreprises attestent de six mois d’assèchement et de reprise. Il répond point par point aux motifs du refus : exclusion invoquée, plafond de durée, franchise, vacancy antérieure, défaut de location après travaux. Chacun de ces motifs se vérifie dans la police : le bailleur de Narbonne doit relire sa clause de perte de loyers et vérifier si elle exclut, comme à Rennes, les catastrophes naturelles et l’inondation au titre des événements climatiques, ou si elle les couvre, comme à Meaux, dès lors que le dommage est garanti.

Le temps, lui, est compté par la prescription biennale : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » (article L. 114-1 du code des assurances). En cas de sinistre, ce délai ne court que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là, et il ne court que du jour du recours du tiers quand l’action de l’assuré a pour cause ce recours. Le bailleur dont l’assureur temporise doit donc agir avant deux ans : réclamation écrite circonstanciée, mise en demeure, médiation de l’assurance, puis assignation devant le tribunal judiciaire. La résistance abusive de l’assureur peut ouvrir droit à des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil) ; à Meaux, le tribunal a examiné cette demande, preuve qu’elle appartient au dossier, même si elle n’est accueillie que lorsque la mauvaise foi est établie. Enfin, le procès gagné ne rembourse pas tout seul les frais : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens » (article 700 du code de procédure civile). Les contentieux locatifs complexes, où chaque mois de loyer et chaque clause se discutent, relèvent d’un avocat en recouvrement de loyers à Paris habitué à lire les polices propriétaire non occupant et à chiffrer les pertes locatives face aux experts d’assurance.

Conclusion

Le bailleur dont le logement a été inondé à Narbonne après les pluies du 3 octobre 2026 doit tenir trois raisonnements dans l’ordre. D’abord le bail : si le logement est inhabitable, le locataire peut le quitter et le loyer cesse, sans dédommagement, et le juge sanctionne le bailleur qui s’accroche à un loyer plein pour un bien amputé. Ensuite les travaux : le bailleur organise l’assèchement et la remise en état, documente chaque étape et distingue la remise en état de l’entretien locatif, sans piocher dans le dépôt de garantie. Enfin l’assurance : la garantie catastrophes naturelles ne jouera que si un arrêté est publié, tandis que la perte de loyers dépend uniquement de la clause PNO, de son plafond d’un ou deux ans, de sa franchise et de la durée technique fixée par l’expert. Déclarer dans les cinq jours ouvrés, prouver mois par mois avec le bail, le congé et les constats, faire contre-expertiser quand le chiffrage est minoré, et agir avant la prescription de deux ans : telle est la méthode qui, de Meaux à Rennes, a fait payer les assureurs, et qui évite au bailleur de transformer une inondation en année blanche.