Votre bail meublé indique un loyer de 2 500 euros et des charges comprises de 300 euros par mois. Pendant deux ans, vous payez sans discuter. Puis un décompte du syndic révèle que la part récupérable de votre logement n’est que de 81,48 euros par mois, et vous découvrez que le bailleur ne vous remboursera jamais la différence. Ou la situation inverse : vous êtes bailleur, vos charges de copropriété explosent avec le chauffage collectif, et votre locataire vous répond que le forfait est le forfait. La réponse tient en trois constats, à poser d’emblée avec leurs réserves. D’abord, le forfait de charges est un prix fixe qui ne donne lieu ni à complément ni à régularisation : quand le bail le stipule, le bailleur ne peut rien réclamer de plus et le locataire ne peut rien se faire rembourser, même si les dépenses réelles s’écartent du montant versé. Ensuite, ce verrou n’est pas absolu : la loi interdit un forfait manifestement disproportionné au regard des charges payées par le locataire ou son prédécesseur, et le juge peut le réduire, comme le tribunal judiciaire de Paris l’a fait le 15 novembre 2024 en ramenant un forfait mensuel de 300 euros à 150 euros et en chiffrant le trop-perçu à 3 900 euros. Enfin, tout dépend de ce que le contrat prévoit et de ce qui est prouvé : un bail qui stipule des provisions ouvre droit au décompte et aux justificatifs mais pas au forfait, et celui qui réclame doit justifier chaque euro, comme l’ont rappelé le tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer le 17 juillet 2025 et le tribunal judiciaire de Lille le 1er septembre 2026. Comprendre cette mécanique, c’est éviter deux erreurs symétriques : signer un forfait sans vérifier son assiette, ou payer pendant des années un montant que le juge aurait divisé par deux.
I. Le forfait, un prix fixe qui enferme les deux parties
A. Provisions ou forfait : le bail choisit, et la loi verrouille ce choix
En location meublée, le bailleur ne peut pas improviser le régime des charges en cours de bail. L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose de choisir, avec le locataire, entre deux mécanismes exclusifs l’un de l’autre, et ce choix figure dans le contrat :
Chaque membre de cette phrase compte. Le forfait est versé en même temps que le loyer, son montant et sa périodicité sont écrits dans le bail, et il ne peut donner lieu ni à complément ni à régularisation ultérieure. Concrètement, si les charges réelles du logement s’avèrent inférieures au forfait, le bailleur conserve la différence sans avoir à la restituer. Si elles s’avèrent supérieures, il supporte seul le surcoût sans pouvoir réclamer un euro de plus au locataire. C’est la contrepartie de la simplicité : aucune régularisation annuelle, aucun décompte à produire, aucun justificatif à tenir à disposition. La fiche officielle du service public sur les charges récupérables résume le régime en quatre règles : le montant doit être inscrit dans le bail sans disproportion avec les charges payées par le précédent locataire, aucun complément ni régularisation ultérieure ne peut s’y ajouter, le forfait se paie en même temps que le loyer selon la périodicité prévue au contrat, et son montant peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer.
L’autre régime, celui des provisions, fonctionne à l’inverse : le locataire verse chaque mois une avance, et le bailleur compare une fois par an le total versé aux dépenses réelles. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 organise ce contrôle avec une précision que beaucoup de bailleurs sous-estiment :
Le même article ajoute deux garanties procédurales pour le locataire. Un mois avant la régularisation, le bailleur lui communique le décompte par nature de charges et, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Puis, durant six mois à compter de l’envoi du décompte, les pièces justificatives restent à la disposition du locataire. Et lorsque la régularisation n’a pas été effectuée avant la fin de l’année civile suivant l’année d’exigibilité, le locataire qui le demande paie le solde par douzièmes :
Premier réflexe pratique, donc : relire le bail avant toute contestation. Si le contrat stipule un forfait, il est inutile d’exiger un décompte annuel ou de réclamer une régularisation, dans un sens comme dans l’autre. Si le contrat stipule des provisions, le bailleur ne peut pas transformer ensuite ces provisions en forfait pour échapper à la régularisation, car le contrat tient lieu de loi entre les parties. Un cas particulier mérite d’être signalé : dans le bail mobilité, conclu avec un étudiant ou un salarié en mission temporaire, le forfait n’est pas une option mais une obligation :
pour le bail mobilité, la fiche du service public dédiée à ce contrat présente le forfait versé en même temps que le loyer comme la modalité de paiement des charges
Pour ces baux de courte durée, le législateur a donc tranché par avance : pas de régularisation possible, quelle que soit l’évolution des dépenses pendant la mission ou l’année universitaire.
B. Ce que le forfait ne peut pas contenir, même écrit dans le bail
Le forfait n’autorise pas le bailleur à y faire entrer n’importe quelle dépense. Son assiette reste bornée par la notion de charges récupérables, dont la liste est fixée limitativement par le décret du 26 août 1987. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit ce périmètre :
« La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. »
Cette limite a des conséquences très concrètes que les juges appliquent sans hésiter. Dans son jugement du 15 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a écarté l’argument d’une bailleresse qui justifiait un forfait de 300 euros par mois en expliquant qu’il incluait nécessairement, s’agissant d’une location meublée, l’usure des meubles et la nécessité de les remplacer. Le tribunal répond que ce poste ne relève pas des charges récupérables au sens des textes, et que le seul décompte produit, pour l’année 2022, fait ressortir une part récupérable de 977,77 euros, soit 81,48 euros par mois. Un forfait de 300 euros assis sur une réalité de 81,48 euros apparaît dès lors comme manifestement disproportionné en l’absence d’autres justificatifs. La leçon pour le bailleur est claire : gonfler le forfait avec l’amortissement du mobilier, les grosses réparations ou la taxe foncière, c’est s’exposer à une réduction judiciaire, car aucun de ces postes ne figure parmi les charges récupérables.
La même exigence de justification vaut pour les consommations individuelles. Dans son jugement du 17 juillet 2025, le tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer rappelle que le décret du 26 août 1987 dresse la liste limitative des charges récupérables, au titre desquelles figure l’électricité des parties communes mais pas celle des parties privatives. Le tribunal ajoute toutefois la nuance prétorienne : le locataire qui a bénéficié de la fourniture d’électricité et qui l’a consommée doit payer cette consommation, en visant l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 2 octobre 2013. Autrement dit, l’électricité de l’appartement lui-même n’est pas une charge récupérable au sens du décret, mais elle reste due par celui qui l’a consommée, dès lors que le bailleur la prouve facture à l’appui. Dans cette affaire, les factures produites établissaient 1 557,45 euros d’électricité sur la période de location et 237,78 euros d’eau, et le tribunal a condamné le locataire à payer le solde de 535,23 euros après déduction des provisions versées et du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification. La défense tirée du mauvais état du logement, un trou comblé de laine de verre et des traces d’humidité relevés par constat de commissaire de justice, n’a pas prospéré : les consommations de l’année précédente, deux fois moins élevées dans le même logement, démontraient que la surconsommation venait de l’occupant et non de l’isolation.
Pour le locataire, la référence utile n’est donc pas seulement son propre relevé, mais aussi celui du précédent occupant : la loi admet expressément la comparaison avec les charges dont le précédent locataire se serait acquitté. Conserver les décomptes des années antérieures, demander au bailleur les résultats arrêtés lors de la précédente régularisation, comparer avec le budget prévisionnel de la copropriété quand l’immeuble y est soumis : voilà les pièces qui permettent de démontrer une disproportion manifeste. Et pour le bailleur, la prudence symétrique s’impose : fixer le forfait en fonction des montants exigibles au sens de l’article 23, conserver les factures et les appels de charges de copropriété, et ne jamais y intégrer des postes non récupérables en espérant qu’ils passeront inaperçus.
II. Quand le forfait dérape : qui agit, contre qui, et avec quelles preuves
A. Le locataire peut faire réduire un forfait manifestement disproportionné
Le contentieux le plus spectaculaire est celui du forfait surévalué. L’affaire jugée à Paris le 15 novembre 2024 en donne le mode d’emploi complet. Des locataires d’un logement meublé loué depuis le 1er août 2022 payaient un forfait mensuel de 300 euros. Invoquant son caractère excessif, ils demandaient la requalification du bail, la fixation de la provision à 81,48 euros et la condamnation de la bailleresse à leur rembourser 7 756,56 euros. Le tribunal écarte la requalification et le remboursement intégral, mais il retient l’essentiel : le forfait de 300 euros est manifestement disproportionné, il le fixe à 150 euros par mois depuis le 1er août 2022, et il chiffre le trop-perçu à 150 euros multipliés par 26 mois, soit 3 900 euros, somme qui vient réduire la dette locative des occupants à 1 405,50 euros. Le dispositif mérite d’être lu parce qu’il montre exactement ce que le juge fait et ne fait pas :
« FIXE le forfait pour charges à la somme de 150 euros par mois »
Le tribunal refuse en revanche de résilier le bail aux torts des locataires malgré leurs retards de paiement répétés, réglés entre le 4 et le 26 du mois au lieu du terme convenu, et partiels depuis août 2023. Il constate que le congé pour vendre délivré le 1er février 2024 est valable et que la résiliation a pris effet le 1er août 2024, mais il ordonne la libération des lieux avec le rappel des garanties légales : aucune expulsion pendant la période hivernale ni avant l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, et fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2 737,46 euros. Surtout, il juge que les manquements des locataires ne sont pas suffisamment graves pour justifier une résiliation judiciaire, au regard notamment du montant résiduel de la dette une fois le trop-perçu de charges déduit. La disproportion du forfait a donc pesé deux fois : elle a réduit la dette et elle a protégé le bail.
La démarche à suivre pour le locataire qui se reconnaît dans cette situation tient en quatre étapes. D’abord, vérifier le bail : le forfait doit y figurer avec son montant et sa périodicité, faute de quoi le bailleur ne peut s’en prévaloir. Ensuite, réunir les pièces de comparaison : décomptes annuels, part récupérable des exercices précédents, charges payées par le précédent locataire, budget prévisionnel de la copropriété. Puis adresser au bailleur une mise en demeure chiffrée, en visant l’article 25-10 et la disproportion constatée, et en proposant la fixation d’un forfait ramené au niveau des charges réelles. Enfin, saisir le juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l’immeuble, après une tentative de conciliation qui reste le préalable de bon sens et parfois une condition de recevabilité. Devant le juge, la charge de la preuve se répartit : le locataire prouve la disproportion par les décomptes, le bailleur doit justifier son montant par des pièces, et à défaut de justificatifs le juge fixe lui-même le forfait, comme à Paris. Face à un litige de charges en meublé qui mêle forfait contesté, trop-perçu à chiffrer et congé pour vendre en arrière-plan, l’accompagnement par l’expertise immobilière du cabinet à Paris permet de cadrer la mise en demeure, d’ordonner les pièces dans l’ordre où le juge les attend et de choisir la juridiction compétente sans se tromper de procédure.
Plusieurs limites doivent être dites honnêtement. Le juge ne ramène pas le forfait au niveau exact des charges réelles : à Paris, pour une réalité établie à 81,48 euros, il a fixé 150 euros, soit une réduction de moitié mais pas un alignement. Le trop-perçu ne se transforme pas automatiquement en chèque : il s’impute le plus souvent sur la dette locative existante. Et la disproportion doit être manifeste, c’est-à-dire évidente au vu des pièces, et non une simple différence d’appréciation de quelques euros. Un forfait légèrement supérieur aux charges réelles, qui rémunère aussi la simplicité de gestion et l’absence de régularisation, ne sera pas censuré.
B. Le bailleur fait payer ce que le contrat prévoit, à condition de le prouver euro par euro
Le miroir du contentieux précédent, ce sont les bailleurs déboutés faute de preuves. Deux décisions récentes l’illustrent avec pédagogie. À Montreuil-sur-Mer, le 17 juillet 2025, la bailleresse réclamait 1 005,92 euros de régularisation et de réparations locatives, plus 440,07 euros de frais. Elle obtient 535,23 euros au titre des charges, avec intérêts au taux légal, parce que ses factures d’eau et d’électricité établissent précisément les consommations. Mais elle perd tout le reste, et les motifs valent avertissement :
« DÉBOUTE Mme [O] [T] de sa demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives »
Les 300 euros de dégradations locatives sont rejetés parce que les états des lieux d’entrée et de sortie mentionnent tous deux un bon état général et que les éléments produits ne justifient pas le quantum réclamé. La demande contre la caution solidaire est rejetée parce que l’acte de caution, pourtant annexé au bail selon le contrat, n’est pas produit aux débats : la juridiction ne peut vérifier ni son existence ni sa régularité. Et les 440,07 euros de frais d’injonction de payer restent à la charge de la bailleresse : sa requête en injonction avait été rejetée en octobre 2024, et le locataire, qui n’était pas partie à cette procédure non contradictoire, n’a pas à en supporter le coût. Le tribunal rappelle au passage que les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce.
À Lille, le 1er septembre 2026, un bailleur réclamait 310 euros de dépôt de garantie et 128,22 euros de régularisation de charges pour une chambre meublée louée 310 euros par mois avec 65 euros de provision sur charges. Il est débouté de l’intégralité de ses demandes. D’abord pour une raison procédurale : les observations et pièces du locataire, adressées après la clôture des débats sans contradiction possible, sont déclarées irrecevables en application du principe du contradictoire, mais le bailleur lui-même ne rapporte pas la preuve de sa créance dans les formes requises. Le tribunal rappelle le cadre applicable aux meublés, avec la citation des textes qui structurent tout le raisonnement :
Le jugement reprend ensuite l’article 25-6, qui limite le dépôt de garantie à deux mois de loyer en principal pour les meublés, par dérogation au mois unique du droit commun de l’article 22, puis l’article 25-10 sur le forfait et l’article 23 sur les provisions. La morale opérationnelle est double. Côté bailleur, produire l’acte de caution, conserver les factures, établir des états des lieux précis et chiffrer chaque dégradation avec devis : sans ces pièces, même une créance fondée s’évapore. Côté locataire, comparaître, produire ses pièces en temps utile dans le respect du contradictoire, et contester poste par poste plutôt qu’en bloc : le tribunal de Lille a statué au vu des seuls éléments débattus contradictoirement, et les pièces arrivées après la clôture n’ont jamais été examinées.
Un dernier point mérite l’attention des deux parties : le sort du dépôt de garantie en immeuble collectif. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur, lors de l’arrêté des comptes provisoire, à conserver une provision dûment justifiée qui ne peut excéder 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble :
La régularisation définitive et la restitution du solde interviennent ensuite dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes. Retenir 20 % sans arrêté provisoire justifié, ou au-delà du mois suivant l’approbation des comptes, expose le bailleur à la pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard prévue par le même article. Et depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire peut mettre en demeure par commissaire de justice, ce qui fait courir les intérêts et prépare utilement la saisine du juge.
Votre bail meublé mentionne des charges comprises, un forfait ou des provisions : commencez par identifier le régime écrit, comparez le montant aux charges réelles des exercices précédents et à celles du précédent locataire, et exigez ou produisez les justificatifs avant tout paiement ou toute menace. Le forfait protège celui qui l’a correctement calibré, il sanctionne celui qui l’a gonflé, et le juge dispose de tous les outils pour ramener chacun au contrat et aux preuves.