Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être proposé à la location comme un logement décent, et les logements classés F suivront le même chemin au 1er janvier 2028. À Paris, où le parc ancien compte encore une part élevée de passoires thermiques et où chaque renouvellement de bail se joue à quelques centaines d’euros près, la question n’est plus théorique : des bailleurs découvrent que leur loyer ne peut plus être réévalué, des locataires apprennent qu’ils peuvent exiger des travaux et une baisse de loyer, et les tribunaux parisiens tranchent déjà ces litiges. Le 4 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt publié au Bulletin, que l’obligation de délivrer un logement décent s’impose pendant toute la durée du bail. Le 3 septembre 2026, le tribunal judiciaire de Paris a prononcé la résiliation d’un bail aux torts d’une bailleresse pour manquement à la décence. Cet article explique, textes et décisions en main, ce qu’un propriétaire peut encore faire d’un logement F ou G à Paris, ce qu’un locataire peut exiger, et comment agir vite avec les bonnes pièces.
I. À Paris, un logement classé F ou G ne se loue plus comme avant
A. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne satisfait plus à la décence et ne peut pas être reloué en l’état
Le point de départ est la classification des logements. Aux termes de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, les bâtiments à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, des classes A aux classes F et G, en fonction de leur consommation d’énergie et de leurs émissions de gaz à effet de serre. Le diagnostic de performance énergétique, défini à l’article L. 126-26 du même code, exprime cette performance au moyen d’une consommation standardisée, l’accompagne de recommandations de travaux et du montant des dépenses théoriques d’énergie : c’est ce document qui fixe la lettre du logement, et donc son destin locatif.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le même article organise un calendrier échelonné : le niveau de performance d’un logement décent est compris, à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F, à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E, et à compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. La sanction est écrite dans le texte : les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
Concrètement, à Paris, un appartement classé G dont le bail se termine ne peut pas être reloué en l’état : le remettre en location sans travaux expose le bailleur à une action en mise en conformité dès la signature. Le bail en cours, lui, reste valable, mais le locataire en place peut agir, comme on le verra. Pour un logement classé F, la location reste possible jusqu’au 31 décembre 2027, à condition de respecter les autres règles, notamment le blocage du loyer. Cette obligation de décence prolonge l’exigence du code civil : aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, et l’article 1720 du code civil ajoute qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Le DPE n’est pas une simple formalité d’annonce. L’article L. 126-33 du code de la construction et de l’habitation impose que le classement du bien au regard de sa performance énergétique soit mentionné dans les annonces relatives à la vente ou à la location, et tout manquement d’un professionnel à cette information est passible d’une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Un bailleur parisien qui masque la lettre du logement dans son annonce prend donc un risque administratif avant même tout litige avec le locataire. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 1er juillet 2025 (pôle 4, chambre 4, RG 23/08764), a rappelé qu’aux termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er juillet 2007, un diagnostic de performance énergétique doit être fourni par le bailleur et annexé au contrat de location lors de la signature ou de son renouvellement. Dans cette affaire, la cour a jugé que de simples mentions du DPE, connues des locataires dès la signature, telles que des fenêtres en bois à simple vitrage, ne suffisent pas à elles seules à caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Autrement dit, le DPE informe, mais chaque partie doit mesurer ce qu’elle signe : le locataire qui entre dans un logement F en connaissance de cause conserve ses recours pour la décence, sans pouvoir transformer chaque défaut d’isolation en faute du bailleur.
B. Le loyer d’un logement F ou G ne peut pas être réévalué au renouvellement : le verrou de l’article 17-2
Beaucoup de bailleurs parisiens l’ignorent encore : même lorsque le bail le prévoit, le loyer d’une passoire thermique ne peut pas être augmenté au renouvellement. L’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Climat et résilience et applicable depuis le 24 août 2022, dispose que le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. Le mécanisme habituel de réévaluation pour loyer manifestement sous-évalué, avec proposition d’un nouveau loyer six mois avant le terme par référence aux loyers du voisinage, est donc fermé pour ces logements. À Paris, où l’encadrement des loyers limite déjà les niveaux de loyer au moyen des loyers de référence majorés, ce verrou s’ajoute : un bailleur dont l’appartement du onzième arrondissement est classé F ne peut ni réclamer une réévaluation au renouvellement, ni espérer un complément de loyer assis sur des caractéristiques que la mauvaise performance énergétique contredit dans les faits.
Ce blocage vaut pour le renouvellement, reconduction tacite comprise, et il s’applique indépendamment de la décence : même un logement F, encore décent jusqu’en 2028, subit le gel de la réévaluation. La seule porte de sortie durable consiste à réaliser des travaux qui font sortir le logement des classes F et G, puis à faire établir un nouveau DPE qui constate la nouvelle lettre. Tant que le DPE opposable mentionne F ou G, toute clause ou proposition de hausse au renouvellement reste dépourvue d’effet, et le locataire peut la contester par une simple lettre qui rappelle le texte, avant tout contentieux. Les bailleurs qui louent par l’intermédiaire d’une agence doivent vérifier que le mandat de gestion ne conduit pas le mandataire à notifier une réévaluation interdite : l’infraction naît de la notification, et le contentieux qui suit coûte plus cher que la vérification du DPE en amont.
Pour les logements déjà sortis des classes F et G grâce à des travaux, la réévaluation redevient possible dans les conditions ordinaires, à condition de disposer d’un DPE à jour qui le prouve. C’est l’un des rares cas où un investissement de rénovation se traduit directement dans le loyer parisien : isolation, remplacement d’une chaudière ancienne, ventilation et menuiseries performantes font progresser la lettre, rouvrent la réévaluation au renouvellement et sécurisent la relocation après 2028 pour les F. Les devis et factures de ces travaux servent deux fois, d’abord comme preuve de la mise en conformité en cas de litige sur la décence, ensuite comme justification économique d’une demande de réévaluation une fois la nouvelle classe acquise.
II. Locataire d’une passoire à Paris : comment obtenir travaux et baisse de loyer
A. Mise en conformité, réduction ou suspension du loyer : la procédure de l’article 20-1 pas à pas
Le locataire d’un logement F ou G ne se limite pas à subir : la loi lui donne une procédure complète. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié lui aussi par la loi Climat et résilience, prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. La demande s’adresse au bailleur, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception qui décrit les désordres et joint le DPE. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, et sa saisine comme son avis ne constituent pas un préalable obligatoire avant le juge : le locataire peut aller directement au tribunal s’il préfère.
Devant le juge, les pouvoirs sont larges. Le texte précise que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution et qu’il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. La réduction de loyer compense le trouble de jouissance lié au froid, à l’humidité ou aux factures d’énergie excessives ; la suspension avec consignation permet au locataire de ne plus verser le loyer au bailleur tout en cantonnant les fonds jusqu’à la réalisation des travaux. Le juge transmet en outre sa décision au représentant de l’État dans le département, ce qui donne à l’instance une portée qui dépasse le seul rapport locatif. Pour un locataire parisien qui paie 1 400 euros mensuels pour un deux-pièces classé G dans lequel la température ne dépasse pas 16 degrés en hiver, ces outils changent l’équilibre de la négociation : la mise en demeure chiffrée, adossée à l’article 20-1, suffit souvent à obtenir un calendrier de travaux sans passer par l’audience.
La jurisprudence la plus récente renforce cette position. Par un arrêt du 4 juin 2026 (troisième chambre civile, pourvoi n° 24-11.437, publié au Bulletin, ECLI:FR:CCASS:2026:C300339, texte officiel sur Légifrance), la Cour de cassation a jugé que l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail. Elle en déduit que le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice. Deux enseignements pratiques : tant que le logement reste indécent, le locataire peut toujours exiger les travaux, même des années après l’entrée dans les lieux ; et l’indemnisation du préjudice de jouissance se calcule sur les trois années qui précèdent l’assignation, de sorte qu’attendre fait perdre chaque mois un mois d’arriéré indemnisable. Agir tôt paie, au sens propre.
Le tribunal judiciaire de Paris applique déjà cette logique avec fermeté. Le 3 septembre 2026 (pôle civil de proximité, RG 25/09787), saisi d’un bail d’habitation parisien conclu en 2019, il a prononcé la résiliation du bail à la date de sa décision aux torts de la bailleresse, après avoir constaté des manquements persistants à la décence, notamment un trou béant dans le mur de la cuisine faisant office de ventilation et des travaux anciens que la bailleresse ne pouvait pas rattacher à l’état actuel des lieux. Le jugement rappelle que le décret du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence, du clos et du couvert aux équipements de chauffage, et il statue avec équilibre : la locataire, qui demandait la suspension du paiement du loyer, reste condamnée à payer les loyers et charges impayés arrêtés à 3 650,98 euros, ses demandes de dommages et intérêts étant rejetées. La leçon pour les locataires parisiens est nette : cesser de payer son loyer sans décision du juge reste une faute, même dans un logement indécent, tandis que la voie de l’article 20-1, mise en demeure puis juge des contentieux de la protection, conduit à la résiliation aux torts du bailleur ou à la baisse du loyer. Pour les bailleurs, la leçon est symétrique : produire des factures de travaux antérieures à l’entrée du locataire ne suffit pas si l’état actuel du logement contredit ces pièces.
B. À Paris et en Île-de-France : où agir, avec quelles pièces et dans quels délais
À Paris, le contentieux de la décence énergétique relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, qui statue déjà sur ces dossiers, comme le montre le jugement du 3 septembre 2026. Avant le juge, la commission départementale de conciliation de Paris peut être saisie après le délai de deux mois sans réponse du bailleur : son avis, même non contraignant, pèse dans la négociation et éclaire le juge. Les locataires peuvent aussi faire constater l’état du logement par un commissaire de justice, dont le procès-verbal de constat fige la température, l’humidité et les désordres à une date certaine, et solliciter l’avis de l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris, qui renseigne sur les droits et les démarches. En Île-de-France hors Paris, la même procédure s’applique devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble et la commission de conciliation du département concerné.
Le dossier qui gagne se prépare en quatre pièces. D’abord le DPE en cours de validité, qui établit la lettre F ou G et fonde l’application des articles 6 et 17-2. Ensuite le bail et les quittances, qui prouvent le montant du loyer dont on demande la réduction ou dont on conteste la réévaluation. Puis la mise en demeure adressée au bailleur, avec l’inventaire précis des désordres et un délai raisonnable, qui fait courir le délai de deux mois de l’article 20-1. Enfin les preuves du trouble : relevés de température, factures d’énergie comparées aux dépenses théoriques mentionnées dans le DPE, photographies datées, attestations de voisins, constats du service d’hygiène de la mairie d’arrondissement le cas échéant. Les bailleurs parisiens, de leur côté, sécurisent leur position avec un DPE à jour établi par un diagnostiqueur certifié, les devis et factures de travaux datés pendant l’occupation du locataire, et les échanges écrits qui prouvent leur diligence : un propriétaire qui programme des travaux et en justifie ne subit pas la même décision que celui qui ignore les demandes pendant des années.
Deux délais commandent la stratégie. Le délai de deux mois après la demande de mise en conformité ouvre la conciliation puis le juge, sans attendre davantage. Le délai de trois ans avant l’assignation borne l’indemnisation du préjudice de jouissance depuis l’arrêt du 4 juin 2026 : chaque trimestre d’attente réduit d’autant l’arriéré récupérable. Pour un bail qui se renouvelle à l’automne, le locataire d’un F parisien conteste la réévaluation dès la notification du bailleur, par lettre qui cite l’article 17-2, et le bailleur avisé retire sa demande plutôt que de plaider un texte qui lui est fermé. Les lecteurs qui envisagent l’achat d’une passoire plutôt que sa location trouveront par ailleurs sur ce site l’analyse dédiée aux recours de l’acquéreur, DPE faux et aides à la rénovation : acheter une passoire thermique en 2026, DPE opposable et recours si le DPE est faux. Et pour la portée générale de l’obligation de décence au-delà de l’énergie, la synthèse de l’arrêt de juin 2026 reste la référence : l’obligation continue de délivrance d’un logement décent.
Un dernier point pour les propriétaires parisiens d’un logement G devenu vacant : laisser le bien vide n’efface pas l’obligation, et le relouer sans travaux expose à une mise en conformité immédiate assortie d’une réduction de loyer. Le calendrier le plus rentable consiste à faire réaliser l’audit puis les travaux avant toute remise en location, à faire établir le nouveau DPE qui constate la sortie des classes F et G, et à conserver l’ensemble des factures : ce dossier protège contre l’action en décence, rouvre la réévaluation au renouvellement et valorise le bien sur un marché parisien où les logements bien classés se louent plus vite et plus cher.
Conclusion
À Paris, la lettre du DPE commande désormais le sort du bail : un logement G ne se reloue plus en l’état depuis le 1er janvier 2025, un logement F garde un sursis jusqu’en 2028 mais avec un loyer gelé au renouvellement, et le locataire d’une passoire dispose d’une action complète, de la mise en demeure à la réduction ou à la suspension du loyer, jusqu’à la résiliation aux torts du bailleur. La Cour de cassation a verrouillé le principe en juin 2026 : l’obligation de décence court pendant tout le bail, et l’indemnisation se compte sur trois ans avant l’assignation. Le tribunal judiciaire de Paris l’applique sans indulgence pour les bailleurs passifs, ni pour les locataires qui cessent de payer sans décision du juge. Bailleur d’un F ou d’un G, faites établir un DPE à jour, chiffrez les travaux et ne notifiez aucune réévaluation interdite. Locataire d’une passoire, mettez en demeure par écrit, constituez vos quatre pièces et saisissez la conciliation puis le juge dans les délais : chaque mois compte, pour les travaux comme pour l’argent.
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