Votre locataire ne paie plus son loyer depuis deux ou trois mois et la rentrée de septembre 2026 a aggravé la situation : les relances pour loyers impayés ont bondi de 31 % sur un an, et l’Île-de-France est deux fois plus touchée que le reste du pays, selon les chiffres relayés par la presse patrimoniale ce mois-ci. Pendant ce temps, le calendrier tourne contre les bailleurs : la trêve hivernale suspendra toute expulsion du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus. Chaque semaine perdue repousse le recouvrement et l’éventuelle reprise du logement au printemps 2027. Face à ce compte à rebours, le garant du locataire, la personne qui s’est portée caution du bail, est souvent le levier le plus rapide : quand le locataire est insolvable ou a disparu, la caution solvable paie à sa place, puis se retourne contre lui. Encore faut-il actionner cet engagement dans les règles, car la caution dispose d’armes redoutables pour se défendre : nullité de l’acte sans mention manuscrite, bénéfice de discussion, déchéance des intérêts si le bailleur oublie de l’informer chaque année. Cet article explique, pièces et délais à l’appui, comment faire payer le garant d’un logement à Paris avant que la trêve hivernale ne fige la procédure d’expulsion.
I. Le garant peut-il refuser de payer quand le locataire ne paie plus son loyer ?
A. Caution simple ou caution solidaire : ce que le garant doit vraiment payer
Le point de départ est la définition légale du cautionnement : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. » En matière de bail d’habitation, le créancier est le bailleur, le débiteur le locataire, et la défaillance s’établit par les loyers demeurés impayés malgré les relances. Dès que l’impayé est constaté, le bailleur peut donc se tourner vers le garant, sans attendre que le locataire soit officiellement déclaré insolvable.
Tout dépend ensuite de la nature de l’engagement signé. « Le cautionnement est simple ou solidaire. » La caution simple bénéficie du bénéfice de discussion : « Le bénéfice de discussion permet à la caution d’obliger le créancier à poursuivre d’abord le débiteur principal. » Concrètement, le garant peut exiger que le bailleur saisisse d’abord les biens et revenus du locataire avant de le poursuivre lui. Ce même texte précise toutefois que « Ne peut se prévaloir de ce bénéfice ni la caution tenue solidairement avec le débiteur, ni celle qui a renoncé à ce bénéfice ». Or la quasi-totalité des actes de caution des baux parisiens stipulent une caution solidaire avec renonciation expresse aux bénéfices de discussion et de division. Dans ce cas, le bailleur assigne directement le garant, sans discussion préalable du locataire.
La Cour de cassation applique cette distinction avec fermeté. Dans un arrêt du 7 mai 2025, elle rappelle que « la caution n’est obligée envers le créancier à le payer qu’à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens, à moins que la caution n’ait renoncé au bénéfice de discussion, ou à moins qu’elle ne se soit obligée solidairement avec le débiteur, auquel cas l’effet de son engagement se règle par les principes qui ont été établis pour les dettes solidaires » (Cass. com., 7 mai 2025, n° 24-10.867). Dans cette affaire, une banque poursuivait une caution solidaire et le juge du fond avait exigé la preuve de poursuites préalables contre le débiteur principal ; la Cour de cassation casse : face à une caution solidaire, aucune discussion préalable n’est exigée. Transposé au bail d’habitation, l’enseignement est direct : si l’acte porte la solidarité et la renonciation, le garant ne peut pas opposer au bailleur l’argument selon lequel le locataire n’a pas d’abord été poursuivi. Vérifiez donc la première page de votre acte de caution : la présence du mot « solidaire » et de la renonciation aux bénéfices de discussion et de division conditionne toute la suite.
Le montant réclamé au garant couvre en principe tout ce que doit le locataire : loyers arriérés, charges locatives, indemnités d’occupation après résiliation du bail, intérêts de retard et frais de procédure, dans la limite du plafond éventuellement stipulé dans l’acte. Quand le locataire qui ne paie pas son loyer accumule les échéances, chaque mois ajoute une ligne à la dette du garant. D’où l’importance d’agir vite : un garant solvable assigné en octobre 2026 paie l’arriéré existant, tandis qu’un garant assigné en avril 2027 paie six mois de dette supplémentaire, avec le risque qu’entre-temps sa propre situation financière se soit dégradée.
B. Acte de caution nul sans mention manuscrite : comment le garant tente de s’en sortir
La principale défense du garant est la nullité de son engagement pour défaut de mention manuscrite. Le Code civil est strict : « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. » Le texte ajoute que « Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions », et qu’« A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices ». Autrement dit, une mention pré-imprimée, un montant indiqué en chiffres seulement, ou l’absence de renonciation manuscrite aux bénéfices fragilisent gravement l’acte : le garant échappe à la solidarité et retombe sur une caution simple, voire obtient l’annulation pure et simple de son engagement.
Pour les baux d’habitation, s’ajoute l’exigence historique de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, rappelée par la troisième chambre civile le 9 mars 2022 : « à peine de nullité de son engagement, la personne qui se porte caution pour l’exécution du contrat de bail, doit faire précéder sa signature, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte, et de la reproduction manuscrite du texte législatif applicable » (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-10.619). Dans cet arrêt, la caution soutenait ne pas être l’auteur de la mention manuscrite figurant sur l’acte ; la cour d’appel l’avait condamnée sans vérifier l’écriture, au motif qu’elle reconnaissait sa signature. La Cour de cassation censure cette analyse : dès que la partie désavoue son écriture, le juge doit faire vérifier l’acte contesté, en enjoignant au besoin la production de documents et la composition d’échantillons d’écriture sous sa dictée. Pour le bailleur parisien, la leçon pratique est nette : conservez l’original de l’acte de caution, vérifiez que la mention est entièrement manuscrite, chiffrée en lettres et en chiffres, et qu’elle reproduit le texte applicable. Si vous avez fait signer le garant à distance ou sur un formulaire pré-rempli, faites auditer l’acte par votre conseil avant d’assigner, car une nullité soulevée en défense anéantit des mois de procédure.
Les garants invoquent aussi, de plus en plus, la disproportion de leur engagement par rapport à leurs revenus et à leur patrimoine. Lorsqu’une caution personne physique s’engage de façon manifestement disproportionnée, elle peut être déchargée en tout ou partie, et le juge examine ses biens et revenus à la date de souscription comme au jour où elle est appelée. Concrètement, faire garantir un loyer parisien de 1 800 euros par un parent retraité aux revenus modestes expose le bailleur à une décharge partielle. Le réflexe de prévention consiste à demander au garant, avant la signature, ses trois derniers bulletins de salaire, son dernier avis d’imposition et un justificatif de domicile, puis à calibrer le plafond de l’engagement : un dossier de solvabilité constitué à l’entrée neutralise l’argument de la disproportion quatre ans plus tard devant le tribunal judiciaire de Paris.
II. Comment obtenir le paiement du garant avant le 1er novembre 2026 ?
A. Mettre en demeure, informer chaque année et assigner : la méthode qui tient face au garant
La première étape consiste à mettre en demeure le garant par lettre recommandée avec accusé de réception, en visant l’acte de caution et en détaillant l’arriéré : mois concernés, montants de loyers et de charges, décompte arrêté à date. Cette mise en demeure fait courir les intérêts de retard et démontre la défaillance du débiteur principal, condition de l’appel en garantie. Adressez en parallèle une relance au locataire et, si ce n’est pas déjà fait, faites délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire : ce commandement ouvre le délai de deux mois au terme duquel le bailleur peut demander au juge de constater la résiliation du bail. Le garant doit être informé de chaque étape, car il paiera aussi les frais de procédure et l’indemnité d’occupation qui continueront de courir après la résiliation si le locataire se maintient dans les lieux.
La deuxième étape, souvent négligée, est l’information annuelle de la caution. Le Code civil impose au créancier professionnel, « avant le 31 mars de chaque année et à ses frais, de faire connaître à toute caution personne physique le montant du principal de la dette, des intérêts et autres accessoires restant dus au 31 décembre de l’année précédente », et organise une sanction précise : « sous peine de déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus depuis la date de la précédente information et jusqu’à celle de la communication de la nouvelle information ». Le bailleur professionnel, la société de gestion ou l’administrateur de biens qui omet cet envoi annuel perd donc les intérêts et pénalités de la période. Le texte impose en outre de rappeler à la caution « le terme de son engagement ou, si le cautionnement est à durée indéterminée, sa faculté de résiliation à tout moment et les conditions dans lesquelles celle-ci peut être exercée ». Cette information annuelle est distincte de la mise en demeure : elle part chaque année avant le 31 mars, même quand aucun impayé n’existe encore, et le bailleur avisé la programme comme un acte de gestion récurrent.
La Cour de cassation donne à cette obligation une portée maximale. Le 30 avril 2025, la deuxième chambre civile juge que « l’obligation d’information annuelle de la caution se poursuit jusqu’à l’extinction de la dette garantie par le cautionnement » et rappelle que « Le défaut d’accomplissement de cette formalité emporte, dans les rapports entre la caution et l’établissement tenu à cette formalité, déchéance des intérêts échus depuis la précédente information jusqu’à la date de communication de la nouvelle information » (Cass. 2e civ., 30 avril 2025, n° 22-22.033). Autrement dit, l’envoi d’un commandement de payer au débiteur principal ne dispense pas d’informer la caution chaque année, et la déchéance s’applique période par période. Pour un bailleur parisien défendu par un administrateur de biens, l’audit est simple : retrouvez les courriers d’information envoyés à la caution chaque année avant le 31 mars depuis la signature du bail. S’il manque une année, chiffrez la déchéance correspondante et ajustez vos prétentions avant l’audience, car le juge la relèvera au profit du garant.
La troisième étape est l’assignation. Le garant solvable peut être assigné en paiement devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, en même temps que le locataire ou séparément. Demandez la condamnation solidaire au paiement de l’arriéré arrêté à date, des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer courant augmentée des charges jusqu’à la libération effective des lieux, et d’une indemnité de procédure. Si le garant a déjà payé une partie des sommes, il dispose d’un recours personnel contre le locataire, reconnu par le Code civil : « La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. » Ce recours ne concerne pas le bailleur, mais il explique pourquoi un garant solvable préfère souvent négocier un échéancier avec vous plutôt que de subir une condamnation puis de devoir poursuivre lui-même un locataire insolvable.
La quatrième protection à anticiper est la décharge pour perte de subrogation. Le Code civil prévoit que « Lorsque la subrogation aux droits du créancier ne peut plus, par la faute de celui-ci, s’opérer en sa faveur, la caution est déchargée à concurrence du préjudice qu’elle subit ». Si le bailleur laisse périmer une garantie, restitue un dépôt de garantie au locataire sans réserver les droits de la caution, ou renonce à une sûreté qui aurait permis à la caution de se rembourser après avoir payé, le garant obtient une décharge partielle. En pratique parisienne, le cas typique est la restitution précipitée du dépôt de garantie au locataire sortant alors que des loyers restent dus : la caution, qui aurait pu se payer sur cette somme par subrogation, fait valoir la faute du bailleur. Ne restituez donc jamais un dépôt de garantie sans arrêter au préalable le décompte définitif et sans notifier la caution.
B. Paris et Île-de-France : calendrier, tribunal et pièces avant la trêve hivernale
À Paris et en Île-de-France, le calendrier de l’automne 2026 commande la stratégie. La trêve hivernale suspend les expulsions du 1er novembre de chaque année au 31 mars de l’année suivante : le Code des procédures civiles d’exécution dispose qu’« il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré ». Pour l’hiver 2026-2027, cela signifie aucune expulsion exécutée entre le 1er novembre 2026 et le 31 mars 2027 inclus. Mais la procédure judiciaire, elle, continue pendant la trêve : le bailleur peut assigner, obtenir un jugement de résiliation et de condamnation, et faire signifier un commandement de quitter les lieux. Un bailleur qui engage la procédure dès l’automne arrive au 1er avril 2027 avec un dossier complet et un titre exécutoire, quand celui qui attend le printemps repart de zéro avec six mois d’arriéré supplémentaire.
Le tribunal compétent pour un logement parisien est le tribunal judiciaire de Paris, pôle des litiges locatifs, et pour la petite et la grande couronne le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble : Nanterre, Bobigny, Créteil, Versailles, Évry, Meaux ou Pontoise selon le département. L’assignation vise à la fois le locataire et le garant, ce qui évite les jugements contradictoires et permet au juge de statuer en une seule audience sur la résiliation du bail et sur la condamnation solidaire. Joignez systématiquement le bail, l’acte de caution original avec sa mention manuscrite, le décompte détaillé mois par mois, les mises en demeure et relances, le commandement de payer, les preuves d’information annuelle de la caution avant chaque 31 mars, et le dossier de solvabilité du garant constitué à l’entrée. Les juges parisiens, confrontés à un contentieux de masse sur les impayés depuis septembre, sanctionnent les dossiers approximatifs : un décompte global sans détail mensuel ou une information annuelle manquante se traduit par des délais de paiement accordés au locataire et une déchéance partielle au profit du garant.
En parallèle de l’action judiciaire, actionnez les dispositifs franciliens de traitement des impayés. La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, saisie par le préfet dès le commandement de payer, peut proposer un plan d’apurement, orienter le locataire vers le Fonds de solidarité pour le logement et organiser une médiation. Le Fonds de solidarité pour le logement d’Île-de-France accorde sous conditions des aides et des prêts pour solder une partie de l’arriéré, ce qui réduit d’autant l’appel en garantie. Saisissez également, si vous êtes assuré, votre garantie des loyers impayés dans les délais contractuels, généralement quelques mois après le premier impayé : l’assureur indemnise puis se retourne contre le locataire et le garant. Ces démarches n’excluent pas l’assignation du garant, au contraire : un juge parisien apprécie qu’un bailleur ait exploré les solutions amiables avant de demander la résiliation, et le garant paie plus volontiers un solde réduit par les aides que l’intégralité d’une dette gonflée.
Anticipez enfin l’argument de la trêve que le garant et le locataire opposeront à l’audience. Ils demanderont des délais de grâce en invoquant l’hiver, la présence d’enfants scolarisés à Paris ou une promesse de reprise des paiements en janvier. Le juge peut accorder des délais, mais il condamne dans le même temps au paiement de l’arriéré et fixe l’indemnité d’occupation : le garant reste tenu de ces sommes. Faites chiffrer dans vos conclusions l’arriéré au jour de l’audience, l’indemnité d’occupation mensuelle et les intérêts, et demandez que les délais éventuels soient assortis d’un échéancier précis avec clause de déchéance du terme. Ainsi, si le locataire cesse à nouveau de payer pendant la trêve, la totalité redevient exigible sans nouvelle assignation, et le garant, informé de l’échéancier, ne pourra pas prétendre découvrir la dette au printemps 2027.
Ne laissez pas non plus passer les délais de votre assurance loyers impayés : la plupart des contrats exigent une déclaration dans les mois qui suivent le premier impayé, et une déclaration tardive fait perdre l’indemnisation alors même que le garant est poursuivi. Coordonnez l’action contre le garant, la procédure de résiliation et la déclaration à l’assureur dans un seul calendrier tenu jusqu’au 1er novembre 2026.
Conclusion
Quand le locataire parisien ne paie plus, le garant n’est pas un second débiteur de secours : c’est le premier payeur solvable, à condition que l’acte de caution soit inattaquable et que la procédure soit conduite sans faute. Vérifiez la mention manuscrite et la solidarité, informez la caution chaque année avant le 31 mars, mettez en demeure puis assignez locataire et garant ensemble, et utilisez l’automne 2026 pour obtenir un titre avant que la trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 ne suspende les expulsions. Chaque mois d’attente augmente la dette, dégrade la solvabilité du garant et repousse la reprise du logement. Un dossier complet, chiffré mois par mois et appuyé sur les textes applicables, transforme l’explosion des impayés de septembre en recouvrement effectif au printemps.
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