Votre bailleur vous annonce qu’il reprend votre appartement parisien pour y loger sa fille étudiante, son père âgé ou pour s’y installer lui-même. Le courrier arrive par lettre recommandée, parle d’un congé à effet dans six mois et vous intime de quitter les lieux. À six semaines de la trêve hivernale du 1er novembre, la pression est maximale : déménager en plein automne à Paris, avec des loyers en tension et des dossiers de location qui s’empilent, ressemble à une mission impossible. Pourtant, un congé pour reprise n’est ni un ordre d’expulsion ni une fatalité. La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement ce congé : six mois de préavis, motif écrit obligatoire, bénéficiaire nommément désigné, lien de parenté fermé, décision réelle et sérieuse. Chaque manquement ouvre une contestation, et même un congé régulier n’oblige pas à partir à la date indiquée : le juge peut accorder des délais, la trêve hivernale suspend l’expulsion du 1er novembre au 31 mars, et le locataire âgé ou modeste bénéficie d’une protection renforcée avec offre de relogement. Le 10 septembre 2026, la cour d’appel de Paris a encore rappelé les règles du contrôle du caractère réel et sérieux de la reprise. Ce guide explique, pièce par pièce, comment vérifier votre congé, le contester point par point et gagner du temps à Paris et en Île-de-France.
I. Congé pour reprise reçu à Paris : six mois, motif écrit et bénéficiaire désigné
Le congé pour reprise obéit à un formalisme rigide. Avant de préparer vos cartons, contrôlez la date d’effet, la motivation, la désignation du bénéficiaire et la notice jointe : l’omission d’une seule mention entraîne la nullité du congé.
A. Un congé notifié six mois avant l’échéance, avec motif, bénéficiaire et notice d’information
Le texte de référence est l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui dispose : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » Trois fondements existent donc : la reprise pour habiter, la vente et le motif légitime et sérieux. Ne confondez pas ces régimes : un congé qui mélange la vente et la reprise, ou qui invoque un motif vague comme « convenances personnelles » sans viser l’un des trois cas, est contestable dès sa lecture. Si votre bailleur vend au lieu de reprendre, les règles du droit de préemption du locataire s’appliquent, avec offre de vente et délai de réflexion de deux mois : nous les détaillons dans notre article sur le congé pour vendre reçu à Paris.
Le délai de préavis du congé du bailleur est de six mois avant le terme du bail : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) Un congé notifié le 15 octobre pour un bail qui expire le 31 décembre est tardif et ne prend effet qu’à l’échéance suivante, soit un an plus tard pour un bail vide de trois ans. Vérifiez donc en premier la date d’échéance de votre bail et la date de réception du congé, pas la date d’envoi. Le point de départ court à compter de la réception : « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) Conservez l’enveloppe, l’avis de passage et le récépissé : si le pli n’a jamais été retiré ou si la remise en main propre n’a donné lieu à aucun émargement, la notification est fragile.
Sur le fond, la nullité sanctionne le congé muet ou approximatif : « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) Nom, adresse, lien de parenté ou d’alliance : ces trois mentions sont cumulatives. Un congé qui annonce une reprise « au profit d’un membre de la famille » sans nommer personne, ou qui omet l’adresse du bénéficiaire, encourt l’annulation judiciaire. Enfin, une pièce doit être jointe au congé : « Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) Le contenu de cette notice est fixé par l’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d’information. Un congé sans notice, ou avec une notice périmée, fournit un moyen de nullité supplémentaire que les bailleurs négligent encore souvent en 2026.
Pendant le préavis, vous restez dans les lieux et vous ne payez que l’occupation réelle : « Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) Si vous trouvez un autre logement et partez au quatrième mois, vous ne devez ni loyers ni charges pour les deux derniers mois, même si le bailleur refuse de récupérer les clés. Faites constater la restitution par état des lieux de sortie contradictoire et remettez les clés contre reçu : sans preuve de départ, le bailleur réclamera une indemnité d’occupation.
B. La reprise pour habiter : un bénéficiaire proche, une résidence principale et une décision réelle et sérieuse
La loi enferme la reprise dans un cercle fermé de bénéficiaires : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin. Ni le neveu, ni le cousin, ni l’ami de la famille, ni la société du bailleur ne peuvent fonder une reprise. Ce point mérite une vigilance particulière à Paris, où de nombreux logements sont détenus par des sociétés civiles immobilières : une SCI, personne morale, ne peut ni reprendre pour elle-même puisqu’elle n’habite pas, ni reprendre au profit d’un associé, car l’associé n’entre dans aucune des catégories légales. Un congé pour reprise délivré par une SCI au profit de l’un de ses associés est nul, et cette nullité peut être soulevée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.
Le bénéficiaire doit occuper le logement à titre de résidence principale. Une reprise annoncée pour une résidence secondaire, un pied-à-terre occasionnel, une location meublée touristique ou un bureau ne remplit pas la condition. La reprise doit en outre être réelle et sérieuse au jour du congé : « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) Le juge contrôle cette réalité dès la délivrance du congé, sans attendre l’échéance, et il peut tenir compte d’éléments postérieurs qui confirment ou démentent l’intention affichée. Concrètement, le bailleur qui annonce l’installation de sa fille étudiante à Paris doit produire des éléments cohérents : inscription universitaire, fin d’un bail précédent, attestation sur l’honneur, démarches de changement d’adresse. À l’inverse, le locataire qui démontre que le logement a été reloué à un tiers quelques mois après son départ, ou que le bénéficiaire n’a jamais emménagé, établit la fraude.
La cour d’appel de Paris vient de fixer le curseur dans un arrêt du 10 septembre 2026 qui fera date pour les congés parisiens. Dans cette affaire, une bailleresse avait fait délivrer le 8 mars 2022 un congé pour reprise à effet du 29 septembre 2022 au profit de sa fille, étudiante en droit souhaitant poursuivre ses études à Paris. La locataire contestait le caractère réel et sérieux du projet, faute d’inscription dans une université parisienne. La cour, dans son arrêt du 10 septembre 2026, RG 24/06229, rappelle d’abord la règle : « le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise lorsqu’il donne congé » et « en cas de contestation, il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise et ce, dès la délivrance du congé ». Elle précise ensuite que « il n’appartient pas au juge de contrôler l’opportunité de la décision de reprise » : le juge vérifie la sincérité du projet, pas sa pertinence. En l’espèce, la cour a validé le congé, retenant que « le parcours d’études se construisant progressivement », l’absence d’inscription parisienne au jour du congé ne suffisait pas à démentir le projet, et que les filles de la bailleresse, toujours étudiantes sans revenus propres et logées au domicile familial, confirmaient la nécessité du logement. Le jugement a donc été confirmé « en toutes ses dispositions », expulsion et indemnité d’occupation comprises. La leçon est double : un projet familial documenté résiste à la contestation, mais un projet vague, contredit par les faits ou suivi d’une relocation rapide, expose le bailleur à l’annulation et à des dommages et intérêts.
Un second arrêt récent illustre l’issue d’un congé régulier face à un locataire qui se maintient. Le 12 mai 2026, la cour d’appel de Versailles, dans son arrêt RG 24/00627, a déclaré régulier un congé délivré le 13 janvier 2022 à effet au 11 septembre 2022, jugé les occupants « occupants sans droit ni titre » depuis cette date et ordonné « à défaut de départ volontaire, l’expulsion ». Le congé validé met fin au bail : le maintien dans les lieux ne repose plus sur aucun droit, le loyer devient une indemnité d’occupation et l’expulsion peut être poursuivie avec le concours de la force publique. D’où l’importance de contester tôt, dès la réception du congé, plutôt que d’attendre l’assignation en validité du congé et en expulsion.
Côté bailleur aussi, la Cour de cassation sanctionne les congés infondés. Le 19 mars 2026, la troisième chambre civile, dans son arrêt n° 24-21.660, a rejeté le pourvoi d’un bailleur qui avait délivré un congé pour motif légitime et sérieux au motif que le locataire n’occupait pas le logement à titre de résidence principale. La Cour approuve la cour d’appel d’avoir « souverainement déduit que la commune intention des parties avait été de conclure le dernier contrat de bail sans obligation d’habitation principale tout en soumettant volontairement la location au régime de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le bailleur ne pouvait se prévaloir du défaut d’usage des lieux à titre de résidence principale pour fonder la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux », puis conclut : « Le moyen n’est donc pas fondé » et « REJETTE le pourvoi ». Transposée à la reprise, la méthode est la même : le bailleur ne peut pas inventer après coup une inexécution ou un besoin pour justifier un congé dont le motif ne tient pas. Chaque affirmation du congé doit correspondre à une réalité vérifiable, car le juge confrontera le papier aux faits.
À Paris, deux pièges spécifiques guettent les congés. Le premier concerne les logements acquis récemment : lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de l’achat. L’investisseur qui achète un studio occupé en janvier 2026 ne peut pas donner un congé pour reprise à effet en septembre 2026, même avec six mois de préavis. Le second concerne les congés délivrés pendant une procédure d’insalubrité ou de péril notifiée par l’autorité administrative : la loi suspend alors la possibilité de donner congé. Vérifiez la date d’acquisition de votre bailleur sur l’acte de vente ou demandez-la par écrit : un congé anticipé est inefficace et sa contestation prospère presque systématiquement.
II. Contester le congé et gagner du temps : nullité, protection et délais du juge
Un congé contestable ne s’ignore pas : il s’attaque par écrit, puis devant le juge des contentieux de la protection. Et même face à un congé régulier, la loi offre des délais de départ, la trêve hivernale et, pour certains locataires, un véritable droit au relogement préalable.
A. Faire annuler un congé irrégulier ou frauduleux et obtenir réparation
La contestation commence par une lettre recommandée au bailleur, envoyée dès réception du congé, qui liste chaque irrégularité : préavis de six mois non respecté, motif absent ou équivoque, bénéficiaire non nommé ou hors cercle légal, adresse du bénéficiaire omise, notice d’information manquante, congé signé par une SCI pour un associé, effet anticipé avant les deux ans suivant l’acquisition. Cette lettre interrompt la pression, fige vos moyens et servira de pièce numéro un devant le tribunal. Joignez-y les justificatifs : bail, congé, enveloppe, avis de réception, échanges écrits. Si le bailleur maintient son congé, saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris d’une demande en nullité du congé, avant même toute assignation en expulsion : le juge « Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), et ce contrôle s’exerce dès la délivrance.
La fraude se prouve par tous moyens : constat de commissaire de justice établissant que le bénéficiaire n’a jamais emménagé, annonce de relocation du logement sur une plateforme, nouveau bail consenti à un tiers, factures d’énergie au nom d’un occupant inconnu, témoignages de voisins, captures d’annonces immobilières. Le faisceau d’indices suffit : un bailleur qui reprend pour sa fille puis reloue six mois plus tard à un loyer supérieur aura les plus grandes difficultés à soutenir le caractère réel et sérieux de sa décision initiale. Le congé annulé, le bail se poursuit aux mêmes conditions, et le locataire peut réclamer la réparation de son préjudice sur le fondement de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Frais de déménagement engagés, surcoût de loyer du logement de remplacement, trouble de jouissance, préjudice moral lié à des mois d’angoisse : chaque poste se chiffre pièces à l’appui. Le principe contractuel renforce la demande, puisque « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » (article 1103 du code civil) : le bailleur qui rompt abusivement un bail en cours manque à sa propre loi contractuelle.
Certains locataires bénéficient d’une protection qui bloque le congé lui-même. Le bailleur « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) à l’égard d’un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond du logement conventionné, « sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) dans le périmètre légal. La même protection couvre le locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans remplissant la condition de ressources, lorsque les ressources cumulées du foyer restent sous le plafond. L’âge s’apprécie à la date d’échéance du contrat et les ressources à la date de notification du congé : réunissez avis d’imposition, justificatifs de pensions et livret de famille. Seule échappatoire pour le bailleur : être lui-même âgé de plus de soixante-cinq ans ou disposer de ressources inférieures au même plafond, ou offrir un relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire. Une protection voisine existe pour les bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés et pour les bénéficiaires de certaines prestations familiales sous conditions de ressources, toujours avec obligation d’offre de relogement. À Paris, où les plafonds de ressources du logement conventionné couvrent une large part des retraités modestes, cette protection joue fréquemment : vérifiez-la avant tout départ.
Le calendrier procédural compte autant que le fond. Le bailleur dont le congé est contesté doit saisir le juge pour faire valider le congé et ordonner l’expulsion ; tant qu’aucune décision définitive n’est rendue, vous restez dans les lieux en payant loyers et charges, ce qui préserve vos droits et votre image devant le tribunal. Ne cessez jamais de payer : des loyers impayés fourniraient au bailleur un motif légitime et sérieux autonome qui consoliderait un congé fragile. Si vous êtes assigné, présentez systématiquement vos moyens de nullité en défense, demandez à titre principal l’annulation du congé et, à titre subsidiaire, des délais pour quitter les lieux. L’assignation doit vous parvenir dans les formes, avec les mentions obligatoires et les délais de comparution : toute irrégularité de l’acte introductif se soulève in limine litis, avant toute défense au fond.
B. Délais du juge, trêve hivernale et relogement : rester dans les lieux à Paris
Même lorsque le congé est validé, le départ ne suit pas immédiatement. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais, et l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Ces délais, qui peuvent atteindre douze mois et se renouveler, se demandent au juge de l’exécution en justifiant de votre situation : âge, état de santé, enfants scolarisés à Paris, démarches de relogement documentées, demandes de logement social en cours, garanties de paiement de l’indemnité d’occupation. Plus votre dossier de relogement est actif, plus le délai est large : conservez chaque attestation de demande, chaque refus de location, chaque rendez-vous. Nous avons détaillé cette mécanique des délais judiciaires et du relogement dans notre article sur le jugement d’expulsion avant la trêve et les délais du juge de l’exécution.
Après le jugement, l’expulsion suit une procédure incompressible. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution impose qu’« elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », le commandement de quitter les lieux délivré par commissaire de justice. Ce délai de deux mois permet de saisir le juge de l’exécution, de solliciter des délais supplémentaires et d’activer les dispositifs sociaux : commission de médiation DALO, services sociaux de la Ville de Paris, action logement. Le concours de la force publique, sans lequel aucune expulsion ne peut être exécutée manu militari, suppose en outre l’autorisation préfectorale, et le préfet de police de Paris examine la situation sociale avant de l’accorder. Toute expulsion exécutée sans décision de justice, par changement de serrures ou coupure d’énergie, constitue une voie de fait punissable qui ouvre droit à réintégration en référé et à indemnisation.
Le calendrier 2026-2027 joue en faveur des locataires menacés. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Un congé pour reprise à effet au 30 septembre 2026, même validé par le juge en octobre, ne peut donc déboucher sur une expulsion exécutée entre le 1er novembre 2026 et le 31 mars 2027, sauf relogement assuré. Concrètement, le locataire parisien qui conteste utilement gagne presque toujours le bénéfice de l’hiver : entre l’assignation, le jugement, le commandement et ses deux mois, puis la trêve, le départ effectif glisse au printemps 2027. Utilisez ces mois pour constituer un dossier de location solide : trois dernières quittances, avis d’imposition, contrat de travail, garants ou garantie Visale, assurance habitation. À Paris et en Île-de-France, juridiction compétente oblige, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris siège à Paris 17e et le juge de l’exécution statue sur les délais : préparez des pièces datées, chiffrées et classées, car un dossier sérieux obtient des délais longs et un dossier vide n’obtient rien.
Trois démarches parisiennes renforcent encore votre position. D’abord, déposez sans attendre une demande de logement social et faites-la renouveler : l’ancienneté de la demande compte devant le juge et devant la commission DALO. Ensuite, si vos revenus ont chuté, saisissez la commission de surendettement ou demandez un plan d’apurement : une procédure collective suspend les expulsions et démontre votre bonne foi. Enfin, signalez votre situation aux services sociaux de votre arrondissement : un rapport social versé au dossier pèse dans la décision sur les délais. Chaque démarche se prouve par un récépissé : un classeur de relogement bien tenu vaut souvent plusieurs mois de maintien dans les lieux.
Conclusion
Le congé pour reprise n’est pas une sentence : c’est un acte formaliste que vous pouvez démonter ligne par ligne. Contrôlez le préavis de six mois à compter de la réception, exigez le motif écrit, le nom, l’adresse et le lien du bénéficiaire, réclamez la notice d’information et vérifiez que le bénéficiaire appartient au cercle légal et occupera vraiment le logement à titre principal. La jurisprudence de 2026 éclaire le chemin : la cour d’appel de Paris valide les projets familiaux documentés mais rappelle que le juge contrôle la réalité du motif dès la délivrance, et la Cour de cassation annule les congés dont le motif ne correspond pas à la réalité contractuelle. Si le congé est nul ou frauduleux, faites-le annuler et chiffrez votre préjudice. S’il est régulier, demandez des délais au juge, laissez jouer le commandement et ses deux mois, puis la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, et constituez pendant ce temps un dossier de relogement parisien inattaquable. Les locataires de plus de soixante-cinq ans et les foyers modestes n’oublient pas la protection avec offre de relogement préalable. À chaque étape, une pièce manquante coûte des mois : répondez par écrit, payez vos loyers, conservez tout et saisissez le juge tôt. Un congé bien contesté, c’est un hiver gagné et un départ choisi plutôt que subi.
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