Vous venez de recevoir une lettre recommandée de votre bailleur : il veut vendre le logement que vous occupez à Paris et vous donne congé. Faut-il partir à la fin du préavis, pouvez-vous acheter en priorité, et comment réagir si le prix affiché semble imaginé pour vous décourager ? Ces questions se posent avec une acuité particulière en cette fin septembre 2026. D’un côté, la trêve hivernale qui suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars approche à grands pas et modifie le calendrier de tous les congés en cours. De l’autre, le débat parlementaire sur la location fait rage : le 7 avril 2026, la presse spécialisée a détaillé une réforme envisagée pour 2027 qui étendrait au locataire d’un logement meublé le droit d’acheter en priorité en cas de congé pour vendre, créerait un contrôle de la sincérité du congé après le départ du locataire et autoriserait explicitement un congé pour travaux de rénovation énergétique. Ces règles ne sont pas en vigueur aujourd’hui, mais elles montrent que le congé pour vendre est au coeur de l’actualité et que les juges examinent ces congés avec une sévérité croissante. La décision rendue le 17 avril 2026 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire parisienne de congé avec offre de vente à 893 000 euros en apporte la démonstration : prix contesté, seconde offre à prix réduit, estimations croisées et demande d’expulsion, tout y est. Ce dossier permet de comprendre concrètement ce qu’un locataire parisien peut faire dès réception du congé : vérifier sa validité, exercer son droit d’acheter avant les autres, et contester un congé frauduleux ou irrégulier devant le juge.
I. Congé pour vendre reçu à Paris : prix affiché, offre de vente et délai de deux mois pour acheter avant les autres
A. Congé pour vendre à Paris : motif, prix et conditions, ce que la lettre doit contenir sous peine de nullité
Le congé pour vendre obéit à des règles de forme strictes, et la première chose à faire quand vous le recevez consiste à le lire ligne par ligne. Aux termes de la loi du 6 juillet 1989, dont la Cour de cassation rappelle que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux », le congé doit indiquer le motif allégué, et cela à peine de nullité. Concrètement, une lettre qui se borne à annoncer la fin du bail sans dire qu’il s’agit d’une vente, ou qui vise un motif vague sans désigner l’acquéreur potentiel ni le projet de vente, encourt l’annulation. Le même arrêt précise que « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur », ce qui vise le logement loué vide à titre de résidence principale ; en location meublée, le préavis du bailleur est de trois mois. Un congé notifié trop tard, par exemple quatre mois avant l’échéance d’un bail vide, ne peut pas mettre fin au bail à la date annoncée.
En matière de vente, le congé doit en outre mentionner le prix et les conditions de la vente projetée, ainsi que reproduire les dispositions légales relatives au droit de préemption du locataire. La fiche pratique de l’ADIL de Paris rappelle que la lettre doit contenir le prix, les conditions de la vente projetée et la reproduction des premiers alinéas de l’article 15, à peine de nullité du congé. Vérifiez donc que le prix est exprimé en chiffres clairs, que les conditions de paiement et les accessoires compris dans la vente sont décrits, notamment le sort des caves, parkings et parties annexes, et que le texte légal est reproduit. Dans l’affaire parisienne jugée en avril 2026, le congé signifé le 11 juin 2024 détaillait un prix de 893 000 euros net vendeur, décomposé entre l’appartement et les deux caves pour 855 000 euros et les deux emplacements de parking pour 38 000 euros : c’est ce niveau de précision qui permet au locataire d’exercer son droit en connaissance de cause, et c’est aussi sur ce terrain que les contestations naissent, quand le locataire estime que le découpage ou le montant global vise à l’écarter. Conservez l’enveloppe, la date de signification par commissaire de justice ou de première présentation du recommandé, car tous les délais courent à compter de la réception régulière du congé.
Le motif de vente doit également être réel. La Cour de cassation juge qu’« en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par celui-ci » (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-18.580), ce qui signifie que le juge n’est pas lié par les affirmations du bailleur et peut soulever lui-même l’irrégularité. Si la vente annoncée n’a jamais lieu, si le bien est reloué quelques mois plus tard au lieu d’être vendu, ou si la mise en vente se révèle purement fictive par sa brièveté, sa confidentialité ou un prix manifestement hors marché, le congé peut être annulé pour fraude. La charge de cette preuve pèse toutefois sur le locataire, et c’est pourquoi il faut agir vite : demander par écrit au bailleur les justificatifs de la mise en vente, conserver les annonces, photographier l’absence de panneaux ou de visites, et faire établir une estimation indépendante du bien. À Paris, où les écarts de prix au mètre carré d’un immeuble à l’autre nourrissent de nombreux litiges, une estimation réalisée après visite complète du logement, avec ses annexes exactes, vaut infiniment mieux qu’une évaluation en ligne fondée sur une description sommaire. Le jugement parisien d’avril 2026 illustre cette hiérarchie des preuves : les estimations produites par les locataires, fondées sur une seule cave au lieu de deux et sans visite complète, ont été jugées moins fiables que celles des bailleurs, et le prix de 893 000 euros, bien qu’élevé, a été considéré comme restant dans une fourchette compatible avec plusieurs estimations et avec les mutations comparables du quartier.
Enfin, sachez que le congé pour vendre ne concerne aujourd’hui comme offre de vente que la location vide : en 2026, le locataire d’un logement meublé ne bénéficie pas du droit d’acheter en priorité le logement qu’il occupe. La réforme discutée pour 2027 changerait ce point en étendant le droit de préemption au meublé, avec un prix incluant la valeur du mobilier figurant à l’inventaire. Si vous êtes locataire d’un meublé à Paris et que vous recevez un congé pour vendre, vous ne pouvez donc pas aujourd’hui exiger d’acheter en priorité, mais vous pouvez contester la régularité du congé, son préavis de trois mois et la réalité du motif, et suivre l’évolution des textes, car un congé délivré aujourd’hui produira ses effets pendant la période où la réforme pourrait entrer en vigueur.
B. Droit de préemption du locataire : acheter en priorité dans les deux premiers mois et profiter d’une baisse de prix
Le mécanisme central du congé pour vendre tient en une phrase que le tribunal judiciaire de Paris rappelle ainsi que le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis et que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption (TJ Paris, 17 avril 2026, RG 25/06460). Pendant ces deux mois, vous êtes prioritaire pour acheter le logement que vous occupez, au prix et aux conditions indiqués dans le congé. Si vous acceptez, la vente se réalise avec vous. Si vous refusez ou laissez passer le délai sans répondre, le bailleur retrouve sa liberté et peut vendre à un tiers, mais seulement aux conditions initiales : s’il consent ensuite à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, un second droit de préemption vous est ouvert. L’affaire parisienne montre l’importance pratique de ce second droit : après un premier congé à 893 000 euros contesté par les locataires, les bailleurs ont adressé le 11 octobre 2024 une nouvelle offre à 798 000 euros, et les locataires ont soutenu que cette offre à prix réduit, formulée hors des formes et délais légaux, démontrait que le prix initial visait à les dissuader et restait sans effet sur le renouvellement du bail. Quelle que soit l’issue de chaque dossier, la leçon est claire : surveillez toute baisse de prix ou toute vente à des conditions plus douces après votre refus, car elle fait renaître votre priorité, et exigez que la nouvelle offre vous soit notifiée dans les formes légales.
Pour exercer votre préemption, répondez par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, en acceptant expressément le prix et les conditions. Ne vous contentez pas d’une réponse orale ou d’un simple appel à l’agence : en cas de litige, seul l’écrit daté prouve que vous avez accepté dans le délai. Si le prix vous paraît excessif, deux stratégies coexistent et doivent être articulées avec l’aide d’un avocat. D’une part, vous pouvez refuser l’offre et contester la validité du congé pour prix dissuasif, en produisant des estimations sérieuses réalisées après visite, avec le descriptif exact des surfaces et annexes, et des références de mutations comparables dans le même secteur. D’autre part, vous pouvez accepter sous réserve ou engager une négociation, sachant que le bailleur reste en principe libre de fixer son prix : le tribunal parisien juge en effet que la seule fixation d’un prix élevé ne suffit pas à caractériser une intention frauduleuse, car le bailleur demeure libre de déterminer le prix auquel il souhaite proposer son bien, même au-dessus de la valeur usuelle du marché (TJ Paris, 17 avril 2026, RG 25/06460). Seule une disproportion manifeste, révélant par sa seule exagération la volonté de neutraliser votre droit, permet au juge d’annuler le congé. Un écart de 25 à 35 % au-dessus des estimations, à lui seul, n’a pas suffi dans le dossier parisien, notamment parce que les évaluations des locataires étaient fragilisées par leurs omissions. Faites donc établir vos estimations avec rigueur, exigez la visite complète, mentionnez chaque cave, chaque parking, chaque salle d’eau, et confrontez plusieurs sources avant de plaider le caractère dissuasif.
Une fois votre acceptation notifiée, la vente suit le cours d’une vente ordinaire : avant-contrat, puis acte authentique chez le notaire. Si le bailleur, après avoir reçu votre acceptation, tentait de vendre à un tiers ou de se dégager, vos droits seraient ceux d’un acquéreur évincé, avec une action en réalisation forcée de la vente et des dommages-intérêts. Et si un avant-contrat a été signé dans des conditions irrégulières au mépris de votre priorité, il est possible de demander en justice qu’un juge vienne annuler un compromis de vente conclu en violation de votre droit de préemption. Restez également attentif aux ventes par lots et aux ventes à la découpe d’immeubles entiers, qui obéissent à des règles voisines mais distinctes : un congé pour vendre portant sur votre seul lot n’autorise pas le bailleur à vous imposer l’achat d’autres lots, et toute vente globale postérieure doit respecter vos droits sur le lot que vous occupez.
II. Contester un congé pour vendre frauduleux ou irrégulier à Paris et rester dans les lieux jusqu’à la décision du juge
A. Prix dissuasif, vente fictive et reprise déguisée : prouver la fraude et faire annuler le congé pour vendre
Le congé pour vendre n’est valable que s’il est exempt de toute intention frauduleuse, et c’est au locataire de rapporter la preuve de cette fraude. La formule est exigeante, mais les indices admis par les juges sont nombreux et concrets. Constitue une fraude le congé dont le prix est fixé à un niveau manifestement disproportionné au point de révéler, par sa seule exagération, la volonté d’empêcher le locataire d’acheter. Constitue également une fraude le congé de pure façade : bien jamais réellement mis en vente, annonce confidentielle ou éphémère, refus systématique des visites, prix affiché très au-dessus de toute référence puis vente rapide à un tiers à un prix très inférieur sans nouvelle offre au locataire. La presse spécialisée relève que les juges sanctionnent la mise en vente fictive démontrée par sa brièveté, sa confidentialité ou son prix trop élevé. Constitue enfin une fraude le congé pour vendre qui dissimule une reprise : le bailleur annonce une vente mais installe en réalité un proche, ou relou à un loyer supérieur après votre départ. Dans ce dernier cas, les règles de la reprise s’appliquent par analogie pour apprécier la sincérité, et la Cour de cassation veille à ce que les conditions de la reprise soient appréciées en la personne du bénéficiaire désigné : dans un arrêt du 16 avril 2026, elle a jugé que « les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise », et elle a cassé l’arrêt qui avait transmis au fils héritier un congé de reprise délivré par sa mère décédée avant l’effet du congé, au visa de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989. La portée de cette solution dépasse la reprise : elle rappelle que le congé est un acte strictement personnel et motivé, dont les conditions s’apprécient à la date d’effet, et qu’un changement de projet du bailleur en cours de préavis fragilise tout le dispositif.
Pour établir la fraude, constituez votre dossier dès la réception du congé. Faites réaliser une estimation par un professionnel après visite complète, avec descriptif exact et photographies, et conservez les annonces de ventes comparables dans votre rue ou votre arrondissement parisien. Écrivez au bailleur pour lui demander les preuves de la mise en vente : mandat donné à une agence, parution des annonces, calendrier des visites. S’il refuse de répondre ou si aucun élément tangible n’existe, ce silence nourrira votre contestation. La réforme envisagée pour 2027 irait plus loin en permettant au locataire parti de réclamer après coup au bailleur des justificatifs de la sincérité du congé, faute de quoi le juge pourrait être saisi : même si ce texte n’est pas en vigueur, anticipez dès aujourd’hui cette logique en adressant vos demandes de justificatifs par écrit et en conservant tout. Et si le congé vise en réalité une reprise pour habiter par le bailleur ou un membre de sa famille, vérifiez l’identité du bénéficiaire, son lien avec le bailleur et la réalité de son installation : la Cour de cassation admet que le juge tienne compte d’éléments postérieurs au congé, comme l’inscription sur les listes électorales, la réalisation de travaux ou la souscription de contrats de fourniture d’eau, de gaz et d’électricité, pour apprécier le caractère réel et sérieux de l’intention au jour de la délivrance, ainsi qu’elle l’a jugé le 12 octobre 2023 en rejetant le pourvoi de locataires qui dénonçaient un congé de reprise. Cette jurisprudence montre que la bataille se joue sur les preuves concrètes d’installation, dans un sens comme dans l’autre.
Les sanctions d’un congé annulé sont substantielles. Le congé irrégulier est frappé de nullité, le bail se poursuit comme si aucun congé n’avait été donné, et le locataire maintenu dans les lieux peut obtenir des dommages-intérêts sur le fondement du principe selon lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (art. 1240 du code civil). Les frais de déménagement engagés inutilement, le surcoût d’une relocation précipitée, le trouble de jouissance et les frais d’avocat peuvent être indemnisés, et le juge peut mettre à la charge du bailleur qui succombe une somme au titre des frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile. À l’inverse, si votre contestation est jugée abusive et que le congé est validé, vous serez considéré comme occupant sans droit ni titre à compter de la fin du préavis, condamné à une indemnité d’occupation et exposé à l’expulsion : ne restez donc pas dans les lieux sans agir en justice, car l’inertie transforme une contestation légitime en occupation fautive. Saisissez le juge des contentieux de la protection avant l’expiration du préavis, demandez la nullité du congé à titre principal et, à titre subsidiaire, des délais pour partir, afin de ne jamais vous retrouver sans demande face au juge.
B. Après un congé validé à Paris : trêve hivernale du 1er novembre, délais du juge, indemnité d’occupation et expulsion
Lorsque le congé est valable et que le préavis expire, le locataire qui se maintient dans les lieux devient occupant sans droit ni titre, comme l’a jugé le tribunal parisien pour des locataires restés après le 27 janvier 2025. Le bailleur doit alors engager la phase d’expulsion, qui obéit à un calendrier protecteur dont chaque étape compte, surtout à l’approche de l’hiver. D’abord, l’expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, « sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 » qui permettent au juge d’accorder des délais supplémentaires, ainsi que le prévoit l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Si vous recevez un commandement de quitter les lieux, ne le laissez pas sans réponse : c’est dans ce délai de deux mois, et devant le juge des contentieux de la protection, que vous pouvez solliciter des délais de grâce en justifiant de votre situation familiale, de vos démarches de relogement et de votre bonne foi. Ensuite, la trêve hivernale suspend toute expulsion non exécutée au 1er novembre jusqu’au 31 mars suivant, « à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille », selon l’article L. 412-6 du même code. Concrètement, un congé pour vendre dont le préavis expire en octobre 2026 ne peut pas déboucher sur une expulsion forcée avant le 1er avril 2027, sauf relogement assuré ou exception légale : ce répit doit être utilisé pour organiser le départ ou faire valoir vos droits, pas pour relâcher vos démarches, car les juges tiennent compte des efforts de relogement pour accorder ou refuser des délais complémentaires. Pour le déroulé exact du commandement de payer et des délais judiciaires avant la trêve, vous pouvez vous reporter à notre analyse du commandement et des six semaines pour payer ou contester avant la trêve du 1er novembre 2026.
Sur le plan financier, le maintien dans les lieux après un congé validé coûte cher. Le tribunal parisien rappelle que la validation du congé prive le locataire de tout droit d’occupation du logement, et son maintien dans les lieux constitue dès lors une faute civile ouvrant droit à réparation pour le bailleur (TJ Paris, 17 avril 2026, RG 25/06460). L’indemnité d’occupation ainsi allouée elle présente un caractère à la fois indemnitaire et compensatoire, rémunérant le propriétaire pour la perte de jouissance et réparant le trouble causé par l’occupation sans droit (TJ Paris, 17 avril 2026, RG 25/06460), et elle est en pratique fixée au niveau du dernier loyer, charges et taxes en sus, avec indexation, jusqu’à la remise des clés. Dans le dossier parisien, les locataires ont été condamnés solidairement à cette indemnité mensuelle depuis la fin du bail, outre les dépens et une somme au titre de l’article 700. Si le bail avait été conclu sans écrit, le congé ne pourrait être donné qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux, conformément à l’article 1736 du code civil, ce qui complique encore la tâche du bailleur et justifie une vérification attentive de la forme du bail initial. Enfin, le sort du mobilier en cas d’expulsion est réglé par la loi : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne », et à défaut ils sont entreposés et décrits par l’huissier, selon l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Préparez donc un lieu de stockage et organisez le déménagement avant l’intervention de la force publique, dont le concours peut être autorisé par le jugement.
À Paris et en Île-de-France, le contentieux du congé pour vendre relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, avec un pôle civil de proximité habitué à ces dossiers et des audiences où la représentation par avocat, sans être toujours obligatoire, se révèle déterminante face à des bailleurs assistés. Les spécificités locales pèsent lourd : niveaux de prix au mètre carré très supérieurs à la moyenne nationale, qui rendent l’appréciation du caractère dissuasif plus technique ; parc important de meublés étudiants et de locations à des cadres en mobilité, concernés par l’absence actuelle de préemption en meublé et par la réforme annoncée ; délais pratiques d’audiencement qui imposent de saisir le juge plusieurs mois avant la fin du préavis. Rassemblez dès maintenant votre dossier parisien : bail et avenants, congé et preuve de réception, échanges avec le bailleur, estimation après visite avec descriptif exact des annexes, annonces comparables du quartier, preuves de vos démarches de relogement et de votre situation personnelle. Le jugement doit exposer les prétentions des parties et être motivé, et « Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date », selon l’article 455 du code de procédure civile : des conclusions écrites, datées et pièces numérotées sont donc indispensables pour que vos arguments figurent au jugement et puissent être discutés en appel.
Conclusion
Recevoir un congé pour vendre à Paris en cette fin septembre 2026 n’est ni une fatalité ni une simple formalité : c’est l’ouverture d’un délai de deux mois pendant lequel vous pouvez acheter en priorité, et d’un contentieux potentiel où chaque irrégularité compte. Vérifiez le motif, le préavis de six mois en vide ou de trois mois en meublé, le prix et les conditions, ainsi que la reproduction des textes sur votre préemption. Répondez par écrit dans les deux mois si vous voulez acheter, surveillez toute baisse de prix qui ferait renaître votre priorité, et contestez sans tarder devant le juge des contentieux de la protection tout congé dont le prix manifestement disproportionné, la mise en vente fictive ou le motif mensonger révèle la fraude, en produisant des estimations rigoureuses après visite complète. Si le congé est validé, la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars vous protège contre une expulsion immédiate mais ne suspend ni l’indemnité d’occupation ni la nécessité d’organiser votre relogement, et le juge peut vous accorder des délais si vos démarches sont sérieuses. La réforme annoncée pour 2027, avec la préemption en meublé et le contrôle de sincérité après le départ, confirme que le législateur veut renforcer vos garanties : en attendant, ce sont les textes actuels et la jurisprudence de la Cour de cassation et du tribunal judiciaire de Paris qui protègent vos droits, à condition d’agir vite, par écrit et avec des preuves solides.
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