Depuis le 19 mars 2026, la donne a changé pour les locations de type Airbnb dans les immeubles en copropriété. Le Conseil constitutionnel a validé le mécanisme qui permet à une assemblée générale de copropriétaires d’interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, sans passer par l’unanimité qui bloquait presque toutes les initiatives depuis 1965. Pour les copropriétaires excédés par les valises à roulettes dans l’escalier, c’est une arme nouvelle. Pour les loueurs, c’est un risque direct sur leurs revenus. À Paris, où la location courte durée se cumule avec l’autorisation de changement d’usage et l’enregistrement obligatoire, chaque camp doit connaître ses droits, ses délais et ses pièces. Ce guide expose les deux faces du dossier : comment faire interdire le Airbnb du voisin, puis comment défendre votre meublé de tourisme quand la copropriété vous vise.
I. Copropriétaires : comment faire interdire le Airbnb du voisin à Paris en 2026 ?
A. Vérifier le règlement de copropriété et voter l’interdiction aux deux tiers depuis la validation du 19 mars 2026
Tout commence par la lecture du règlement de copropriété. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a ouvert la possibilité de modifier le règlement pour interdire les meublés de tourisme par un vote à la majorité des deux tiers des voix, mais cette faculté reste encadrée par trois conditions cumulatives : les lots visés ne doivent pas constituer la résidence principale du loueur, ils doivent être à usage d’habitation, et le règlement doit déjà comporter une clause d’habitation bourgeoise ou une interdiction d’activité commerciale. Le texte de référence est la article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur, qui modifie la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, dont l’article 8 encadre le contenu du règlement de copropriété.
La solidité du montage reposait sur sa conformité à la Constitution, et le doute est levé depuis le printemps 2026. Saisi par une société civile immobilière qui dénonçait une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre, le Conseil constitutionnel a tranché : le Conseil constitutionnel déclare conformes à la Constitution les dispositions qui renforcent l’encadrement de la mise en location des résidences secondaires en meublés de tourisme dans certaines copropriétés. La décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, publiée au Journal officiel, retient que le législateur poursuivait deux objectifs d’intérêt général, la lutte contre les nuisances dans les copropriétés et la lutte contre la pénurie de logements offerts à la location de longue durée, et que le champ de la mesure reste circonscrit aux résidences secondaires des immeubles déjà soumis à une clause d’habitation bourgeoise. Concrètement, l’interdiction peut donc être, l’interdiction peut donc être votée à la majorité des deux tiers, là où l’unanimité était exigée auparavant.
En pratique parisienne, la première étape consiste à faire établir par le syndic si le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise simple ou exclusive, car la portée n’est pas la même. La Cour de cassation juge en effet que « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance », et que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble », selon l’arrêt de la troisième chambre civile du 16 octobre 2025, pourvoi n° 24-14.303, consultable sur le site officiel de la Cour de cassation. Quand la clause impose un usage exclusivement bourgeois, toute location de passage se heurte directement à la destination de l’immeuble. Quand la clause se borne à prohiber l’exercice d’une activité commerciale, le débat se déplace vers la nature de l’activité et vers les nuisances constatées, et le vote aux deux tiers devient l’outil décisif.
La deuxième étape est procédurale : le syndic doit inscrire la résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale, avec un projet de modification du règlement précis, lot par lot, et convoquer dans les formes de la loi de 1965. Le seuil des deux tiers s’apprécie sur l’ensemble des voix du syndicat, pas seulement sur les présents et représentés, de sorte que l’absentéisme joue contre les partisans de l’interdiction. Les copropriétaires parisiens ont donc intérêt à préparer le vote en amont : réunir les preuves de nuisances, recenser les lots exploités en courte durée, vérifier les tantièmes et mobiliser les procurations. Depuis la loi Le Meur, chaque copropriétaire qui met son lot en location touristique doit en outre informer le syndic, ce qui donne au conseil syndical un point d’appui pour exiger la liste des meublés déclarés dans l’immeuble et pour nourrir le dossier de l’assemblée.
La troisième étape concerne la résidence principale du loueur, qui reste hors champ. Un copropriétaire qui loue sa résidence principale à Paris, dans la limite annuelle applicable, ne peut pas être visé par l’interdiction votée aux deux tiers. Avant de lancer la procédure, le syndicat doit donc distinguer les résidences secondaires exploitées à l’année des résidences principales louées occasionnellement. Cette distinction évite une résolution annulable et des frais perdus. Quand le dossier est bien cadré, le vote aux deux tiers offre une issue que l’exigence d’unanimité rendait auparavant illusoire, et la validation constitutionnelle du 19 mars 2026 sécurise les résolutions adoptées depuis cette date contre le grief tiré de l’atteinte au droit de propriété.
B. Agir en justice : trouble de voisinage, changement d’usage à Paris et amende jusqu’à 100 000 euros
Le vote en assemblée générale n’est pas la seule voie. Quand le règlement interdit déjà la location de passage, ou quand les nuisances dépassent la mesure, le syndicat des copropriétaires peut saisir le tribunal judiciaire pour faire cesser l’activité et obtenir réparation. Le premier fondement est la violation du règlement de copropriété, adossée à la destination de l’immeuble telle que la Cour de cassation la rappelle dans son arrêt du 16 octobre 2025 cité plus haut. Le second fondement, autonome, est le trouble anormal de voisinage. L’article 1253 du code civil dispose : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » Les allées et venues nocturnes, les fêtes répétées, les dégradations des parties communes et l’encombrement des halls par les bagages constituent le socle classique de ce contentieux, à condition de le prouver par des attestations circonstanciées, des constats d’huissier, des mains courantes et les relevés du gardien. Les copropriétaires parisiens confrontés à ces désordres peuvent utilement documenter chaque épisode et se rapprocher d’un avocat en troubles de jouissance à Paris pour structurer la preuve avant d’assigner.
Le troisième fondement est administratif et pèse lourd à Paris : le changement d’usage. Dans les communes où il est soumis à autorisation préalable, louer de façon répétée un logement à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage sans autorisation. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit : « Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1. » Paris applique ce régime avec rigueur, et la jurisprudence récente conforte les communes. Par arrêt du 3 septembre 2026, pourvoi n° 25-16.157, la troisième chambre civile a jugé : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage. » Dans cette affaire, la cour d’appel avait écarté la sanction au motif que l’activité, de nature civile et sans prestation hôtelière, ne violait ni le règlement ni les règles du changement d’usage ; la Haute juridiction censure ce raisonnement : « alors qu’elle avait constaté que l’appartement était à usage d’habitation et qu’il avait été donné en location de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile sans autorisation préalable de changement d’usage, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » La décision est consultable sur le site officiel de la Cour de cassation.
La sanction financière donne à ce fondement une portée dissuasive réelle. L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé. » La Ville de Paris assigne régulièrement les loueurs devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, et les condamnations atteignent plusieurs dizaines de milliers d’euros par logement. Pour un syndicat de copropriétaires, le signalement circonstancié aux services municipaux, avec adresses, captures d’annonces, calendriers de réservation et attestations de voisins, déclenche des contrôles ciblés et complète utilement l’action civile en cessation et en dommages-intérêts.
La stratégie gagnante combine ces leviers au lieu de les opposer. Le syndicat commence par mettre en demeure le copropriétaire loueur de cesser la location litigieuse, en visant la clause du règlement et les nuisances relevées. En cas d’échec, il fait voter l’interdiction aux deux tiers si les conditions de la loi Le Meur sont réunies, puis il assigne en interdiction sous astreinte et en réparation du préjudice collectif, en joignant le signalement à la mairie pour le volet changement d’usage. Les pièces à réunir dès le départ conditionnent le succès : règlement de copropriété et modificatifs, procès-verbaux d’assemblées générales, attestations de voisins conformes aux exigences de forme, constats, captures d’annonces datées, échanges avec le syndic et, à Paris, tout élément sur l’autorisation de changement d’usage et l’enregistrement du meublé. Un dossier complet permet au juge de prononcer la cessation sous astreinte, d’allouer des dommages-intérêts au syndicat et, le cas échéant, d’ordonner la remise en état.
II. Loueurs : comment défendre votre meublé de tourisme visé par la copropriété ?
A. Résidence principale ou secondaire : 120 jours, déclaration et changement d’usage à Paris
Du côté du loueur, la défense commence par le statut du logement. La loi distingue la résidence principale, protégée, et la résidence secondaire, exposée à l’interdiction votée aux deux tiers et au régime du changement d’usage. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme définit le champ : « Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. » Si le bien constitue votre résidence principale au sens de la loi du 6 juillet 1989, l’interdiction votée par la copropriété sur le fondement de la loi Le Meur ne peut pas vous atteindre, et votre défense consistera à le démontrer par des justificatifs d’occupation effective : avis d’imposition à l’adresse, factures d’énergie et d’accès internet, attestations d’assurance habitation en résidence principale, justificatifs de scolarisation des enfants ou de domiciliation professionnelle.
La résidence principale n’offre toutefois qu’une protection plafonnée. La règle rappelée par la Cour de cassation dans son arrêt du 16 avril 2026, pourvoi n° 24-22.809, consultable sur le site officiel de la Cour de cassation, dispose que « toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ». Dans cette affaire, la loueuse avait dépassé le plafond avec 253 nuitées en 2019 et 152 nuitées en 2020, en invoquant un stage puis une formation ; la cour d’appel avait admis l’exception, mais la Haute juridiction rappelle que l’obligation professionnelle s’entend strictement et censure les motifs complaisants. Depuis, les plateformes transmettent les décomptes de nuitées et les dépassements se prouvent par des données chiffrées. Tout loueur parisien doit donc compter ses nuits, conserver ses justificatifs d’absence pour motif professionnel ou de santé, et anticiper que le moindre dépassement expose à l’amende prévue par le même texte : « toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 €. »
À Paris s’ajoutent deux obligations que les contrôles vérifient en premier : la déclaration avec enregistrement du meublé et, pour les résidences secondaires, l’autorisation préalable de changement d’usage assortie en pratique d’une compensation. La Cour de cassation rappelle le mécanisme dans son arrêt du 16 avril 2026 : dans les communes où le changement d’usage est soumis à autorisation, sur le fondement des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation, une délibération du conseil municipal peut imposer une déclaration préalable avec enregistrement pour toute location de courte durée d’un local meublé à une clientèle de passage. Conservez donc votre numéro d’enregistrement, vos déclarations, vos autorisations et la preuve du respect du plafond de 120 jours pour la résidence principale. En cas de contrôle municipal ou d’assignation de la Ville de Paris, ces documents constituent le premier rempart, et leur absence rend la défense du changement d’usage presque impossible.
La qualification civile ou commerciale de votre activité mérite un dernier point de vigilance. Certains loueurs soutiennent que leur location, dépourvue de prestations hôtelières, serait de nature civile et donc compatible avec une clause d’habitation bourgeoise simple. L’arrêt du 3 septembre 2026 répond nettement : la nature civile de l’activité ne fait pas échec aux règles du changement d’usage dès lors que le local, à usage d’habitation, est loué de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage sans autorisation. Autrement dit, l’argument de la location civile ne protège ni contre l’amende pour changement d’usage illicite ni contre l’interdiction régulièrement votée aux deux tiers. La défense utile se construit sur le statut du logement, le respect des plafonds et des déclarations, et la régularité du vote de l’assemblée, jamais sur la seule nature civile de l’activité.
B. Contester le vote d’interdiction dans les deux mois et sécuriser votre activité à Paris et en Île-de-France
Quand l’assemblée générale a voté l’interdiction, le loueur visé dispose d’un délai bref pour agir : deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour demander l’annulation de la résolution devant le tribunal judiciaire. Ce délai court vite et son point de départ se prouve par la notification adressée à chaque copropriétaire opposant ou défaillant. Les moyens de contestation se classent en trois familles. Les vices de forme d’abord : convocation irrégulière, ordre du jour imprécis, absence du projet de modification du règlement, calcul erroné des tantièmes ou majorité non atteinte si l’on recompte les voix sur la totalité du syndicat. L’absence de clause d’habitation bourgeoise ensuite : si le règlement ne contient ni clause bourgeoise ni interdiction d’activité commerciale, les conditions légales du vote aux deux tiers ne sont pas réunies et la résolution encourt l’annulation. L’atteinte au droit de propriété enfin : depuis la décision du 19 mars 2026, ce moyen ne prospère que dans des configurations particulières, par exemple une interdiction rédigée de façon disproportionnée ou appliquée à des lots qui auraient dû être exclus du champ.
La préparation du recours suit une méthode stricte. Demandez immédiatement au syndic la copie du procès-verbal, de la feuille de présence, des pouvoirs et du texte exact de la résolution, puis faites vérifier le décompte des voix par rapport à l’état de répartition des tantièmes. Réunissez vos preuves de résidence principale si vous entendez vous placer hors champ, ou vos autorisations de changement d’usage et vos enregistrements si vous exploitez une résidence secondaire à Paris. Faites constater l’absence de nuisances par des attestations de voisins favorables, conservez vos règlements intérieurs de location, vos consignes de quietude remises aux voyageurs et vos échanges avec le syndic. L’assignation en annulation peut s’accompagner d’une demande de suspension lorsque l’exécution immédiate de l’interdiction menace votre activité, et le juge apprécie alors l’urgence et le caractère sérieusement contestable de la résolution.
À Paris et en Île-de-France, la défense ne se limite pas au contentieux de l’assemblée. Le tribunal judiciaire de Paris concentre les litiges parisiens de copropriété et de changement d’usage, avec des chambres rompues à ces questions et des délais qui exigent un dossier prêt dès l’assignation. Les communes de la petite couronne appliquent des régimes variables : certaines soumettent le changement d’usage à autorisation, d’autres se contentent de l’enregistrement, et les montants de compensation, quand elle est exigée, varient fortement. Avant d’acheter un bien pour l’exploiter en courte durée, vérifiez le règlement de copropriété, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée, la proportion de résidences secondaires dans l’immeuble, le régime municipal du changement d’usage et les règles d’urbanisme du secteur. Cette étude préalable, menée avec un avocat, coûte moins cher qu’une interdiction votée six mois après l’acquisition ou qu’une amende de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Quand l’interdiction est définitivement acquise, plusieurs voies de repli restent ouvertes. La location nue de longue durée ou le bail mobilité, quand le profil du logement s’y prête, remettent le bien dans une exploitation conforme au règlement. La revente avec information loyale de l’acquéreur sur l’interdiction évite un contentieux en garantie des vices cachés ou en dol. Et l’assemblée qui a interdit peut toujours revenir sur sa décision à la même majorité des deux tiers si les circonstances évoluent, par exemple après l’adoption d’un règlement intérieur strict encadrant les locations. Dans tous les cas, cessez sans délai toute réservation nouvelle dès que l’interdiction devient définitive : poursuivre l’exploitation expose à une action en cessation sous astreinte, à des dommages-intérêts au profit du syndicat et, à Paris, à une assignation de la commune pour changement d’usage illicite avec une amende pouvant atteindre 100 000 euros par local.
Conclusion
La décision du 19 mars 2026 a fait basculer l’équilibre des forces : la copropriété dont le règlement comporte une clause d’habitation bourgeoise peut désormais interdire les meublés de tourisme en résidence secondaire à la majorité des deux tiers, et cette faculté résiste au grief de l’atteinte au droit de propriété. Les arrêts de 2025 et 2026 renforcent l’édifice côté répression, avec le changement d’usage caractérisé par la location répétée de courte durée et des amendes qui atteignent 100 000 euros par local à Paris. Pour les copropriétaires, la méthode gagnante associe la lecture du règlement, le vote préparé aux deux tiers, la preuve des troubles sur le fondement de l’article 1253 du code civil et le signalement municipal pour le changement d’usage. Pour les loueurs, la protection passe par le statut de résidence principale et le plafond de 120 jours, par des déclarations et autorisations en règle, puis par la contestation rapide du vote dans les deux mois quand la résolution est entachée d’irrégularité. Dans un contentieux où chaque camp dispose d’armes réelles, le dossier le mieux documenté l’emporte : ne laissez ni une assemblée mal préparée ni une exploitation sans autorisation décider de votre patrimoine.
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