Un copropriétaire loue son deux-pièces sur une plateforme de location saisonnière. En septembre, il reçoit le procès-verbal de l’assemblée générale : une résolution interdit désormais les meublés de tourisme dans l’immeuble. Il s’interroge : l’assemblée avait-elle le droit de voter cela, à cette majorité-là, et peut-il encore faire annuler ce vote ? Depuis 2026, la réponse tient en trois temps. Oui, une copropriété peut interdire la location en meublé de tourisme des logements qui ne sont pas des résidences principales : le Conseil constitutionnel l’a jugé conforme à la Constitution le 19 mars 2026. Mais cette interdiction ne se vote qu’à la majorité des deux tiers, uniquement dans les immeubles dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots d’habitation, et elle ne vaut que pour l’avenir. Surtout, tous les votes passés ne sont pas valables : le 21 mai 2026, le tribunal judiciaire de Paris a annulé une résolution d’interdiction votée en novembre 2023 à une majorité insuffisante, tandis que le 5 mai 2026 celui de Nice validait une résolution inverse et que la cour d’appel de Montpellier rappelait, le 7 avril 2026, qu’une clause d’habitation bourgeoise n’interdit pas implicitement la location saisonnière.
Concrètement, tout dépend donc de trois documents : le règlement de copropriété, le procès-verbal du vote contesté et la date de ce vote. Un propriétaire qui exploite un meublé de tourisme sans vérifier ces trois pièces joue sa location aux dés ; un syndicat qui fait voter une interdiction sans respecter la majorité et les conditions légales s’expose à l’annulation et aux frais du procès. Cet article sépare la promesse commerciale des plateformes, les faits établis par les textes et les décisions de 2026, puis les responsabilités de chacun : copropriétaire bailleur, syndicat et voisins.
Quelques réserves avant d’entrer dans le détail. Les jugements de Paris, Nice et Perpignan sont des décisions de premier ressort ou d’appel susceptibles de recours, rendues chacune sur un règlement et un vote particuliers : elles éclairent le raisonnement des juges sans prédire l’issue d’un autre litige. La décision du Conseil constitutionnel, elle, s’impose à tous, mais elle valide un mécanisme dont chaque condition doit être vérifiée immeuble par immeuble. Enfin, contester une résolution d’assemblée générale obéit à un délai couperet de deux mois : passer ce délai, même le vote le plus irrégulier devient définitif. Les références citées ici ont été vérifiées le 22 septembre 2026 et s’entendent dans leur version en vigueur à cette date.
I. Interdire Airbnb en copropriété : ce que la loi permet depuis 2026
A. Une interdiction votée aux deux tiers, dans des immeubles strictement délimités
Jusqu’en 2024, interdire les meublés de tourisme relevait du parcours du combattant : faute de texte spécial, il fallait en pratique réunir l’unanimité des copropriétaires dès lors que l’interdiction touchait à la destination des parties privatives. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a créé une voie médiane en modifiant l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le texte dispose que « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant » (article 26 de la loi du 10 juillet 1965, Legifrance), au nombre desquelles figure « d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale » (article 26 de la loi du 10 juillet 1965, Legifrance), la suite du texte renvoyant à la résidence principale au sens de la loi du 6 juillet 1989 et aux meublés de tourisme du code du tourisme. Autrement dit, l’assemblée peut modifier le règlement pour interdire les meublés de tourisme, sans unanimité, mais à une majorité renforcée des deux tiers des voix.
Deux bornes encadrent ce pouvoir. D’abord, seuls les logements qui ne sont pas la résidence principale du loueur sont concernés : celui qui loue sa résidence principale dans les limites légales, notamment dans les grandes villes, n’est pas visé par ce vote d’interdiction. Ensuite, et c’est la condition que les syndicats oublient le plus souvent, « La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. » (article 26 de la loi du 10 juillet 1965, Legifrance). Si le règlement autorise ou tolère les activités commerciales, ou s’il est muet de façon à les permettre, l’assemblée ne peut pas recourir à ce fondement : il lui faudra soit modifier d’abord le règlement sur ce point, soit démontrer que l’activité contrevient déjà à la destination de l’immeuble, avec les majorités plus exigeantes que cela implique.
La solidité de ce mécanisme a été testée devant le Conseil constitutionnel. Saisi le 19 décembre 2025 par la Cour de cassation d’une question prioritaire de constitutionnalité posée par une société civile immobilière, qui invoquait l’atteinte au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre, le Conseil a tranché : les alinéas de l’article 26 issus de la loi du 19 novembre 2024 sont conformes à la Constitution (décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, Conseil constitutionnel). Cette décision, rendue et publiée le 19 mars 2026, écarte donc l’argument selon lequel toute interdiction votée serait par nature une spoliation : votée aux deux tiers, dans un immeuble dont le règlement prohibe le commerce, l’interdiction des meublés de tourisme en résidence secondaire est constitutionnelle.
Pour le copropriétaire, la leçon est immédiate et pratique. Avant d’acheter un logement pour l’exploiter en location saisonnière, ou avant de poursuivre une exploitation existante, il faut lire le règlement de copropriété en entier : clause de destination, clause d’habitation, tolérances d’activité, et date de la dernière modification. Si le règlement interdit toute activité commerciale, l’assemblée de rentrée peut valablement mettre à l’ordre du jour une interdiction aux deux tiers ; le projet d’investissement locatif doit intégrer ce risque. Si le règlement autorise les professions libérales et tolère le commerce sous condition de tranquillité, comme dans l’immeuble parisien jugé en mai 2026, une interdiction votée à la légère sera fragile. Dans les deux cas, la promesse des simulateurs de rentabilité des plateformes ne vaut que si le règlement suit : un rendement annoncé sur douze mois ne résiste pas à une interdiction votée en septembre.
Précision de vocabulaire qui évitera bien des confusions : la loi vise les meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, c’est-à-dire des villas, appartements ou studios meublés réservés à l’usage exclusif du locataire et proposés à une clientèle de passage, pour des séjours à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du code du tourisme). La location nue de longue durée, la colocation d’une résidence principale et le bail mobilité ne sont pas des meublés de tourisme : une résolution qui prétendrait les interdire sous couvert de lutter contre Airbnb dépasserait son fondement et prêterait le flanc à l’annulation. De même, le même article impose désormais une déclaration préalable enregistrée sur un téléservice national, avec preuve de la résidence principale : l’exploitation informelle, sans déclaration ni numéro d’enregistrement, cumule les risques copropriété, municipaux et fiscaux.
B. Ce que le vote ne peut pas atteindre : résidence principale et interprétation restrictive
Le nouveau texte ne donne pas un blanc-seing aux assemblées : tout ce qu’il ne vise pas expressément reste régi par le droit commun de la copropriété, protecteur du droit de propriété. La résidence principale du copropriétaire est exclue du champ de l’interdiction aux deux tiers : un propriétaire occupant qui loue ponctuellement sa résidence principale ne peut pas se voir opposer une résolution votée sur le fondement du d) de l’article 26. Et pour les résidences secondaires, toute restriction qui ne passe pas par ce fondement retombe sous l’empire des articles 8 et 9 de la loi de 1965 : le règlement fixe la destination de l’immeuble, chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives, et les restrictions doivent s’interpréter strictement.
C’est exactement ce qu’a jugé la cour d’appel de Montpellier le 7 avril 2026 dans un litige opposant un copropriétaire à deux voisins qui louaient leurs appartements en saisonnier dans une résidence en front de mer. Le voisin demandeur invoquait la clause d’habitation bourgeoise du règlement pour faire cesser sous astreinte toute location de courte durée. La cour a confirmé le débouté prononcé par le tribunal judiciaire de Perpignan le 10 juillet 2023, en retenant que « le règlement de copropriété ne prohibe pas de manière explicite les mises en location saisonnière ou de courte durée par les propriétaires de leurs biens en meublé » et que la situation de l’immeuble rendait improbable une interdiction implicite, faute de preuve de nuisances imputables aux locataires des défendeurs. Dispositif : « Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Perpignan en date du 10 juillet 2023 » (cour d’appel de Montpellier, 5e chambre civile, 7 avril 2026, RG n° 23/04136), avec 1 500 euros d’indemnité de procédure au profit de chacun des deux copropriétaires mis en cause. Moralité : une clause d’habitation bourgeoise, sans prohibition explicite, ne suffit pas à faire interdire la location saisonnière, et le voisin qui assigne sans preuve de trouble paie les frais du procès.
Le tribunal judiciaire de Nice a précisé le 5 mai 2026 une autre limite, temporelle et logique, du nouveau dispositif. Dans cette affaire, des copropriétaires demandaient la nullité d’une résolution du 12 septembre 2023 qui, selon eux, aurait dû être votée à l’unanimité. Le tribunal a rejeté la demande en relevant d’abord que « les modifications apportées à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 par la loi dite Lemeur du 19 novembre 2024 […] n’étaient pas en vigueur à la date de l’assemblée litigieuse », puis que « ce texte encadre uniquement les résolutions visant à l’interdiction de la location meublée de courte durée et non à son autorisation, d’autant plus qu’en l’espèce, une telle activité, à condition qu’elle soit civile, ne contrevient pas aux dispositions actuelles du règlement de copropriété » (tribunal judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 5 mai 2026, RG n° 23/04276). Deux enseignements : la loi Le Meur ne rétroagit pas sur les votes antérieurs au 21 novembre 2024, et elle organise l’interdiction, pas l’autorisation : une assemblée qui explicite que le règlement permet déjà la location meublée civile ne vote pas une interdiction et n’a pas à réunir les deux tiers.
Pour les voisins excédés par les valises à roulettes et les boîtes à clés, ces décisions tracent une voie étroite mais réelle. Invoquer la clause d’habitation bourgeoise sans établir de trouble concret ne suffit pas ; en revanche, des nuisances prouvées — bruit nocturne répété, dépôts sauvages, occupation abusive des parties communes — ouvrent l’action en cessation et en réparation sur le fondement du règlement et du trouble anormal, indépendamment de tout vote d’interdiction. Autrement dit, la copropriété n’a pas besoin d’interdire Airbnb pour faire cesser des troubles avérés, mais elle ne peut pas interdire Airbnb sans troubles ni vote régulier. Confondre les deux stratégies fait perdre les procès : celui qui veut l’interdiction doit faire voter aux deux tiers dans un immeuble éligible ; celui qui subit des troubles doit les prouver, les dater et les faire constater.
II. Le vote est tombé : contester la résolution ou s’y plier
A. Quand le juge annule : la résolution parisienne du 16 novembre 2023 censurée le 21 mai 2026
L’affaire parisienne jugée le 21 mai 2026 est le cas d’école du vote fragile. Le 16 novembre 2023, l’assemblée d’un immeuble parisien adopte à la majorité de l’article 25 une résolution décidant « d’interdire dans la copropriété, les activités de type location saisonnière meublée ». Une copropriétaire assigne en annulation. Le tribunal commence par examiner le règlement : les appartements peuvent être occupés par des personnes de bonne vie et mœurs, les professions libérales et commerciales sont tolérées tant qu’elles ne nuisent ni à la tranquillité ni à la bonne tenue de l’immeuble, et aucune restriction particulière ne vise les types de location. Il constate ensuite qu’« Il n’est pas non plus démontré que les occupants de locations saisonnières potentiellement pratiquées par l’un ou l’autre des copropriétaires auraient nuit à la tranquillité et à la bonne tenue de l’immeuble », ajoutant que la mention générique, dans la résolution, de troubles subis par d’autres copropriétés ne suffit pas, à elle seule, à établir de tels troubles dans cet immeuble (tribunal judiciaire de Paris, 8e chambre, 2e section, 21 mai 2026, RG n° 24/02618).
Le raisonnement qui suit est implacable et mérite d’être cité en entier : « L’assemblée générale ne peut dès lors, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. » (tribunal judiciaire de Paris, 8e chambre, 2e section, 21 mai 2026, RG n° 24/02618). Puisque le règlement n’interdisait pas la location saisonnière au regard de la destination de l’immeuble, la résolution imposait aux copropriétaires des restrictions non justifiées portant atteinte à leur droit de propriété — ce que le syndicat reconnaissait d’ailleurs lui-même en prenant, selon le jugement, « acte de la nullité encourue ». Le tribunal annule donc la résolution, condamne le syndicat aux dépens et à verser 2 500 euros d’indemnité de procédure à la demanderesse, dispense celle-ci de participer aux frais du procès et rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Trois conséquences pratiques découlent de ce jugement pour tout copropriétaire qui reçoit une interdiction. Premièrement, vérifier la majorité et la date : une interdiction votée avant le 21 novembre 2024 à la majorité de l’article 25, dans un règlement qui ne prohibe pas la location saisonnière, est annulable pour les mêmes motifs. Deuxièmement, agir vite : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. » (article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Legifrance). Ce délai court à compter de la notification du procès-verbal par le syndic, qui doit intervenir dans le mois de l’assemblée : en pratique, conservez l’enveloppe, l’avis de réception et le procès-verbal, et faites dater votre recours par un professionnel dès réception. Troisièmement, ne voter ni ne payer sans réserve inutilement : le copropriétaire qui a obtenu gain de cause est dispensé de participer aux frais communs du procès, en application de l’article 10-1 de la loi de 1965.
Pour le syndicat et le syndic, le message est symétrique. Faire voter une interdiction à une majorité trop faible, ou dans un règlement qui ne l’autorise pas, c’est exposer la copropriété à l’annulation, aux dépens et à l’indemnité de procédure, comme dans l’affaire parisienne. Avant de mettre la résolution à l’ordre du jour, le syndic doit faire vérifier trois points : le règlement interdit-il toute activité commerciale dans les lots d’habitation ? La résolution vise-t-elle uniquement les lots qui ne sont pas des résidences principales ? La convocation permet-elle d’atteindre les deux tiers des voix, faute de quoi le projet sera rejeté ou voté à une majorité inopérante ? Un syndic qui notifie le procès-verbal doit aussi le faire dans le mois : à défaut, il retarde le point de départ du délai de contestation et prolonge l’insécurité juridique de la copropriété. Quand le doute est sérieux, faire examiner le projet de résolution par un avocat en droit immobilier à Paris avant l’assemblée coûte moins cher qu’une annulation après.
B. Quand le juge valide : Nice, la seconde lecture et la conduite à tenir des deux côtés
Le jugement niçois du 5 mai 2026 montre l’envers du décor : une résolution bien construite survit à la contestation. La résolution n° 17 du 12 septembre 2023 ne prétendait pas interdire quoi que ce soit : elle explicitait que le règlement autorisait la location meublée d’appartements entiers, y compris de courte durée de type Airbnb, sous la seule réserve de l’absence de troubles. Le tribunal en déduit que « la résolution litigieuse ne visait pas à imposer aux copropriétaires une modification à la destination de l’immeuble ou de leurs parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété mais seulement à expliciter les dispositions de celui-ci qui permet déjà en l’état la location meublée touristique » et que « Le vote à l’unanimité de cette résolution n’était donc pas requis. » (tribunal judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 5 mai 2026, RG n° 23/04276). Les demandeurs sont déboutés et condamnés à 2 000 euros d’indemnité de procédure.
Le même jugement apporte une précision procédurale souvent ignorée : le second vote de l’article 25-1 n’est pas réservé aux matières de l’article 25. Le tribunal rappelle que « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires […] mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote » et que « La possibilité de recourir à un second vote n’est donc pas limitée aux résolutions concernant les domaines limitativement énumérés à l’article 25 » (tribunal judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 5 mai 2026, RG n° 23/04276). Concrètement, un projet d’interdiction qui échoue de peu aux deux tiers ne peut pas être sauvé par un second vote à la majorité simple : l’interdiction aux deux tiers n’est pas une décision de l’article 25. En revanche, pour les résolutions qui relèvent bien de l’article 25, l’échec au premier tour n’est pas fatal si le tiers des voix est atteint. De surcroît, le tribunal relève que l’assemblée du 24 septembre 2025 a rejeté, à la majorité de l’article 26, une résolution visant à interdire les meublés de tourisme : dans cet immeuble, la location saisonnière civile reste donc permise, sauf troubles démontrés.
Reste le second front, municipal, que le contentieux de copropriété ne purge jamais. Dans les communes qui l’ont instauré, le changement d’usage d’un logement en meublé de tourisme exige une autorisation préalable : dans ces communes, le changement d’usage d’un local d’habitation peut être soumis à une autorisation préalable décidée par l’organe délibérant, et l’usage d’habitation peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve pesant sur celui qui allègue un usage illicite (articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation). Le 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux qui avait rejeté les demandes d’une commune agissant contre une propriétaire et une société de gestion : la commune leur reprochait d’avoir changé l’usage d’un appartement « en le louant de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, en contravention avec les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation », et demandait le retour à l’habitation plus une amende civile (Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 juin 2024, n° 23-13.131). Gagner contre son syndicat ne dispense donc pas de l’autorisation de la mairie ; perdre contre la mairie n’empêche pas le syndicat d’agir : les deux régimes se cumulent.
En pratique, voici la conduite à tenir, côté bailleur comme côté syndicat. Côté bailleur visé par une interdiction : réclamer le règlement de copropriété à jour et le procès-verbal complet ; vérifier que le règlement interdit bien toute activité commerciale, que la résolution ne vise que les résidences secondaires et qu’elle a recueilli les deux tiers des voix ; dater la notification et saisir le tribunal judiciaire dans les deux mois en cas d’irrégularité ; parallèlement, régulariser le volet municipal (autorisation de changement d’usage, déclaration du meublé, numéro d’enregistrement) et le volet fiscal, car l’administration fiscale applique en 2026 des plafonds resserrés aux meublés non classés, documentés par l’actualité officielle sur la mise en location en 2026. Côté syndicat : mettre en demeure par écrit, faire constater les troubles par commissaire de justice, inscrire la résolution à l’ordre du jour avec le texte exact du d) de l’article 26, viser les deux tiers, notifier le procès-verbal dans le mois. Et des deux côtés, conserver chaque pièce : en 2026, les procès Airbnb se gagnent sur le règlement, le procès-verbal et la preuve des troubles, jamais sur des affirmations générales.
En somme, la location saisonnière en copropriété n’est ni libre ni interdite par principe : elle est conditionnelle. Condition de règlement, condition de majorité, condition de résidence, condition d’autorisation municipale, condition de déclaration. Le propriétaire qui coche les cinq cases exploite paisiblement ; le syndicat qui veut interdire doit réunir les deux tiers dans un immeuble éligible ; le voisin qui subit des troubles doit les prouver. La décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 et les jugements de Paris, Nice et Montpellier de 2026 disent la même chose sous trois angles : en copropriété, c’est l’écrit qui commande — le règlement, le vote, la preuve.
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