Le 14 mars 2026, un syndicat de copropriétaires fait couper le chauffage et l’eau chaude sanitaire qui alimentent les lots d’une copropriété voisine : 35 000 euros de charges resteraient impayés au titre de l’exercice 2025 et du premier trimestre 2026. Treize jours plus tard, le juge des référés ordonne le rétablissement sous vingt-quatre heures, avec 500 euros d’astreinte par jour de retard, tout en condamnant la copropriété débitrice à verser 21 000 euros de provision. Cette histoire vraie, jugée à Évry le 27 mars 2026, résume la question que se posent des milliers de copropriétaires à la veille du rallumage du chauffage collectif : quand les charges explosent et que les impayés s’accumulent, le syndic peut-il couper le chauffage et l’eau chaude des mauvais payeurs ?
La réponse est nette, et elle tient en deux temps. Non : la coupure unilatérale du chauffage et de l’eau chaude pour cause d’impayés constitue un trouble manifestement illicite, même quand la dette est certaine et non contestée. Mais la dette, elle, ne s’efface pas : le syndicat créancier dispose d’un arsenal de recouvrement rapide, de la provision en référé à l’hypothèque légale sur le lot du débiteur, qui rend la voie de fait aussi inutile qu’illégale. Le 19 septembre 2026, un reportage consacré à Parly 2, la plus grande copropriété d’Europe avec ses 7 500 logements, rappelait l’échelle du problème : pour un logement de 100 mètres carrés, les charges atteignent environ 600 euros par mois, chauffage, eau et entretien des parties communes compris. Quand une partie des copropriétaires ne paie plus, c’est le chauffage de tout l’immeuble qui se trouve sous pression.
Quelques réserves avant d’entrer dans le détail. Les décisions commentées ici sont rendues en première instance ou en appel sur des faits particuliers : un conflit entre deux syndicats pour l’une, une fuite d’eau et des comptes approuvés pour les autres. Elles éclairent le raisonnement des juges sans prédire l’issue d’un autre litige. Les montants cités appartiennent à ces espèces et ne constituent aucun barème. Les textes sont cités dans leur version en vigueur vérifiée le 22 septembre 2026. Cet article sépare la promesse implicite de la coupure — faire payer vite en faisant pression —, les faits établis par les textes et les décisions, puis les responsabilités de chacun : le syndicat qui coupe, le copropriétaire qui ne paie pas et le syndic qui administre.
I. Couper le chauffage et l’eau chaude : une voie de fait sanctionnée en référé
A. L’ordonnance d’Évry du 27 mars 2026 : 35 000 euros d’impayés, une coupure et un rétablissement sous astreinte
Les faits sont établis par l’ordonnance elle-même. Le juge constate « l’existence d’impayés d’un montant total de 35.000 euros relatifs aux appels de fonds des charges de chauffage et d’eau chaude sanitaire de l’exercice de l’année 2025 et du premier trimestre 2026 » (tribunal judiciaire d’Évry, ordonnance de référé du 27 mars 2026, RG n° 26/00203), puis que « le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] a procédé à la coupure de l’alimentation en chauffage et eau chaude sanitaire destinée à alimenter le lot du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] » (tribunal judiciaire d’Évry, ordonnance de référé du 27 mars 2026, RG n° 26/00203). Chronologie : versement partiel de 14 000 euros le 13 mars 2026, coupure le 14 mars, assignation en référé d’heure à heure le 19 mars, audience le 24 mars, décision le 27 mars. Le juge « CONSTATONS l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de la coupure unilatérale par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de l’alimentation en eau chaude et sanitaire desservant les lots du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] » (tribunal judiciaire d’Évry, ordonnance de référé du 27 mars 2026, RG n° 26/00203).
Le dispositif est d’une sévérité pédagogique. Le juge « ORDONNONS le rétablissement de l’alimentation en eau chaude et en chauffage des lots du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] dans un délai qui ne saurait excéder 24 heures à compter de la signification de la présente ordonnance » (tribunal judiciaire d’Évry, ordonnance de référé du 27 mars 2026, RG n° 26/00203) et « ASSORTISSONS cette injonction d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai » (tribunal judiciaire d’Évry, ordonnance de référé du 27 mars 2026, RG n° 26/00203), astreinte qui court pendant un mois. Surtout, il « INTERDISONS au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de procéder à toute nouvelle interruption de l’alimentation en eau chaude et en chauffage au détriment du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], sauf à justifier d’un motif légitime, tenant notamment à des impératifs de sécurité, d’entretien indispensable ou de prévention d’un dommage imminent affectant les installations collectives » (tribunal judiciaire d’Évry, ordonnance de référé du 27 mars 2026, RG n° 26/00203). Toute nouvelle coupure devra être justifiée dans sa réalité et son urgence, strictement nécessaire et limitée dans le temps, et précédée d’une information des intéressés.
Le fondement est l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » (article 835 du code de procédure civile, Legifrance). Appliquant ce texte, l’ordonnance relève qu’« il est patent que cette coupure est intervenue sans préavis suffisant, sans mise en demeure préalable assortie d’un délai raisonnable d’exécution, ni concertation entre les syndicats concernés, alors même que la mesure affecte un service essentiel à l’usage normal des lots concernés » (tribunal judiciaire d’Évry, ordonnance de référé du 27 mars 2026, RG n° 26/00203). Le juge considère qu’« il convient de considérer que l’accès à l’eau chaude et au chauffage constitue un élément indissociable de la jouissance normale des biens immobiliers, de sorte que leur interruption porte une atteinte directe aux conditions d’habitabilité desdites lots » (tribunal judiciaire d’Évry, ordonnance de référé du 27 mars 2026, RG n° 26/00203), et qu’« Une telle décision unilatérale, prise en dehors de tout cadre judiciaire ou conventionnel autorisant une suspension de service, caractérise une voie de fait incompatible avec les principes régissant les relations entre copropriétés distinctes » (tribunal judiciaire d’Évry, ordonnance de référé du 27 mars 2026, RG n° 26/00203).
Ce raisonnement dépasse le cas particulier des deux syndicats. Il s’applique à tout copropriétaire, et plus largement à tout occupant, privé de chauffage collectif ou d’eau chaude par une décision unilatérale motivée par des impayés : l’atteinte à l’habitabilité et l’absence de cadre judiciaire ou conventionnel suffisent à caractériser la voie de fait. Concrètement, le copropriétaire ou le locataire visé par une telle mesure doit faire constater la coupure sans délai par un commissaire de justice, conserver les appels de fonds et la preuve de l’absence de préavis, puis saisir le juge des référés : la procédure d’heure à heure utilisée à Évry montre qu’une décision peut intervenir en huit jours.
B. Pourquoi l’exception d’inexécution ne sauve pas la coupure : besoins essentiels et voies de droit propres
Le syndicat qui avait coupé se défendait avec un argument sérieux : l’exception d’inexécution de l’article 1219 du code civil, aux termes duquel « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. » (article 1219 du code civil, Legifrance). Le juge l’écarte pour deux raisons qui structurent tout le contentieux des coupures. D’abord, « l’exception d’inexécution ne peut être utilement invoquée que par une partie à un contrat synallagmatique, à l’encontre de son co-contractant direct, et à condition que les obligations en cause soient interdépendantes » (tribunal judiciaire d’Évry, ordonnance de référé du 27 mars 2026, RG n° 26/00203). Or, « Or en l’occurrence, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] ne justifie pas être lié au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] par un contrat de fourniture d’énergie ou de services comportant une stipulation autorisant une suspension unilatérale en cas d’impayé » (tribunal judiciaire d’Évry, ordonnance de référé du 27 mars 2026, RG n° 26/00203), et « Il n’agit pas plus en qualité de fournisseur d’un service commercial, mais comme gestionnaire d’équipements collectifs, soumis à des règles spécifiques excluant toute faculté d’interruption arbitraire » (tribunal judiciaire d’Évry, ordonnance de référé du 27 mars 2026, RG n° 26/00203).
Ensuite, et c’est le point décisif pour les copropriétés ordinaires : « En tout état de cause, même à supposer une relation contractuelle, l’exception d’inexécution ne saurait autoriser une mesure portant atteinte à des besoins essentiels, en dehors de tout cadre juridique ou juridictionnel » (tribunal judiciaire d’Évry, ordonnance de référé du 27 mars 2026, RG n° 26/00203). La mise en balance des intérêts ne change rien : « En outre, si le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] soutient que la mesure de rétablissement immédiat et inconditionnel serait disproportionnée au regard des impayés constatés, il n’en reste pas moins que la mise en balance des intérêts ne saurait conduire à légitimer une atteinte manifestement illicite à un droit fondamental » (tribunal judiciaire d’Évry, ordonnance de référé du 27 mars 2026, RG n° 26/00203). Et le juge conclut par une formule que tout conseil syndical devrait afficher en salle de réunion : « Le recouvrement de créances, fussent-elles certaines et non contestées, dispose de voies de droit propres, notamment judiciaires, excluant le recours à des mesures de contraintes unilatérales » (tribunal judiciaire d’Évry, ordonnance de référé du 27 mars 2026, RG n° 26/00203). Autrement dit, avoir raison sur la dette ne donne jamais raison sur la coupure.
Cette solution s’articule avec l’interdiction légale des coupures, écrite à l’article L. 115-3 du code de l’action sociale et des familles. D’un côté, la trêve hivernale : « Du 1er novembre de chaque année au 31 mars de l’année suivante, les fournisseurs d’électricité, de chaleur, de gaz ne peuvent procéder, dans une résidence principale, à l’interruption, y compris par résiliation de contrat, pour non-paiement des factures, de la fourniture d’électricité, de chaleur ou de gaz aux personnes ou familles » (article L. 115-3 du code de l’action sociale et des familles, Legifrance). De l’autre, l’eau, protégée toute l’année : « Ces dispositions s’appliquent aux distributeurs d’eau pour la distribution d’eau tout au long de l’année » (article L. 115-3 du code de l’action sociale et des familles, Legifrance). Le même article organise la procédure : « Lorsqu’un consommateur n’a pas procédé au paiement de sa facture, le fournisseur d’électricité, de chaleur, de gaz d’un service de téléphonie fixe ou d’un service d’accès à internet ou le distributeur d’eau l’avise par courrier du délai et des conditions, définis par décret, dans lesquels la fourniture peut être réduite ou suspendue ou faire l’objet d’une résiliation de contrat à défaut de règlement » (article L. 115-3 du code de l’action sociale et des familles, Legifrance).
Certes, ces textes visent les fournisseurs et distributeurs, pas directement le syndicat des copropriétaires qui gère une chaufferie collective. Mais l’ordonnance d’Évry montre que le résultat est identique par une autre voie : le gestionnaire d’équipements collectifs ne dispose d’aucune faculté d’interruption arbitraire, et la coupure prise en dehors de tout cadre judiciaire constitue une voie de fait. Le reportage de TF1 de mars 2023 en donne la contre-illustration saisissante : dans un immeuble de région parisienne, le conseil syndical avait décidé de couper le chauffage et l’eau chaude depuis six mois face à 80 000 euros d’impayés, 55 propriétaires sur 87 ne payant plus leurs charges après leur triplement lié au coût de l’énergie (TF1 Info, 20 mars 2023). À la lumière d’Évry, une telle coupure, même votée collectivement pour sauver la copropriété, expose le syndicat à un rétablissement forcé sous astreinte : la détresse financière, aussi réelle soit-elle, n’autorise pas la justice privée.
Le tribunal judiciaire de Lyon, le 30 juin 2026, complète le tableau du côté des devoirs du syndicat. Saisi d’un litige sur des charges d’eau impayées, il rappelle que « seul le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic est titulaire d’un contrat collectif de fourniture d’eau, et c’est en son nom que les factures d’eau sont émises » (tribunal judiciaire de Lyon, jugement du 30 juin 2026, RG n° 25/00460), et que « le syndic est tenu de régler ces factures en temps opportun, sans pouvoir se retrancher derrière les éventuelles défaillances individuelles des copropriétaires » (tribunal judiciaire de Lyon, jugement du 30 juin 2026, RG n° 25/00460). Quand une consommation anormale est signalée par le service des eaux, le syndic doit donc agir vite — recherche de fuite, vérification du compteur — et sa responsabilité peut être engagée s’il reste inerte. Symétriquement, le copropriétaire ne peut pas se retrancher derrière le syndic pour ne pas payer : le tribunal « CONDAMNE la SCI [L] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Monplaisir, situé 12 rue Henri Pensier à Lyon (69008), représenté par son syndic en exercice la SARL REGIE [U]-[I], la somme de 4 080.50 euros, terme du 2e trimestre 2025 inclus » (tribunal judiciaire de Lyon, jugement du 30 juin 2026, RG n° 25/00460), compensation faite avec « à payer à la SCI [L] MALOUINE la somme de 1 102,98 au titre de dommages et intérêts » (tribunal judiciaire de Lyon, jugement du 30 juin 2026, RG n° 25/00460) mise à la charge du syndicat, plus « la somme de 300 euros au titre de dommage et intérêts au titre de la résistance abusive au paiement » (tribunal judiciaire de Lyon, jugement du 30 juin 2026, RG n° 25/00460) contre la SCI, en rappelant que « la présente décision est exécutoire de droit par provision » (tribunal judiciaire de Lyon, jugement du 30 juin 2026, RG n° 25/00460).
II. Récupérer les charges sans couper : les armes légales du syndicat
A. De la mise en demeure à la provision : exiger vite et fort
Puisque la coupure est interdite, le syndicat doit recouvrer vite, et la loi lui en donne les moyens. Tout commence par la mise en demeure, qui fait courir les intérêts et conditionne les sûretés : dans l’affaire jugée à Versailles, les intérêts courent à compter de la mise en demeure de juillet 2015 sur une partie des sommes, et à compter de l’assignation sur le surplus. La cour d’appel de Versailles, le 25 mai 2022, rappelle ensuite deux verrous qui ferment l’essentiel des contestations dilatoires. D’abord : « En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. » (cour d’appel de Versailles, arrêt du 25 mai 2022, RG n° 19/08162). Ensuite : « Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante. » (cour d’appel de Versailles, arrêt du 25 mai 2022, RG n° 19/08162). Contester les charges suppose donc d’attaquer la décision d’assemblée dans les deux mois ; à défaut, le décompte s’impose.
L’espèce versaillaise illustre aussi le sort des surconsommations d’eau, question centrale quand le chauffage et l’eau chaude sont collectifs. Les index du compteur du copropriétaire étaient passés de 385 mètres cubes en 2011 à près de 8 000 mètres cubes en 2014, et la régularisation de près de 29 476 euros avait été approuvée par l’assemblée générale de mars 2014. La cour écarte les contestations : le syndicat, non tenu de la gestion des parties privatives, n’avait commis aucune faute en ne signalant pas plus tôt la fuite imputable aux installations privatives du copropriétaire, alors exploitant un restaurant. Le jugement est confirmé sur les charges : « Confirme le jugement entrepris sauf du chef des dommages et intérêts pour résistance abusive » (cour d’appel de Versailles, arrêt du 25 mai 2022, RG n° 19/08162), soit 41 190,44 euros de charges impayées, des dommages-intérêts pour résistance abusive ramenés de 3 000 à 1 500 euros en appel, plus 1 500 euros d’indemnité de procédure. Moralité pratique : face à une facture d’eau collective qui s’envole, le copropriétaire doit vérifier ses installations privatives et contester les index immédiatement, preuves à l’appui, au lieu d’attendre l’assignation. Et le syndicat doit conserver relevés, factures du distributeur et procès-verbaux d’assemblée, car « Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance et au copropriétaire de rapporter la preuve des erreurs qu’il invoque concernant cette quote part mise à sa charge. » (cour d’appel de Versailles, arrêt du 25 mai 2022, RG n° 19/08162).
L’arme la plus rapide reste la provision en référé. Le second alinéa de l’article 835 dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » (article 835 du code de procédure civile, Legifrance), et c’est exactement ce que fait l’ordonnance d’Évry : la demande reconventionnelle du syndicat fournisseur est jugée recevable, et « Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment des appels de fonds produits, que les sommes réclamées correspondent à des charges régulièrement appelées, dont le principe et le montant ne sont pas utilement contestées » (tribunal judiciaire d’Évry, ordonnance de référé du 27 mars 2026, RG n° 26/00203). Dès lors, « Après imputation de ce paiement, le solde restant dû s’élève ainsi à la somme de 21.000 euros » (tribunal judiciaire d’Évry, ordonnance de référé du 27 mars 2026, RG n° 26/00203), dette « laquelle apparaît dès lors certaine en son principe et déterminée dans son montant » (tribunal judiciaire d’Évry, ordonnance de référé du 27 mars 2026, RG n° 26/00203), d’où condamnation provisionnelle à hauteur de 21 000 euros. Le tribunal relève qu’« aucune demande de délais de paiement n’a été formée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], et aucun élément relatif à sa situation financière n’est produit, ne permettant pas d’apprécier l’opportunité de l’octroi de délais sur le fondement des dispositions applicables » (tribunal judiciaire d’Évry, ordonnance de référé du 27 mars 2026, RG n° 26/00203) : le débiteur qui veut des délais doit les demander et justifier de sa situation, faute de quoi le juge ne les accorde pas d’office. Pour un syndicat confronté à des impayés, la séquence efficace est donc : mise en demeure, décompte précis adossé aux assemblées qui ont approuvé comptes et budgets, puis référé-provision sur l’article 835. Pour faire examiner vos décomptes et choisir entre référé, procédure accélérée au fond et inscription d’hypothèque, un avocat en droit immobilier à Paris pour les copropriétés en difficulté sécurise la chronologie des actes et évite les nullités de procédure.
Au-delà du référé, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 offre une procédure de recouvrement accélérée redoutable : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles » (article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Legifrance). Un seul trimestre impayé, trente jours après la mise en demeure, rend exigible l’année entière et l’arriéré approuvé. Et « Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles » (article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Legifrance). Le juge ne rejuge pas l’opportunité des dépenses : il constate les votes et la défaillance, puis condamne. D’où l’importance, pour le copropriétaire qui conteste réellement une charge, d’agir en annulation de l’assemblée dans les délais plutôt que de cesser de payer : l’impayé protestataire, sans contestation judiciaire des votes, conduit à une condamnation quasi automatique, aggravée de dommages-intérêts pour résistance abusive.
B. Garantir et saisir : hypothèque légale, privilège et vente du lot
Quand la dette est établie mais que le débiteur ne paie toujours pas, le syndicat ne reste pas démuni : la loi lui donne des sûretés que peu de créanciers possèdent. L’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. » (article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Legifrance). Le point remarquable est procédural : « Le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d’extinction de la dette, en requérir la radiation. » (article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Legifrance). Le syndic n’a pas besoin d’attendre la prochaine assemblée : une mise en demeure infructueuse suffit pour grever le lot, ce qui bloque en pratique toute vente sans désintéresser le syndicat.
Le texte protège aussi le débiteur de bonne foi contre l’inscription éternelle : « Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d’instance au principal, sous condition d’une offre de paiement suffisante ou d’une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. » (article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Legifrance), et « Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans. » (article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Legifrance). Depuis le 1er janvier 2022, « Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par l’hypothèque légale prévue à l’article 2402 du code civil. » (article 19-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Legifrance). S’y ajoute un privilège mobilier : « Les créances visées à l’alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l’article 2332 1° du code civil en faveur du bailleur. » (article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Legifrance), et « Ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur » (article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Legifrance). Si le débiteur loue son lot, le syndicat peut donc capter les loyers.
Dernière étape, la saisie du lot lui-même. La loi neutralise l’obstruction du débiteur en assemblée : « Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. » (article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Legifrance). Le débiteur ne vote pas sur sa propre saisie. C’est dire que la panoplie du recouvrement — provision en référé, exigibilité anticipée, hypothèque sans vote préalable, captation des loyers, saisie du lot — rend la coupure de chauffage non seulement illicite, mais stratégiquement absurde : elle expose le syndicat à une astreinte de 500 euros par jour, comme à Évry, alors que les voies légales paient plus vite et sans risque.
Il reste une question que les copropriétaires posent chaque automne, au moment où le conseil syndical fixe les dates d’allumage et d’extinction de la chaufferie : qui décide, et qui paie quoi ? Aucune réglementation nationale n’impose de dates précises de chauffage collectif ; la gestion incombe au syndic, sous le contrôle de l’assemblée générale, et les frais se répartissent selon l’utilité objective pour chaque lot, sauf individualisation des consommations. En cas de dysfonctionnement durable du chauffage collectif, les copropriétaires peuvent saisir l’assemblée générale pour exiger le respect de l’obligation de chauffage, puis le juge des référés sur le modèle d’Évry. Retenez la méthode : si vos radiateurs restent froids alors que la saison a commencé, écrivez au syndic en recommandé, faites constater par commissaire de justice, et saisissez l’assemblée puis le juge. Et si vous êtes le syndic face à des impayés de chauffage, n’éteignez jamais la chaudière des mauvais payeurs : inscrivez l’hypothèque, demandez la provision, faites voter la saisie.
Au terme de ce parcours, la promesse, les faits et les responsabilités se laissent enfin séparer. La promesse de la coupure disait : faire payer vite en faisant pression sur l’essentiel. Les faits, eux, disent l’inverse : la coupure unilatérale est un trouble manifestement illicite qui se paie en astreinte, l’eau ne peut jamais être coupée dans une résidence principale et l’énergie est protégée chaque hiver, tandis que la dette survit à la coupure et se recouvre par provision, hypothèque et saisie. Les responsabilités en découlent : au syndicat qui coupe, le rétablissement forcé ; au copropriétaire qui ne paie pas sans contester les votes, la condamnation et les dommages-intérêts ; au syndic qui administre, l’obligation de payer le distributeur et d’agir vite sur les fuites. Dans une copropriété de 7 500 logements comme dans une petite résidence parisienne, la règle est la même : on ne recouvre pas une créance certaine par une voie de fait. Et c’est précisément parce que les voies de droit paient — 21 000 euros de provision en huit jours à Évry — qu’il n’existe aucune excuse à la coupure.
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