Au printemps 2026, près d’Auch, un bailleur de 81 ans a coupé l’électricité du logement de son locataire. La dette de loyers dépassait 11 000 euros, le tribunal avait condamné le locataire à payer plus de 7 700 euros en janvier 2026 et avait ordonné son expulsion, avec une exécution possible après la fin de la trêve hivernale. Le propriétaire a pourtant choisi de couper le courant le 1er avril, devant les gendarmes et les médias locaux. L’affaire, relayée par la presse spécialisée en avril 2026, rappelle une règle que beaucoup de bailleurs excédés découvrent trop tard : même face à des impayés massifs, même avec un jugement d’expulsion en main, couper l’eau, l’électricité ou le gaz d’un locataire reste interdit, et cette coupure peut se retourner contre son auteur devant le juge civil comme devant le juge pénal.
Si votre bailleur vient de couper l’eau, l’électricité ou le gaz, ou s’il menace de le faire, vous n’êtes pas sans défense. La coupure imposée par le bailleur s’analyse comme une voie de fait : le juge des référés peut ordonner le rétablissement des fluides sous astreinte, le bailleur s’expose à des poursuites pénales pour violation de domicile, et vous pouvez obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Encore faut-il agir vite, avec les bonnes preuves et dans le bon ordre. Cet article explique pourquoi la coupure est illégale même quand des loyers sont dus, quelles pièces rassembler dès les premières heures, comment saisir le juge en urgence à Paris et en Île-de-France, et quelle indemnisation demander.
I. Couper l’eau, l’électricité ou le gaz : une voie de fait que le juge sanctionne même quand le locataire doit des loyers
A. Ni les loyers impayés ni un jugement d’expulsion n’autorisent le bailleur à se faire justice lui-même
Le contrat de bail d’habitation crée des obligations dans les deux sens. L’article 1709 du code civil définit le louage comme le contrat par lequel « l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » (article 1709 du code civil). Le locataire doit payer son loyer, c’est exact, mais le bailleur, lui, reste tenu de fournir une jouissance paisible pendant toute la durée du bail. L’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », et « 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du code civil). Couper l’eau ou le courant, c’est rompre exactement cette obligation de jouissance paisible, et aucune dette de loyer ne l’efface.
La loi du 6 juillet 1989, qui régit les baux d’habitation, dit la même chose avec encore plus de précision. Son article 6 impose au bailleur de remettre « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites », puis précise que « Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement », et « b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Un logement sans eau courante et sans électricité n’est plus un logement décent au sens de ce texte : la coupure ordonnée par le bailleur place donc celui-ci en violation directe de ses propres obligations légales, alors même qu’il reproche au locataire de ne pas respecter les siennes.
Le raisonnement de certains bailleurs consiste à dire : le tribunal m’a donné raison, l’expulsion est ordonnée, donc je peux reprendre mon bien. C’est faux, et l’affaire d’Auch l’illustre parfaitement puisque l’expulsion avait été ordonnée et que la coupure n’en est pas moins restée une faute. L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » (article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Autrement dit, même avec un titre, l’expulsion suit une procédure : commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, délai de deux mois, puis concours de la force publique. Couper les fluides pour « accélérer » contourne cette procédure et constitue une expulsion déguisée, sans titre exécutoire mis en œuvre régulièrement.
La justice l’a dit clairement dans une affaire jugée à Dijon au printemps 2026. Un locataire avait découvert, à son retour de week-end le 2 novembre 2021, que les serrures de son appartement avaient été changées par son bailleur, qui conservait aussi ses affaires. La cour d’appel a jugé que « l’expulsion du locataire ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice », puis que « L’expulsion illégale constitue une voie de fait résultant d’une violation de domicile. Elle caractérise une atteinte au respect de la vie privée et ouvre droit à réparation » (cour d’appel de Dijon, 1re chambre civile, 7 avril 2026, RG 23/00194). Le bailleur a été condamné à payer « une somme totale de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et moral ». Ce qui vaut pour la serrure changée vaut pour le compteur coupé : dans les deux cas, le bailleur prive le locataire de son logement sans décision de justice exécutée selon les formes légales.
Le volet pénal aggrave encore la situation du bailleur. L’article 226-4 du code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet », et précise que « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non » (article 226-4 du code pénal). Couper l’eau ou l’électricité pour contraindre un locataire à partir peut être analysé comme une contrainte exercée sur le domicile, et le changement de serrure qui accompagne souvent la coupure entre directement dans ce texte. Le locataire victime peut donc déposer plainte, et le bailleur qui croyait « faire pression » se retrouve exposé à une condamnation pénale en plus de la condamnation civile.
Un dernier point mérite d’être souligné parce qu’il surprend souvent les bailleurs : l’argument des loyers impayés ne protège pas l’auteur de la coupure. Dans un arrêt rendu à Paris le 26 février 2026, une occupante s’était vu interdire l’accès à l’emplacement dont elle avait la jouissance par une décision unilatérale de son cocontractant, qui invoquait des redevances impayées. La cour a indemnisé « l’impossibilité matérielle d’accéder à l’emplacement dont elle avait la jouissance, par la suite de la décision unilatérale de la partie intimée d’en empêcher l’accès », en précisant que cette privation était fautive « sans qu’il puisse lui être opposée utilement une exception d’inexécution du paiement des redevances », et a alloué « en réparation la somme de 3 000 euros » pour le préjudice moral (cour d’appel de Paris, pôle 1 chambre 10, 26 février 2026, RG 24/02573). Le message des juges est constant : on ne répond pas à un impayé par une privation de jouissance, on saisit le tribunal.
B. Prouver la coupure et la faute : les pièces que le tribunal attend dès les premières heures
Une voie de fait ne se plaide pas, elle se prouve. Le jour même de la coupure, chaque heure compte, parce que le bailleur peut rétablir les fluides juste avant l’audience pour prétendre qu’il ne s’est rien passé, ou soutenir que la coupure venait du fournisseur d’énergie. Votre dossier doit donc établir trois choses : que les fluides sont bien coupés, que la coupure vient du bailleur et non d’un incident technique ou d’une suspension du fournisseur, et que vous subissez un préjudice concret depuis la coupure. Voici comment construire cette preuve, pièce par pièce.
Commencez par faire constater la situation par un tiers. Le réflexe le plus efficace consiste à demander à un commissaire de justice, autrefois appelé huissier, de venir constater l’absence d’eau, d’électricité ou de gaz, l’état des compteurs et des disjoncteurs, et les conditions de vie dans le logement. Ce constat dressé le jour même ou le lendemain de la coupure fige les faits et pèse lourd devant le juge des référés, qui statue vite et sur pièces. Si vous ne pouvez pas faire venir un commissaire de justice immédiatement, faites constater par tout autre moyen daté : un voisin qui atteste par écrit qu’il a vu le bailleur intervenir sur le compteur, un agent du fournisseur d’énergie qui confirme par téléphone ou par écrit que le contrat est actif et que la coupure ne vient pas de ses services, ou les services de la mairie en cas de signalement. Photographiez et filmez le compteur, le disjoncteur, les robinets qui ne coulent plus et l’intérieur du logement, en conservant les métadonnées de date de vos appareils.
Contactez ensuite par écrit le fournisseur d’eau et le fournisseur d’énergie pour obtenir la confirmation que vos contrats sont en règle et qu’aucune suspension pour facture impayée n’a été décidée de leur côté. Cette démarche sert un double objectif. D’abord, elle écarte l’argument facile du bailleur qui prétendra que « c’est le fournisseur qui a coupé ». Ensuite, elle vous protège vous-même : si votre contrat d’électricité est à votre nom, le fournisseur applique sa propre procédure avant toute réduction de puissance ou suspension, avec des informations préalables et des protections hivernales encadrées, et il ne coupe jamais sur simple demande du propriétaire. Conservez les factures d’énergie et d’eau payées, les échéanciers en cours et les captures de votre espace client montrant un compte à jour : elles démontrent que la coupure ne résulte d’aucune négligence de votre part.
Écrivez au bailleur immédiatement, par lettre recommandée avec accusé de réception doublée d’un message électronique ou d’un SMS, pour le mettre en demeure de rétablir les fluides sans délai. Cette mise en demeure n’est pas une simple formalité : elle prouve que le bailleur savait et qu’il a persisté, elle fait courir le préjudice jour après jour, et elle servira de point de départ à l’astreinte que vous demanderez au juge. Formulez sobrement les faits, la date et l’heure de la coupure, les fluides concernés, les conséquences immédiates sur votre vie quotidienne, et le délai de rétablissement exigé, par exemple vingt-quatre heures. Joignez-y la copie du constat si vous l’avez déjà. Ne multipliez pas les appels téléphoniques sans trace : tout ce qui compte doit être écrit, daté et conservé.
Rassemblez enfin les preuves de votre préjudice matériel et moral, car l’indemnisation dépendra de ce que vous démontrez concrètement. Conservez les tickets de nourriture perdue quand le réfrigérateur et le congélateur sont restés sans courant, les factures d’hôtel ou d’hébergement de repli si le logement est devenu inhabitable, les frais de laverie et de repas pris à l’extérieur, les attestations de proches qui vous ont hébergé, et tout justificatif de journées de travail perdues. Sur le plan médical, un passage chez le médecin traitant ou aux urgences en cas de logement sans chauffage, sans eau chaude ou sans lumière, surtout avec un nourrisson, une personne âgée ou une personne malade au foyer, donne une assise sérieuse à la demande de réparation du préjudice moral et du trouble dans les conditions d’existence. Les attestations de témoins rédigées selon les formes légales, avec copie d’une pièce d’identité, complètent utilement le dossier.
Déposez plainte sans attendre, en visant la violation de domicile et les menaces ou contraintes éventuelles, et demandez à être avisé des suites. La plainte ne remplace pas l’action civile en rétablissement, qui relève du juge civil et de l’urgence, mais elle crée une procédure pénale parallèle qui pèse dans la négociation et qui ouvre la voie à une constitution de partie civile. Si le bailleur vous a menacé verbalement ou par écrit au moment de couper, conservez précieusement ces messages : ils établissent l’intention de contraindre et écartent toute présentation ultérieure en « simple incident technique ». À Paris et en Île-de-France, où les commissariats reçoivent un nombre élevé de plaintes pour des litiges locatifs, une plainte précise, datée, accompagnée du constat et de la mise en demeure, a nettement plus de chances d’être traitée sérieusement qu’une déclaration vague.
II. Faire rétablir les fluides, faire condamner le bailleur et obtenir réparation à Paris et en Île-de-France
A. Le référé pour faire rétablir et la plainte pénale pour faire sanctionner
Quand l’eau ne coule plus et que le courant est coupé, attendre une audience au fond dans plusieurs mois n’est pas une option. La voie adaptée est le référé devant le tribunal judiciaire, qui permet d’obtenir en quelques jours ou en quelques semaines une décision ordonnant au bailleur de rétablir les fluides. L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent « toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 du code de procédure civile). Une coupure d’eau ou d’électricité imposée par le bailleur entre exactement dans la définition du trouble manifestement illicite : la violation des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 ne prête guère à discussion sérieuse, et le dommage, vivre sans eau ni lumière, est imminent par nature.
Devant le juge des référés, demandez trois choses en même temps : le rétablissement des fluides concernés, une astreinte par jour de retard pour contraindre le bailleur à exécuter, et une provision sur vos dommages et intérêts pour le préjudice déjà subi. L’astreinte est l’arme décisive contre le bailleur qui temporise : l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision » (article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution). Concrètement, chaque jour sans eau après la décision augmente la somme due par le bailleur, ce qui le convainc généralement de faire rétablir en quelques heures. La provision, elle, vous donne une avance immédiate sur l’indemnisation finale, lorsque « l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », selon les termes du même article 835.
À Paris et en Île-de-France, l’organisation pratique mérite d’être connue pour ne pas perdre de temps. Pour un logement situé à Paris, le tribunal judiciaire de Paris statue en référé dans des délais courts quand le dossier est complet : assignation en référé délivrée par commissaire de justice au bailleur, pièces numérotées en ordre, constat récent, mise en demeure restée sans effet, contrats d’énergie à jour. Dans les départements de la petite et de la grande couronne, les tribunaux judiciaires de Nanterre, Bobigny, Créteil, Évry, Versailles, Pontoise, Melun et Meaux appliquent les mêmes règles, avec des délais d’audiencement variables selon les rôles : renseignez-vous dès le dépôt sur la première date utile et signalez l’urgence dans l’assignation, en décrivant précisément les conditions de vie sans eau ni électricité. Si le logement est devenu dangereux, notamment en plein hiver sans chauffage ou en cas de coupure d’eau prolongée avec des enfants en bas âge, mentionnez-le expressément pour obtenir une date rapprochée.
En parallèle du référé civil, la plainte pénale suit son cours. Le dossier transmis au procureur reprend les mêmes pièces, enrichies du constat et des attestations, et vise la violation de domicile prévue par l’article 226-4 du code pénal, qui punit de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte » (article 226-4 du code pénal). Selon les circonstances, d’autres qualifications peuvent s’ajouter : menaces, violences sans incapacité si le bailleur s’en est pris physiquement au locataire ou à ses proches, ou dégradations si des installations ont été détériorées pour couper les fluides. La constitution de partie civile devant le juge d’instruction ou devant le tribunal correctionnel permet de demander dans le procès pénal la réparation de votre préjudice, en plus des dommages et intérêts sollicités devant le juge civil. Les deux actions se complètent et ne s’excluent pas.
Attention à un piège fréquent : accepter un « arrangement » oral par lequel le bailleur promet de rétablir les fluides si vous payez immédiatement une partie de l’arriéré. Un tel marchandage vous prive du constat judiciaire de la faute et peut être présenté ensuite comme la preuve que tout est rentré dans l’ordre sans dommage. Si le bailleur propose de rétablir, exigez un rétablissement effectif et constaté avant toute discussion sur les loyers, et ne signez aucun document rédigé par lui reconnaissant une dette ou un abandon de recours. Les discussions sur l’apurement de la dette ont leur place, mais après le rétablissement, devant le juge ou en conciliation, avec l’assistance d’un avocat qui vérifie chaque engagement.
B. L’indemnisation du préjudice et la suite du bail : ce que le juge accorde et la voie régulière que le bailleur aurait dû suivre
Une fois les fluides rétablis, reste la question de l’argent : combien vaut le préjudice subi pendant la coupure, et que deviennent les loyers impayés qui sont à l’origine du conflit. Le fondement de l’indemnisation est l’article 1240 du code civil, selon lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil). La coupure ordonnée par le bailleur est le fait fautif, et chaque poste de préjudice démontré ouvre droit à réparation. La jurisprudence récente donne l’échelle : à Dijon, pour une expulsion brutale avec serrures changées et affaires conservées par le bailleur, la cour a retenu « une somme totale de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et moral » (cour d’appel de Dijon, 1re chambre civile, 7 avril 2026, RG 23/00194). À Paris, pour une privation d’accès à un emplacement loué décidée unilatéralement, la cour a alloué « en réparation la somme de 3 000 euros » au titre du seul préjudice moral, outre les dépens et l’indemnité de procédure (cour d’appel de Paris, pôle 1 chambre 10, 26 février 2026, RG 24/02573).
Pour situer votre demande entre ces montants et au-delà, décomposez votre préjudice poste par poste. Le préjudice matériel regroupe les dépenses imposées par la coupure : nourriture avariée, nuits d’hôtel, repas pris à l’extérieur, laverie, frais de transport vers un hébergement de repli, et journées de travail perdues, le tout sur justificatifs. Le préjudice moral correspond à la vie sans eau ni lumière : impossibilité de se laver, de cuisiner, de faire travailler les enfants, angoisse et humiliation, aggravées quand la coupure vise sciemment une famille avec enfants ou une personne vulnérable. Le trouble dans les conditions d’existence, notion que les juges parisiens manient couramment dans les litiges locatifs, couvre la dégradation globale de la vie quotidienne pendant toute la durée de la coupure, jour après jour. Enfin, si la coupure a duré et que le logement est resté inhabitable, demandez une réduction de loyer pour la période de privation partielle de jouissance : payer un loyer plein pour un logement sans eau ni électricité heurte le bon sens et l’obligation de délivrance du bailleur.
Les loyers impayés, eux, ne disparaissent pas avec la faute du bailleur, et il faut le dire clairement. Le locataire reste tenu de payer les loyers et charges dus, et le bailleur conserve le droit d’en demander le paiement en justice. Mais la procédure régulière n’a rien à voir avec une coupure : elle commence par un commandement de payer délivré par commissaire de justice, se poursuit avec la mise en œuvre de la clause résolutoire sous le contrôle du juge, qui peut accorder des délais de paiement au locataire de bonne foi, et ne débouche sur l’expulsion qu’après un jugement, un commandement de quitter les lieux et, si le locataire ne part pas, le concours de la force publique. Les bailleurs parisiens qui veulent sortir d’un impayé durable ont intérêt à confier le dossier à un avocat pour organiser le recouvrement des loyers impayés dans les formes, plutôt que de risquer une condamnation pour voie de fait qui engloutira plusieurs années de loyers. Côté locataire, la bonne stratégie consiste à proposer un échéancier réaliste et documenté, à saisir le fonds de solidarité pour le logement si vos ressources le permettent, et à demander au juge des délais de grâce : un locataire qui paie, même progressivement, obtient bien plus du tribunal qu’un bailleur qui coupe.
La période de l’année joue un rôle que les locataires franciliens doivent connaître. L’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que, « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés », « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution). À l’approche du 1er novembre, certains bailleurs sont tentés de « régler » le dossier avant la trêve par une coupure ou un changement de serrure : c’est exactement l’expulsion déguisée que les juges sanctionnent le plus sévèrement, parce qu’elle contourne une protection d’ordre public. Si votre bailleur agit à l’automne, signalez la proximité de la trêve dans votre assignation en référé : elle éclaire le mobile et renforce la démonstration de la voie de fait.
Deux situations voisines appellent des précisions pour éviter les confusions. D’abord, le changement de serrure qui accompagne parfois la coupure relève du même régime : notre article consacré au propriétaire qui change la serrure du locataire détaille les recours propres à l’expulsion illégale par substitution de serrure, et les deux actions peuvent être menées ensemble quand le bailleur cumule les procédés. Ensuite, si ce sont vos propres factures d’énergie impayées qui ont conduit votre fournisseur à réduire ou suspendre la fourniture, la situation est différente : rapprochez-vous du fournisseur pour un échéancier, vérifiez les protections applicables et les dispositifs d’aide au paiement, car le litige se règle alors avec le fournisseur et non contre le bailleur. Enfin, si vous êtes bailleur et que votre locataire ne paie plus, la voie régulière commence par le commandement de payer et la clause résolutoire, comme l’explique notre dossier sur le loyer impayé à Paris et la clause résolutoire : c’est plus lent qu’une coupure, mais c’est la seule voie qui aboutit sans condamnation en retour.
Conclusion
Couper l’eau, l’électricité ou le gaz d’un locataire n’est jamais un raccourci admissible, même quand les loyers dus se comptent en milliers d’euros et même quand un jugement d’expulsion a déjà été rendu. La loi impose au bailleur d’assurer la jouissance paisible d’un logement décent, la procédure d’expulsion appartient au juge et au commissaire de justice, et la violation de domicile commise par voies de fait expose son auteur à trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende. Les cours d’appel de Dijon et de Paris viennent de le rappeler en 2026 en condamnant des auteurs d’expulsions irrégulières à plusieurs milliers d’euros de dommages et intérêts. Si vous subissez une coupure, faites constater immédiatement, mettez le bailleur en demeure par écrit, saisissez le juge des référés pour obtenir le rétablissement sous astreinte, déposez plainte, et chiffrez chaque poste de préjudice avec justificatifs. Et si vous êtes bailleur face à un impayé, retenez la leçon de l’affaire d’Auch : la coupure a transformé un dossier gagné en faute sanctionnée. Faites exécuter vos droits par la procédure régulière, c’est la seule qui protège durablement vos intérêts.
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