Vous venez de recevoir un commandement de payer visant la clause résolutoire pour des loyers impayés à Paris, ou vous êtes bailleur et votre locataire ne paie plus depuis la rentrée de septembre 2026 : le calendrier joue désormais contre vous. À six semaines de la trêve hivernale du 1er novembre, chaque semaine compte pour payer, négocier, contester ou saisir le juge. Cet article explique concrètement ce qu’un commandement de payer doit contenir pour être valable, le délai dont dispose le locataire pour régulariser, comment le bailleur fait constater la résiliation, et comment le locataire peut encore obtenir des délais de grâce ou des délais pour quitter les lieux. Le raisonnement vaut pour les baux d’habitation à Paris et en Île-de-France, avec les juridictions, les pièces et les délais pratiques du ressort.
Le mécanisme de base tient en trois temps. D’abord, le bailleur fait délivrer par commissaire de justice un commandement de payer qui vise expressément la clause résolutoire du bail. Ensuite, si la dette n’est pas soldée dans le délai imparti, le bailleur assigne devant le juge pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion et le paiement de l’arriéré. Enfin, le locataire peut, à chaque étape, payer, soulever la nullité du commandement, invoquer la mauvaise foi du bailleur ou solliciter des délais. La Cour de cassation contrôle strictement chacun de ces points, comme le montrent deux arrêts récents de la troisième chambre civile rendus le 12 février 2026 et le 6 novembre 2025.
À Paris, où les loyers élevés transforment vite deux échéances manquées en plusieurs milliers d’euros de dette, la procédure suit le même droit qu’ailleurs, mais les délais d’audiencement devant le tribunal judiciaire de Paris, la saisine du juge des contentieux de la protection et les dispositifs d’accompagnement (commission de surendettement, Fonds de solidarité pour le logement de Paris, signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) donnent au dossier une dimension locale qu’il faut anticiper dès le commandement reçu.
I. Commandement de payer à Paris : que faire dans les deux mois quand le locataire ne paie plus
A. Locataire qui ne paie plus son loyer : vérifier le commandement, payer ou préparer sa défense
Le point de départ de presque toutes les résiliations pour impayé repose sur un principe simple du droit des contrats : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Le bail d’habitation oblige le locataire à payer le loyer et les charges aux termes convenus, et le bailleur à assurer la jouissance paisible. Quand le paiement cesse, le texte qui ouvre la voie à la résiliation de plein droit est la clause résolutoire du bail, encadrée par le Code civil : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Pour les impayés, c’est la première branche qui s’applique le plus souvent.
La clause résolutoire ne joue pas seule. Le Code civil impose une mise en demeure préalable : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. » Et surtout : « La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. » En pratique parisienne, cette mise en demeure prend la forme d’un commandement de payer délivré par commissaire de justice, qui doit viser la clause résolutoire. La formule compte : « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Un commandement qui réclame les loyers sans viser la clause, ou qui vise une clause inexistante au bail, ne fait pas courir le délai de résiliation.
La Cour de cassation applique cette exigence avec rigueur. Dans un arrêt du 6 novembre 2025, la troisième chambre civile rappelle, à propos d’un bail commercial mais selon un principe transposable à la mention du délai, que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Pour un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le délai de régularisation après commandement est de deux mois, et la même logique s’applique : le commandement doit mentionner le délai et reproduire les mentions légales, faute de quoi le locataire peut en demander la nullité devant le juge.
Concrètement, dès réception du commandement à Paris en septembre 2026, le locataire doit accomplir quatre gestes dans les premiers jours. Premier geste : vérifier les mentions du commandement, soit seul avec le bail sous les yeux, soit avec un avocat : identité des parties, décompte détaillé mois par mois des loyers, charges et frais réclamés, visa de la clause résolutoire du bail, mention du délai de deux mois pour payer, reproduction des dispositions légales sur les délais de grâce et les aides. Tout décompte gonflé d’intérêts ou de frais non dus doit être contesté par écrit. Deuxième geste : payer tout ce qui est réellement dû et non discuté, même partiellement, par un moyen traçable, en conservant les preuves de virement. Le paiement intégral dans le délai éteint la menace de la clause pour les sommes visées. Troisième geste : si le paiement intégral est impossible, écrire au bailleur ou à son mandataire pour proposer un échéancier réaliste et documenté, bulletins de salaire, avis d’arrêt maladie, attestation France Travail, dossier de surendettement en cours. Quatrième geste : saisir les dispositifs parisiens d’aide, notamment le Fonds de solidarité pour le logement de Paris pour un rappel d’aide sous conditions, et vérifier son éligibilité à une assurance loyers impayés ou à la garantie Visale si le bail en bénéficie.
Le bailleur parisien, de son côté, doit sécuriser son commandement avant de songer à l’audience. Un décompte exact, mois par mois, distinguant loyer, charges provisionnelles et régularisations, sans inclure de pénalités fantaisistes, limite le risque de nullité partielle et renforce la crédibilité du dossier devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. Lorsque le bien est géré par un administrateur de biens parisien, il faut exiger la copie de l’acte de commissaire de justice et pointer chaque mention. Le commandement doit aussi être notifié au garant le cas échéant, car la caution solidaire ne peut être poursuivie utilement que si elle a été informée dans les formes. Enfin, le bailleur avisé signale l’impayé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dès que la dette atteint le seuil de signalement, car un dossier qui ignore la phase amiable se défend moins bien à l’audience.
Dans les deux cas, la question du recouvrement des loyers impayés se traite mieux avant l’assignation que devant le juge. Une dette de deux mois à Paris représente souvent entre 2 500 et 5 000 euros charges comprises ; un échéancier tenu pendant trois mois vaut mieux qu’une clause résolutoire acquise suivie d’une expulsion suspendue par la trêve et d’un apurement qui n’arrive jamais. Les deux parties ont donc intérêt à chiffrer tôt : le locataire en additionnant le principal, les frais de commandement et les intérêts, le bailleur en comparant le coût d’une procédure d’expulsion de douze à dix-huit mois avec celui d’un abandon partiel de pénalités contre un départ volontaire à date fixe.
B. Faire constater la clause résolutoire ou la faire écarter : l’audience devant le juge parisien
Si le délai du commandement expire sans paiement intégral, le bailleur peut assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, donc à Paris le tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien. Il demande au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date d’expiration du délai, de condamner le locataire au paiement de l’arriéré, de fixer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective, et d’ordonner l’expulsion. Le locataire comparant peut demander des délais de grâce, contester le décompte, soulever la nullité du commandement ou invoquer la mauvaise foi du bailleur.
Le contrôle de la bonne foi constitue l’apport majeur de l’arrêt de la troisième chambre civile du 12 février 2026 (pourvoi n° P 24-16.691). Dans cette affaire, des bailleurs avaient délivré un commandement visant la clause résolutoire puis refusé d’encaisser les chèques de loyer adressés chaque mois par la locataire. La Cour de cassation approuve la censure de la cour d’appel au visa de l’article 1104 du Code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. » avec la précision que « Cette disposition est d’ordre public. » Elle juge que « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par les bailleurs, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » Autrement dit, le juge saisi d’une demande fondée sur la clause résolutoire doit examiner, quand le locataire l’invoque, si le bailleur n’a pas provoqué ou aggravé l’impayé, par exemple en refusant des paiements, en rejetant sans motif un échéancier sérieux ou en ajoutant des sommes indues pour empêcher la régularisation.
Ce contrôle s’ajoute au rappel constant que « les contrats doivent être exécutés de bonne foi », formule que la Cour reprend dans sa réponse : « les contrats doivent être exécutés de bonne foi. » Pour un locataire parisien assigné en septembre 2026, cela signifie qu’un dossier de défense ne se limite pas à demander des délais : il faut verser aux débats les preuves de paiements refusés, les échanges avec l’agence, les propositions d’échéancier et les justificatifs de revenus, afin que le juge puisse vérifier la loyauté de la mise en oeuvre de la clause.
Le bailleur doit donc préparer une audience où chaque pièce répond par avance à ces griefs : bail signé avec sa clause résolutoire, commandement avec ses mentions, décompte certifié par le comptable du cabinet de gestion, historique des encaissements, lettres de relance et mises en demeure préalables, réponses faites aux propositions du locataire. Un bailleur qui a accepté des paiements partiels sans réserve pendant le délai du commandement, puis soutient que la clause est acquise pour une somme inférieure au solde réel, s’expose à une minoration de l’arriéré et à l’octroi de délais. À l’inverse, un bailleur qui démontre un impayé persistant malgré des relances et une absence totale de proposition du locataire obtient plus facilement le constat de la résiliation et une indemnité d’occupation au montant du loyer plus charges.
L’indemnité d’occupation mérite un mot. Une fois la résiliation constatée, le locataire resté dans les lieux n’est plus redevable d’un loyer au sens strict mais d’une indemnité d’occupation, généralement fixée au montant du dernier loyer plus charges, jusqu’à la libération effective et la remise des clés. Le juge peut aussi assortir sa décision de l’exécution provisoire, ce qui permet au bailleur de faire exécuter le paiement de l’arriéré sans attendre l’appel. Le locataire qui envisage de faire appel doit donc chiffrer le risque : l’appel ne suspend pas automatiquement l’exécution provisoire, et la dette continue de produire des intérêts.
Enfin, la responsabilité de droit commun reste mobilisable pour les préjudices distincts de l’impayé lui-même, par exemple des dégradations ou un maintien abusif dans les lieux après congé validé. Le principe est posé par l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » En matière locative, ce fondement sert surtout à obtenir réparation des dommages au logement, distincts des loyers, sur justification d’un état des lieux comparé et de factures.
II. Payer, contester ou obtenir des délais à Paris avant la trêve hivernale du 1er novembre 2026
A. Obtenir des délais de grâce et suspendre la clause : comment le juge tranche à deux ans maximum
Le principal levier du locataire assigné reste la demande de délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil. Le texte dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Le juge parisien examine la situation du débiteur, revenus, charges de famille, état de santé, démarches de reprise d’emploi ou de dépôt d’un dossier de surendettement, et les besoins du créancier, petit bailleur dépendant du loyer ou bailleur institutionnel. Quand il accorde l’échéancier, la loi attache deux effets protecteurs : « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » et « Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. »
En pratique, une demande crédible devant le tribunal judiciaire de Paris comporte un tableau d’endettement locatif mois par mois, les trois derniers bulletins de salaire ou l’attestation d’indemnisation, le dernier avis d’imposition, un budget mensuel charges comprises, les justificatifs de démarches auprès du Fonds de solidarité pour le logement et, le cas échéant, la recevabilité d’un dossier de surendettement. La proposition d’échéancier doit solder l’arriéré en vingt-quatre mois au plus tout en payant le loyer courant : par exemple, pour 4 800 euros d’arriéré et un loyer de 1 400 euros, proposer 200 euros par mois pendant vingt-quatre mois en plus du loyer courant montre au juge que l’effort est soutenable. Le juge peut subordonner les délais à la reprise du paiement du loyer courant ; le non-paiement du loyer courant après l’octroi des délais fait tomber la protection et rouvre la voie à la résiliation.
Le bailleur peut combattre la demande en démontrant que le locataire n’a fait aucun effort depuis le commandement, qu’il a déjà bénéficié d’échéanciers non tenus, ou que lui-même se trouve en difficulté pour rembourser son propre crédit immobilier parisien. Les relevés bancaires montrant des dépenses non prioritaires postérieures au commandement desservent le locataire ; à l’inverse, des virements réguliers même partiels depuis le commandement plaident pour sa bonne volonté. Les deux parties doivent donc arriver à l’audience avec des pièces bancaires ciblées sur la période du commandement, et non avec un dossier général vieux de trois ans.
Lorsque la clause résolutoire est constatée malgré les délais de paiement, le locataire conserve un second rempart : les délais pour quitter les lieux prévus par le Code des procédures civiles d’exécution. Le juge peut, même après avoir ordonné l’expulsion, accorder des délais renouvelables : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » La durée de ces délais obéit à une fourchette stricte : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » Pour fixer cette durée, le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de l’âge, de l’état de santé, de la situation de famille et de fortune, des diligences de relogement et du droit au logement décent.
À Paris, ces diligences se prouvent par des attestations de demande de logement social renouvelée, des dossiers de candidature à des locations privées dans le budget, des inscriptions auprès des organismes de relogement et des courriers à la mairie d’arrondissement. Un occupant qui ne justifie d’aucune recherche entre l’assignation et l’audience obtient rarement plus d’un à trois mois ; celui qui documente vingt candidatures infructueuses et une demande DALO en cours peut espérer une durée proche du plafond annuel, surtout avec des enfants scolarisés à proximité ou un état de santé fragile attesté.
B. Trêve hivernale, commandement de quitter et juridictions parisiennes : le calendrier de septembre à mars
Le calendrier de septembre 2026 donne au dossier une urgence particulière. Une fois la résiliation constatée et l’expulsion ordonnée, l’exécution ne peut intervenir immédiatement : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 . » Ce commandement de quitter les lieux, distinct du commandement de payer, est signifié par commissaire de justice après la décision d’expulsion. À Paris, le délai de deux mois court en pleine période de trêve si la décision devient exécutoire à l’automne, ce qui reporte de fait l’exécution au printemps.
La trêve hivernale suspend en effet toute expulsion non exécutée au 1er novembre : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Concrètement, un bailleur parisien qui fait délivrer un commandement de payer en septembre 2026, assigne en novembre et obtient une décision d’expulsion en février 2027 ne fera exécuter le concours de la force publique qu’après le 31 mars 2027, sauf relogement assuré. Pendant toute cette période, l’indemnité d’occupation reste due et les intérêts courent, mais le locataire reste dans les lieux.
Cette perspective doit conduire les deux parties à négocier un protocole d’accord plutôt qu’à subir dix-huit mois de procédure. Pour le bailleur, un départ volontaire à fin janvier contre abandon des pénalités et échéancier du solde sur douze mois rapporte souvent plus qu’une expulsion exécutée en avril avec un appartement dégradé et une créance irrécouvrable. Pour le locataire, un départ négocié évite une inscription au fichier des expulsés, préserve ses chances de relogement social et lui permet de demander l’aide du Fonds de solidarité pour le logement pour le dépôt de garantie du nouveau logement. Le protocole, rédigé par écrit, prévoit le calendrier de départ, l’état des lieux de sortie, le sort du dépôt de garantie, l’échéancier du solde et la renonciation du bailleur à poursuivre l’expulsion si l’échéancier est tenu.
Le volet parisien du dossier comporte aussi des démarches parallèles que le juge apprécie. Côté locataire : saisine de la commission départementale de surendettement de Paris en cas d’endettement global, demande d’aide au Fonds de solidarité pour le logement de Paris, signalement auprès des services sociaux de l’arrondissement, demande de logement social actualisée et recours DALO si les conditions sont réunies. Côté bailleur : déclaration de sinistre auprès de l’assurance loyers impayés dans les délais contractuels, souvent trente jours après le premier impayé, mise en demeure au garant, signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Un bailleur couvert par une garantie qui tarde à déclarer le sinistre risque un refus de prise en charge ; un locataire qui ignore les aides perd un argument de bonne foi.
Les pièces à préparer pour l’audience parisienne se résument en une liste courte. Bail et avenants, derniers avis d’échéance, commandement de payer avec ses mentions, décompte détaillé arrêté à la date de l’assignation, preuves des paiements effectués, échanges écrits entre les parties, justificatifs de revenus et de charges des trois derniers mois, attestations de démarches d’aide et de relogement, et, pour le bailleur, attestation de l’assurance et mise en demeure au garant. Un dossier complet et chiffré au mois près inspire au juge une décision plus rapide, qu’il s’agisse d’accorder des délais ou de constater la résiliation.
Conclusion
À Paris en septembre 2026, un commandement de payer pour loyer impayé n’est ni une simple relance ni une expulsion déjà acquise : c’est l’ouverture d’un délai de deux mois pendant lequel le paiement intégral éteint la menace, la contestation des mentions peut annuler la procédure, et la négociation d’un échéancier documenté reste la voie la plus rentable des deux côtés. Passé ce délai, le juge des contentieux de la protection vérifie la régularité du commandement, la réalité de la dette et la loyauté du bailleur avant de constater la clause résolutoire, et il peut reporter ou échelonner la dette dans la limite de deux ans quand l’effort du locataire est démontré. Même après une expulsion ordonnée, les délais pour quitter les lieux d’un mois à un an et la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars repoussent l’exécution au printemps, période pendant laquelle l’indemnité d’occupation reste due.
La méthode qui protège le mieux chaque camp tient en trois réflexes : payer vite tout ce qui est dû par un moyen traçable, écrire tôt une proposition chiffrée et réaliste, et constituer dès le commandement un dossier de pièces bancaires, de revenus et de démarches d’aide. Le bailleur qui délivre un commandement exact, répond aux propositions et déclare son sinistre à temps maximise ses chances d’être payé ou de récupérer son logement sans procédure interminable. Le locataire qui paie le courant, propose un échéancier sur vingt-quatre mois au plus et documente ses recherches de relogement maximise ses chances d’obtenir des délais et d’éviter l’expulsion. Entre ces deux pôles, le protocole de départ négocié reste, à six semaines de la trêve, l’issue la plus rapide et la moins coûteuse pour un logement parisien.
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