Vous partez en vacances, un déplacement professionnel s’éternise, et votre appartement parisien se loue très bien à la nuitée. Tant que vous restez sous un certain nombre de nuits par an, tout va bien. Au-delà, vous changez de monde juridique : à Paris, louer sa résidence principale en meublé touristique au-delà de 90 jours par année civile expose à une amende civile dont le montant peut atteindre 15 000 euros, prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, à la demande de la commune. C’est ce que prévoit l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, qui dispose que « Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 15 000 € » (article L. 324-1-1 du code du tourisme).
Deux réserves s’imposent d’emblée, car elles conditionnent tout le reste. D’abord, ce quota de 90 nuits concerne votre résidence principale, c’est-à-dire le logement que vous habitez réellement : il ne faut pas le confondre avec la location d’une résidence secondaire, qui relève d’un régime bien plus sévère, celui de l’autorisation de changement d’usage, sanctionné jusqu’à 100 000 euros par local. Ensuite, les montants spectaculaires cités dans la presse au printemps et à l’été 2026, 585 000 euros en avril puis 440 000 euros en juillet selon les informations relayées par la Ville de Paris, concernent des immeubles ou des logements exploités sans autorisation de changement d’usage, pas de simples dépassements du quota de la résidence principale. La jurisprudence directement applicable au dépassement de quota reste plus modeste, mais elle est réelle : le 2 juillet 2025, le tribunal judiciaire de Paris a ainsi condamné un loueur parisien à 8 000 euros au titre de l’année 2021 et 9 000 euros au titre de l’année 2022 pour avoir loué son appartement déclaré comme résidence principale très au-delà du plafond. Comprendre la frontière entre ces situations, c’est exactement l’objet de cet article.
I. Le quota de 90 nuits : une règle simple en apparence, piégeuse en pratique
A. Ce que les textes disent vraiment
Le point de départ est national. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme prévoit que « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure » (article L. 324-1-1 du code du tourisme). Le même article autorise toutefois les communes à durcir ce plafond : « La commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location mentionné au premier alinéa du présent IV, dans la limite de quatre-vingt-dix jours. » Paris a utilisé cette faculté et applique un plafond de 90 nuits par an depuis le 1er janvier 2025. La page officielle de la Ville est limpide : à Paris, la location de la résidence principale en meublé touristique est plafonnée à 90 jours par an maximum (louer un meublé touristique à Paris).
Avant même de compter les nuits, il faut donc vérifier deux choses. Premièrement, que le logement est bien votre résidence principale. La Ville de Paris la définit comme un logement occupé au moins huit mois par an, hors obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, correspondant en général au logement de la résidence habituelle où les attaches personnelles et professionnelles sont les plus fortes (louer un meublé touristique à Paris). Si vous vivez en réalité ailleurs la majeure partie de l’année, vous ne relevez pas du quota : vous relevez du régime de la résidence secondaire, c’est-à-dire de l’autorisation de changement d’usage. Deuxièmement, que vous avez accompli la déclaration préalable. Le code du tourisme impose que « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national opéré par l’organisme public unique mentionné au premier alinéa du II de l’article L. 324-2-1 » (article L. 324-1-1 du code du tourisme). À Paris, cette déclaration s’effectue en ligne et donne lieu à la délivrance immédiate d’un numéro d’enregistrement qui doit impérativement figurer sur chaque annonce. Le décret d’application prévoit notamment la production d’un avis d’imposition sur le revenu établi au nom du loueur et mentionnant l’adresse du meublé comme lieu d’imposition, afin d’attester que le bien est bien la résidence principale déclarée. Autrement dit, l’administration ne vous croit pas sur parole : elle vous demande la preuve fiscale de votre domiciliation. L’ensemble du régime applicable aux meublés de tourisme figure au code du tourisme et, pour le changement d’usage, au code de la construction et de l’habitation.
Le décompte, lui, obéit à des règles qu’il faut connaître par cœur. Il court par année civile, du 1er janvier au 31 décembre, et non par période glissante de douze mois à compter de votre première location. Il additionne toutes les nuitées louées, quelle que soit la plateforme utilisée : vingt nuits sur une plateforme, trente sur une autre et quarante-cinq en direct, et vous voilà à quatre-vingt-quinze nuits, donc en dépassement. Les seules échappatoires prévues par le texte sont étroites : « sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ». Partir en vacances plus longtemps que prévu ou saisir une opportunité financière n’entre dans aucune de ces trois cases. Et la commune n’a pas besoin de vous surprendre en flagrant délit : le code lui donne le droit, « jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué », le loueur devant répondre « dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration » (article L. 324-1-1 du code du tourisme). Un simple courrier de la mairie, un an après les faits, suffit donc à ouvrir le dossier.
B. Les trois illusions qui conduisent au dépassement
La première illusion est technologique : croire que le blocage automatique des plateformes protège de tout risque. Les grandes plateformes bloquent en effet les annonces de résidences principales déclarées au-delà du plafond parisien, mais ce blocage ne vaut que pour les annonces correctement déclarées comme résidences principales sur cette plateforme-là. Si vous louez sur plusieurs canaux, si votre annonce est mal paramétrée, ou si vous poursuivez en direct après le blocage, le compteur juridique, lui, continue de tourner. Le blocage est un outil commercial, pas une attestation de conformité, et aucun juge ne l’a jamais considéré comme une excuse.
La deuxième illusion est l’invisibilité : croire que personne ne peut savoir combien de nuits ont été louées. C’est faux, et la décision du tribunal judiciaire de Paris du 2 juillet 2025 le démontre de façon éclatante. Dans cette affaire, le dépassement a été établi par « du constat de location meublée touristique du 26 octobre 2023 établi par un contrôleur assermenté », qui s’appuyait sur « les informations transmises par la plate-forme Airbnb en exécution de ses obligations » (tribunal judiciaire de Paris, 2 juillet 2025, RG n° 24/57510). Le constat relevait que « le bien a été loué 330 nuitées en 2019, 159 nuitées en 2020, 296 nuitées en 2021 et 330 nuitées en 2022 » (tribunal judiciaire de Paris, 2 juillet 2025, RG n° 24/57510). Trois cent trente nuitées : près de quatre fois le plafond. Les plateformes sont légalement tenues de transmettre ces données à l’administration, les contrôleurs assermentés de la Ville de Paris les exploitent, et depuis 2026 les communes disposent en outre d’un guichet centralisé de données, l’API Meublés, qui leur fournit le décompte individualisé des nuitées par logement. Le dépassement laisse une trace numérique quasi parfaite, conservée plusieurs années.
La troisième illusion est la confusion des régimes : « au pire, c’est une petite amende ». Le dépassement du quota de la résidence principale est sanctionné par une amende civile pouvant atteindre 15 000 euros, ce qui est déjà considérable pour quelques semaines de location excédentaire. Mais si votre logement n’est en réalité pas votre résidence principale, vous basculez dans le régime du changement d’usage : « Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1 » (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation), et « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé » (article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation). L’autorisation, quand elle est requise, « est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble » et « peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage » (article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation). C’est dans ce cadre que s’inscrivent les condamnations parisiennes de 2026 : le 10 juillet 2026, statuant selon la procédure accélérée au fond, le tribunal judiciaire de Paris a condamné une propriétaire à « une amende civile de 70.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 » et, dans la même décision, la société de conciergerie qui gérait le bien à une amende identique, en retenant que ce professionnel « ne pouvait pas ignorer la règlementation applicable » (tribunal judiciaire de Paris, 10 juillet 2026, RG n° 26/52006). Le même jour, dans une affaire voisine, le même tribunal prononçait 40 000 euros contre la propriétaire et 40 000 euros contre la conciergerie (tribunal judiciaire de Paris, 10 juillet 2026, RG n° 26/52017). Ces décisions concernent des logements qui n’étaient pas des résidences principales et ne doivent donc pas être brandies comme le tarif du simple dépassement de quota. Mais elles montrent la direction du vent : en 2026, la justice parisienne sanctionne vite, fort, et en visant toute la chaîne, y compris l’intermédiaire rémunéré.
Un point de vigilance mérite d’être signalé honnêtement, car il illustre l’instabilité des sources secondaires. La page officielle de la Ville de Paris, consultée le 12 septembre 2026, indique encore que la location de sa résidence principale au-delà de 90 jours par an y est présentée comme sanctionnée par une amende pouvant atteindre 10 000 euros par année de dépassement (louer un meublé touristique à Paris). Or le texte du code du tourisme en vigueur, dans sa rédaction issue de la loi du 19 novembre 2024, fixe ce plafond à 15 000 euros. Cet écart s’explique : sous l’ancienne rédaction applicable aux faits jugés en 2025, le tribunal appliquait la version alors en vigueur, qui prévoyait que « Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros » (tribunal judiciaire de Paris, 2 juillet 2025, RG n° 24/57510). La loi dite Le Meur a depuis relevé le plafond à 15 000 euros. En cas de contradiction entre une page municipale informative et le code en vigueur, c’est évidemment le code qui s’applique devant le juge. Retenez donc le chiffre actuel, 15 000 euros, et méfiez-vous des pages non datées qui citent encore l’ancien barème.
II. Dépassement constaté ou redouté : l’échelle des sanctions et la conduite à tenir
A. Une gradation de sanctions à connaître avant de prendre le moindre risque
Le législateur a construit une échelle de sanctions étagée, et chaque marche correspond à un manquement précis. Au premier niveau, les manquements déclaratifs : ne pas déclarer son meublé, ou fournir de fausses informations lors de l’enregistrement, expose à une amende administrative prononcée par la commune pouvant atteindre 10 000 euros, et jusqu’à 20 000 euros en cas de fausse déclaration ou d’usage d’un faux numéro. Au deuxième niveau, le dépassement du quota de la résidence principale : amende civile jusqu’à 15 000 euros, prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune, le produit de l’amende étant versé à la commune. Au troisième niveau, la location d’un local qui n’est pas à usage d’habitation sans l’autorisation prévue : jusqu’à 25 000 euros. Au quatrième niveau, l’entrave aux contrôles ou la méconnaissance des mesures de suspension du numéro de déclaration : jusqu’à 50 000 euros par meublé. Au sommet, le changement d’usage sans autorisation : jusqu’à 100 000 euros par local irrégulièrement transformé, assorti du retour obligatoire du local à l’habitation. Dans les décisions parisiennes du 10 juillet 2026, le tribunal a ainsi ordonné « le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, situés [Adresse 6] (bâtiment A, escalier 1, 6ème étage, lot n°60), sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de quatre mois, à l’issue duquel il sera à nouveau statué sur l’astreinte » (tribunal judiciaire de Paris, 10 juillet 2026, RG n° 26/52006). L’amende n’est donc que la partie visible : l’injonction de remettre le bien en location longue durée, sous astreinte journalière, peut coûter bien plus cher à qui tarde à s’exécuter.
À ces sanctions principales s’ajoutent les accessoires, systématiquement prononcés. Dans l’affaire jugée le 2 juillet 2025, le tribunal a condamné le loueur au « paiement d’une amende civile sur le fondement de l’article L. 324-1-1 IV et V du code du tourisme, d’un montant de : – 8000 euros au titre de l’année 2021 ; – 9000 euros au titre de l’année 2022 », en précisant que le produit serait versé à la Ville de Paris, et y a ajouté 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens (tribunal judiciaire de Paris, 2 juillet 2025, RG n° 24/57510). Dans les affaires du 10 juillet 2026, ce sont 2 000 euros au titre de l’article 700 qui s’ajoutent à chaque condamnation, avec des dépens à la charge du propriétaire. La décision est en outre « exécutoire de plein droit par provision » ou bénéficie de « l’exécution provisoire de droit » : il faut payer et exécuter même en cas d’appel. Et l’appel n’est pas une promenade : le 22 septembre 2022, la cour d’appel de Paris confirmait « en toutes ses dispositions le jugement entrepris », en condamnant l’appelant « aux dépens d’appel et à payer […] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile » (cour d’appel de Paris, 22 septembre 2022, RG n° 21/17381). Contester pour gagner du temps se paie comptant.
Deux terrains collatéraux méritent enfin l’attention du propriétaire occupant. Le premier est la copropriété : indépendamment du droit public, le règlement de copropriété peut interdire ou encadrer la location meublée de courte durée, et sa violation expose à une action du syndicat des copropriétaires, voire à des dommages et intérêts. Avant de multiplier les locations, relisez votre règlement et les résolutions d’assemblée générale : un voisin excédé par le défilé des valises à roulettes peut agir sur ce fondement alors même que la mairie n’a encore rien vu. Le second est la fiscalité : les loyers de courte durée sont des revenus imposables, et les plateformes transmettent aussi des informations à l’administration fiscale européenne. Dissimuler ces revenus ajoute un redressement fiscal à l’amende civile. Sur ces deux points comme sur le principal, le réflexe utile est le même : faites vérifier votre situation par un avocat en droit immobilier à Paris avant que la commune ne vous écrive, car après l’assignation les marges de manœuvre se réduisent drastiquement.
B. Quatre réflexes concrets, dans l’ordre
Premier réflexe : compter juste, et compter tout. Tenez un décompte unique de vos nuitées louées sur l’année civile en cours, tous canaux confondus, plateformes et locations directes. Ne raisonnez jamais en revenus : à revenu modeste, le dépassement reste entier, car le juge compte des nuits, pas des euros. Dans l’affaire de 2025, le loueur ne contestait d’ailleurs pas le dépassement lui-même, tant les chiffres transmis par la plateforme étaient accablants. Dès que vous approchez 75 à 80 nuits, considérez que la saison est terminée pour la courte durée : gardez une marge pour les erreurs de décompte, les chevauchements de réservations et les nuits disputées.
Deuxième réflexe : si le dépassement est déjà commis, cessez immédiatement et ne l’aggravez pas. Chaque nuitée supplémentaire au-delà du quota constitue un manquement distinct qui alimente l’amende de l’année en cours, et une nouvelle année de dépassement ouvre une nouvelle amende. Retirez ou bloquez vos annonces au-delà du plafond, cessez les locations directes, et conservez la preuve de cette cessation (captures datées, confirmations des plateformes). Le juge apprécie la bonne foi postérieure aux faits dans la fixation du montant à l’intérieur du plafond légal, même s’il ne peut pas descendre à zéro quand le manquement est établi.
Troisième réflexe : préparez votre dossier comme si l’assignation arrivait demain. Rassemblez votre avis d’imposition sur le revenu mentionnant le logement comme lieu d’imposition, votre numéro d’enregistrement et vos déclarations, le décompte exact de vos nuitées année par année, et tous les éléments justifiant une éventuelle exception : ordre de mission ou attestation d’employeur pour l’obligation professionnelle, certificats médicaux pour la raison de santé, tout document établissant la force majeure. Si la mairie vous demande votre décompte, vous disposez d’un mois pour répondre : une réponse précise, documentée et accompagnée d’engagements de cessation vaut infiniment mieux que le silence ou qu’un chiffre approximatif contredit le lendemain par les données des plateformes.
Quatrième réflexe : ne confondez pas votre situation avec celle du locataire qui sous-loue. Le locataire qui met son logement sur une plateforme sans l’accord de son bailleur risque la résiliation de son bail et la restitution des loyers indûment perçus, sur un fondement contractuel. Vous, propriétaire occupant, risquez une amende civile sur un fondement légal, sans qu’aucun bailleur ait à agir : la commune est votre adversaire potentiel, et elle dispose de contrôleurs assermentés, des données des plateformes et d’un guichet de données centralisé. Les stratégies de défense n’ont rien de commun : là où le locataire discute de son contrat de bail, vous discutez de la qualification de votre logement, du décompte des nuits et, le cas échéant, des exceptions légales. C’est précisément pour cette raison qu’un accompagnement par un professionnel du droit immobilier, habitué des procédures accélérées au fond devant le tribunal judiciaire de Paris, change l’issue : il vérifie la régularité du constat, la version du texte applicable aux années litigieuses, le calcul exact des nuitées et la proportionnalité de l’amende demandée, poste par poste.
Conclusion
À Paris, votre résidence principale n’est pas un actif touristique comme les autres : la loi vous autorise à la louer jusqu’à 90 nuits par an, avec déclaration et numéro d’enregistrement, et sanctionne le dépassement jusqu’à 15 000 euros d’amende civile par procédure accélérée. Au-delà, si le logement n’est en réalité pas votre résidence principale, c’est le régime du changement d’usage qui s’applique, avec des amendes pouvant atteindre 100 000 euros par local, le retour forcé à l’habitation sous astreinte, et une responsabilité qui s’étend désormais aux conciergeries. Les décisions parisiennes de 2025 et de juillet 2026 montrent une justice bien outillée : données des plateformes, contrôleurs assermentés, exécution provisoire. La bonne nouvelle, c’est que la règle est claire et le compteur connu : tenez votre décompte, respectez le plafond, conservez vos preuves, et cessez au premier doute. Et si la mairie vous a déjà écrit, ne répondez ni dans la précipitation ni dans le silence : faites vérifier chaque pièce avant l’audience, car en procédure accélérée au fond, le dossier se gagne avant le jour J.
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