Après les canicules de l’été 2026, des propriétaires de maisons individuelles découvrent des fissures sur leurs façades, leurs soubassements ou leurs carrelages. En Seine-et-Marne, où la terre argileuse se contracte pendant la sécheresse puis gonfle au retour des pluies, le phénomène porte un nom précis : le retrait-gonflement des argiles. Le 2 septembre 2026, un reportage consacré à ces maisons fissurées décrivait la galère de l’indemnisation, entre refus de l’assureur, attente de l’arrêté de catastrophe naturelle et taux de rejet qualifié de catastrophique par un spécialiste local selon un reportage du site actu.fr publié le 2 septembre 2026 sur les maisons fissurées en Seine-et-Marne. Que peut vraiment exiger le propriétaire d’une maison fissurée ? La réponse tient en quatre points. D’abord, l’assurance multirisques habitation ne couvre les fissures de sécheresse que si un arrêté interministériel a reconnu l’état de catastrophe naturelle pour sa commune, pour la bonne période et pour ce type de dommages : sans arrêté, pas de garantie catastrophe naturelle, même si les fissures sont spectaculaires. Ensuite, même avec un arrêté, seuls les dommages matériels directs qui affectent la solidité du bâti ou entravent l’usage normal du bâtiment sont garantis, et la déclaration doit partir au plus tard trente jours après la publication de l’arrêté. Puis, un refus de l’assureur n’est pas le mot de la fin : les tribunaux condamnent régulièrement les assureurs sur la base d’une expertise judiciaire qui établit le lien entre la sécheresse reconnue et les désordres, comme l’ont montré en 2026 un arrêt de la cour d’appel de Riom et un jugement du tribunal judiciaire de Toulouse. Enfin, l’assurance n’est pas la seule voie : le fonds de prévention contre le retrait-gonflement des argiles finance diagnostics et travaux préventifs, et le propriétaire qui a acheté sa maison fissurée ou l’a fait construire dispose d’actions distinctes contre le vendeur ou le constructeur, avec leurs propres délais. Chacune de ces voies comporte des conditions strictes, des franchises et des preuves à rapporter. Cet article sépare la promesse commerciale des discours rassurants, les faits établis par les décisions rendues en 2025 et 2026, et les responsabilités de chacun, sans promettre ni indemnisation ni succès d’un recours : tout dépend de l’arrêté applicable, du contrat souscrit et des pièces conservées. Quand les désordres dépassent de simples microfissures ou que l’assureur oppose un refus, l’avis d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de vérifier, pièces en main, si les conditions d’une réclamation sont réunies avant d’engager des frais d’expertise.
I. L’assurance après la sécheresse : une garantie puissante mais conditionnée
A. La garantie catastrophe naturelle : arrêté, zones, périodes et dommages directs
Le premier réflexe du propriétaire qui découvre des fissures est d’appeler son assureur. Ce réflexe est bon, mais il faut comprendre ce que la loi promet exactement. Le Code des assurances dispose que « Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel » (article L. 125-1 du Code des assurances). Pour les maisons fissurées, le texte vise spécialement « pour les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols, la succession anormale d’événements de sécheresse d’ampleur significative » (article L. 125-1 du Code des assurances). Autrement dit, la garantie ne joue pas pour toute fissure : il faut des dommages matériels directs, non assurables autrement, causés de façon déterminante par une sécheresse d’une ampleur anormale, et les mesures habituelles de prévention n’ont pas pu empêcher leur survenance.
La condition la plus mal comprise est administrative : « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie visée au premier alinéa du présent article. » (article L. 125-1 du Code des assurances). Concrètement, trois vérifications s’imposent : la commune du propriétaire figure-t-elle dans l’arrêté, la période des désordres entre-t-elle dans la période reconnue, et la nature des dommages reconnus couvre-t-elle les mouvements de terrain différentiels ? Si la commune n’a pas demandé la reconnaissance, si la demande a été rejetée, ou si les fissures datent d’une année non reconnue, l’assureur refuse à bon droit la garantie catastrophe naturelle. C’est ce qui explique une partie des rejets dénoncés dans la presse : le taux de rejet ne mesure pas seulement la sévérité des assureurs, il mesure d’abord l’étroitesse du filtre administratif. Le propriétaire doit donc demander à sa mairie si une demande communale a été déposée, suivre sa publication au Journal officiel, et conserver toute preuve de la date d’apparition des fissures, car la période reconnue est décisive.
Deuxième verrou, souvent découvert après coup : le périmètre des dommages couverts. La loi limite la garantie, « pour les dommages ayant eu pour cause déterminante les mouvements de terrain différentiels mentionnés au troisième alinéa de l’article L. 125-1, la garantie est limitée aux dommages susceptibles d’affecter la solidité du bâti ou d’entraver l’usage normal du bâtiment » (article L. 125-2 du Code des assurances). Les microfissures purement esthétiques, qui n’affectent ni la solidité ni l’usage normal, n’entrent pas dans la garantie. En revanche, des fissures traversantes, un affaissement de plancher, une porte qui ne ferme plus ou une infiltration structurelle relèvent typiquement du périmètre couvert, sous réserve de l’expertise. Le propriétaire a donc intérêt à faire décrire précisément les désordres par un professionnel, avec photos datées, mesures d’ouverture et localisation, plutôt que d’envoyer une simple photo floue accompagnée d’un courrier alarmé.
Troisième verrou : les délais. La fiche officielle de Service-Public sur l’indemnisation en cas de catastrophe naturelle indique que la déclaration de sinistre doit être adressée à la compagnie d’assurance dès la connaissance de l’événement, et au plus tard dans les trente jours qui suivent la publication de l’arrêté (indemnisation catastrophe naturelle, Service-Public). Ce délai court à compter de la publication de l’arrêté, pas de la découverte des fissures : un propriétaire qui attend des mois après la publication risque la forclusion de la garantie. La déclaration part de préférence en lettre recommandée avec accusé de réception, avec copie à l’agent ou au courtier, et elle doit décrire les dommages de façon factuelle. Parallèlement, la loi impose à l’assureur ses propres délais : « Il fait une proposition d’indemnisation ou de réparation en nature résultant de cette garantie, dans un délai d’un mois à compter soit de la réception de l’état estimatif transmis par l’assuré en l’absence d’expertise, soit de la réception du rapport d’expertise définitif. » (article L. 125-2 du Code des assurances). Le propriétaire qui a transmis son estimatif et ne reçoit rien dans le mois peut donc relancer en citant ce délai, puis mettre en demeure : le silence de l’assureur n’est pas une réponse.
Il faut enfin distinguer la promesse commerciale du contrat. Les publicités des assureurs mettent en avant une protection complète du logement, mais la garantie catastrophe naturelle est encadrée par des clauses types et une franchise légale, et elle ne couvre que les biens mentionnés au contrat. Une dépendance non déclarée, une extension non assurée ou un défaut d’entretien caractérisé peuvent réduire ou compliquer l’indemnisation. Le propriétaire doit relire son contrat multirisques habitation : biens garantis, exclusions, montant de la franchise catastrophe naturelle, et obligations déclaratives. L’assuré est en effet tenu de déclarer en cours de contrat les circonstances nouvelles qui aggravent les risques, et une fausse déclaration intentionnelle peut coûter cher. La promesse d’être « bien assuré » ne vaut que ce que le contrat écrit : c’est ce contrat, confronté à l’arrêté, qui détermine la suite.
B. Quand l’assureur refuse : l’expertise judiciaire et les condamnations de 2025 et 2026
Le refus de l’assureur n’épuise pas les droits du propriétaire, mais il déplace le débat sur le terrain de la preuve. Les décisions rendues en 2025 et 2026 montrent une méthode constante des juges : ils s’appuient sur l’expertise judiciaire pour trancher le lien entre la sécheresse reconnue et les fissures, et ils condamnent l’assureur quand ce lien est établi, même après un refus initial fondé sur une expertise amiable. Le 24 février 2026, la cour d’appel de Riom a ainsi infirmé un jugement qui avait débouté un propriétaire assuré auprès de la Macif pour des fissures apparues en 2017 : « CONDAMNE la S.A. MACIF à payer à Monsieur [K] [W] la somme de 159.170,88€ TTC en réparation des dommages matériels, avec indexation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le mois de janvier 2020, dont il conviendra de déduire le montant de la franchise de 1520,00€ » (CA Riom, 24 février 2026, n° 24/00919). L’arrêt ajoute une sanction du comportement de l’assureur : « CONDAMNE la S.A. MACIF à payer à Monsieur [K] [W] la somme de 2000,00€ au titre du préjudice subi en raison de la résistance abusive » (CA Riom, 24 février 2026, n° 24/00919). Deux enseignements s’en dégagent : l’expertise judiciaire prime l’expertise amiable de l’assureur, et la résistance abusive se paie, même si le tribunal avait d’abord donné raison à l’assureur. Le même arrêt rejette en revanche le préjudice de jouissance et les frais de déménagement : seuls les dommages matériels directs sont indemnisés, ce qui confirme le périmètre strict de la garantie.
Le 16 mars 2026, le tribunal judiciaire de Toulouse a condamné la Maif dans un dossier particulièrement instructif pour les acquéreurs : la propriétaire avait acheté sa maison en février 2020 alors que l’acte notarié mentionnait des fissures constatées en 2017, avec un rapport d’expertise amiable les qualifiant de normales mais à surveiller. Après un arrêté de catastrophe naturelle du 25 avril 2023, l’assureur refusait la garantie ; le tribunal, s’appuyant sur l’expertise judiciaire, a jugé autrement : « Condamne la société MAIF à payer à Madame [M] [A] la somme de 211 750 euros TTC au titre des travaux de remise en état, déduction faite de la franchise » (TJ Toulouse, 16 mars 2026, n° 25/05476), plus des frais supplémentaires et une moins-value liée à la destruction sans reconstruction d’une partie du bâtiment. Ce jugement montre que des fissures connues et mentionnées dans l’acte de vente n’interdisent pas l’indemnisation quand une sécheresse postérieure reconnue catastrophe naturelle les a aggravées de façon déterminante. Il montre aussi que l’indemnisation peut dépasser le simple coût des travaux, avec la moins-value, mais toujours déduction faite de la franchise.
Les cours d’appel confirment cette ligne. Le 9 janvier 2025, la cour d’appel de Bordeaux a confirmé la condamnation d’un assureur pour des mouvements de terrain reconnus catastrophe naturelle en 2011, en retenant le lien causal établi par l’expertise malgré les contestations sur l’origine des désordres (CA Bordeaux, 9 janvier 2025, n° 22/02166). Le 5 novembre 2025, la cour d’appel de Paris a jugé que l’assureur devait sa garantie pour une inondation reconnue catastrophe naturelle par l’arrêté du 8 juin 2016 : « Dit que PACIFICA doit sa garantie à M. et Mme [R] pour l’inondation reconnue catastrophe naturelle par l’arrêté interministériel du 8 juin 2016 » (CA Paris, 5 novembre 2025, n° 23/14891), avec 169 128,73 euros de remise en état et 12 284,84 euros de frais annexes, actualisés selon l’indice BT01. Si cette affaire parisienne concerne une inondation et non la sécheresse, elle illustre la même mécanique : l’arrêté désigne le fait générateur garanti, l’expertise judiciaire établit le lien avec les dommages, et l’indemnisation suit l’indice du coût de la construction. Pour le propriétaire francilien, elle confirme que les juridictions parisiennes appliquent strictement ce triptyque arrêté, expertise, chiffrage actualisé.
En pratique, le propriétaire qui conteste un refus doit donc organiser sa preuve plutôt que d’accumuler les courriers indignés. La voie classique commence par une expertise amiable contradictoire, puis, en cas de désaccord persistant, par une demande d’expertise judiciaire en référé sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, avant tout procès au fond. L’expert judiciaire visite les lieux, examine l’historique des arrêtés, analyse la nature des sols et des fondations, et se prononce sur le lien entre la sécheresse reconnue et chaque désordre. Son rapport fait généralement la décision du juge. Le propriétaire doit faciliter ce travail : accès aux lieux, historique des travaux, factures, diagnostics antérieurs, photographies datées, relevés de l’évolution des fissures avec témoins en plâtre ou jauges. Et il doit éviter l’erreur la plus coûteuse : faire réparer avant l’expertise. Des travaux réalisés avant toute constatation contradictoire privent l’expert et le juge de la preuve du lien causal, et l’indemnisation peut s’effondrer avec elle.
II. Au-delà de l’assurance : prévention, vendeur et constructeur
A. Le fonds de prévention des argiles : diagnostiquer et prévenir plutôt que subir
Depuis le printemps 2026, le gouvernement a assoupli l’accès au fonds de prévention contre le retrait-gonflement des argiles, un dispositif distinct de l’indemnisation catastrophe naturelle. Là où la garantie catastrophe naturelle répare après coup, le fonds finance en amont des diagnostics de vulnérabilité et des travaux préventifs pour les maisons exposées (fonds de prévention contre le retrait-gonflement des argiles, site officiel fonds-prevention-argile.beta.gouv.fr). Cette distinction est essentielle et souvent brouillée dans les discours : le fonds ne verse pas une indemnité pour des fissures déjà apparues, il aide à éviter qu’elles n’apparaissent ou ne s’aggravent. Le propriétaire d’un pavillon des années 1960 à 1980 en zone argileuse, profil typique des maisons vulnérables en Seine-et-Marne, a donc intérêt à vérifier son éligibilité sur le simulateur officiel avant que les désordres ne deviennent structurels.
Concrètement, la démarche de prévention suit un ordre logique. D’abord, vérifier l’exposition de son terrain : cartes officielles d’exposition au retrait-gonflement des argiles (retrait-gonflement des argiles, Géorisques), antécédents de la commune, historique des arrêtés de catastrophe naturelle. Ensuite, faire réaliser un diagnostic de vulnérabilité par un professionnel, qui examine les fondations, la végétation proche, la gestion des eaux pluviales et les signes précurseurs. Puis engager les travaux préconisés : éloignement ou élagage des arbres consommateurs d’eau, étanchéification des abords, drainage adapté, reprise partielle des fondations si nécessaire. Ces travaux préventifs coûtent moins cher qu’une reprise en sous-œuvre complète après sinistre, et ils sont précisément ceux que le fonds peut aider à financer. Le propriétaire qui attend que la maison se fissure pour agir paie deux fois : la réparation au prix fort et la perte de l’aide préventive.
La prévention a aussi une portée juridique que les propriétaires sous-estiment. La loi subordonne la garantie catastrophe naturelle à la condition que les mesures habituelles de prévention n’aient pas pu empêcher les dommages ou n’aient pas pu être prises. Un propriétaire qui néglige manifestement l’entretien, laisse une fuite d’eau dégrader les fondations ou abat sans précaution la végétation protectrice s’expose à des discussions sur ce point. À l’inverse, celui qui documente ses diagnostics, ses travaux d’entretien et ses démarches préventives se présente devant l’expert et le juge avec un dossier cohérent. La morale opérationnelle est simple : diagnostiquer tôt, entretenir en continu, documenter toujours. Les factures d’élagage, les devis de drainage et les rapports de diagnostic valent de l’or le jour où il faut démontrer sa diligence.
Pour les copropriétaires et les propriétaires bailleurs, la prévention soulève des questions de décision collective et de répartition des charges. En copropriété, les travaux sur les fondations et les parties communes relèvent de l’assemblée générale, et le syndic doit être alerté par écrit dès l’apparition des premiers signes. Pour le bailleur, des fissures qui compromettent la décence ou la sécurité du logement peuvent l’obliger à agir, indépendamment de l’issue du dossier d’assurance. Dans tous les cas, l’inaction documentée par l’autre partie se retourne contre celui qui s’abstient : le locataire qui signale par écrit, le copropriétaire qui alerte le syndic, le voisin dont la maison se fissure aussi construisent, chacun de leur côté, la preuve qui servira plus tard.
B. La maison achetée fissurée ou construite sur argile : les actions contre le vendeur et le constructeur
Quand la maison a été achetée avec des fissures déjà visibles, ou quand elles apparaissent quelques années après la construction, le propriétaire dispose d’actions distinctes de la garantie catastrophe naturelle, dirigées contre le vendeur ou contre le constructeur. Contre le vendeur, la garantie des vices cachés s’applique : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » (article 1641 du Code civil). Des fissures structurelles dues à des fondations inadaptées au sol argileux, inconnues de l’acheteur au jour de la vente, entrent typiquement dans ce cadre, à condition de prouver qu’elles existaient en germe avant la vente et qu’elles rendent l’usage de la maison impropre ou très diminué. En revanche, des fissures mentionnées dans l’acte de vente et visibles lors des visites sont difficilement qualifiables de cachées : l’acheteur qui signe en connaissance de cause, même avec une clause de non-garantie, ne peut pas invoquer ensuite la garantie des vices cachés pour ce désordre apparent, sauf à démontrer que sa gravité réelle était indécelable.
Le délai de cette action est bref et piégeux : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. » (article 1648 du Code civil). Le point de départ n’est pas la vente mais la découverte du vice, souvent la date du rapport d’expertise qui en révèle l’ampleur et la cause. Mais deux ans passent vite quand on négocie avec l’assureur, qu’on attend un arrêté et qu’on fait des devis : le propriétaire qui privilégie la voie assurantielle pendant dix-huit mois puis découvre la forclusion de l’action contre le vendeur a perdu une carte maîtresse. La prudence commande d’interrompre la prescription à temps, par une assignation ou un acte interruptif, et de mener les deux voies en parallèle plutôt que l’une après l’autre. L’action contre le vendeur aboutit, selon les cas, à la résolution de la vente ou à une diminution du prix, outre des dommages et intérêts si le vendeur connaissait le vice.
Contre le constructeur, la garantie décennale offre une voie plus puissante quand la maison est récente : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. » (article 1792 du Code civil). La mention expresse du vice du sol est décisive pour les sols argileux : des fondations superficielles posées sans étude de sol dans une zone connue pour le retrait-gonflement engagent la responsabilité de plein droit du constructeur, sans que le propriétaire ait à prouver une faute. La garantie court « après dix ans à compter de la réception des travaux » (article 1792-4-1 du Code civil) : passé ce délai, elle est éteinte. Le propriétaire d’une maison de moins de dix ans qui se fissure doit donc vérifier la date de réception des travaux, mobiliser l’assurance dommages-ouvrage s’il en existe une, et agir contre le constructeur et son assureur avant l’expiration du délai. L’étude de sol, obligatoire dans les zones exposées depuis la loi ELAN pour les terrains vendus en vue d’une construction, devient alors une pièce centrale : son absence ou son insuffisance pèse lourd dans l’expertise.
Ces actions obéissent à une discipline probatoire commune. D’abord, ne pas réparer avant constatation contradictoire : constats de commissaire de justice, expertises amiables puis judiciaires, photographies et mesures datées. Ensuite, identifier le bon défendeur : vendeur particulier ou professionnel, constructeur, architecte, bureau d’étude de sol, chacun avec son régime et son assureur. Puis chiffrer sérieusement : devis de reprise en sous-œuvre, honoraires de maîtrise d’œuvre, assurance dommages-ouvrage, frais de relogement éventuels, moins-value. Les décisions de 2025 et 2026 montrent que les juges indemnisent largement quand l’expertise établit le lien causal et le chiffrage, avec actualisation selon l’indice BT01, mais qu’ils rejettent les préjudices non prouvés comme la jouissance ou le préjudice moral. Le 17 juillet 2025, le tribunal judiciaire de Versailles a ainsi fait droit à une partie des demandes d’un propriétaire contre son assureur pour des désordres de sécheresse, en écartant le surplus non justifié (TJ Versailles, 17 juillet 2025, n° 24/00222). La leçon est constante : le dossier le mieux documenté l’emporte, et le surplus réclamé sans pièces est rejeté.
Conclusion
La maison fissurée par la sécheresse ne donne pas lieu à une indemnisation automatique, mais elle n’est pas non plus une fatalité sans recours. Le propriétaire méthodique vérifie d’abord l’arrêté de catastrophe naturelle applicable à sa commune et à sa période, déclare son sinistre en recommandé dans les trente jours de la publication, et fait décrire précisément ses désordres. S’il essuie un refus, il fait peser la preuve par l’expertise plutôt que par l’indignation : les décisions rendues en 2025 et 2026 montrent que l’expertise judiciaire qui établit le lien entre la sécheresse reconnue et les fissures conduit à des condamnations substantielles, franchise déduite et indemnités actualisées. Parallèlement, il explore la prévention financée par le fonds argile quand la maison est exposée mais encore réparable, et les actions contre le vendeur ou le constructeur quand les délais le permettent, sans laisser la prescription de deux ans ou de dix ans s’éteindre pendant qu’il négocie avec l’assureur. Cette discipline des dates, des écrits et des pièces est l’exact opposé de la promesse implicite des discours rassurants : personne ne peut garantir l’issue d’un dossier de fissures, mais chacun peut garantir la qualité du sien. C’est peu spectaculaire, et c’est précisément ce qui paie devant l’expert puis devant le juge.
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