Dans l’architecture du droit locatif d’habitation issu de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la protection du preneur contre l’instabilité résidentielle constitue un principe cardinal. Le bail d’habitation assure au locataire un droit au maintien dans les lieux par l’effet de la reconduction tacite du contrat à son terme triennal ou annuel. Toutefois, pour préserver les attributs fondamentaux du droit de propriété, le législateur a instauré une dérogation encadrée permettant au bailleur de mettre fin au bail à son échéance normale. Cette rupture unilatérale du lien locatif repose principalement sur la décision de reprendre le logement pour y habiter personnellement ou pour y loger un membre proche de son cercle familial. Ce mécanisme juridique, désigné sous le terme de congé pour reprise, fait l’objet d’un encadrement législatif et réglementaire d’une grande rigueur.
L’exercice de cette faculté de reprise ne saurait être abandonné à la discrétion exclusive du propriétaire bailleur. Face aux dérives observées dans les zones urbaines denses, où des congés étaient trop souvent instrumentalisés pour évincer des locataires en place et contourner l’encadrement des loyers ou développer des locations saisonnières de courte durée, le législateur a substantiellement renforcé les exigences formelles et matérielles pesant sur le bailleur. Les réformes successives portées par la loi ALUR du 24 mars 2014, la loi ELAN du 23 novembre 2018 et les textes législatifs récents ont instauré une obligation d’information renforcée, imposé la notification d’une notice explicative réglementaire et élargi les pouvoirs de contrôle du juge civil.
La régularité du congé pour reprise s’articule autour de deux exigences fondamentales et complémentaires. D’une part, l’acte de notification doit respecter des conditions formelles d’ordre public d’une extrême précision, tant au niveau du délai de préavis que de la désignation expresse du bénéficiaire et de l’explicitation du motif de la reprise. D’autre part, la décision de reprendre le bien doit reposer sur une intention authentique, réelle et sérieuse d’occuper les lieux à titre de résidence principale, dont la sincérité peut être contestée par le locataire devant le juge des contentieux de la protection, avant ou après la libération effective du logement.
Pour appréhender avec toute la clarté nécessaire les enjeux pratiques et contentieux attachés à cette étape déterminante des rapports locatifs, il convient de développer dans une première partie les conditions de validité du congé pour reprise et le périmètre limitatif de ses bénéficiaires légaux (I), avant d’analyser dans une seconde partie le contrôle judiciaire du motif réel et sérieux ainsi que les sanctions civiles et pécuniaires des congés frauduleux (II).
I. Les conditions de validité du congé pour reprise et le périmètre des bénéficiaires
A. Les exigences formelles de notification, le délai de préavis et les mentions substantielles à peine de nullité
La délivrance d’un congé pour reprise est soumise à un calendrier légal impératif dont le moindre manquement entraîne l’inefficacité immédiate de la démarche. En vertu des dispositions de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut donner congé à son locataire qu’à l’échéance du contrat de location en cours, qu’il s’agisse du terme initialement convenu ou du terme d’un renouvellement triennal pour les baux nus ou annuel pour les baux meublés. Aucun congé pour reprise ne peut être délivré en cours de bail, la rupture anticipée étant formellement exclue en dehors des clauses résolutoires pour manquement contractuel grave.
Le délai de préavis applicable à l’acte de congé varie selon la nature juridique de la location. Pour les locations de locaux non meublés à usage d’habitation principale, le délai de préavis minimal imposé au bailleur est de six mois avant la date d’échéance du contrat. Pour les locations meublées soumises à l’article 25-8 de la loi de 1989, ce préavis est réduit à trois mois. Le calcul de ce délai s’effectue de date à date, sans possibilité de réduction conventionnelle ou de tolérance judiciaire. Un congé reçu ne serait-ce qu’un jour après le point de départ du préavis de six mois est frappé d’inefficacité pour l’échéance visée, ce qui entraîne la prorogation automatique du bail pour une nouvelle durée de trois ans.
Les modalités de notification sont strictement définies par le législateur. L’article 15 précise que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. La jurisprudence de la Cour de cassation applique une distinction déterminante quant au point de départ du préavis selon le mode de transmission retenu. Lorsque le congé est signifié par acte de commissaire de justice, la date de signification fait foi à l’égard du locataire, même en cas d’absence de celui-ci à son domicile. En revanche, lorsque le bailleur choisit la voie de la lettre recommandée postale, le délai de préavis ne commence à courir qu’à compter du jour de la réception effective de la lettre par le locataire, attestée par sa signature sur l’avis de réception.
Cette règle emporte des conséquences pratiques déterminantes : si le facteur présente la lettre recommandée mais que le locataire est absent et ne retire pas le pli au bureau de poste, ou si le pli est retourné au bailleur avec la mention non réclamé, le congé n’est pas valablement notifié. Le préavis n’ayant jamais commencé à courir, le congé est nul et inopposable, obligeant le bailleur à attendre la fin de la période de renouvellement suivante. Pour sécuriser la notification et pallier les aléas postaux, le recours à la signification par commissaire de justice demeure la voie la plus sûre dans la pratique des affaires immobilières.
Sur le plan du contenu substantiel, l’acte de congé doit impérativement comporter plusieurs mentions expressément prescrites à peine de nullité. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a fixé avec une grande netteté la portée de ces exigences dans son arrêt du 16 avril 2026 : « Selon ce texte, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. »
L’acte de congé doit ainsi préciser sans la moindre ambiguïté le nom complet du bénéficiaire, son adresse d’habitation actuelle à la date de la délivrance de l’acte et le lien de parenté exact unissant le bénéficiaire au propriétaire bailleur. Une désignation vague, imprécise ou incomplète, telle que la simple mention d’une reprise pour un membre de la famille sans identification nominative, vicie l’acte dans sa substance même et justifie le prononcé de sa nullité judiciaire. En outre, le congé doit comporter les motifs précis de la décision de reprise, permettant au preneur de mesurer immédiatement la portée du projet.
À ces mentions textuelles s’ajoute l’obligation de joindre en annexe du congé une notice d’information réglementaire relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation ouvertes au locataire. Cette notice, définie par arrêté du ministre chargé du logement, a pour fonction d’éclairer le preneur sur ses droits et sur les voies d’action en cas de contestation du motif. L’omission de cette pièce réglementaire lors de la délivrance de l’acte peut être soulevée par le preneur comme un grief caractérisant une irrégularité formelle substantielle.
La jurisprudence distingue néanmoins les mentions formelles obligatoires sanctionnées par la nullité automatique du congé de l’explication détaillée des motivations intimes du bailleur. La Cour de cassation a posé ce principe dans son arrêt du 12 octobre 2023 en retenant : « La cour d’appel a énoncé, à bon droit, que la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité. » Cette position de principe implique que si le bailleur doit mentionner le motif de la reprise et désigner le bénéficiaire dans l’acte, il n’est pas tenu de développer de manière exhaustive l’ensemble des éléments justificatifs dès la notification, ces éléments pouvant être produits et débattus contradictoirement en cas d’instance judiciaire.
Cette règle a été reprise et appliquée dans un jugement du 15 septembre 2025 par le Tribunal judiciaire : « Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise et le bénéficiaire de la reprise peut être un descendant du bailleur. En application de cet article, l’obligation de justifier dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité. » L’assistance d’un avocat pour votre contentieux de bail d’habitation permet d’analyser sans retard la régularité formelle de ces notifications.
B. Le cercle légal des bénéficiaires de la reprise et les régimes particuliers des personnes morales et des acquisitions récentes
Le législateur a rigoureusement restreint la liste des personnes au profit desquelles un congé pour reprise peut être valablement délivré. En application de l’article 15-I alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur personne physique lui-même, son conjoint uni par les liens du mariage, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité (PACS) régulièrement enregistré à la date du congé, son concubin notoire justifiant d’au moins une année de vie commune continue à cette même date, ses ascendants ou ses descendants en ligne directe, ou encore les ascendants et descendants de son conjoint, de son partenaire de PACS ou de son concubin notoire.
Cette liste présente un caractère strictement limitatif et d’ordre public. En conséquence, un propriétaire ne peut en aucun cas délivrer un congé pour loger des collatéraux, qu’il s’agisse de ses frères, de ses sœurs, de ses oncles, de ses tantes, de ses neveux ou nièces, ni a fortiori des tiers ou des amis, quelle que soit la légitimité morale ou la détresse financière des personnes concernées. Tout congé délivré au profit d’une personne non comprise dans l’énumération légale est radicalement nul et ne produit aucun effet extinctif sur le bail en cours.
L’aptitude du bénéficiaire à occuper le bien doit exister au jour de la notification et perdurer jusqu’à la prise effective de possession des lieux. La Cour de cassation veille avec la plus grande fermeté à cette continuité temporelle. Dans son arrêt précité du 16 avril 2026, la haute juridiction a censuré une cour d’appel qui avait validé un congé alors que la bénéficiaire était décédée pendant le préavis : « Il s’en déduit que les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise. » La disparition de la personne désignée rend le motif caduc et interdit aux héritiers de poursuivre la procédure d’expulsion sur le fondement de cet acte.
La situation des propriétaires organisés sous la forme d’une personne morale est également soumise à un régime restrictif très précis. Par nature, une personne morale ne pouvant pas occuper personnellement un logement à titre d’habitation principale, les sociétés commerciales (SARL, SAS, SA) et les personnes morales de droit privé ne disposent pas de la faculté de donner congé pour reprise. Elles ne peuvent mettre fin au bail que pour un motif légitime et sérieux ou pour une vente.
Une exception unique est réservée aux sociétés civiles immobilières (SCI) dites familiales. En vertu de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989, seules les SCI constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ont la faculté de délivrer un congé pour reprise au bénéfice de l’un de leurs associés physiques ou de l’un des proches expressément visés à l’article 15. Si la SCI comporte ne serait-ce qu’un seul associé n’ayant aucun lien de parenté jusqu’au quatrième degré avec les autres membres, elle perd immédiatement sa qualification de SCI familiale et se voit déchue de tout droit de délivrer un congé pour reprise pour habiter.
Un dispositif protecteur particulier régit enfin les acquisitions de biens immobiliers occupés par un locataire en titre. Afin d’éviter que des investisseurs n’acquièrent des logements décotés en raison de la présence d’un locataire dans le seul but de les vider immédiatement de leurs occupants pour réaliser une plus-value rapide, l’article 15-I introduit par la loi ALUR soumet le nouvel acquéreur à un délai d’attente contraignant.
Le texte dispose expressément que lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de deux ans après la date d’acquisition du bien, le congé pour reprise délivré par le nouveau bailleur au terme du contrat ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée minimale de deux ans à compter de la date d’acquisition notariée. Si le bail expire par exemple six mois ou dix-huit mois après la signature de l’acte authentique d’achat, le congé ne pourra produire son effet libératoire qu’au terme exact de ce délai de deux années, ou à l’échéance du renouvellement suivant si le terme du bail est plus éloigné.
Ce mécanisme de verrouillage temporel confère au preneur en place une visibilité juridique minimale et neutralise les stratégies d’éviction prématurée lors des mutations immobilières. Le recours à un cabinet intervenant en résiliation de bail d’habitation à Paris permet de sécuriser le calcul de ces échéances complexes lors d’une transaction immobilière portant sur un bien occupé.
II. Le contrôle judiciaire du motif réel et sérieux et la sanction des congés frauduleux
A. L’appréciation de l’intention réelle d’habiter et la protection renforcée des locataires vulnérables
L’efficacité juridique du congé pour reprise repose sur la réalité et la consistance du projet personnel d’habitation. Le législateur a doté le juge civil de compétences étendues pour s’assurer que le motif invoqué ne masque pas une intention détournée. Aux termes de l’article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de contestation élevée par le locataire, le magistrat peut, même d’office, contrôler la réalité du motif du congé et le respect des obligations légales, et prononcer la non-validité de l’acte si la reprise n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le contrôle judiciaire porte sur un ensemble d’indices matériels et de faisceaux de preuves concordants. Le magistrat examine la cohérence globale de l’opération : l’âge, l’état de santé et la situation professionnelle du bénéficiaire, l’adéquation de la surface et de la configuration du logement aux besoins de son foyer, ainsi que l’éloignement géographique par rapport à son lieu de travail ou d’études. Si le bailleur possède plusieurs logements vacants de consistance similaire dans le même ensemble immobilier ou dans le même secteur et choisit délibérément de donner congé au locataire le plus ancien ou le plus vulnérable sans justification objective, le juge est fondé à y déceler un détournement de procédure.
Pour apprécier la réalité de l’intention d’habiter au moment où l’acte a été délivré, la jurisprudence autorise le juge à prendre en considération des éléments intervenus postérieurement à la notification. La Cour de cassation admet ainsi que soient produites des pièces attestant de démarches concrètes d’installation, telles que des demandes de mutation professionnelle, des inscriptions scolaires des enfants, la souscription d’abonnements d’électricité et de télécommunications ou des déclarations d’adresse auprès de l’administration fiscale.
En revanche, lorsque le motif avancé dissimule une volonté d’éluder les obligations légales d’entretien et de mise en conformité du logement, la sanction judiciaire est sans appel. La Cour de cassation a réaffirmé ce principe avec une force toute particulière dans son arrêt du 4 juin 2026, en censurant les juges du fond qui avaient validé un congé pour travaux de mise aux normes : « Dès lors, ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. » La violation persistante de l’obligation de délivrance d’un logement décent posée par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut ainsi servir de justification pour priver le preneur de son titre d’occupation.
Parallèlement au contrôle du motif, la loi instaure une protection spécifique et renforcée au profit des locataires vulnérables en raison de leur âge et de la modicité de leurs ressources financières. En vertu de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut donner congé pour reprise à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans à la date d’échéance du bail, et dont les ressources annuelles cumulées sont inférieures aux plafonds réglementaires pour l’attribution des logements sociaux (PLAI ou PLUS), sans lui proposer simultanément un logement de remplacement correspondant à ses besoins et à ses possibilités financières.
Cette proposition de relogement doit être située dans un périmètre géographique restreint : dans le même arrondissement ou les cantons limitrophes pour les grandes agglomérations, ou dans la même commune ou une commune limitrophe n’excédant pas cinq kilomètres dans les autres zones. Le logement de remplacement doit offrir des caractéristiques de confort et d’habitabilité équivalentes à celles du bien libéré. Cette même protection est accordée au locataire qui assume la charge effective d’une personne âgée de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement sous son toit et remplissant ces critères de ressources.
Le bailleur n’est déchargé de cette obligation de relogement que s’il établit se trouver lui-même dans l’une des deux situations suivantes : être âgé de plus de soixante-cinq ans à la date d’effet du congé, ou justifier de ressources financières personnelles inférieures aux mêmes plafonds légaux. Si le bailleur ne remplit aucune de ces deux conditions d’exonération et omet de formuler une offre de relogement conforme dans l’acte de congé ou durant le préavis, le congé est nul de plein droit et le bail est reconduit. Les informations officielles diffusées sur Service-Public concernant le congé du bailleur détaillent les barèmes actualisés de ces plafonds de ressources. Notre équipe intervenant sur les troubles locatifs et litiges du bail analyse systématiquement l’éligibilité du preneur à ce statut protecteur.
B. Les voies de contestation judiciaire, la réparation du préjudice du locataire évincé et l’amende civile
Le locataire destinataire d’un congé contestable dispose de deux voies de recours procédurales distinctes, dont la mise en œuvre dépend du calendrier de l’action : la contestation a priori pendant le cours du préavis pour obtenir l’annulation du congé et le maintien dans les lieux, ou l’action indemnitaire a posteriori après avoir quitté le logement pour faire sanctionner la fraude du propriétaire.
Dans le cadre d’une contestation a priori, le preneur peut saisir le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire dans le ressort duquel se trouve situé le bien loué. La saisine du juge s’effectue par voie d’assignation délivrée par commissaire de justice. Si le magistrat constate une irrégularité formelle substantielle, un vice de préavis, l’inaptitude du bénéficiaire désigné ou l’absence d’éléments tangibles démontrant le sérieux du projet de reprise, il prononce la nullité pure et simple du congé. Le contrat de bail est alors réputé s’être renouvelé aux conditions antérieures, protégeant le preneur pour une nouvelle période contractuelle.
En revanche, lorsque le tribunal constate que le bailleur a scrupuleusement respecté les formalités de notification, qu’il a justifié de la réalité de son projet d’habitation et que le locataire s’est maintenu dans les lieux après l’expiration du préavis légal, il valide le congé, constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion de l’occupant. C’est ce qu’a rappelé le Tribunal judiciaire dans un jugement du 3 juin 2025 en se fondant sur les prérogatives du droit de propriété : « Attendu que l’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; Qu’en l’espèce et compte tenu de la résiliation du contrat de bail, Monsieur [X] [C] [O] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2024 et devra quitter les lieux ». L’application de l’article 544 du Code civil consacre ainsi le droit du bailleur d’entrer en possession de son bien dès lors qu’il a agi dans les limites strictes de la légalité.
La seconde voie contentieuse s’ouvre a posteriori, après le départ effectif du locataire. Dans de nombreuses situations, le preneur préfère libérer le logement sans contester l’acte à l’amiable, mais découvre dans les mois qui suivent que le logement n’a jamais été occupé par le bénéficiaire mentionné dans le congé. La fraude est généralement caractérisée lorsque le bien est remis sur le marché locatif à un tiers à un prix supérieur, mis en vente libre de toute occupation, conservé vide sans travaux pendant une durée déraisonnable ou exploité en meublé touristique saisonnier sur des plateformes de réservation en ligne.
Dans cette hypothèse, l’ancien locataire est recevable à intenter une action en responsabilité civile contre son ancien bailleur devant le tribunal judiciaire. La charge de la preuve de la fraude incombe au demandeur, qui peut produire tout élément probant : constats de commissaire de justice, annonces immobilières publiées sur Internet, témoignages écrits de voisins ou d’autres copropriétaires, ou procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété. Dès lors que le détournement du motif de reprise est établi et que le bailleur ne justifie d’aucun événement imprévisible constitutif de force majeure survenu après le départ du locataire (comme une mutation professionnelle subite ou un motif médical grave et imprévu), la responsabilité délictuelle ou contractuelle du propriétaire est engagée.
La réparation allouée au locataire évincé a pour objet de replacer la victime dans la situation qui aurait été la sienne si le congé n’avait pas été délivré. Les chefs de préjudice indemnisables recouvrent la différence de loyer supportée par le preneur entre son ancien logement et sa nouvelle résidence pour une période de plusieurs années, les frais de déménagement et d’emménagement sur justificatifs de factures, les frais d’agence immobilière et d’honoraires de rédaction du nouveau bail, les coûts d’ouverture des nouveaux compteurs, ainsi qu’une indemnité substantielle réparant le préjudice moral et les troubles certains causés aux conditions d’existence par un déménagement forcé. Les tribunaux allouent couramment des sommes comprises entre 5 000 et 20 000 euros selon l’ampleur du préjudice démontré.
En complément de l’indemnisation des préjudices privés subis par le locataire, le législateur a instauré un mécanisme répressif spécifique destiné à dissuader les bailleurs indélicats. L’article 15-IV de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par une décision de reprise ou de vente est puni d’une amende civile dont le montant maximal peut atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale. Cette amende, prononcée par le juge au profit du Trésor public, sanctionne le comportement déloyal du propriétaire et s’ajoute à l’obligation de réparer l’entier dommage causé au locataire évincé.
L’intervention d’un avocat dans les procédures d’expulsion locative et de contestation de bail permet d’orchestrer la collecte des éléments probatoires et d’assurer une défense efficace des droits de chaque partie devant les juridictions civiles territoriales.
Conclusion
Le congé pour reprise du bailleur constitue une institution essentielle du droit immobilier résidentiel, marquant la conciliation délicate entre la jouissance du propriétaire foncier et le droit au maintien du locataire dans son cadre de vie familial. En soumettant la notification du congé à des mentions formelles substantielles, en circonscrivant le cercle des bénéficiaires et en imposant une obligation de relogement pour les occupants âgés et modestes, la loi du 6 juillet 1989 assure une protection équilibrée et efficace.
L’évolution jurisprudentielle récente témoigne d’une vigilance accrue des tribunaux quant à la sincérité du motif invoqué. Qu’il s’agisse de sanctionner l’extinction du congé par suite de la disparition du bénéficiaire ou d’interdire l’éviction sous couvert de travaux de décence, les magistrats veillent à ce que le droit de reprise demeure un instrument d’habitation effective et non un artifice de gestion patrimoniale. La rigueur dans la rédaction des actes et l’anticipation des contestations demeurent les clés maîtresses de la sécurité juridique des bailleurs comme des preneurs.