I. Le fondement de l’exception d’inexécution : un contrepoids aux obligations essentielles du bailleur
A. L’obligation de délivrance et de jouissance paisible, socle de la protection du preneur
Le bail commercial, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, place le preneur sous la protection d’un statut d’ordre public. Or cette protection contractuelle se double d’un socle de droit commun que la Cour de cassation n’a cessé de consolider. L’article 1719 du code civil impose ainsi au bailleur de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 du même code complète ce dispositif en obligeant le bailleur à délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et à y faire toutes les réparations nécessaires, autres que les locatives.
Par un arrêt du 4 décembre 2025, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a rappelé la portée de ces obligations dans le cadre d’un bail commercial portant sur des locaux industriels affectés de vétusté (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357). La Cour a ainsi jugé que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». Elle en a déduit que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail », de sorte que la persistance du manquement constitue un fait permettant au locataire d’agir en exécution forcée.
Cette exigence continue a été réaffirmée avec une particulière netteté par l’arrêt du 5 mars 2026, également publié au Bulletin, relatif à la délivrance de la jouissance d’une cour incluse dans l’assiette du bail (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292). La Cour y énonce que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail ». Le même jour, la troisième chambre civile a rendu un arrêt aux termes duquel l’obligation de délivrance, qui oblige le bailleur à faire en sorte que la jouissance se poursuive conformément aux termes du contrat, perdure tout au long du bail (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181).
Le caractère essentiel de ces obligations prive d’effet les clauses contractuelles qui tendraient à en exonérer le bailleur. La troisième chambre civile l’a expressément jugé le 10 avril 2025, en décidant qu’une clause de non-recours du preneur contre son bailleur n’exonère pas ce dernier de son obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.974). Selon la Cour, « une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ». De même, le même jour, elle a jugé que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099).
La garantie de jouissance paisible connaît néanmoins des tempéraments lorsqu’un trouble trouve son origine dans les parties communes d’un immeuble en copropriété. Par un arrêt du 19 juin 2025, la Cour a précisé que « les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Cette solution conforte le preneur dont l’activité est perturbée par des infiltrations en provenance d’une toiture commune, dès lors que le bailleur a été informé du désordre.
Le même arrêt rappelle que la responsabilité du bailleur ne saurait se trouver limitée par la seule circonstance que les travaux relèvent de la copropriété. La Cour a en effet jugé que, sauf force majeure, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués et qu’il ne peut se libérer de son obligation de garantie en se retranchant derrière l’inaction du syndicat. À cet égard, l’information du bailleur sur l’existence du désordre constitue la clé de voûte du régime, puisque sa responsabilité ne s’engage que s’il n’a pris aucune disposition pour y remédier après avoir été averti.
B. L’exigence d’improprité des locaux : la condition d’application de l’exception
L’exception d’inexécution, consacrée par l’article 1219 du code civil, permet à une partie de refuser d’exécuter son obligation lorsque l’inexécution de l’autre est suffisamment grave. Dans le bail commercial, cette gravité s’apprécie au regard de l’usage auquel les locaux étaient destinés. La troisième chambre civile a fixé le critère par un arrêt du 18 septembre 2025, publié au Bulletin, rendu au visa des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du code civil (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005).
La Cour y juge que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Deux enseignements majeurs se dégagent de cette formule. D’une part, l’improprité des locaux à leur destination constitue le seuil à partir duquel la suspension des loyers est légitime. D’autre part, le preneur n’est soumis à aucune mise en demeure préalable, le manquement du bailleur suffisant à justifier l’exception.
La même condition d’improprité avait déjà servi de trame à l’arrêt du 6 juillet 2023, par lequel la Cour a cassé une décision ayant retenu l’exception d’inexécution sans rechercher « si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés » (Cass. 3e civ., 6 juil. 2023, n° 22-15.923). La formulation révèle que l’improprité ne se confond pas avec l’impossibilité totale d’exploiter. Le juge doit apprécier concrètement si le local peut encore recevoir l’usage prévu au bail, au regard des désordres qui l’affectent.
Cette distinction a été confirmée par l’arrêt du 10 octobre 2024, qui a rejeté le pourvoi d’une locataire dont l’établissement était demeuré ouvert jusqu’au 9 avril 2020 malgré l’état de vétusté de la façade et de la couverture (Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 22-24.395). La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « la locataire avait été en mesure d’exploiter et d’occuper les locaux commerciaux donnés à bail jusqu’au 9 avril 2020 », ce qui excluait l’exception d’inexécution. Le preneur qui poursuit son exploitation ne peut donc prétendre à une dispense intégrale des loyers, sans préjudice d’une éventuelle demande de réduction de loyer.
L’improprité peut enfin résulter d’une situation juridique rendant impossible la réception de la clientèle, comme l’a illustré la période de fermeture administrative décidée pendant la crise sanitaire (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-16.498). Le moyen développé au soutien du pourvoi soutenait que « le local loué était devenu juridiquement impropre à la destination prévue au bail, la réception de la clientèle y étant interdite », ce qui établit l’actualité de la question posée au juge du fond.
La distinction entre l’exception d’inexécution et la réduction de loyer mérite d’être soulignée. La première permet au preneur de refuser le paiement des loyers lorsque les locaux sont impropres à leur destination, tandis que la seconde suppose un trouble de jouissance partiel et s’analyse en une demande indemnitaire. L’arrêt du 10 octobre 2024 l’illustre avec netteté, la Cour ayant relevé que la locataire n’était pas saisie d’une demande de réduction de loyer mais seulement d’une dispense intégrale de paiement (Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 22-24.395). Le preneur dont les locaux demeurent exploitables dispose en revanche d’une action en réparation du trouble subi.
La consignation des loyers constitue une voie intermédiaire fréquemment retenue par les juges du fond pour concilier les intérêts des parties. L’arrêt du 6 juillet 2023 montre qu’une locataire avait sollicité l’autorisation de consigner les loyers en raison d’infiltrations affectant le clos et le couvert (Cass. 3e civ., 6 juil. 2023, n° 22-15.923). Cette technique permet d’éviter la résiliation du bail tout en manifestant la persistance du litige, sans pour autant libérer le preneur de son obligation de démontrer l’improprité des locaux.
II. La mise en œuvre de l’exception d’inexécution face à la clause résolutoire et au juge
A. L’articulation avec la clause résolutoire : le contrôle judiciaire du bien-fondé
L’enjeu pratique de l’exception d’inexécution se concentre dans son articulation avec la clause résolutoire insérée dans le bail commercial. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, prévoit que toute clause de résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le texte conditionne désormais l’octroi des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience.
C’est dans ce cadre que la troisième chambre civile a rendu, le 5 mars 2026, un arrêt de principe publié au Bulletin, appelé à faire date (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Saisie d’un litige dans lequel une locataire avait cessé de payer les loyers en raison de désordres rendant l’immeuble impropre à sa destination, la Cour a énoncé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ».
Cet attendu de principe bouleverse la pratique des commandements de payer visant la clause résolutoire. Le bailleur ne peut plus se prévaloir mécaniquement de l’expiration du délai d’un mois pour obtenir la constatation de la résiliation. Le juge doit examiner si le défaut de paiement des loyers procède d’une exception d’inexécution fondée, quand bien même le preneur n’aurait pas sollicité de délais de grâce dans le mois suivant le commandement. La Cour rappelle à cette occasion le régime applicable en renvoyant à l’arrêt du 18 septembre 2025 précité, qui admet l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable.
La décision du 5 mars 2026 précise en outre que le juge doit rechercher « si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019 ». L’appréciation est donc individualisée loyer par loyer, le bien-fondé de l’exception devant être vérifié pour chaque échéance litigieuse. Cette exigence de motivation renforce la charge argumentative du preneur, qui doit démontrer précisément en quoi chaque période de non-paiement correspond à un manquement persistant du bailleur.
Par ailleurs, l’exception d’inexécution ne saurait être invoquée à l’identique devant le juge des référés et devant le juge du fond. L’arrêt du 5 mars 2026 a été rendu dans le cadre d’une procédure au fond, après qu’une ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire a été infirmée en appel. La vérification du bien-fondé de l’exception s’impose au juge du fond, sans que l’absence de saisine préalable du juge des référés puisse y faire obstacle.
La portée de l’arrêt du 5 mars 2026 s’apprécie à l’aune de son visa, qui combine l’article 1184 ancien du code civil, les articles 1719 et 1728 du même code et l’article L. 145-41 du code de commerce. En articulant le droit commun de l’inexécution avec le mécanisme statutaire du commandement de payer, la Cour dessine un régime cohérent dans lequel la clause résolutoire demeure subordonnée au contrôle du juge. Dès lors, le bailleur qui délivre un commandement doit s’attendre à ce que le bien-fondé des loyers réclamés soit vérifié au regard de ses propres manquements.
Le preneur peut également se prévaloir de l’exception d’inexécution anticipée prévue par l’article 1220 du code civil, dès lors qu’il est manifeste que le bailleur n’exécutera pas ses obligations à l’échéance. Cette faculté, évoquée dans les conclusions de la locataire dans l’affaire du 5 mars 2026, élargit le champ de la protection au-delà de l’inexécution réalisée. Elle impose toutefois au preneur de rapporter la preuve de l’imminence du manquement, ce qui en pratique suppose un contentieux déjà nourri d’incidents antérieurs.
B. Les conséquences et la portée : réparation, prescription et limites pratiques
Lorsque l’exception d’inexécution est écartée, le preneur conserve la faculté d’obtenir réparation des préjudices subis du fait du manquement du bailleur. L’arrêt du 5 mars 2026 le rappelle implicitement, en relevant que la locataire sollicitait des dommages-intérêts « en réparation des troubles de jouissance subis pendant toute la durée du bail » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). La réparation du préjudice de jouissance est en outre soumise au principe de réparation intégrale, la Cour ayant censuré une limitation de l’indemnisation à une perte de chance alors que le bailleur devait indemniser le préjudice jusqu’à sa cessation (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853).
Le régime de la prescription encadre toutefois ces actions indemnitaires. L’article 2224 du code civil soumet les actions personnelles ou mobilières à la prescription quinquennale, à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits lui permettant de l’exercer. Or la jurisprudence récente a nettement distingué le sort de l’action en exécution forcée de celui de l’action en réparation. L’arrêt du 5 mars 2026 précité énonce que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292).
En conséquence, le preneur qui subit un manquement persistant du bailleur n’est pas exposé à la prescription pour sa demande d’exécution forcée, mais son indemnisation demeure limitée aux cinq années précédant l’assignation. Cette solution, favorable au locataire sur le terrain de l’action en exécution, contient la portée financière de la réparation. Elle invite le preneur à agir sans délai afin de ne pas voir amputée la période indemnisable, tout en lui garantissant que la persistance du manquement fait courir la prescription en continu.
La même logique gouverne l’action en résiliation du bail aux torts du bailleur. Par un arrêt du 10 juillet 2025, la Cour a jugé que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 10 juil. 2025, n° 23-20.491). L’action en résiliation fondée sur une réduction de l’assiette du bien loué ne se prescrit donc pas tant que l’empiétement persiste, ce qui protège le preneur dont les locaux ont été amputés d’une partie de leur surface.
Des limites pratiques demeurent néanmoins, que le preneur aurait tort d’ignorer. L’exception d’inexécution est un moyen de défense dont le bien-fondé s’apprécie strictement, comme l’illustre le rejet prononcé le 10 octobre 2024 au profit d’un bailleur (Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 22-24.395). Le preneur qui suspend le paiement des loyers sans réunir la preuve de l’improprité des locaux s’expose à la résiliation du bail et au paiement des arriérés, outre une indemnité d’occupation. La constitution d’un dossier probatoire solide, comportant constats, rapports d’expertise et mises en demeure, conditionne l’efficacité de la stratégie.
Le sort des loyers indûment retenus appelle une vigilance particulière. Lorsque l’exception d’inexécution est écartée, le preneur reste tenu de l’intégralité des échéances impayées, le cas échéant assorties de la clause pénale stipulée au bail. À cet égard, l’arrêt du 5 mars 2026 n’affranchit pas le locataire de l’obligation de démontrer, pour chaque période, le lien entre son refus de payer et la persistance du manquement du bailleur. La charge de la preuve demeure ainsi un facteur décisif de l’issue du litige.
La jurisprudence récente traduit un rééquilibrage manifeste des rapports locatifs au profit du preneur. Les arrêts du 18 septembre 2025 et du 5 mars 2026, publiés au Bulletin, confèrent à l’exception d’inexécution une efficacité procédurale nouvelle, tandis que les décisions relatives au caractère continu de l’obligation de délivrance prolongent la protection dans le temps. Cette évolution invite les bailleurs à une exécution rigoureuse de leurs obligations d’entretien et de réparation, sous peine de voir leurs commandements privés d’effet.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, dense entre 2023 et 2026, a édifié un édifice cohérent autour de l’exception d’inexécution dans le bail commercial. L’obligation de délivrance et la garantie de jouissance paisible, obligations continues et d’ordre public, constituent le socle de la protection du preneur, tandis que l’improprité des locaux à leur destination détermine la légitimité de la suspension des loyers. L’arrêt du 5 mars 2026 a franchi une étape supplémentaire en imposant au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception opposée à la clause résolutoire, indépendamment de toute demande de délais dans le mois du commandement.
Le preneur dispose ainsi d’un arsenal défensif substantiel, adossé à des obligations continues dont la persistance neutralise la prescription de l’action en exécution forcée. Cette protection connaît toutefois des bornes, tant s’agissant de la période indemnisable, limitée à cinq ans précédant la demande, que des exigences probatoires pesant sur celui qui suspend le paiement de ses loyers. Bailleurs et preneurs gagneront à sécuriser leurs relations contractuelles par une documentation rigoureuse des désordres et une exécution diligente des travaux, à défaut de quoi le juge arbitrera, comme il y est désormais expressément tenu, la gravité respective des manquements.
L’actualité jurisprudentielle de la troisième chambre civile, entre l’arrêt fondateur du 6 juillet 2023 et les décisions publiées au Bulletin du printemps 2026, dessine une protection du preneur à la fois continue et proportionnée. La reconnaissance de l’exception d’inexécution, son articulation avec la clause résolutoire et la sécurisation de la prescription constituent les trois piliers d’un édifice dont les praticiens du droit des affaires doivent désormais mesurer la portée. Le recours à un avocat spécialisé en baux commerciaux s’avère dès lors indispensable pour apprécier la stratégie la plus adaptée à chaque situation.
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