Le décès d’un bailleur laisse fréquemment le logement loué dans l’indivision successorale, partagé entre des héritiers dont les intérêts et les projets divergent. Lorsque ces derniers décident de vendre, la loi du 6 juillet 1989 leur impose de délivrer au locataire un congé fondé sur la décision de vendre, congé qui vaut lui-même offre de vente au profit de l’occupant. La question de savoir qui doit signer cet acte, et à quelles conditions sa méconnaissance peut être sanctionnée, commande la validité de toute l’opération de vente d’un immeuble loué en indivision.
La troisième chambre civile a répondu à cette question par un arrêt du 2 juillet 2026, rendu au visa des articles 815-3 du code civil, 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 117 du code de procédure civile. Elle y juge que le congé pour vendre « doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires » et que le défaut de pouvoir des coïndivisaires « constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l’acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un grief » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.188). La décision consolide une lignée jurisprudentielle inaugurée dix-huit mois plus tôt, et dessine une frontière nette entre la nullité de fond dispensée de grief et les irrégularités de contenu de l’offre de vente, qui demeurent soumises à la preuve d’un préjudice.
L’intérêt de la décision dépasse la seule indivision successorale, car la situation se présente chaque fois qu’un immeuble loué appartient à plusieurs personnes, qu’elles soient indivisaires, associées au sein d’une société civile immobilière ou mariées sous un régime de communauté. Or, le sort du congé détermine celui du bail, et par contrecoup celui de la vente projetée. Il convient dès lors d’établir, dans une première partie, pourquoi le congé pour vendre se soumet à la règle de l’unanimité, avant d’analyser, dans une seconde partie, le régime exact de la nullité ainsi instituée.
I. Le congé pour vendre, acte de disposition soumis au consentement unanime des indivisaires
A. La qualification du congé valant offre de vente au profit du locataire
Le point de départ de l’analyse réside dans la nature particulière du congé pour vendre. Aux termes de l’article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire » (article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le législateur a ainsi superposé deux instruments en un seul acte : le congé met fin au bail à l’échéance du préavis, et constitue simultanément l’offre de vente que le locataire peut accepter pendant les deux premiers mois de ce préavis.
Cette dualité de nature emporte des conséquences directes quant au pouvoir requis de celui qui délivre l’acte. Le congé ne se borne pas à administrer le patrimoine locatif, il engage la disposition même du bien, puisqu’il oblige le bailleur à vendre au locataire qui accepterait l’offre dans le délai légal. Par ailleurs, l’acceptation par le locataire ouvre la réalisation de la vente dans un délai de deux mois, porté à quatre mois lorsqu’il notifie son intention de recourir à un prêt, et la loi attache à l’expiration du préavis la déchéance de tout titre d’occupation du locataire qui n’a pas accepté l’offre.
Dès lors, l’acte délivré par le bailleur ne peut pas être assimilé à un simple acte d’administration, dont les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits peuvent décider seuls. L’article 815-3 du code civil réserve en effet l’unanimité aux actes qui dépassent l’exploitation normale des biens indivis : « Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° » (article 815-3 du code civil). La conclusion s’impose d’elle-même : le congé valant offre de vente constitue un acte de disposition, et ne peut donc être délivré que par tous les indivisaires ou avec leur accord exprès.
À cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile fait application directe du texte. Dans l’arrêt du 2 juillet 2026, la chambre rappelle d’abord qu’« il résulte du premier de ces textes que, sauf nécessité de payer les dettes et charges de l’indivision, les actes de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires », puis qu’« il résulte du deuxième que le congé vaut offre de vente au profit du locataire » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.188). La combinaison des deux propositions suffit à fonder la solution : l’offre de vente portée par le congé étant un acte de disposition sur un bien indivis, elle exige l’accord de chacun des copropriétaires indivis.
B. La lignée jurisprudentielle de 2025 à 2026 : du défaut de base légale à la consécration explicite
L’arrêt du 2 juillet 2026 s’inscrit dans le prolongement direct d’un précédent rendu le 23 janvier 2025, qui avait déjà censuré une cour d’appel pour ne pas avoir vérifié l’accord de chaque indivisaire. Dans cette affaire, une société civile immobilière, propriétaire en indivision d’un appartement avec deux associés, avait seule délivré au locataire un congé avec offre de vente ; la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait tenu le congé pour valable, au motif que les deux autres indivisaires étaient les principaux associés de la société et qu’ils étaient ainsi réputés d’accord. La troisième chambre civile a censuré ce raisonnement par induction : « En se déterminant ainsi, sans constater le consentement de chaque indivisaire à la délivrance d’un congé pour vente au locataire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-21.610).
Or, la solution de 2025 n’était encore formulée qu’au travers du contrôle de base légale, sans que la chambre ne se prononce expressément sur la nature de l’irrégularité ni sur la sanction applicable. L’arrêt du 2 juillet 2026 franchit un degré supplémentaire dans la précision du régime. Les faits y présentaient la configuration la plus courante du contentieux successoral : à la suite du décès du bailleur initial, le logement était devenu la propriété indivise de douze personnes, dont l’une n’avait pas donné son accord à la délivrance du congé pour vendre signifié au locataire. La cour d’appel de Riom avait déclaré ce congé valable, en retenant que le défaut de consentement n’entraînait que l’inopposabilité de la vente à l’indivisaire non consentante, et que le locataire ne démontrait aucun grief.
La Cour de cassation a écarté cette double analyse dans les termes suivants : « En statuant ainsi, alors que le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires et que le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l’acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un grief, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.188). La formulation condense trois apports : l’exigence d’unanimité est désormais posée en règle de principe, l’irrégularité est qualifiée d’irrégularité de fond par renvoi à l’article 117 du code de procédure civile, et la nullité peut être invoquée sans aucune preuve de grief.
Par ailleurs, la même logique anime le contentieux voisin du bail rural, ce qui confirme la généralité de l’exigence dans les situations d’indivision. La troisième chambre civile a ainsi eu à connaître d’un congé aux fins de reprise délivré par trois indivisaires sur quatre, et a jugé, sur le fondement de l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime, que « l’indivisibilité du bail cesse à son expiration » et que le congé demeurait valable pour les seules terres dont l’auteur de la reprise était devenu seul propriétaire par l’effet du partage (Cass. 3e civ., 24 septembre 2014, n° 12-25.884, publié au Bulletin). La solution illustre, à l’inverse, la rigueur de la règle applicable lorsque l’indivision persiste à la date d’effet du congé.
En conséquence, la situation juridique des indivisaires bailleurs est désormais arrêtée : aucun d’entre eux ne peut, seul ou avec une majorité même qualifiée, délivrer un congé pour vendre sans le concours de tous les autres, et la sanction du défaut de pouvoir n’exige du locataire aucune démonstration de préjudice. Cette première étape de l’analyse conduit à examiner, plus précisément, la qualification procédurale retenue par la Cour de cassation et les frontières qui la séparent des autres irrégularités affectant le congé.
II. La nullité de fond dispensée de grief et les frontières du formalisme protecteur de l’offre
A. Le défaut de pouvoir des coïndivisaires, irrégularité de fond au sens de l’article 117 du code de procédure civile
La qualification procédurale constitue le cœur technique de l’arrêt du 2 juillet 2026. La chambre vise expressément l’article 117 du code de procédure civile, aux termes duquel « constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte : Le défaut de capacité d’ester en justice ; Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ; Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice » (article 117 du code de procédure civile). Le congé, acte unilatéral de procédure signifié par commissaire de justice, entre dans le champ de ce texte.
Or, la sanction des irrégularités de fond se distingue radicalement de celle des vices de forme. L’article 114 du code de procédure civile dispose en effet que « la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public » (article 114 du code de procédure civile). Le vice de forme n’est donc sanctionné qu’à la condition que celui qui s’en prévaut établisse le préjudice concret que l’irrégularité lui a causé, tandis que l’irrégularité de fond entraîne la nullité sans condition de grief.
La chambre applique cette distinction au congé pour vendre avec une grande netteté, en énonçant : « Selon le dernier, le défaut de pouvoir d’une partie constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte et les moyens de nullité fondés sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillis sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.188). Le locataire, destinataire du congé, peut donc en solliciter l’annulation pour ce seul motif, sans être tenu de démontrer que l’absence de l’un des indivisaires a nui à la décision qu’il a prise, par exemple en l’empêchant d’accepter l’offre.
Par ailleurs, l’arrêt tranche une objection que les juges du fond avaient accueillie : l’idée selon laquelle le défaut de consentement d’un indivisaire ne rendrait l’acte qu’inopposable à ce dernier, dans les seuls rapports entre indivisaires, sans affecter la situation du locataire. La Cour de cassation écarte cette analyse en consacrant le droit du locataire à se prévaloir de la nullité de l’acte qui lui a été signifié. La solution est cohérente avec la nature de l’offre de vente : le locataire qui accepterait une offre émanant d’un indivisaire dépourvu de pouvoir ne serait jamais assuré d’obtenir la vente, puisque les autres indivisaires pourraient s’opposer à l’aliénation du bien.
Dès lors, la qualification d’irrégularité de fond place le défaut de pouvoir des coïndivisaires dans une catégorie exceptionnellement rigoureuse, dont les effets pratiques se font sentir immédiatement. Le locataire qui reçoit un congé pour vendre peut en vérifier les auteurs, contrôler s’ils représentent l’intégralité de l’indivision, et agir en nullité s’il constate l’absence de l’un d’eux, sans avoir à justifier d’aucune intention d’acquérir ni d’aucun préjudice. Cette protection procédurale renforce la protection substantielle que la loi accorde au locataire en place.
B. Les irrégularités du contenu de l’offre demeurent soumises à la preuve d’un grief
La rigueur de la nullité de fond contraste avec le régime des irrégularités affectant le contenu de l’offre, que la jurisprudence maintient dans l’orbite de l’article 114 du code de procédure civile. La distinction a été fixée de longue date à propos de la commission d’agence insérée dans le prix annoncé. Dans un arrêt publié au Bulletin du 8 octobre 2015, la chambre a ainsi jugé que, si le locataire qui accepte l’offre ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien, « le prononcé de la nullité du congé suppose, en application de l’article 114 du code de procédure civile, la preuve d’un grief », de sorte que l’intégration de la commission dans le prix demandé, sans incidence sur l’exercice du droit de préemption, ne justifiait pas l’annulation (Cass. 3e civ., 8 octobre 2015, n° 14-20.666, publié au Bulletin).
La même solution se retrouve dans la jurisprudence non publiée ultérieure. Dans une affaire où le congé mentionnait par erreur que le prix de vente comprenait la rémunération du mandataire du vendeur, la cour d’appel, dont l’arrêt de rejet a été maintenu par la troisième chambre civile, avait retenu que « cette indication erronée n’est cependant pas de nature à lui faire grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile puisque, la détermination du prix de vente réel demeurant aisée, elle n’a exercé aucune influence sur l’exercice de son droit de préemption » (Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-12.958). La solution manifeste que l’erreur sur un élément du contenu de l’offre ne provoque l’annulation que si elle a réellement faussé la décision du locataire.
La délimitation du bien vendu obéit au même régime. La troisième chambre civile a jugé, à propos d’un congé avec offre de vente qui omettait de mentionner la parcelle de terrain entourant le bâtiment et le chemin d’accès en copropriété, que la cour d’appel « a souverainement retenu, d’une part, que l’omission du garage dans le congé n’était pas de nature à induire la locataire en erreur sur la consistance du bien vendu, dès lors que ce local était inclus dans le bâtiment d’habitation donné à bail, d’autre part, que l’absence de mention dans l’offre de vente de la parcelle de terrain entourant le bâtiment et du chemin d’accès en copropriété n’avait pas causé grief à la locataire qui n’avait jamais manifesté son intention de se porter acquéreur du logement loué » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-16.662).
À cet égard, le formalisme protecteur conserve néanmoins une portée substantielle, distincte de la question de la nullité, lorsque la loi interdit en soi de faire peser certaines charges sur le locataire. La chambre a ainsi jugé, dès un arrêt publié au Bulletin du 3 juillet 2013, que « le locataire titulaire d’un droit de préemption acceptant l’offre de vente du bien qu’il habite qui n’a pas à être présenté par l’agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien » (Cass. 3e civ., 3 juillet 2013, n° 12-19.442, publié au Bulletin). La règle vaut également lorsque le locataire exerce son droit de préemption subsidiaire à la suite de la notification, par le notaire, de conditions de vente plus avantageuses consenties à un tiers : « le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien » (Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-22.073, FS-B, publié au Bulletin).
Le contrôle du prix obéit, pour sa part, à la logique de la fraude. Dans un arrêt du 9 février 2022, la chambre a censuré une cour d’appel qui avait écarté d’emblée l’argument tiré de la surestimation du prix proposé, sans rechercher si l’écart avec le marché ne révélait pas le caractère frauduleux du congé : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’écart entre le prix proposé et celui du marché ne révélait pas le caractère frauduleux du congé délivré au locataire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 9 février 2022, n° 21-12.179). Enfin, la vente de l’immeuble entier échappe au mécanisme : la chambre a jugé, dans un arrêt publié au Bulletin du 11 mars 2015, que la vente de la totalité de l’immeuble ne donnait pas droit à l’exercice d’un droit de préemption au profit du locataire, lequel ne peut se prévaloir que d’une offre portant sur le logement loué (Cass. 3e civ., 11 mars 2015, n° 14-10.447, publié au Bulletin).
En conséquence, le contentieux du congé pour vendre se trouve ordonné autour d’une double ligne de partage. La première tient à l’auteur de l’acte : le défaut de pouvoir d’un indivisaire, irrégularité de fond, frappe l’acte de nullité sans condition de grief. La seconde tient au contenu de l’acte : les imprécisions relatives au prix, aux conditions de vente ou à la consistance du bien demeurent des vices de forme dont la sanction suppose la preuve d’un grief, sauf lorsque la loi attache une interdiction substantielle à la charge incriminée ou que la fraude est caractérisée. Par ailleurs, la frontière n’est pas purement théorique, car elle commande la stratégie contentieuse des deux parties au bail.
Conclusion
L’arrêt du 2 juillet 2026 consacre, dans le prolongement de celui du 23 janvier 2025, une règle simple et rigoureuse : le congé pour vendre un logement indivis ne peut être délivré qu’avec le consentement unanime de tous les indivisaires, et le défaut de pouvoir qui l’entache constitue une irrégularité de fond dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un grief. La solution se distingue nettement du régime des irrégularités de contenu de l’offre, lesquelles demeurent soumises à la preuve d’un préjudice au titre de l’article 114 du code de procédure civile, sous la réserve des interdictions substantielles et de la fraude.
Pour les indivisaires qui projettent de vendre le logement loué, la conséquence pratique est immédiate : l’accord écrit de chacun d’eux doit être recueilli avant la signification du congé, au besoin par l’établissement d’un pouvoir spécial donné à l’un des coïndivisaires ou au notaire chargé de la vente. Pour le locataire, la vérification de la liste des auteurs du congé constitue un contrôle préalable déterminant, l’annulation de l’acte le maintenant dans les lieux et différant l’échéance du bail. L’articulation fine de ces règles, au carrefour du droit des biens, du droit des baux et de la procédure civile, justifie un accompagnement juridique attentif de l’opération de vente d’un immeuble loué, tel que peut le proposer un avocat en droit immobilier à Paris.
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