I. La constitution du dépôt de garantie et sa fonction de garantie des obligations du preneur
A. Un mécanisme d’origine contractuelle, étranger à tout modèle légal
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce (Legifrance), organise avec minutie le droit au renouvellement, le régime du loyer ou la protection du fonds de commerce. Aucune disposition de ce statut ne régit en revanche le dépôt de garantie que le bailleur exige fréquemment du preneur lors de la conclusion du bail. Cette lacune n’est pas accidentelle. Elle traduit la volonté du législateur de laisser les parties organiser librement la garantie financière de l’exécution des obligations du preneur, dans le respect du principe posé à l’article 1103 du code civil (Legifrance), aux termes duquel « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Le dépôt de garantie du bail commercial constitue ainsi un instrument de la liberté contractuelle, dont la nature, le montant et les conditions de restitution relèvent de la seule volonté des parties.
Le contraste avec le bail d’habitation est, à cet égard, instructif. L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Legifrance) encadre étroitement le dépôt de garantie, en le plafonnant à un mois de loyer en principal, en imposant sa restitution dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés et en prévoyant une majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard en cas de restitution tardive. Or, la troisième chambre civile a rappelé l’économie de ce dispositif dans un arrêt de formation de section publié au Bulletin le 29 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-20.758, FS-B), en énonçant que « le dépôt de garantie, prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Le bail commercial n’est soumis à aucun de ces impératifs, qu’il s’agisse du plafonnement du montant, du délai de restitution ou de la majoration automatique.
La jurisprudence rendue au cours des trois dernières années illustre la force de ce principe. Dans une espèce jugée le 12 décembre 2024 (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 23-16.858), le bail commercial prévoyait, à son article 15, « le versement par la locataire, en garantie des obligations issues du bail, d’un dépôt de garantie au profit de la SCI », pour un montant de 2 675 488,37 euros, dont la preneuse poursuivait la restitution après avoir donné congé. La formule retenue par les parties, qui rattache la somme à la garantie des obligations issues du bail, dessine la fonction première du mécanisme, à savoir assurer au bailleur une exécution effective des engagements du preneur, du paiement du loyer à la remise des lieux en bon état. En conséquence, la restitution de la somme versée ne peut être appréhendée comme l’accessoire d’un régime légal impératif, mais comme une obligation dont les conditions dépendent de la lecture des clauses du bail.
La Cour de cassation veille d’ailleurs à ce que les juges du fond n’altèrent pas les stipulations relatives aux garanties du bail. Par un arrêt du 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.423), elle a censuré la cour d’appel de Chambéry, qui avait écarté l’acquisition de la clause résolutoire au motif que celle-ci ne visait ni le non-paiement de la clause pénale ni les frais du commandement. La Cour juge en effet que « en statuant ainsi, alors que le contrat de bail prévoyait que la clause résolutoire s’appliquait en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements stipulés au bail, la cour d’appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé ». Cette solution, fondée sur l’interdiction de dénaturer posée à l’article 1192 du code civil (Legifrance), rappelle que les clauses de garantie, y compris celles qui sanctionnent le retard du preneur, doivent recevoir application dans leur lettre, sans que le juge puisse en restreindre la portée.
B. Le sort du dépôt de garantie en cas de transmission du bail et de changement de bailleur
La question du sort du dépôt de garantie se pose avec une acuité particulière lorsque la relation locative connaît une mutation, qu’il s’agisse de la cession du droit au bail, de la cession du fonds de commerce ou de la vente de l’immeuble loué. Dans le bail d’habitation, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (Legifrance) dispose que « en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur ». Aucune règle équivalente ne s’applique au bail commercial : la charge de la restitution demeure, sauf stipulation contraire, celle de la personne qui a reçu la somme, et la troisième chambre civile s’attache aux engagements contractuels pris à l’occasion de la transmission.
L’arrêt du 12 décembre 2024 (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 23-16.858) en offre une illustration topique. Le bail commercial avait été consenti par une société civile immobilière crédit-preneuse, et le crédit-bailleur s’était engagé, en application de l’article 25 du contrat, « dans l’hypothèse où la SCI ne lèverait pas l’option d’achat, ainsi que dans celle où le crédit-bail serait résilié, à reprendre à sa charge les obligations du bail ». La cour d’appel d’Amiens avait estimé que cet engagement ne trouvait pas à s’appliquer lorsque la locataire avait donné congé et ne mettait aucune obligation de restitution du dépôt de garantie à la charge du crédit-bailleur. La Cour de cassation casse l’arrêt au visa de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 : « en statuant ainsi, alors que le contrat de bail commercial ne restreignait pas les obligations du crédit-bailleur, en cas de non-levée de l’option d’achat par le crédit-preneur, à l’hypothèse d’un maintien dans les lieux de la locataire, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». La portée de l’engagement de reprise des obligations du bail, qui inclut la restitution du dépôt de garantie, ne saurait ainsi être limitée aux hypothèses que le contrat n’a pas prévues.
La cession du droit au bail soulève des questions analogues, que la troisième chambre civile a abordées dans un arrêt du 15 juin 2023 (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 19-21.458). Une société preneuse avait consenti une promesse de cession de son droit au bail à une société cessionnaire, sous conditions suspensives d’obtention d’un prêt et d’accord du bailleur. La promesse stipulait « qu’à défaut de réalisation de l’une des conditions suspensives, la cession serait considérée comme nulle et non avenue et que chacune des parties reprendrait sa pleine et entière liberté sans indemnité de part ni d’autre ». La cession ayant été frappée de caducité, la Cour a approuvé les juges du fond d’avoir ordonné la restitution à la cessionnaire du dépôt de garantie qu’elle avait versé, le défaut de réalisation des conditions suspensives rendant sans cause la rétention de la somme par la cédante.
La vente de l’immeuble loué au cours du bail n’efface pas davantage les prérogatives du preneur. Dans un arrêt de formation de section publié au Bulletin le 27 juin 2024 (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-10.298, FS-B), la bailleresse avait vendu les locaux trois mois après leur restitution par le locataire, sans avoir effectué de travaux, et sollicitait des dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives tout en s’opposant à la restitution du dépôt de garantie. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir jugé qu’« ayant constaté qu’elle avait vendu les locaux loués trois mois après leur restitution sans effectuer de travaux et qu’elle ne prouvait pas une dépréciation du prix des locaux à la revente en lien avec les manquements du locataire, la cour d’appel en a souverainement déduit que la bailleresse n’apportait pas la preuve du préjudice allégué ». La charge de la preuve du préjudice pèse ainsi sur le bailleur qui entend conserver le dépôt de garantie, quand bien même les locaux auraient été cédés dans l’intervalle.
II. La restitution du dépôt de garantie en fin de bail
A. L’imputation des créances du bailleur et la preuve des dégradations locatives
À l’expiration du bail, la question de la restitution du dépôt de garantie se confond largement avec celle de l’étendue des créances que le bailleur peut lui imputer. Le mécanisme légal de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (Legifrance) fournit le modèle d’une imputation encadrée, la restitution s’opérant « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». La troisième chambre civile a fait une application rigoureuse de ce modèle dans le bail d’habitation, par un arrêt de formation de section publié au Bulletin du 26 octobre 2023 (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-20.183, FS-B), qui a censuré la cour d’appel d’Aix-en-Provence pour avoir ordonné la restitution du dépôt et le paiement de la majoration de retard sans déduire l’arriéré locatif et les dégradations locatives, « le montant du dépôt de garantie de 660 euros devant s’imputer sur les condamnations prononcées à l’encontre des locataires ». Dans le bail commercial, l’imputation des créances du bailleur sur le dépôt obéit aux mêmes exigences probatoires, que la jurisprudence de la chambre a précisées au fil des trois dernières années.
L’arrêt de formation de section du 27 juin 2024 (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-21.272, FS-B) constitue, sur ce point, une décision de référence. La société Carrefour proximité France avait restitué des locaux commerciaux dans un état non conforme à ses obligations, et les bailleurs avaient conservé le dépôt de garantie à hauteur de 53 799,21 euros, avant que la cour d’appel de Paris ne réduise l’indemnisation à 10 000 euros et n’ordonne la restitution du solde de 43 799,21 euros. La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt au visa des anciens articles 1147 et 1149 du code civil, de l’article 1732 du code civil (Legifrance) et du principe de réparation intégrale du préjudice, en énonçant que « le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur ». Elle précise que « ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». La rétention du dépôt de garantie est ainsi subordonnée à l’existence d’un préjudice, dont l’évaluation procède du principe de réparation intégrale.
Par ailleurs, la détermination du préjudice doit tenir compte des circonstances postérieures à la libération des locaux. La même formation de section a jugé, le 27 juin 2024 (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-10.298, FS-B), que, « tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition ». Cette exigence se répercute directement sur le sort du dépôt de garantie : le bailleur qui a reloué, vendu ou démoli les locaux sans effectuer de travaux voit sa créance d’indemnisation réduite, voire anéantie, ce qui le prive corrélativement du droit de conserver tout ou partie de la somme reçue en garantie. A cet égard, la jurisprudence récente dessine un régime probatoire équilibré, au terme duquel la charge de la preuve pèse sur celui qui invoque un préjudice.
Le contentieux de la restitution du dépôt de garantie n’est pas exempt de pièges procéduraux, comme l’illustre un arrêt du 2 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 24-15.896). Une locataire ayant donné congé assignait sa bailleresse en restitution du dépôt de garantie, tandis que celle-ci formait des demandes reconventionnelles au titre de la remise en état des locaux et d’un solde locatif. La cour d’appel de Dijon avait statué dans une composition comprenant un magistrat ayant déjà connu du litige en première instance. La Cour de cassation annule l’arrêt, au visa de l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et de l’article 430, alinéa 1er, du code de procédure civile : « en statuant ainsi, dans une composition comportant un magistrat qui avait déjà tranché le même litige en première instance, la cour d’appel a méconnu les exigences des textes susvisés ». Cette décision rappelle que la restitution du dépôt, objet d’un contentieux nourri entre bailleurs et preneurs, doit être prononcée par une juridiction dont l’impartialité ne peut être suspectée.
B. Les clauses de conservation du dépôt de garantie et le contrôle de la pénalité
La liberté contractuelle qui préside à la constitution du dépôt de garantie autorise le bailleur à stipuler des clauses de conservation de la somme dans certaines hypothèses, au premier rang desquelles l’acquisition de la clause résolutoire. Une telle stipulation a été appréciée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 20 novembre 2025 (Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 24-16.763). Le bail commercial conclu entre une société civile et une société locataire prévoyait, à son article 9, que le dépôt de garantie de 18 402,96 euros resterait acquis au bailleur en cas d’acquisition de la clause résolutoire, tandis que le loyer annuel en principal s’élevait à 67 000 euros. La cour d’appel de Paris avait qualifié cette stipulation de clause pénale et l’avait ramenée à la somme de 50 euros, au motif qu’elle était manifestement excessive. La Cour de cassation approuve cette analyse : « la cour d’appel, qui a qualifié de clause pénale la clause contractuelle prévoyant que le dépôt de garantie resterait acquis au bailleur en cas d’acquisition de la clause résolutoire, a constaté que le loyer annuel en principal était de 67 000 euros et que le dépôt de garantie était de 18 402,96 euros, et, saisie de conclusions de la bailleresse qui ne chiffrait pas le préjudice subi du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, a pu retenir, par une motivation suffisante et abstraction faite des motifs surabondants critiqués par la deuxième branche, que la pénalité fixée présentait un caractère manifestement excessif au regard du préjudice subi et en a souverainement fixé le montant ».
Cette décision ancre le régime de la clause de conservation du dépôt dans celui de la clause pénale, dont l’article 1231-5 du code civil (Legifrance) permet au juge de modérer la pénalité « si elle est manifestement excessive ou dérisoire », même d’office. Or, la disproportion entre le montant du dépôt et le préjudice effectivement subi par le bailleur constitue l’indice décisif de l’excès manifeste. En l’espèce, la disparité entre la somme conservée et le préjudice invoqué, que la bailleresse ne chiffrait pas, justifiait la réduction de la pénalité à un montant symbolique. Dès lors, la rédaction de la clause de conservation doit intégrer cette jurisprudence : la stipulation d’un dépôt restant acquis au bailleur doit être proportionnée au préjudice que l’acquisition de la clause résolutoire est susceptible d’engendrer, sous peine d’être réduite par le juge, même d’office.
La clause pénale insérée dans le bail commercial fait par ailleurs l’objet d’un contrôle nourri dans le contentieux du recouvrement. L’arrêt du 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.423) en témoigne. La bailleresse avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire et incluant la clause pénale sanctionnant le retard du paiement des loyers, puis sollicitait une provision en référé. La Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir rejeté cette demande : « ayant relevé qu’au moment de la délivrance du commandement du 8 août 2022, le loyer du troisième trimestre 2022 avait été réglé et que la demande de la bailleresse au titre de la clause pénale se heurtait à une contestation sérieuse sur le caractère disproportionné de son montant au regard du réel retard de paiement, la cour d’appel, qui a ainsi fait ressortir l’existence d’une contestation sérieuse portant sur l’existence même de la créance, a légalement justifié sa décision de rejeter la demande de provision de ce chef ». La contestation du caractère disproportionné de la clause pénale constitue ainsi une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile (Legifrance), de nature à faire obstacle à l’allocation d’une provision.
La restitution du dépôt de garantie demeure, en définitive, tributaire de la qualification des sommes réclamées par le bailleur. Un arrêt du 9 mars 2023 (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358) illustre cette exigence. Après le congé délivré par la locataire, celle-ci sollicitait la restitution des loyers postérieurs à son départ des lieux et du dépôt de garantie, tandis que la bailleresse réclamait le paiement d’une indemnité de rupture anticipée stipulée au bail. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré cette demande prescrite au regard de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce (Legifrance), qui soumet toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux à un délai de deux ans. La Cour de cassation censure cette solution : « l’action en paiement d’une indemnité de rupture stipulée à un bail commercial en cas de résiliation anticipée n’a pas son fondement dans les dispositions du statut des baux commerciaux, la cour d’appel a violé les textes susvisés ». L’action trouve en effet sa source dans la clause contractuelle et non dans le statut, de sorte que lui est applicable la prescription quinquennale de l’article L. 110-4 du code de commerce (Legifrance), aux termes duquel « les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes ».
Par ailleurs, la même logique de qualification commande d’apprécier le sort procédural de l’action en restitution du dépôt de garantie. La restitution d’une somme versée en garantie ne procède pas, en elle-même, d’une action exercée en vertu du statut des baux commerciaux au sens de l’article L. 145-60 du code de commerce (Legifrance), mais de l’exécution des obligations contractuelles issues du bail, telles que les parties les ont aménagées. L’action personnelle du preneur tendant à la restitution de la somme se rattache ainsi, en principe, au délai de droit commun de l’article 2224 du code civil (Legifrance), qui dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Dès lors, la stratégie des parties, qu’il s’agisse de la contestation d’une retenue opérée par le bailleur ou de la prescription de la demande en restitution, commande d’identifier avec précision le fondement, statutaire ou contractuel, de la créance litigieuse.
Enfin, la restitution du dépôt de garantie peut être ordonnée alors même que la relation locative a connu une mutation, comme le montre l’arrêt du 15 juin 2023 (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 19-21.458) relatif à la caducité d’une promesse de cession du droit au bail. La cessionnaire ayant repris sa pleine et entière liberté, la rétention du dépôt versé perdait toute cause, de sorte que sa restitution s’imposait. Cette solution, combinée à celles rappelées ci-dessus, révèle la cohérence du contrôle opéré par la troisième chambre civile : le sort du dépôt de garantie suit les obligations qu’il garantit, et toute rétention doit trouver son fondement dans une clause valide, une créance justifiée ou un préjudice prouvé.
Conclusion
Le dépôt de garantie du bail commercial demeure, au regard de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, un mécanisme essentiellement conventionnel, dont le régime se déduit des stipulations du bail et des règles de droit commun du contrat. La liberté des parties préside à sa constitution, mais elle rencontre deux bornes que la Cour de cassation a récemment consolidées, à savoir la prohibition de la dénaturation des clauses et le contrôle de la proportionnalité des pénalités. La restitution de la somme suppose, en outre, que le bailleur justifie d’un préjudice réel lorsqu’il entend la conserver, la charge de la preuve pesant sur celui qui se prévaut des dégradations. Les décisions des 27 juin 2024, 20 novembre 2025 et 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-21.272 ; Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 24-16.763 ; Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.423) forment un corpus cohérent, propre à guider la rédaction des baux et la conduite des contentieux relatifs au dépôt de garantie. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent bailleurs et preneurs dans la négociation de ces clauses et dans la défense de leurs intérêts lors de la restitution du dépôt de garantie.
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