Les ensembles immobiliers composés de plusieurs bâtiments donnent fréquemment naissance à une organisation copropriétaire duale, où un syndicat principal coexiste avec un ou plusieurs syndicats secondaires. La répartition des compétences entre ces entités, dotées chacune de la personnalité morale, détermine directement la licéité des actions en recouvrement des charges engagées auprès des copropriétaires défaillants. Par une série d’arrêts rendus le 9 juillet 2026, dont l’un est publié au Bulletin des arrêts de la Cour de cassation (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 24-21.792, FS-B, arrêt n° 423), la troisième chambre civile a précisé les conditions dans lesquelles le syndicat secondaire peut agir en paiement des charges dues au syndicat principal et, corrélativement, l’étendue des pouvoirs de l’administrateur provisoire désigné pour les besoins de la liquidation de ce syndicat. Or, cette clarification intervient dans un contentieux où les praticiens s’interrogeaient sur la validité des pratiques de recouvrement organisées de longue date entre syndicats principal et secondaire. Des lors, il importe de délimiter avec exactitude le cadre légal des missions du syndicat secondaire, avant d’examiner les conditions d’exercice de l’action en recouvrement par l’administrateur provisoire.
I. Le périmètre légal des missions du syndicat secondaire
La troisième chambre civile a rappelé, dans les motifs de l’arrêt n° 24-21.792 du 9 juillet 2026, que le syndicat secondaire ne dispose que des missions que la loi lui attribue, lesquelles ne sauraient être étendues au recouvrement des charges du syndicat principal sans une décision expresse de l’assemblée générale de ce dernier. Cette solution, qui conditionne la recevabilité de l’action en paiement, repose sur une lecture stricte de l’article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dont il convient de restituer la teneur avant d’en mesurer les conséquences contentieuses.
A. La constitution du syndicat secondaire et l’objet limité que la loi lui assigne
L’article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, autorise la constitution d’un syndicat secondaire lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome, à la majorité des voix de tous les copropriétaires réunis en assemblée spéciale (art. 27, al. 1er, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Ce syndicat secondaire est doté de la personnalité civile et fonctionne dans les conditions prévues par la loi, ce qui lui confère la capacité d’agir en justice pour la défense de ses intérêts propres. La troisième chambre civile rappelle toutefois, dans l’arrêt n° 24-21.792 précité, que « le syndicat secondaire des copropriétaires a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne d’un des bâtiments de l’immeuble qui en comprend plusieurs, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété » et que « cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24 » (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 24-21.792, FS-B, arrêt n° 423).
L’objet légal du syndicat secondaire se trouve ainsi circonscrit à la gestion, à l’entretien et à l’amélioration interne du bâtiment ou de l’entité homogène dont les copropriétaires l’ont constitué. Cette délimitation n’est pas une simple clause de style : elle commande l’appréciation de la qualité pour agir de la personne morale, dès lors qu’une personne morale ne peut agir en justice que dans la limite de son objet, question sur laquelle un avocat en droit de la copropriété à Paris est régulièrement consulté. La jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile avait déjà tiré les conséquences de cette spécialisation fonctionnelle, en jugeant que la création d’un syndicat secondaire impliquait une spécialisation des charges entre les différents bâtiments de l’ensemble immobilier (Civ. 3e, 5 avr. 2018, n° 17-14.611), solution prolongée en 2019 pour les ensembles commerciaux à bâtiments multiples (Civ. 3e, 28 nov. 2019, n° 18-15.505). Par ailleurs, la création même du syndicat secondaire suppose qu’elle ait été prévue par le règlement de copropriété ou décidée par une assemblée générale, comme l’a confirmé la jurisprudence relative à la validité de telles structures (Civ. 3e, 21 janv. 2021, n° 20-13.800).
La charge de la preuve de l’étendue des pouvoirs du syndicat secondaire pèse, dans le contentieux du recouvrement, sur celui qui agit. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt n° 24-21.792, le syndicat secondaire de la résidence [Etablissement 1], représenté par son administrateur provisoire, se prévalait des stipulations des règlements de copropriété principal et secondaire pour soutenir que la répartition des charges communes générales de la copropriété principale était déterminée par ses soins, à charge pour lui de les appeler et de les recouvrer auprès de ses propres copropriétaires afin de reverser au syndicat principal la quote-part afférente aux lots composant la copropriété secondaire. La cour d’appel de Pau avait néanmoins jugé que le syndicat principal avait seul qualité pour fixer les charges communes générales et pour les répartir, le syndicat secondaire, qui n’avait pour objet que la gestion des charges particulières de son bâtiment, ne pouvant être responsable du paiement et de la répartition de ces charges générales. En conséquence, la question centrale soumise à la Cour de cassation était celle de savoir si la qualité pour recouvrer les charges du syndicat principal pouvait résulter d’un mandat tacite, dont l’existence se déduirait de l’exécution, pendant de nombreuses années, d’un système de recouvrement des charges communes générales par les syndicats secondaires.
B. Le recouvrement des charges du syndicat principal : l’exigence d’un mandat exprès de l’assemblée générale
La troisième chambre civile a tranché cette interrogation en affirmant que « les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat pour recouvrer, pour son compte, les charges de copropriété qui lui sont dues par les copropriétaires membres du syndicat secondaire » (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 24-21.792, FS-B, arrêt n° 423). Cette formulation emporte deux enseignements majeurs. En premier lieu, la qualité pour agir en recouvrement des charges dues au syndicat principal ne peut procéder que d’une décision de l’assemblée générale du syndicat principal, seul organe habilité à approuver le budget prévisionnel et les comptes de la copropriété principale en application des articles 14-1 et 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. En second lieu, la Cour écarte implicitement mais nécessairement le mandat tacite invoqué par le syndicat secondaire, dès lors que l’exécution prolongée d’un système de recouvrement contraire à la répartition légale des compétences ne saurait suppléer l’absence de décision d’assemblée générale, dont la régularité peut être examinée par un avocat en assemblées générales de copropriété à Paris.
La solution s’inscrit dans le prolongement direct de la jurisprudence de la chambre relative à l’assiette et aux conditions du recouvrement des charges de copropriété. La Cour a ainsi jugé, par un arrêt du 20 novembre 2025 publié au Bulletin, que le syndicat des copropriétaires, s’il est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles et des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l’assemblée générale, ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents dont les comptes n’ont pas encore été approuvés (Civ. 3e, 20 nov. 2025, n° 23-23.315, FS-B, arrêt n° 557). L’approbation des comptes par l’assemblée générale constitue donc le socle de toute action en paiement, ce qui explique que le législateur ait subordonné la procédure accélérée de recouvrement prévue à l’article 19-2 à la constatation préalable de cette approbation (art. 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
A cet égard, la troisième chambre civile a également précisé l’office du juge saisi sur le fondement de l’article 19-2, en jugeant que, lorsqu’il est saisi sur ce fondement, « le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond » (Civ. 3e, 15 janv. 2026, n° 24-10.778, FS-B, arrêt n° 36). Cette décision, rendue dans une affaire où des nus-propriétaires et une usufruitière étaient assignés en paiement de charges, confirme que la procédure accélérée au fond constitue un cadre d’attributions strict, dont la méconnaissance est sanctionnée par une fin de non-recevoir et non par une incompétence. Des lors, la qualité pour agir et le cadre procédural de l’action en recouvrement obéissent à des exigences cumulatives dont la méconnaissance expose le syndicat demandeur à une irrecevabilité.
II. Le syndicat secondaire et l’administrateur provisoire face au recouvrement des charges
La série d’arrêts du 9 juillet 2026 présente une singularité procédurale remarquable : les cinq pourvois examinés provenaient d’une même copropriété de la région de Pau, dont le syndicat secondaire, dissous, était représenté par un administrateur provisoire désigné pour les besoins de sa liquidation. Cette configuration a conduit la troisième chambre civile à articuler le régime de l’administration provisoire, issu de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, avec le périmètre des missions du syndicat secondaire, pour en déduire le défaut de qualité de l’administrateur provisoire à agir en recouvrement des charges dues au syndicat principal.
A. Les pouvoirs de l’administrateur provisoire et la limite de sa mission
L’article 29-1, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le président du tribunal judiciaire peut nommer un administrateur provisoire lorsque l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou lorsque celui-ci est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, en lui confiant tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit, et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, ainsi que du conseil syndical (art. 29-1, I, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le même texte précise, dans son alinéa suivant, qu’un administrateur provisoire peut également être nommé pour liquider les dettes d’un syndicat en cas d’expropriation ou de dissolution du syndicat, la personnalité morale du syndicat exproprié ou dissous subsistant pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu’à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l’administrateur provisoire.
Dans l’arrêt n° 24-21.792 du 9 juillet 2026, la Cour de cassation énonce que, « à cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical » (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 24-21.792, FS-B, arrêt n° 423), en reprenant la lettre de l’article 29-1 précité. L’administrateur provisoire ne saurait toutefois exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire. La Cour en déduit que l’administrateur provisoire du syndicat secondaire « n’a pas qualité pour agir à leur encontre en paiement desdites charges » et, plus généralement, qu’il ne peut agir en recouvrement des charges du syndicat principal, faute de mandat conféré par l’assemblée générale de ce dernier.
Cette solution s’articule avec la jurisprudence antérieure relative à l’étendue des pouvoirs de l’administrateur provisoire. Par un arrêt du 10 octobre 2024, la troisième chambre civile avait jugé que, lorsque l’administrateur provisoire a été investi du pouvoir de l’assemblée générale d’approuver les comptes et budgets du syndicat, les décisions d’approbation n’avaient pas à être soumises à l’assemblée générale des copropriétaires, de sorte que les appel de fonds demeuraient exigibles (Civ. 3e, 10 oct. 2024, n° 23-11.308). L’arrêt du 9 juillet 2026 en constitue le symétrique : si les pouvoirs confiés à l’administrateur peuvent substituer ses décisions à celles de l’assemblée générale du syndicat dont il a la charge, ils ne peuvent, en revanche, étendre l’objet de ce syndicat au recouvrement des créances d’un autre syndicat. En d’autres termes, l’administrateur provisoire est l’organe du syndicat administré, et non un mandataire général susceptible d’agir pour le compte de toute personne morale de la même copropriété.
B. Les conditions d’exercice de l’action en recouvrement des charges par le syndicat secondaire
La troisième chambre civile a confirmé sa solution dans les trois arrêts frères rendus le même jour, non publiés au Bulletin, opposant le syndicat secondaire de la même résidence, représenté par son administrateur provisoire, à différents copropriétaires (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 24-21.793 ; n° 24-21.794 ; n° 24-21.796). Dans chacune de ces espèces, la Cour a rejeté le pourvoi formé contre les arrêts d’irrecevabilité, en rappelant que le syndicat secondaire ne pouvait valablement agir en paiement des charges du syndicat principal, faute de décision d’assemblée générale du syndicat principal étendant ses pouvoirs. La répétition de la solution à l’identique, sur des pourvois présentant des moyens presque identiques, confère à la décision publiée au Bulletin une portée générale qui dépasse la seule espèce jugée.
Le demandeur au pourvoi avait vainement invoqué l’existence d’un mandat tacite entre le syndicat principal et le syndicat secondaire, résultant de l’exécution pendant de nombreuses années du système de recouvrement des charges communes générales par les syndicats secondaires, dont la licéité n’avait jamais été remise en cause par les juridictions ayant statué dans de nombreux contentieux. La Cour de cassation a considéré, au contraire, que la cour d’appel avait exactement déduit de ses constatations, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que le syndicat secondaire, représenté par son administrateur provisoire, était sans qualité à demander le paiement d’appels de fonds portant sur des charges de copropriété dues au syndicat principal. Or, l’argument du mandat tacite, fondé sur l’article 1985 du code civil, se heurte précisément à l’exigence d’une décision de l’assemblée générale du syndicat principal, laquelle constitue une condition de validité du mandat de recouvrement et non une simple modalité de preuve de son existence.
Par ailleurs, l’arrêt n° 24-21.792 rappelle utilement le régime de la recevabilité des pourvois formés contre les décisions accueillant une fin de non-recevoir, en jugeant qu’un arrêt qui, accueillant une fin de non-recevoir, déclare irrecevable, dans son dispositif, un chef de demande, met fin à l’instance sur ce point et est susceptible de pourvoi immédiat, même si l’instance se poursuit par ailleurs sur les autres chefs de demande. Cette précision procédurale, fondée sur les articles 606, 607 et 608 du code de procédure civile, intéresse directement les syndicats secondaires dont l’action en recouvrement aura été déclarée irrecevable, en ce qu’elle délimite le champ du contrôle de la Cour de cassation.
A cet égard, la jurisprudence relative à la désignation de l’administrateur provisoire complète ce dispositif. La troisième chambre civile a ainsi jugé, par un arrêt du 11 janvier 2024, que, lorsque la demande de désignation d’un administrateur provisoire émane de copropriétaires représentant au moins quinze pour cent des voix, le président du tribunal judiciaire doit être saisi par la voie d’une assignation délivrée au syndicat représenté par le syndic, et non par une requête, de sorte que la désignation prononcée sur requête encourt la rétractation (Civ. 3e, 11 janv. 2024, n° 22-12.533). Par un arrêt du 25 mai 2023, la même chambre a précisé que les règles de communication au ministère public et de délai de recours applicables à l’administration provisoire fondée sur l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’appliquent pas à celle engagée sur le fondement de l’article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, régie par l’article 59, alinéa 3, du même décret (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 21-20.638). Ces décisions dessinent un régime d’administration provisoire exigeant, dont la méconnaissance peut conduire à l’annulation des actes accomplis.
Enfin, la série du 9 juillet 2026 s’accompagne d’un arrêt distinct, rendu le même jour dans le cadre d’un ensemble immobilier de la région d’Aix-en-Provence organisé en syndicat principal et syndicat secondaire, par lequel la troisième chambre civile a censuré la condamnation d’un copropriétaire au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive, faute pour la cour d’appel d’avoir caractérisé « les circonstances particulières de nature à faire dégénérer en faute l’exercice par M. [Q] de son droit d’agir en justice » (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 25-12.875). Cet arrêt rappelle, dans le contexte spécifique de la copropriété à syndicats multiples, que l’exercice du droit d’action ne saurait être sanctionné comme abusif lorsque sa légitimité a été partiellement reconnue par la juridiction du premier degré, ce qui protège les copropriétaires qui contestent la régularité des recouvrements opérés par les syndicats secondaires.
Des lors, le régime applicable au recouvrement des charges dans les copropriétés organisées en syndicats principal et secondaire peut être résumé en quelques principes. Le syndicat secondaire n’a qualité pour recouvrer les charges dues au syndicat principal que s’il y a été expressément mandaté par une décision de l’assemblée générale du syndicat principal. L’administrateur provisoire du syndicat secondaire, même investi de l’ensemble des pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale de ce syndicat, ne peut agir au-delà de l’objet de celui-ci. Enfin, les copropriétaires membres du syndicat secondaire ne sont redevables des charges du syndicat principal qu’à l’égard de celui-ci, seul titulaire de la créance, dont le recouvrement obéit aux conditions d’approbation des comptes et de mise en demeure prévues par la loi.
Conclusion
La série d’arrêts du 9 juillet 2026 marque un temps fort de la jurisprudence de la troisième chambre civile sur l’organisation interne des copropriétés à bâtiments multiples. En affirmant que les missions du syndicat secondaire sont limitées par la loi et que le recouvrement des charges du syndicat principal suppose un mandat conféré par l’assemblée générale de celui-ci, la Cour de cassation met fin aux pratiques de recouvrement croisé fondées sur de simples habitudes de gestion. En conséquence, les syndicats principaux doivent veiller à ce que toute délégation de recouvrement confiée à un syndicat secondaire soit formalisée par une décision d’assemblée générale, tandis que les administrateurs provisoires désignés pour les besoins de la liquidation d’un syndicat secondaire ne peuvent agir qu’à l’intérieur de l’objet de celui-ci. Les copropriétaires, quant à eux, disposent d’un moyen de défense procédural efficace : l’irrecevabilité de l’action en paiement engagée par un syndicat dépourvu de qualité pour agir, laquelle peut être soulevée dès la phase de la mise en état, en s’adjoignant le concours d’un avocat en charges de copropriété à Paris. La doctrine et les praticiens suivront avec intérêt les arrêts de renvoi, notamment la cour d’appel de Nîmes, désignée comme juridiction de renvoi dans l’arrêt n° 24-21.792, qui aura à tirer les conséquences concrètes de ces principes dans le litige ayant opposé le syndicat secondaire de la résidence de Pau à ses copropriétaires.
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