I. La portée de l’annulation de la désignation du syndic : un anéantissement rétroactif du pouvoir de convocation
A. Le principe : le syndic privé de la qualité pour convoquer l’assemblée générale
La désignation du syndic procède d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, votée à la majorité de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi que le prévoit l’article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dont le texte dispose que la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi (article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Cette décision constitue le fondement du mandat confié au syndic et, partant, de l’ensemble des pouvoirs que celui-ci exerce au nom du syndicat des copropriétaires. Parmi ces pouvoirs figure celui, essentiel, de convoquer l’assemblée générale, que l’article 7 du même décret réserve au syndic en ces termes : « Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic » (article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Or, la question s’est posée de savoir quel sort réserver aux assemblées générales convoquées par un syndic dont la désignation avait, postérieurement à la convocation, été annulée par une décision de justice devenue irrévocable.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a très tôt répondu à cette interrogation en consacrant l’effet rétroactif de l’annulation. Dès le 10 février 2009, dans une espèce où un jugement avait annulé la résolution d’une assemblée générale renouvelant la désignation du syndic, la Cour de cassation a cassé l’arrêt qui avait refusé d’annuler l’assemblée générale convoquée entre-temps par ce syndic, en retenant « que par l’effet de l’annulation intervenue, la société Gestrim agence Brunoy n’avait plus la qualité de syndic lors de la convocation de l’assemblée générale du 4 mars 2004 » (Cass. 3e civ., 10 févr. 2009, n° 08-10.864). Cette solution fut confirmée le 9 septembre 2009, l’arrêt énonçant « que par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale du 25 juin 2004 qui le désignait, le syndic de copropriété n’avait plus cette qualité lors de la convocation de l’assemblée générale du 3 juin 2005 » (Cass. 3e civ., 9 sept. 2009, n° 08-10.365, publié au Bulletin). La rétroactivité de la nullité commande ainsi de considérer que le syndic, dont la désignation est ultérieurement anéantie, n’a jamais eu le pouvoir de convoquer l’assemblée générale.
Cette construction jurisprudentielle n’a pas été remise en cause par la suite. La troisième chambre civile en a rappelé la vigueur dans des espèces où l’assemblée générale litigieuse avait été convoquée par un syndic « dépourvu de pouvoirs », l’arrêt du 21 septembre 2023 admettant qu’à la suite de l’annulation des résolutions portant révocation et désignation d’un nouveau syndic, l’assemblée générale convoquée par ce syndic pouvait être annulée « en conséquence de celle-ci » (Cass. 3e civ., 21 sept. 2023, n° 21-15.367). Des lors, le pouvoir de convocation apparaît indissociablement lié à la qualité de syndic, laquelle trouve sa source dans la décision d’assemblée générale elle-même. L’anéantissement de cette décision entraîne, par voie de conséquence, celui des actes que le syndic a pu accomplir sur le fondement d’un mandat réputé n’avoir jamais existé.
B. La sanction : une nullité de la convocation et de l’assemblée générale ouverte sans grief ni faute
La question du régime applicable à l’action en nullité dirigée contre une telle assemblée générale demeurait toutefois débattue. Certaines juridictions du fond, considérant que le défaut de qualité du syndic relevait de la nullité relative, subordonnaient le succès de l’action à la démonstration, par le copropriétaire demandeur, d’une faute du syndic et d’un grief personnel. C’est cette analyse que la cour d’appel de Riom avait retenue dans l’arrêt du 2 avril 2024 soumis à la censure de la Cour de cassation le 18 juin 2026. Les juges du fond avaient en effet écarté la demande d’annulation de la convocation du 18 novembre 2019 et de l’assemblée générale du 9 décembre 2019, au motif qu’aucune faute du syndic auteur de la convocation ni aucun grief causé au copropriétaire n’étaient démontrés.
La troisième chambre civile censure cette position. Par un arrêt de cassation partielle rendu le 18 juin 2026, la Cour énonce, au visa des articles 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 7 et 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, « qu’il en résulte que le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231 FS-B, publié au Bulletin). La Cour rattache ainsi la nullité de la convocation à une cause tenant à la composition même de l’assemblée générale, laquelle s’apparente aux irrégularités de fond dont la sanction ne suppose la preuve d’aucun préjudice.
Par ailleurs, cette solution s’inscrit dans un mouvement plus large de la jurisprudence de la troisième chambre civile, qui refuse d’exiger la justification d’un grief lorsque l’irrégularité affecte la constitution de l’assemblée. Ainsi, dans un arrêt du 13 juin 2024, la Cour a jugé « que l’irrégularité affectant la composition d’une assemblée générale entraîne sa nullité sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief » (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-17.764). La nullité tenant à la convocation par un syndic dépourvu de qualité participe de cette même logique : elle sanctionne une irrégularité dans la désignation de l’organe de convocation, dont la gravité ne saurait être mesurée à l’aune du préjudice individuel subi par chaque copropriétaire.
La distinction entre le régime de la nullité relative, qui suppose la preuve d’un grief, et celui de la nullité absolue, qui n’en exige pas, trouve ici un éclairage nouveau. La cour d’appel de Riom avait qualifié le défaut de qualité du syndic de cause de nullité relative, au motif que l’action tendait à la protection d’un intérêt particulier, celui du copropriétaire. Or, la Cour de cassation substitue à cette analyse une lecture fondée sur l’effet rétroactif de l’annulation de la désignation : dès lors que le syndic n’a jamais eu le pouvoir de convoquer, l’assemblée générale s’est tenue en violation des règles d’ordre public qui gouvernent sa convocation, de sorte que sa nullité peut être demandée sans que le demandeur ait à rapporter la preuve d’une faute ou d’un préjudice. Cette solution écarte ainsi le risque, redouté par les copropriétaires, de voir la contestation d’une assemblée générale irrégulièrement convoquée échouer faute de pouvoir démontrer un grief, démonstration particulièrement délicate lorsque les irrégularités sont demeurées longtemps inconnues.
En outre, l’espèce soumise à la Cour de cassation illustre la fréquence des contentieux nés de la contestation en chaîne des assemblées générales. Le copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la convocation du 18 novembre 2019 et de l’assemblée générale du 9 décembre 2019, comme ayant été délivrée et tenue par un syndic dépourvu de pouvoir en raison de l’annulation de l’assemblée générale du 19 novembre 2018 qui l’avait désigné (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231 FS-B). La Cour admet expressément que l’action en nullité puisse viser, outre l’assemblée générale elle-même, la convocation qui l’a précédée, ce qui confirme que la notification irrégulière ou l’acte de convocation émanant d’un organe incompétent constituent des chefs de contestation autonomes. Des lors, le copropriétaire peut utilement demander l’annulation de la seule convocation, sans attendre que l’assemblée générale se soit tenue, lorsque l’irrégularité est déjà connue, ce qui offre une voie de prévention des litiges particulièrement opportune.
II. L’articulation de la nullité avec le régime des actions en contestation : entre délai de déchéance et sécurisation de la vie de la copropriété
A. Le délai de deux mois de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et la qualité d’opposant ou de défaillant
L’arrêt du 18 juin 2026 ne confère toutefois pas au copropriétaire un droit d’agir dépourvu de toute limite temporelle. La Cour prend soin de rappeler que l’action en annulation doit être introduite « dans le délai de deux mois précité », visé par l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ce texte dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes », notification que le syndic doit réaliser dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le copropriétaire qui entend contester une assemblée générale convoquée par un syndic au mandat annulé doit donc agir dans le délai de déchéance de deux mois, à défaut de quoi sa demande se heurte à une fin de non-recevoir.
La question du respect du contradictoire lors du relevé d’office de ce délai a, en outre, retenu l’attention de la Cour de cassation. Dans l’arrêt du 13 juin 2024, la troisième chambre civile a censuré la cour d’appel qui avait soulevé d’office le moyen tiré de l’expiration du délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations, en violation de l’article 16 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-17.764). Or, en l’espèce, le copropriétaire poursuivant avait introduit son action dans le délai requis, puisqu’il avait assigné le syndicat des copropriétaires le 2 mars 2020, soit dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 décembre 2019. La déchéance ne saurait ainsi être opposée au copropriétaire qui a diligemment contesté l’assemblée générale dans les conditions prévues par la loi.
A cet égard, la Cour de cassation a précisé que la nullité de la convocation et de l’assemblée générale peut être demandée par le copropriétaire, qu’il ait été opposant ou défaillant à cette assemblée. L’arrêt du 18 juin 2026, qui vise expressément la demande formée par un copropriétaire ayant assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la convocation et de l’assemblée générale, confirme que la qualité pour agir est reconnue sans que le demandeur ait à démontrer un intérêt particulier distinct de sa seule qualité de copropriétaire (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231 FS-B). La contestation d’une assemblée générale convoquée par un syndic dépourvu de pouvoir constitue ainsi une voie de droit pleinement ouverte au copropriétaire, dès lors qu’il agit dans le délai légal.
B. Les conséquences de l’annulation : restitution des honoraires et sécurisation de la gestion de la copropriété
L’effet rétroactif de l’annulation de la désignation du syndic produit des conséquences qui dépassent le seul sort de la convocation et de l’assemblée générale subséquente. La Cour de cassation a, en effet, tiré de cette rétroactivité des incidences d’ordre patrimonial. Par un arrêt du 27 février 2025, la troisième chambre civile a jugé « qu’en cas d’annulation de la décision d’assemblée générale ayant désigné le syndic, les honoraires perçus par celui-ci doivent être restitués au syndicat des copropriétaires » (Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-14.697 FS-B, publié au Bulletin). La rémunération du syndic trouvant sa cause dans la décision de désignation, l’anéantissement de celle-ci prive rétroactivement le syndic du droit de conserver les honoraires perçus, sans qu’il puisse se prévaloir de l’exécution effective de sa mission pendant la période litigieuse.
Cette solution, rendue au visa des articles 29 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 66, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, se combine avec les hypothèses de nullité de plein droit du mandat de syndic. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit ainsi que la méconnaissance par le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat « emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation », tout en préservant la validité des actes passés avec les tiers de bonne foi (article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le syndic dont le mandat est frappé de nullité de plein droit pour défaut de compte séparé se trouve, dès lors, dans une situation comparable à celle du syndic dont la désignation est annulée, lorsqu’il s’agit de déterminer le sort des assemblées générales qu’il a convoquées.
En conséquence, l’arrêt du 18 juin 2026 participe d’une sécurisation du contrôle exercé par les copropriétaires sur la régularité de la gestion de leur copropriété. Il convient néanmoins de souligner que cette faculté de contestation ne saurait conduire à paralyser indéfiniment la vie du syndicat. La Cour de cassation a, en effet, rappelé que les décisions prises par l’administrateur provisoire désigné en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent être remises en cause par les copropriétaires, ainsi qu’il résulte de l’arrêt du 25 janvier 2024, selon lequel « les copropriétaires ne peuvent remettre en cause les décisions prises par l’administrateur provisoire, désigné en application de l’article 29-1 précité » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.724), solution confirmée s’agissant des actes accomplis par l’administrateur provisoire dans les limites de sa mission, y compris les appels de fonds qu’il a pu émettre (Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 23-11.308).
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires conserve la possibilité de régulariser la situation en convoquant une nouvelle assemblée générale par l’intermédiaire d’un syndic régulièrement désigné, ou, à défaut, en recourant à la désignation d’un administrateur provisoire ou d’un administrateur ad hoc dans les conditions prévues par l’article 18, V, de la loi du 10 juillet 1965. Le juge de l’exécution, saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la même loi dans le cadre de la procédure accélérée au fond, ne peut d’ailleurs statuer que dans les limites de ses attributions, ainsi que la Cour l’a rappelé dans l’arrêt du 18 juin 2026 consacré au recouvrement des charges, aux termes duquel « lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950 FS-B, publié au Bulletin). La vie de la copropriété se trouve ainsi encadrée par un dispositif d’ensemble destiné à concilier la sanction des irrégularités et la continuité de la gestion.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 18 juin 2026 apporte une clarification décisive au régime de l’annulation de la désignation du syndic et au sort des assemblées générales convoquées par un syndic dépourvu de pouvoir. En jugeant que la convocation délivrée par un tel syndic et l’assemblée générale qui en résulte sont annulables sans que le copropriétaire demandeur ait à justifier d’un grief ou d’une faute du syndic, la Cour de cassation confirme l’effet rétroactif de l’annulation, déjà consacré par les arrêts des 10 février et 9 septembre 2009 (Cass. 3e civ., 10 févr. 2009, n° 08-10.864 ; Cass. 3e civ., 9 sept. 2009, n° 08-10.365), et l’étend au terrain du régime probatoire de la nullité. Le copropriétaire se voit ainsi reconnaître une arme contentieuse efficace, dont l’usage demeure néanmoins subordonné au respect du délai de déchéance de deux mois institué par l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
La portée pratique de cette jurisprudence est considérable pour les copropriétaires comme pour les syndics professionnels. Les premiers disposent d’une voie de contestation ouverte, sans avoir à démontrer l’existence d’un préjudice personnel, lorsqu’une assemblée générale a été convoquée par un syndic dont la désignation est entachée d’un vice. Les seconds doivent, en retour, veiller avec une vigilance accrue à la régularité de leur désignation et à la validité de leur mandat, dont la remise en cause rétroactive emporte non seulement la nullité des assemblées générales convoquées, mais également la restitution des honoraires perçus (Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-14.697 FS-B). Cette exigence de régularité s’apprécie à la lumière des nullités de plein droit prévues par la loi, telles que celle sanctionnant l’absence de compte séparé (article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), et des règles de convocation fixées par le décret du 17 mars 1967 (article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
Il convient également de souligner que la solution du 18 juin 2026 s’applique sans considération de la cause de l’annulation de la désignation du syndic. Que celle-ci procède d’un vice de forme de la convocation de l’assemblée générale ayant procédé à la désignation, d’une irrégularité de majorité, d’un abus de majorité ou de toute autre cause, l’effet rétroactif est identique : le syndic est réputé n’avoir jamais eu la qualité pour convoquer les assemblées générales subséquentes. Cette généralité de la règle assure une cohérence du régime de la nullité, conforme à la fonction même de l’action en contestation des décisions d’assemblée générale, laquelle tend à la sanction de l’irrégularité indépendamment de la gravité du manquement constaté. Le copropriétaire qui obtient l’annulation de la désignation du syndic se trouve ainsi investi d’un véritable droit de suite sur les assemblées générales convoquées entre-temps, sous la seule réserve du délai de déchéance.
En définitive, l’arrêt du 18 juin 2026 illustre la fonction protectrice que la jurisprudence de la troisième chambre civile assigne au contrôle de la régularité des décisions des assemblées générales de copropriétaires, dont l’accompagnement par un avocat en droit de la copropriété à Paris permet de prévenir et de conduire utilement les contentieux. La garantie du droit des copropriétaires à ne pas être gouvernés par un syndic dont la désignation est viciée se trouve ainsi réaffirmée, sans que cette protection n’entraîne une fragilisation excessive de la gestion courante, dès lors que la contestation demeure enfermée dans un délai strict et que des mécanismes de suppléance, tels que l’administrateur provisoire, permettent d’assurer la continuité du fonctionnement du syndicat. Les professionnels de l’immobilier et les conseils des copropriétaires ont donc tout intérêt à intégrer cette jurisprudence récente dans l’analyse des procédures de désignation des syndics et des actions en contestation des assemblées générales.
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