La servitude de passage constitue l’une des charges réelles les plus contentieuses du droit des biens. Elle cristallise un conflit structurel entre le droit de propriété du fonds servant, dont le titulaire supporte la charge, et l’utilité du fonds dominant, qui en tire sa desserte. L’article 701 du Code civil, dans sa rédaction inchangée depuis 1804, pose un équilibre subtil : le propriétaire du fonds débiteur ne peut ni diminuer l’usage de la servitude ni déplacer unilatéralement son assiette, mais il peut offrir au propriétaire du fonds dominant un endroit aussi commode lorsque l’assignation primitive est devenue plus onéreuse ou l’empêche de faire des réparations avantageuses. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, rendue entre 2023 et 2025, manifeste un contrôle renforcé des conditions de ce déplacement, tant sur le plan procédural que sur le plan substantiel. Elle rappelle avec fermeté que l’article 701 du Code civil n’est pas un instrument de contournement unilatéral de la convention des parties, mais un mécanisme d’adaptation judiciairement encadré.
Cette actualité jurisprudentielle intéresse au premier chef les propriétaires confrontés à un conflit de voisinage relatif à un droit de passage, qu’il soit d’origine conventionnelle ou légale, ainsi que les praticiens du droit immobilier appelés à sécuriser les actes constitutifs de servitudes. L’analyse qui suit entend restituer la logique d’ensemble de ces décisions, en distinguant les conditions procédurales du déplacement de l’assiette (I) des exigences de fond auxquelles le juge soumet l’offre du propriétaire du fonds servant (II).
I. L’encadrement procédural strict de la modification de l’assiette
La troisième chambre civile a, par une série d’arrêts récents, précisé les conditions dans lesquelles le propriétaire du fonds assujetti peut solliciter ou imposer le déplacement de l’assiette d’une servitude de passage. Ces décisions dessinent un régime à deux étages : un principe d’interdiction de la modification unilatérale (A), tempéré par une faculté de régularisation lorsque l’assiette d’origine a été préalablement rétablie (B).
A. L’interdiction de principe de toute modification sans accord préalable ou autorisation judiciaire
Le point de départ du raisonnement réside dans le premier alinéa de l’article 701 du Code civil, aux termes duquel « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. » Ce texte, dont la version intégrale est accessible sur Legifrance, pose une interdiction de principe que la jurisprudence a constamment réaffirmée.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 7 mai 2025 (pourvoi n° 23-50.032) constitue une illustration éclatante de cette rigueur. Dans cette espèce, la cour d’appel de Caen avait, par un arrêt du 10 octobre 2023, retenu que les dispositions de l’article 701, alinéa 3, du Code civil « permettent la modification de l’assiette d’une servitude, sans que soit exigé un accord entre les propriétaires concernés, dès lors que les conditions posées par ce texte sont réunies ». La Cour de cassation a censuré cette motivation, au visa de ce même article, en énonçant que les juges du fond auraient dû « constater un accord donné par le propriétaire du fonds dominant ou une autorisation judiciaire pour effectuer les travaux de déplacement de l’assiette de la servitude de passage dont elle reconnaissait l’existence ». La cassation est ainsi prononcée pour violation de la loi, l’arrêt étant consultable sur le site de la Cour de cassation.
Par cet arrêt, la troisième chambre civile rappelle une jurisprudence constante, dont elle dresse elle-même la généalogie dans ses motifs. Elle cite d’abord la décision du 18 mars 1987 (pourvoi n° 85-16.069, Bulletin n° 57), aux termes de laquelle les dispositions de l’article 701, alinéa 3, du Code civil, « de portée générale, n’exigent pas un accord du propriétaire du fonds dominant, la modification pouvant être autorisée par un juge ». Elle rappelle ensuite l’arrêt du 8 juillet 2009 (pourvoi n° 08-15.763, Bulletin n° 177), selon lequel « le propriétaire d’un fonds servant, qui modifie l’assiette primitive d’une servitude, sans l’accord préalable du propriétaire du fonds dominant ou autorisation judiciaire, ne peut invoquer l’article 701 du code civil ». Ces deux précédents, combinés, établissent une règle limpide : le propriétaire du fonds servant ne peut jamais agir seul ; il doit soit obtenir l’accord de son voisin, soit saisir le juge, préalablement à tout déplacement matériel de la servitude.
La même exigence procédurale se retrouve dans l’arrêt de la troisième chambre civile du 18 janvier 2023 (pourvoi n° 22-10.700, publié au Bulletin), qui précise que la modification sans accord ni autorisation judiciaire n’interdit pas au propriétaire du fonds servant d’invoquer les dispositions de l’article 701, alinéa 3, dès lors qu’il a préalablement rétabli l’assiette d’origine du passage. La Cour énonce en effet que « la cour d’appel a, d’abord, énoncé à bon droit, que la modification, sans accord des propriétaires du fonds dominant et sans autorisation judiciaire, de l’assiette d’une servitude de passage n’interdisait pas aux propriétaires du fonds servant d’invoquer les dispositions de l’article 701, alinéa 3, du code civil, dès lors que l’assiette d’origine du passage avait été rétablie ».
B. La faculté de régularisation par rétablissement préalable de l’assiette d’origine
La décision du 18 janvier 2023 introduit une nuance d’importance pratique. Si le propriétaire du fonds servant a, dans un premier temps, déplacé unilatéralement l’assiette de la servitude sans l’accord du fonds dominant ni autorisation judiciaire, il peut néanmoins régulariser sa situation en rétablissant l’assiette d’origine, puis en engageant une procédure aux fins de modification judiciaire sur le fondement de l’article 701, alinéa 3.
Cette solution, qui semble à première vue offrir une voie de régularisation, est en réalité strictement encadrée. Le rétablissement doit être effectif et complet : il ne suffit pas de proposer une nouvelle assiette alternative en cours d’instance, il faut que le passage d’origine soit matériellement restitué dans son état antérieur, de manière à ce que le propriétaire du fonds dominant puisse à nouveau l’emprunter. La troisième chambre civile subordonne ainsi la recevabilité de la demande de modification judiciaire à une condition préalable de remise en état, ce qui protège le fonds dominant contre toute tentative de fait accompli.
Par ailleurs, la cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 17 février 2026 (RG n° 18/06852), a rappelé que « le déplacement de l’assiette d’une servitude conventionnelle en application de l’article 701 du code civil suppose que soit apportée la preuve, d’une part, de ce que l’assiette fixée dans l’acte constitutif présente une gêne sérieuse pour le fonds servant et, d’autre part, que la nouvelle assiette est aussi commode pour le fonds dominant ». Cette double exigence probatoire pèse sur le propriétaire du fonds servant, demandeur à l’action en modification.
La cour d’appel de Basse-Terre, dans un arrêt du 20 février 2025 (RG n° 23/00161), a également fait application de ces principes en rappelant, au visa des articles 691 et 701 du Code civil, que les servitudes discontinues ne peuvent s’établir que par titre et que le propriétaire du fonds débiteur ne peut changer l’état des lieux sans accord. Cet arrêt illustre la rigueur avec laquelle les juridictions du fond appliquent la grille d’analyse posée par la Cour de cassation, en vérifiant systématiquement l’existence d’un titre constitutif et le respect de la procédure de modification.
Sur le terrain probatoire, le demandeur à la modification doit produire des éléments techniques circonstanciés. La cour d’appel de Rennes a ainsi ordonné, dans l’instance ayant donné lieu à l’arrêt du 17 février 2026, une expertise judiciaire confiée à un géomètre-expert, afin de déterminer les caractéristiques précises des deux tracés en concurrence. Cette pratique, devenue systématique dans le contentieux de la modification de l’assiette des servitudes, permet au juge de disposer d’éléments objectifs pour apprécier la gêne alléguée et la commodité de la nouvelle assiette proposée. Le coût de cette expertise, qui peut être significatif, doit être anticipé par le demandeur.
En conséquence, le propriétaire du fonds assujetti qui envisage de solliciter le déplacement de la servitude doit, avant toute chose, s’assurer de n’avoir procédé à aucune modification unilatérale, ou, à défaut, avoir intégralement rétabli l’assiette conventionnelle. À cet égard, la consultation d’un avocat spécialisé en droit immobilier est vivement recommandée pour évaluer la régularité de la situation et les chances de succès d’une action judiciaire.
II. Les conditions de fond du déplacement judiciaire de la servitude
Lorsque les conditions procédurales sont réunies, le juge doit encore vérifier que les exigences substantielles de l’article 701, alinéa 3, du Code civil sont satisfaites. Ces conditions, que la jurisprudence récente a précisées avec une rigueur accrue, tiennent à l’existence d’une gêne substantielle pour le fonds servant (A) et à la garantie d’une commodité équivalente pour le fonds dominant (B).
A. L’exigence d’une gêne substantielle ou d’un empêchement de réparations avantageuses
Le troisième alinéa de l’article 701 du Code civil subordonne le déplacement de la servitude à deux hypothèses alternatives : soit « l’assignation primitive de la servitude est devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti », soit « elle l’empêche d’y faire des réparations avantageuses ». La jurisprudence n’admet pas que cette condition soit présumée ou simplement alléguée ; elle doit être caractérisée par des éléments objectifs.
L’arrêt du 18 janvier 2023 déjà cité fournit une illustration concrète de ce que recouvre la notion de servitude « devenue plus onéreuse ». La cour d’appel de Rennes avait souverainement retenu « qu’en raison du changement de destination du fonds dominant, la servitude était devenue plus onéreuse pour Mme [N], du fait de la proximité du chemin avec son habitation, de l’augmentation des passages et des sollicitations fréquentes dont elle était l’objet, faisant ainsi ressortir l’existence d’une gêne substantielle liée à l’assiette primitive de la servitude ». La Cour de cassation a validé cette appréciation, jugeant que la cour d’appel avait ainsi légalement justifié sa décision.
Cet attendu mérite l’attention. Il montre que l’aggravation de la charge peut résulter non seulement de facteurs physiques (proximité de l’habitation), mais aussi de l’évolution de l’usage du fonds dominant (changement de destination, augmentation de la fréquence des passages). La troisième chambre civile admet ainsi une conception dynamique de la servitude, qui tient compte des transformations de l’environnement et des besoins du fonds dominant postérieurement à la constitution du titre.
L’arrêt du 7 mai 2025 évoque également, dans le rappel des faits, une hypothèse où « l’ancienne assiette de la servitude litigieuse empêchait M. et Mme [M] de faire des réparations avantageuses », la cour d’appel ayant retenu que le propriétaire du fonds servant ne pouvait réaliser des travaux d’aménagement de sa propriété en raison du tracé de la servitude. Cette seconde branche de l’alternative, moins fréquemment invoquée, trouve ici une application concrète qui en confirme la vitalité.
Par ailleurs, l’article 682 du Code civil, qui régit la servitude légale de passage pour cause d’enclave, dispose que « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner » (Legifrance). Si le régime de la servitude légale diffère de celui de la servitude conventionnelle, la troisième chambre civile n’exclut pas, dans certaines hypothèses, un raisonnement par analogie lorsque le propriétaire du fonds servant sollicite la modification de l’assiette d’une servitude légale.
B. La garantie d’une commodité équivalente pour le fonds dominant, condition cumulative du déplacement
La seconde condition de fond, cumulative, exige que le nouveau tracé proposé soit « aussi commode » pour le propriétaire du fonds dominant que l’assiette primitive. Cette exigence, inscrite dans le texte même de l’article 701, alinéa 3, du Code civil, a fait l’objet d’une précision remarquable dans l’arrêt du 25 janvier 2024 (pourvoi n° 22-16.920, publié au Bulletin).
Dans cette espèce, des propriétaires de fonds dominants, se prévalant d’une servitude conventionnelle de passage, avaient assigné le propriétaire du fonds servant qui en avait déplacé l’assiette. La cour d’appel de Bastia avait rejeté leur demande, en relevant que ni la nouvelle ni l’ancienne assiette n’étaient conformes au plan de prévention des risques naturels d’incendie de forêt de la commune. La Cour de cassation a censuré cette motivation, au visa de l’article 701, alinéa 3, en énonçant que « si le propriétaire entend transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée, il ne peut proposer comme nouvelle assiette qu’un endroit aussi commode et ne peut donc méconnaître les prescriptions d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prévu par l’article L. 562-1 du code de l’environnement ».
La portée de cet arrêt est double. D’une part, il confirme que la commodité équivalente s’apprécie au regard de l’ensemble des caractéristiques objectives du passage, y compris sa conformité aux réglementations d’urbanisme et de sécurité. Un passage qui exposerait le fonds dominant à un risque naturel, ou qui serait affecté d’une irrégularité administrative, ne saurait être regardé comme « aussi commode » que l’assiette primitive. D’autre part, l’arrêt subordonne implicitement la validité de la nouvelle assiette proposée au respect des règles d’ordre public, ce qui élargit le champ du contrôle juridictionnel bien au-delà de la seule comparaison des commodités matérielles des deux tracés.
L’arrêt du 18 janvier 2023 complète cette exigence en précisant que le juge doit procéder à « une comparaison des tracés des deux passages discutés pour en dégager les avantages et contraintes respectifs ». Cette comparaison, qui relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, doit porter sur l’ensemble des paramètres pertinents : longueur, largeur, pente, nature du revêtement, sécurité, visibilité, commodité d’accès, et, désormais, conformité aux prescriptions d’urbanisme et aux plans de prévention des risques. Le propriétaire du fonds servant qui sollicite le déplacement doit donc apporter au juge les éléments techniques nécessaires à cette comparaison exhaustive, généralement par la production d’un rapport d’expertise judiciaire ou d’un constat d’huissier assorti d’un plan de géomètre-expert.
La troisième chambre civile a également eu l’occasion, par un arrêt du 14 mars 2024 (pourvoi n° 18-25.019), de préciser que lorsque le propriétaire du fonds dominant a prescrit l’assiette du passage existant « par un usage continu et trentenaire », le propriétaire du fonds servant n’est plus fondé à solliciter une indemnité sur le fondement des articles 682 et 684 du Code civil. Cette décision rappelle que l’écoulement du délai de prescription trentenaire confère au fonds dominant un droit acquis sur l’assiette du passage, que le propriétaire du fonds servant ne peut plus remettre en cause unilatéralement par une demande de déplacement indemnitaire.
L’article 686 du même code, qui pose le principe de la liberté d’établissement des servitudes conventionnelles, énonce qu’« il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public » (Legifrance). Cette liberté contractuelle trouve sa limite dans le respect de l’ordre public, et l’arrêt du 25 janvier 2024 en fournit une illustration en sanctionnant la méconnaissance des prescriptions d’un plan de prévention des risques naturels.
Par ailleurs, lorsque la servitude a pour assiette un terrain soumis au statut de la copropriété, des règles spécifiques s’appliquent. La jurisprudence de la troisième chambre civile subordonne la modification de l’assiette au respect des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, notamment lorsque le passage emprunte des parties communes. Le syndicat des copropriétaires doit alors être appelé à la procédure, et l’autorisation de l’assemblée générale peut être requise si la modification affecte les parties communes.
La jurisprudence du tribunal judiciaire d’Aurillac, dans un jugement du 7 juillet 2025 (RG n° 23/00555), offre une application concrète de l’office du juge en matière de modification de l’assiette. Après avoir constaté que les parties s’accordaient sur la modification partielle de la servitude de passage litigieuse, le tribunal a ordonné celle-ci en fixant précisément les nouvelles parcelles d’assiette, leur largeur et les conditions d’exercice du passage. Cette décision illustre le pouvoir de modulation du juge, qui peut adapter l’assiette de la servitude aux besoins contemporains des fonds concernés, tout en respectant l’économie générale du titre constitutif.
Enfin, la question de l’indemnité due au propriétaire du fonds servant en cas de modification judiciaire de l’assiette mérite d’être évoquée. Si l’article 701 du Code civil ne prévoit pas expressément d’indemnisation, la jurisprudence admet que le propriétaire du fonds servant puisse solliciter réparation du préjudice résultant de l’aggravation de la servitude ou des frais exposés pour l’aménagement de la nouvelle assiette. Le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, dans un jugement du 6 février 2026 (RG n° 21/02129), a ainsi alloué une indemnité au propriétaire du fonds servant en application de l’article 682 du Code civil, en considération du dommage occasionné par l’établissement de la servitude de passage. Cette indemnisation, proportionnée au préjudice, constitue un correctif indispensable à la charge que représente la servitude pour le fonds assujetti.
L’ensemble de ces décisions dessine un contrôle judiciaire exigeant, qui ne se contente pas d’une simple comparaison superficielle des tracés, mais impose une analyse approfondie des caractéristiques objectives de chaque assiette, de leur conformité réglementaire et de leurs incidences respectives sur l’exercice du droit de propriété des deux fonds concernés. Le cabinet Kohen Avocats assiste les propriétaires confrontés à ces problématiques, tant en phase de négociation amiable qu’en contentieux judiciaire.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation témoigne d’une volonté constante de maintenir un équilibre rigoureux entre les droits concurrents du propriétaire du fonds servant et du propriétaire du fonds dominant. L’article 701 du Code civil n’est pas une clause de style : il constitue un régime complet, dont la mise en œuvre est soumise à des conditions procédurales et substantielles dont la Cour de cassation contrôle scrupuleusement le respect. L’interdiction de la modification unilatérale, la nécessité d’un accord préalable ou d’une autorisation judiciaire, l’exigence d’une gêne substantielle pour le fonds servant et la garantie d’une commodité équivalente pour le fonds dominant forment un faisceau de conditions cumulatives que le praticien doit maîtriser pour sécuriser les opérations de déplacement de servitude. L’arrêt du 7 mai 2025, en censurant une cour d’appel qui avait éludé le contrôle de l’existence d’un accord ou d’une autorisation judiciaire, rappelle que ces conditions ne sont pas de simples recommandations mais des exigences légales dont la méconnaissance entraîne la cassation. Les propriétaires et les professionnels de l’immobilier trouveront dans cette jurisprudence un guide précieux pour anticiper les contentieux et structurer leurs demandes.
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