La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a profondément modifié le statut des baux commerciaux, pour la première fois depuis la loi Pinel du 18 juin 2014. Le texte, publié au Journal officiel du 27 mai 2026, réforme en profondeur la clause résolutoire, plafonne les garanties locatives, consacre un droit au paiement mensuel du loyer et légalise les clauses d’indexation dites tunnels. La chambre commerciale de la Cour de cassation, saisie en parallèle d’un contentieux nourri sur la résiliation du bail en période d’observation et sur le sort du droit au bail en liquidation judiciaire, a précisé le régime de ces instruments avec une constance remarquable. Or, l’articulation de ces réformes législatives et de cette jurisprudence récente conditionne désormais la sécurité juridique des bailleurs comme celle des preneurs, dont le contentieux est appréhendé par le cabinet dans le cadre de son activité dédiée au bail commercial, alors même que le nombre de défaillances d’entreprises a atteint en 2025 des niveaux inédits depuis la crise sanitaire et que la réforme a franchi avec succès le contrôle du Conseil constitutionnel, lequel a censuré plusieurs dispositions du texte sans remettre en cause le volet consacré au bail commercial.
I. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique : un rééquilibrage du statut des baux commerciaux au profit du preneur
Le titre X de la loi du 26 mai 2026, intitulé « Simplifier le développement des commerces », introduit dans le chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce plusieurs dispositions d’ordre public qui modifient l’économie générale du bail commercial. Le législateur a entendu renforcer la situation du locataire commerçant ou artisan, en particulier dans ses rapports pécuniaires avec le bailleur, tout en aménageant le régime de la clause résolutoire au bénéfice du preneur diligent. Ces mesures, applicables aux baux en cours à la date de la promulgation de la loi, s’imposent aux parties sans qu’aucune stipulation contraire ne puisse y faire échec.
A. Le droit au paiement mensuel du loyer et le plafonnement des garanties locatives
L’article L. 145-32-1 du code de commerce, créé par la loi du 26 mai 2026, consacre désormais un droit subjectif au profit du preneur d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Le texte dispose que « Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». Le bailleur ne peut dès lors refuser la mensualisation sollicitée, qui prend effet à compter de l’échéance suivante prévue au bail, et ce alors même que le bail stipulerait un paiement trimestriel ou annuel.
Le même mouvement de protection du preneur affecte le régime du dépôt de garantie. L’article L. 145-40 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, plafonne à un trimestre de loyer les sommes payées à titre de garantie par le preneur d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1, et étend ce plafond à la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat. En conséquence, la caution bancaire ou la garantie à première demande exigée du locataire ne peut plus excéder l’équivalent de trois mois de loyer, sans qu’il soit possible de contourner cette limite par une stipulation contraire.
Le texte encadre en outre la restitution du dépôt de garantie, qui doit intervenir « dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés », déduction faite des sommes restant dues et dûment justifiées. Par ailleurs, en cas de mutation des locaux pris à bail, l’obligation de restitution est transmise au nouveau bailleur, tandis que la mutation entraîne de plein droit la caducité des garanties de toute nature, le cédant étant tenu d’effectuer les mainlevées nécessaires et de restituer les documents afférents dans un délai de six mois. Ces dispositions, d’ordre public selon l’article L. 145-15 du code de commerce, réputent non écrites les clauses qui y feraient échec.
La réforme du 26 mai 2026 complète ce dispositif par la sécurisation du droit de préférence reconnu au preneur en cas de vente des murs, dont la loi précise désormais le champ d’application en distinguant les locaux à usage commercial et les locaux à usage artisanal. Le même texte renforce l’information du locataire en cas d’aliénation des locaux, de sorte que le preneur se trouve placé en situation de faire valoir ses droits dans des délais connus et stables. A cet égard, la loi du 26 mai 2026 s’inscrit dans la continuité de l’article L. 145-16 du code de commerce, qui répute non écrites les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce, et qui assure la substitution du bénéficiaire d’une fusion, d’une scission ou d’une transmission universelle de patrimoine dans tous les droits et obligations découlant du bail.
B. La clause résolutoire réformée et la légalisation des clauses d’indexation plafonnées
La réforme du 26 mai 2026 modifie en profondeur l’article L. 145-41 du code de commerce, qui régit la clause résolutoire insérée dans les baux commerciaux. Si le principe de la résiliation de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux est maintenu, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires. Or, la loi nouvelle conditionne l’octroi de ces délais et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le texte, applicable aux demandes introduites à compter du 28 mai 2026, substitue ainsi un critère objectif de solvabilité à la seule démonstration de difficultés passagères, lesquelles ne suffisent plus à justifier une suspension. En conséquence, le preneur défaillant doit, avant l’audience, avoir apuré son arriéré selon le calendrier proposé et démontrer sa capacité à faire face à ses engagements futurs, sous peine de voir la résiliation acquise. Cette exigence, qui durcit le régime antérieur, entend limiter les stratégies dilatoires tout en préservant les preneurs diligents.
La loi du 26 mai 2026 consacre par ailleurs la validité des clauses d’indexation dites tunnels. L’article L. 145-38-1 du code de commerce autorise désormais expressément, par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer. Le législateur valide ainsi un mécanisme dont la jurisprudence commerciale appréciait la licéité au cas par cas, offrant aux parties un instrument de prévisibilité budgétaire dans un contexte d’inflation résiduelle. Des lors, la clause tunnel, pourvu qu’elle joue symétriquement à la hausse et à la baisse, se trouve définitivement sécurisée.
II. La résiliation du bail commercial à l’épreuve de la procédure collective : la jurisprudence de la chambre commerciale (2023-2026)
Le contentieux du bail commercial connaît, depuis 2023, un développement considérable dans le cadre des procédures collectives, dont le nombre a atteint en 2025 des niveaux historiques. La chambre commerciale de la Cour de cassation a été conduite à préciser les conditions de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture, les pouvoirs du juge-commissaire, le point de départ des délais applicables et le sort du droit au bail en liquidation judiciaire. Cette jurisprudence, rendue sur le fondement des articles L. 622-14, L. 641-12 et L. 642-19 du code de commerce, dessine un régime protecteur du preneur dont les contours méritent d’être restitués.
A. Le délai de trois mois et l’office du juge-commissaire dans la résiliation du bail
L’article L. 622-14, 2°, du code de commerce permet au bailleur de demander la résiliation du bail lorsque les loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés, à charge pour lui d’agir au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. La chambre commerciale a précisé dans un arrêt du 18 janvier 2023 que « l’action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, prévue à l’article L. 622-14, 2° du code de commerce, auquel renvoie l’article L. 641-12, 3° de ce code, ne peut être introduite avant l’expiration d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture » (Cass. com., 18 janv. 2023, n° 21-15.576, Publié au Bulletin). Le même arrêt juge que « pour apprécier si le bailleur qui agit en résiliation du bail a respecté le délai de trois mois prévu par les textes précités, le juge doit se placer non à la date à laquelle il statue, mais à la date à laquelle le bailleur l’a saisi de la demande de résiliation ».
L’office du juge-commissaire a, en outre, été précisé de manière convergente par deux arrêts de principe. La chambre commerciale juge, depuis l’arrêt du 12 juin 2024, que « le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés » (Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177, Publié au Bulletin). En l’espèce, la requête du bailleur avait été rejetée dès lors que les loyers postérieurs avaient été acquittés par le preneur antérieurement à la saisine du juge, la créance se trouvant éteinte.
La même solution a été reprise et étendue par l’arrêt du 10 décembre 2025, rendu en cassation d’un arrêt de la cour d’appel de Montpellier (Cass. com., 10 déc. 2025, n° 24-20.714, Publié au Bulletin). La Cour de cassation y rappelle que le juge-commissaire « doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés », et censure la cour d’appel qui avait constaté la résiliation alors que le preneur avait régularisé l’arriéré réclamé au jour où le juge-commissaire avait statué. En conséquence, le paiement de l’arriéré postérieur au dépôt de la requête, mais antérieur à la décision du juge, fait obstacle à la résiliation du bail.
La constitutionnalité de l’article L. 622-14 du code de commerce a, par ailleurs, été confirmée au terme de l’examen d’une question prioritaire de constitutionnalité. Par une décision du 2 juillet 2025, la chambre commerciale a dit n’y avoir lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité relative à ce texte, la question posée ne portant pas sur l’interprétation d’une disposition constitutionnelle (Cass. com., 2 juil. 2025, n° 24-20.714, décision relative à une question prioritaire de constitutionnalité). Des lors, le régime de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture, qui prive le preneur de la faculté de bénéficier des délais de paiement de droit commun, se trouve définitivement assis.
La jurisprudence récente a enfin précisé le sort de la créance de loyers lorsque sa contestation présente un caractère sérieux. Par un arrêt du 1er juillet 2026, la chambre commerciale a jugé que, dès lors que le preneur conteste la créance de loyers en invoquant des manquements du bailleur à ses obligations, la contestation affectant la créance est sérieuse et impose au juge-commissaire de renvoyer les parties devant le juge compétent sur le fondement de l’article L. 624-2 du code de commerce (Cass. com., 1er juil. 2026, n° 25-15.208, non publié au Bulletin). Cette solution, rendue dans une affaire portant sur un bail commercial d’hôtel-restaurant, rappelle que la contestation sérieuse de la créance locative interrompt la mécanique de la résiliation tant qu’il n’a pas été statué sur l’existence de la dette.
La chambre commerciale a également précisé la portée de l’arrêt des poursuites individuelles dans ce contexte. Par un arrêt du 13 septembre 2023, elle juge que « Le principe édicté par ce texte, de l’interruption ou de l’interdiction des actions en justice de la part des créanciers, dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 du code de commerce et tendant au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent, ne fait pas obstacle à l’action aux fins de constat de la résolution d’un contrat de location de véhicules par application d’une clause résolutoire de plein droit ayant produit ses effets avant le jugement d’ouverture du redressement judiciaire du locataire » (Cass. com., 13 sept. 2023, n° 22-12.047, Publié au Bulletin). Transposée au bail commercial, cette solution garantit au bailleur la recevabilité de son action en constatation d’une clause résolutoire acquise antérieurement à l’ouverture de la procédure.
B. La succession des procédures collectives et le sort du droit au bail en liquidation
La chambre commerciale a dû se prononcer sur le point de départ du délai de trois mois lorsque la liquidation judiciaire est ouverte sur résolution d’un plan de redressement. Par un arrêt du 18 janvier 2023, elle juge que, « lorsque la liquidation judiciaire est ouverte sur résolution du plan, il ne s’agit pas d’une conversion de la procédure de redressement en cours, mais d’une nouvelle procédure collective, de sorte que, dans cette hypothèse, le point de départ du délai de trois mois est la date du jugement prononçant la résolution du plan et ouvrant la liquidation judiciaire » (Cass. com., 18 janv. 2023, n° 21-15.576, Publié au Bulletin). Cette qualification de procédure nouvelle a été confirmée par l’arrêt du 12 juin 2025, qui en tire des conséquences importantes pour le bailleur (Cass. com., 12 juin 2025, n° 23-22.076, Publié au Bulletin).
La Cour de cassation y énonce en effet que « une liquidation judiciaire ouverte concomitamment à la résolution d’un plan de redressement constitue une nouvelle procédure collective, laquelle fait obstacle à la résiliation du bail des immeubles pour des loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture du redressement judiciaire ». Elle précise que le bailleur dispose « de la faculté de se prévaloir d’une décision constatant ou prononçant la résolution du bail dès lors que cette décision a acquis force de chose jugée avant le jugement d’ouverture de cette nouvelle procédure ». En conséquence, le bailleur qui n’a pas obtenu, avant l’ouverture de la nouvelle procédure, une décision passée en force de chose jugée constatant la résiliation du bail, ne peut plus agir sur le fondement de l’article L. 622-14, 2°, et doit se soumettre au délai de trois mois courant du jugement prononçant la résolution du plan.
Le sort du droit au bail en liquidation judiciaire a, par ailleurs, été précisé par un arrêt du 19 avril 2023, rendu au visa des articles 1134 du code civil et L. 145-16, L. 641-12 et L. 642-19 du code de commerce (Cass. com., 19 avr. 2023, n° 21-20.655, Publié au Bulletin). La chambre commerciale y juge qu’« en cas de liquidation judiciaire, la cession du droit au bail, seule ou même incluse dans celle du fonds de commerce, autorisée par le juge-commissaire, se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d’ouverture, à l’exception de la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire ». Des lors, le liquidateur est tenu de se conformer à la clause du bail prévoyant l’agrément du cessionnaire par le bailleur, quand bien même la cession porterait sur le fonds de commerce dans son ensemble.
Le pouvoir du bailleur de refuser son agrément demeure, en revanche, encadré par le contrôle du juge-commissaire. Par un arrêt du 15 janvier 2025, la chambre commerciale a jugé que, saisie d’un recours contre l’ordonnance du juge-commissaire autorisant la cession d’un droit au bail, la cour d’appel n’a pas le pouvoir d’apprécier le caractère abusif du refus du bailleur d’agréer le cessionnaire (Cass. com., 15 janv. 2025, n° 23-19.330, Publié au Bulletin). Le refus d’agrément, lorsqu’il est opposé par le bailleur, ne peut ainsi être sanctionné qu’à la condition que son caractère abusif soit établi, la charge de la preuve incombant à celui qui s’en prévaut.
Le régime des garanties locatives s’articule enfin avec la jurisprudence de la chambre commerciale relative au cautionnement. Par un arrêt du 26 novembre 2025, la Cour de cassation a précisé, dans le cadre d’un bail commercial garanti par une caution personne physique, que la disproportion manifeste de l’engagement s’apprécie en considération de l’endettement global de la caution et que « seul le montant des sommes restant dues au titre des concours garantis devait être pris en considération pour apprécier, à la date de l’engagement litigieux, le montant des engagements souscrits antérieurement par la caution » (Cass. com., 26 nov. 2025, n° 24-17.990, Publié au Bulletin). Cette solution, qui écarte la référence aux montants nominalement garantis, sécurise la position des cautions qui ont antérieurement souscrit des engagements en cours d’extinction.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique et la jurisprudence de la chambre commerciale des années 2023 à 2026 dessinent, ensemble, un droit du bail commercial renouvelé, où la protection du preneur s’accompagne d’un encadrement plus strict de la clause résolutoire et des garanties locatives. Le législateur a consacré un droit au paiement mensuel du loyer, plafonné les garanties à un trimestre de loyer, sécurisé les clauses d’indexation et subordonné la suspension de la clause résolutoire à la démonstration de la capacité financière du preneur. La chambre commerciale a, pour sa part, fixé des règles claires sur le délai de trois mois, l’office du juge-commissaire au jour où il statue et le sort du droit au bail en cas de liquidation judiciaire ouverte sur résolution du plan, dans une configuration où le preneur peut être accompagné dans le cadre des procédures collectives. Ces évolutions appellent, de la part des bailleurs comme des preneurs, une vigilance particulière dans la rédaction des baux en cours de renégociation et dans la gestion des impayés locatifs, dans un contexte où le nombre de procédures collectives demeure élevé.
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