I. Le droit à l’indemnité d’éviction, fondement d’ordre public de la propriété commerciale
A. L’étendue de l’indemnité due au preneur évincé
La propriété commerciale, dont l’indemnité d’éviction constitue le prolongement indemnitaire, a été précisément délimitée par la troisième chambre civile dans un arrêt de section publié au Bulletin le 15 février 2023. Saisie d’un litige relatif au loyer d’un bail renouvelé après déspécialisation, la Cour a rappelé que la propriété commerciale « s’entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce », droit qui garantit le preneur « de la seule volonté du bailleur de ne pas renouveler le bail et imposant à celui-ci de verser une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-25.849, FS-B). En conséquence, la haute juridiction a jugé que l’atteinte portée au seul prix du loyer du bail renouvelé n’entre pas dans le champ de la protection conventionnelle issue de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, la valeur locative du local ne participant pas, en tant que telle, à la substance de la propriété commerciale.
Le montant de l’indemnité d’éviction est déterminé en fonction du préjudice effectivement subi par le preneur, dont l’appréciation fait l’objet d’un contrôle renouvelé. Par un arrêt du 15 juin 2023, la troisième chambre civile a rappelé que le bailleur qui refuse le renouvellement « doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code précité, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376). La Cour y a également énoncé que « l’indemnisation du préjudice résultant du non renouvellement du bail n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur », lequel, sauf condition expresse figurant dans le bail, n’est pas tenu de rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. En conséquence, la décision du locataire de quitter les lieux avant la fixation judiciaire de l’indemnité ne peut, à elle seule, priver ce dernier de tout droit à indemnisation, la cour d’appel ayant été censurée pour avoir jugé le litige relatif à l’évaluation de l’indemnité sans objet au motif d’un départ volontaire.
Le régime du maintien dans les lieux du preneur évincé est, par ailleurs, strictement encadré par l’article L. 145-28 du code de commerce, aux termes duquel « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré » (article L. 145-28 du code de commerce). La troisième chambre civile a déduit de ce texte que, lorsque le locataire se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité, « le bailleur peut prétendre dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376, précité). La Cour y a cassé l’arrêt qui avait refusé à la bailleresse le bénéfice d’une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative, au motif inopérant qu’elle se serait privée de la possibilité de relouer les locaux en refusant le renouvellement sans offre d’indemnité.
La nature strictement indemnitaire du mécanisme a été réaffirmée dans l’arrêt du 3 juillet 2025, rendu sur les pourvois joints n° 23-19.274 et n° 23-21.441 dans un litige opposant le mandataire liquidateur d’une locataire exploitant une salle de sport à sa bailleresse. La troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’appel qui avait rejeté la demande en réparation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce en retenant que le mandataire ne pouvait « prétendre à une indemnité d’éviction qui ne s’applique qu’en cas de refus de renouvellement par le bailleur » (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-19.274 et n° 23-21.441). La Cour a relevé que le liquidateur ne demandait pas le paiement d’une indemnité d’éviction en conséquence d’un défaut de renouvellement, mais la réparation du préjudice résultant de la perte du fonds par suite de l’état d’insalubrité et de dangerosité des locaux imputable au bailleur, le paiement de l’indemnité étant sollicité à titre de réparation de ce préjudice, en ce qu’il correspondait à la valeur du fonds perdu. A cet égard, l’arrêt illustre la distinction entre l’indemnité d’éviction, qui suppose un refus de renouvellement, et la réparation fondée sur la responsabilité du bailleur, dont le champ n’est pas limité par les règles du statut.
B. L’inefficacité des clauses de renonciation anticipée à l’indemnité d’éviction
Les clauses par lesquelles le preneur renonce par avance à son droit à indemnité d’éviction sont sanctionnées par le mécanisme du réputé non écrit. L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dispose que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 » (article L. 145-15 du code de commerce). La loi de simplification de la vie économique, dont l’article 62 a procédé à cette refonte, étend ainsi le champ de la sanction aux clauses faisant échec aux dispositions nouvelles de l’article L. 145-4 et à celles des articles L. 145-32-1 et L. 145-42, consolidant un dispositif protecteur dont la jurisprudence avait déjà précisé la portée.
Le caractère imprescriptible de l’action tendant à voir réputer non écrite une clause de renonciation a été consacré par la troisième chambre civile dans un arrêt de section publié au Bulletin du 19 novembre 2020, aux termes duquel « la loi du 18 juin 2014, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce, leur caractère réputé non écrit », et « ce texte est applicable aux baux en cours et l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n° 19-20.405, FS-P+B+I). Or, cette jurisprudence a été réaffirmée par la Cour de cassation dans l’arrêt du 16 novembre 2023 rendu à propos d’une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction stipulée dans le bail d’une villa située dans une résidence de tourisme : « la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours et l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription », de sorte que « quand bien même la prescription de l’action en nullité des clauses susvisées était antérieurement acquise, la sanction du réputé non écrit est applicable aux baux en cours » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, FS-B).
La même audience du 16 novembre 2023 a toutefois délimité les frontières temporelles et procédurales du réputé non écrit. Par un arrêt n° 22-14.089, la troisième chambre civile a jugé que la rédaction issue de la loi de 2014 « n’est pas applicable aux baux ayant pris fin avant l’entrée en vigueur de cette loi sans ouvrir de droit au renouvellement du locataire », la situation juridique étant réputée définitivement réalisée à la date d’extinction du bail (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.089). La Cour y a également rappelé que « la règle selon laquelle l’exception de nullité est perpétuelle ne peut être invoquée qu’en tant que moyen de défense opposé à une demande d’exécution d’un acte irrégulièrement passé et non par le demandeur qui agit par voie d’action », privant ainsi le locataire, qui avait assigné les bailleurs en nullité du congé et en paiement d’une indemnité d’éviction, du bénéfice de l’exception de nullité. Des lors, la seule action en contestation de la clause de renonciation demeure recevable sans limite de temps, tandis que l’invocation de la nullité par voie d’exception suppose que le preneur se borne à se défendre contre une demande d’exécution.
Le droit au maintien dans les lieux du preneur évincé complète ce dispositif protecteur. Dans un arrêt du 16 novembre 2023 rendu sur les pourvois joints n° 22-14.046 et n° 22-14.090, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt qui avait rejeté la demande en dommages-intérêts du locataire au titre de la dépossession des lieux, faute d’avoir recherché si le locataire, qui le contestait, avait volontairement quitté les lieux et renoncé à leur exploitation commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.046 et n° 22-14.090). La Cour y a rappelé, sur le fondement de l’article L. 145-28, que « le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction » doit être réparé dès lors que le preneur n’a pas librement renoncé à la jouissance des lieux, la charge de la preuve du départ volontaire pesant sur le bailleur.
II. La contestation du refus de renouvellement sans indemnité : motifs graves, délais et responsabilités
A. Le motif grave et légitime et le verrou procédural du délai biennal
Le droit à indemnité d’éviction peut être écarté lorsque le bailleur justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. L’article L. 145-17 du code de commerce dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant », l’infraction commise par le preneur ne pouvant toutefois être invoquée, lorsqu’elle consiste dans l’inexécution d’une obligation, que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure du bailleur, adressée par acte extrajudiciaire et précisant le motif invoqué (article L. 145-17 du code de commerce). La mise en œuvre de cette dispense d’indemnité fait l’objet d’un contrôle rigoureux des juges du fond, dont la jurisprudence récente de la troisième chambre civile donne de nombreuses illustrations.
Par un arrêt du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile a ainsi cassé l’arrêt d’appel qui avait jugé qu’un congé avec refus de renouvellement délivré sans offre d’indemnité d’éviction n’était « pas fondé sur des motifs sérieux et légitimes justifiant le non-renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction », au motif que la cour d’appel avait statué au visa de conclusions antérieures aux dernières écritures notifiées, en violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340). L’arrêt, rendu dans un litige où deux bailleresses avaient invoqué la survenance de désordres affectant la structure de l’immeuble pour refuser le renouvellement sans indemnité, illustre l’exigence procédurale qui s’attache à la démonstration des motifs graves et légitimes, la juridiction du fond devant examiner les dernières conclusions du bailleur avant de se prononcer sur le bien-fondé du refus.
Le contentieux des motifs graves et légitimes s’articule, par ailleurs, avec le délai de deux ans institué par l’article L. 145-9 du code de commerce, selon lequel le congé « doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné » (article L. 145-9 du code de commerce). L’article L. 145-60 du même code ajoute que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » (article L. 145-60 du code de commerce). La Cour de cassation a précisé l’articulation de ces deux délais dans un arrêt du 4 juin 2026, en jugeant que la cour d’appel qui déclare prescrite la demande en paiement d’une indemnité d’éviction formée plus de deux ans après la date d’effet du congé doit rechercher si la contestation des motifs graves et légitimes invoqués dans le congé n’avait pas interrompu le délai de prescription (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573).
La même audience du 4 juin 2026 a rendu un arrêt n° 24-19.120 aux termes duquel la contestation du congé avec refus de renouvellement, formée dans le délai de deux ans ouvert à compter de la date du congé, interrompt la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). La Cour y a cassé l’arrêt qui avait déclaré irrecevable la demande en indemnisation de la perte du fonds de commerce formée par le mandataire judiciaire d’une locataire en redressement judiciaire, au motif que la cour d’appel n’avait pas visé les dernières conclusions déposées et n’avait pas recherché si la contestation du non-renouvellement, intervenue par conclusions signifiées dans le délai biennal, n’avait pas interrompu la prescription. A cet égard, le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ne peut être validé que si le juge s’assure à la fois de la réalité des motifs invoqués, de la régularité de la mise en demeure préalable et du respect des délais de contestation, dont l’expiration ne peut être opposée au preneur lorsque celui-ci a régulièrement contesté le congé.
B. La responsabilité des professionnels dans les opérations de résidences de tourisme
La question de la renonciation anticipée à l’indemnité d’éviction trouve son terrain d’élection dans les opérations de résidences de tourisme, où l’investisseur acquiert un bien en considération de la possibilité de récupérer sa villa à l’expiration du bail sans supporter le coût d’une indemnité d’éviction. L’article L. 321-3 du code du tourisme impose aux promoteurs de telles résidences une information spéciale des acquéreurs, en disposant que « les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme doivent mentionner explicitement l’existence du droit à l’indemnité dite d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce en cas de refus de renouvellement du bail, ainsi que les modalités générales de son calcul » (article L. 321-3 du code du tourisme). La cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 25 mars 2025, a rappelé que ce texte, « sans nier le droit du preneur à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail, impose que l’existence de ce droit prévu à l’article L. 145-14 du code de commerce ainsi que ses modalités de calcul figurent dans les documents de commercialisation remis aux acquéreurs » (CA Montpellier, 25 mars 2025, n° 22/01351).
La jurisprudence de la Cour de cassation a donné à ce dispositif une portée considérable en étendant le devoir de conseil du notaire aux actes annexés à l’opération qu’il instrumente. Par un arrêt du 16 novembre 2023, la troisième chambre civile a jugé que, si « le notaire n’était pas tenu d’une obligation de conseil concernant l’opportunité économique d’un bail commercial conclu par les acquéreurs sans son concours, ni de les mettre en garde sur le risque d’annulation d’une clause de ce bail qui était sans incidence sur la validité et l’efficacité de l’acte de vente qu’il instrumentait », il en va différemment lorsque la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction, stipulée dans un bail annexé au contrat de réservation, est susceptible d’affecter l’efficacité de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.046 et n° 22-14.090, précité). La Cour y a rappelé, sur le fondement de l’article 1382, devenu 1240, du code civil, que le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours, et a cassé l’arrêt qui avait retenu un manquement du notaire sans caractériser l’incidence de la clause sur l’efficacité de la vente.
La première chambre civile a achevé ce mouvement dans un arrêt du 17 juin 2026, rendu après le renvoi ordonné par l’arrêt du 16 novembre 2023. La Cour a rappelé que « le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours », et a jugé que le notaire, quoiqu’il n’ait pas lui-même instrumenté le contrat de bail, « a manqué à son devoir de conseil en s’abstenant de vérifier la validité du bail commercial alors que celle-ci était susceptible d’affecter l’efficacité de l’acte authentique qu’il instrumentait, au regard du but de l’opération dont il avait connaissance » (Cass. 1re civ., 17 juin 2026, n° 25-11.470). La Cour y a également approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que la faute du notaire avait causé aux acquéreurs un préjudice consistant dans la perte de chance de renoncer à l’achat ou de poursuivre leur investissement en ayant conscience du coût potentiel d’une future indemnité d’éviction, les propriétaires ayant délivré un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité en se prévalant de la clause de renonciation, dont l’inefficacité a exposé l’exploitant de la résidence à poursuivre son activité jusqu’au paiement de l’indemnité.
Les juridictions du fond ont, dans le même temps, fait application de ces principes aux baux conclus dans les résidences de tourisme. Le tribunal judiciaire de Grenoble, par un jugement du 19 janvier 2026, a déclaré nulles les dispositions des baux par lesquelles les preneurs renonçaient à l’indemnité d’éviction, en rappelant que « le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » (TJ Grenoble, 19 janv. 2026, n° 24/06284). La cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 21 octobre 2025, a quant à elle précisé que le preneur évincé « avait droit au maintien dans les locaux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction », les bailleurs d’un appartement situé dans une résidence de tourisme ayant été déboutés de leur demande tendant à voir fixer l’indemnité d’éviction à un montant réduit (CA Toulouse, 21 oct. 2025, n° 21/01898). Or, la multiplication de ces décisions traduit l’ampleur économique du phénomène : chaque investisseur qui a acquis un lot dans une résidence de tourisme en se fiant à une clause de renonciation inefficace s’expose, à l’échéance du bail, au paiement d’une indemnité calculée selon la valeur du fonds exploité par l’exploitant.
En définitive, la jurisprudence de la Cour de cassation dessine un régime cohérent et protecteur de l’indemnité d’éviction. Le caractère réputé non écrit des clauses de renonciation anticipée, consacré de manière imprescriptible depuis 2020 et réaffirmé en 2023, est désormais complété par une refonte législative de l’article L. 145-15 opérée par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026. Le refus de renouvellement sans indemnité demeure subordonné à la démonstration de motifs graves et légitimes, dont le contrôle procédural a été renforcé par les arrêts des 4 juin et 2 juillet 2026, et la responsabilité des professionnels de l’immobilier, notaires et promoteurs, est désormais engagée lorsque la clause de renonciation participe à l’économie de l’opération sans que sa validité ait été vérifiée. Les investisseurs, les exploitants de résidences de tourisme et les bailleurs trouveront dans cette actualité jurisprudentielle des repères essentiels pour l’appréhension de leurs droits et obligations.
Conclusion
L’indemnité d’éviction constitue le cœur économique de la propriété commerciale, dont la Cour de cassation n’a cessé d’affirmer le caractère d’ordre public au cours des années 2023 à 2026. Les clauses par lesquelles le preneur renonce par avance à cette indemnité sont réputées non écrites, sans aucune limite de prescription, lorsqu’elles font échec au droit au renouvellement, et la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 a étendu le champ de cette sanction aux stipulations visées par l’article L. 145-15 du code de commerce dans sa rédaction nouvelle. Le refus de renouvellement sans indemnité suppose la démonstration de motifs graves et légitimes, dont le contrôle est soumis à des exigences procédurales strictes, et la contestation du congé dans le délai biennal interrompt utilement la prescription de l’action en paiement de l’indemnité. Des lors, la jurisprudence du 16 novembre 2023 et les arrêts des 4 juin et 2 juillet 2026 offrent aux praticiens un mécanisme reproductible : vérifier la validité des clauses de renonciation, articuler la mise en demeure préalable avec le congé fondé sur un motif grave et légitime, et inscrire la contestation du congé dans le délai de deux ans prévu à l’article L. 145-9. La responsabilité des notaires et des promoteurs dans les opérations de résidences de tourisme rappelle, enfin, que la sécurité juridique d’une opération immobilière s’apprécie dans sa globalité, et que chaque professionnel doit mesurer les conséquences des clauses d’un bail commercial annexé à l’acte qu’il instrumente. Le cabinet Kohen Avocats, avocat en baux commerciaux à Paris, accompagne bailleurs, preneurs et investisseurs dans la négociation des baux commerciaux, la gestion des congés et des refus de renouvellement, ainsi que dans la conduite des contentieux relatifs à l’indemnité d’éviction (avocat bail commercial Paris).
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