Le bail commercial ne porte pas toujours sur un local exclusivement affecté à l’exploitation d’un fonds. Il arrive fréquemment que la convention loue, en un même acte, un local commercial et un local d’habitation. Le commerçant habite ainsi au-dessus de sa boutique, dans l’arrière-boutique ou dans un logement annexe. Cette configuration est désignée sous le vocable de bail mixte à usage commercial et d’habitation.
La qualification de ce contrat soulève une question dont les enjeux pratiques sont considérables. Il s’agit de déterminer si l’ensemble loué relève du statut des baux commerciaux ou de la législation protectrice du logement. Ce choix commande le régime du congé, du renouvellement, de la résiliation et de la valeur locative. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a consacré, de longue date, le principe de l’indivisibilité du bail mixte.
Ce principe entraîne l’application du statut des baux commerciaux à l’ensemble des locaux compris dans la location. Or, la matière connaît un renouvellement significatif entre 2023 et 2026. Des décisions publiées au Bulletin côtoient un contentieux du fond particulièrement abondant. Le jeu de la clause résolutoire, l’exception d’inexécution et les polices du changement d’usage en constituent les principaux thèmes. Le présent article examine le régime de qualification du bail mixte (I), puis le contentieux de la résiliation et la protection de la partie d’habitation (II).
I. La qualification du bail mixte : l’emprise du statut des baux commerciaux sur l’ensemble des locaux loués
A. L’indivisibilité du bail mixte et la qualification commerciale de l’ensemble
L’article L. 145-1 du code de commerce dispose que le statut s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité. Le texte ne distingue pas selon la nature des locaux compris dans la location. Lorsque le bail porte à la fois sur un local d’exploitation et sur un local d’habitation, la qualification de bail mixte conduit à appliquer le statut à l’ensemble de la convention. Le caractère indivisible de celle-ci fonde cette solution.
Le tribunal judiciaire de Paris, dans une ordonnance de référé du 17 avril 2026, a rappelé ce principe. Il a jugé que « le bail mixte à usage commercial et d’habitation est en principe indivisible et est commercial pour l’ensemble des locaux qui y sont compris ». La même juridiction a appliqué cette règle à un bail comprenant une boutique, une cave, des bureaux et deux locaux d’habitation. Ces logements composaient des lots distincts du règlement de copropriété.
Le juge a estimé que la présence de ces deux logements était « sans effet sur cette qualification ». La qualification de bail commercial ne souffrait aucune contestation, dès lors que les locaux étaient donnés à bail pour l’exploitation d’un fonds de commerce. En conséquence, la partie d’habitation du bail mixte suit le sort commercial de l’ensemble. Elle en recueille les bénéfices comme elle en subit les contraintes.
Cette solution trouve également appui dans les textes relatifs aux locaux accessoires. L’article L. 145-1, I, 1°, du code de commerce étend le statut aux baux de locaux accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce. Il exige que « leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds » et que ces locaux appartiennent au propriétaire de l’établissement principal. Le logement compris dans le bail mixte remplit exactement cette fonction, dès lors qu’il est annexé à l’exploitation et compris dans la même convention. La jurisprudence en déduit l’application du statut à l’ensemble de la location.
Le tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin adopte une analyse identique dans un jugement du 27 avril 2026. Il énonce que « le bail mixte est considéré comme un bail commercial et ce, sans qu’il soit nécessaire de rechercher si la partie à usage d’habitation prédomine ». La prédominance de l’usage d’habitation dans l’assiette de la location est donc indifférente. La circonstance que le logement représente la majeure partie de la surface louée ne change rien à l’analyse. Or, cette règle protectrice du preneur comporte un corollaire. Le bail mixte étant commercial pour le tout, aucune partie de la convention ne peut revendiquer la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs.
La Cour de cassation étend cette logique au-delà du bail unique, lorsqu’un ensemble de locaux forme une unité d’exploitation. Par un arrêt du 19 mars 2026, la troisième chambre civile a jugé que « le local qui forme un ensemble avec le local principal d’exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut des baux commerciaux ». L’indivisibilité s’apprécie dès lors à l’échelle de l’unité d’exploitation. La protection statutaire s’étend aux annexes et aux dépendances. Aucune immatriculation supplémentaire n’est exigée du preneur.
B. La destination contractuelle et la volonté des parties : la neutralisation de l’intitulé du contrat
La qualification du bail mixte repose, en définitive, sur la volonté des parties exprimée dans la convention. Elle résulte de la destination contractuelle des lieux. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 23 mai 2024, a retenu que « la volonté des parties est sans équivoque : elles ont entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux ». L’acte mentionnait l’activité autorisée ainsi que l’usage d’habitation. La commune intention des parties se déduisait de l’ensemble des stipulations.
La volonté contractuelle prime ainsi sur les apparences et sur l’intitulé du contrat. Le tribunal judiciaire d’Évreux, dans un jugement du 9 janvier 2026, a jugé que la convention devait être « qualifiée de bail mixte commercial, en ce que les locaux donnés à bail sont destinés à la fois à une activité commerciale exploitée par une société immatriculée et à un usage d’habitation principale ». Le juge a précisé que « le fait que les parties l’aient improprement intitulé « bail mixte professionnel et d’habitation » et aient souhaité le soumettre aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 est en l’espèce indifférent ».
Le juge s’attache donc à la réalité de l’exploitation d’un fonds dans les lieux. Il s’attache moins aux qualifications retenues par les parties elles-mêmes. A cet égard, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 15 juin 2023, que le bail mixte à usage d’habitation et professionnel n’est soumis à la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le preneur est une personne physique. La cour d’appel avait « exactement retenu que les locaux loués ne pouvaient faire l’objet d’un bail mixte à usage d’habitation et professionnel soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ». Le preneur était une société et non une personne physique. La haute juridiction a approuvé cette analyse dans son arrêt du 15 juin 2023.
La situation est différente lorsque le preneur est une personne physique. L’activité exercée dans les lieux ne requiert alors aucune immatriculation commerciale. Dans ce cas, le bail peut être qualifié de bail mixte à usage professionnel et d’habitation, soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le logement doit constituer la résidence principale du preneur. Le bail mixte à usage commercial se distingue donc du bail mixte professionnel. Or, cette distinction commande l’application du statut protecteur du preneur. Le juge y procède au vu de l’ensemble des stipulations du contrat.
Par ailleurs, lorsque l’immeuble est soumis à la copropriété, la destination de l’immeuble éclaire la qualification du bail. Elle résulte du règlement de copropriété. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi relevé, dans un jugement du 11 avril 2024, que le règlement de copropriété prévoyait que « les locaux situés au rez-de-chaussée pourront être utilisés à l’usage d’activité professionnelle, commerciale ou artisanale ». Cette stipulation confortait la qualification commerciale du bail. Elle valait malgré l’affectation d’une partie des lieux à l’habitation. Des lors, la configuration matérielle des locaux ne suffit pas à défaire la volonté des parties. La destination contractuelle demeure le critère déterminant de l’application du statut.
II. Le contentieux du bail mixte : la résiliation pour loyers impayés et l’articulation des protections de l’habitation
A. Le jeu de la clause résolutoire et l’exception d’inexécution dans le bail mixte
La résiliation pour défaut de paiement des loyers constitue le contentieux le plus fréquent du bail mixte. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Le commandement de payer visant la clause résolutoire s’applique à l’ensemble du bail mixte. Il s’applique y compris à la partie d’habitation, dès lors que la convention est commerciale pour le tout. Le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile encadre strictement ce mécanisme au profit du preneur. Par un arrêt publié au Bulletin du 5 mars 2026, la Cour de cassation a jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». L’arrêt concernait précisément un bail mixte. La SCI Les Chatons avait consenti à la société SCGR des « locaux à usage mixte, commercial et d’habitation ».
Dans cette affaire, la locataire soutenait avoir interrompu le paiement des loyers. La bailleresse n’avait pas réalisé les travaux de mise aux normes convenus. L’immeuble était ainsi devenu « impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation ». La cour d’appel de Cayenne avait estimé l’exception inopérante. Le commandement n’avait pas été contesté dans le délai d’un mois et aucun délai de grâce n’avait été sollicité. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au double visa des articles 1184, 1719 et 1728 du code civil et L. 145-41 du code de commerce. Le juge devait rechercher si l’exception d’inexécution justifiait le défaut de paiement de chacun des loyers réclamés.
La haute juridiction a par ailleurs rappelé, dans la même décision, que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». En conséquence, le preneur d’un bail mixte peut paralyser la clause résolutoire en établissant le manquement du bailleur. Il n’est tenu ni de saisir le juge dans le mois du commandement, ni d’adresser une mise en demeure préalable. Cette solution protège le preneur dont les locaux mixtes sont impropres à leur destination.
Le législateur est intervenu sur ce terrain par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Le texte a modifié l’article L. 145-41 du code de commerce. Il dispose désormais que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette exigence nouvelle s’applique aux demandes introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi. Elle irrigue le contentieux du bail mixte comme celui du bail purement commercial.
Le contentieux du fond confirme l’application du régime statutaire au bail mixte dans son intégralité. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a constaté, par ordonnance du 29 avril 2025, la résiliation de plein droit d’un « contrat de bail mixte portant sur un local principal à usage commercial » et d’un local annexe à usage d’habitation. La clause résolutoire a joué pour l’ensemble de la location. De même, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes a constaté, le 13 juin 2025, « la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à compter du 31 octobre 2024, portant sur le local à usage commercial comprenant une partie habitation ». L’expulsion du preneur a été ordonnée et l’indemnité d’occupation a été fixée.
Le commandement de payer délivré au preneur d’un bail mixte doit, comme en toute matière, mentionner le délai d’un mois à peine de nullité. Il doit viser la clause résolutoire insérée au contrat. Le tribunal judiciaire de Nîmes a ainsi vérifié, dans un jugement du 14 novembre 2025, la régularité du commandement visant un bail mixte commercial et d’habitation. Il a réduit le montant réclamé à la part correspondant aux loyers réellement dus. En conséquence, la régularité du commandement conditionne l’acquisition de la clause résolutoire. Le juge contrôle tant son contenu que son quantum, sans égard à la nature mixte de la location.
B. La protection de la partie d’habitation : décence, changement d’usage et droit de préemption
Si le bail mixte est commercial pour le tout, la partie d’habitation n’est pas pour autant privée de toute protection. Le preneur qui occupe le logement peut se prévaloir de l’obligation d’entretien du bailleur. L’article 1719 du code civil met à la charge du bailleur l’obligation d’« entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Le juge des référés du tribunal judiciaire de Roanne a ainsi relevé, dans une ordonnance du 26 mars 2026, qu’il existe « des contestations sérieuses quant au paiement de la dette locative ». Le preneur invoquait le défaut de décence des lieux loués à usage mixte. Le juge a refusé en conséquence d’allouer une provision au bailleur.
La décence du logement compris dans un bail mixte rejoint les exigences du droit commun de la location. La qualification commerciale ne dispense pas le bailleur d’entretenir le logement. A cet égard, la Cour de cassation rappelle, dans l’arrêt du 5 mars 2026 précité, que le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution. Cette exception joue lorsque les locaux sont impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, tant commercial qu’habitation. La destination mixte des lieux ne saurait donc servir de prétexte à une dégradation de la partie d’habitation. Le bailleur demeure tenu d’assurer la jouissance paisible de l’ensemble des locaux loués.
La réglementation administrative du changement d’usage complète ce dispositif. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation soumet à autorisation préalable le changement d’usage des locaux d’habitation dans les communes concernées. Le texte dispose que constituent des locaux à usage d’habitation « toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial ». La partie d’habitation du bail mixte demeure donc un local à usage d’habitation au sens de la police de l’usage. Cette qualification subsiste quand bien même la convention relève du statut des baux commerciaux.
Enfin, le droit de préemption du locataire protège la partie d’habitation lors de la vente de l’immeuble. Saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité, la troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 20 novembre 2025, le régime du droit de substitution du locataire ou de l’occupant de bonne foi. Ce droit est prévu à l’article 10, II, de la loi du 31 décembre 1975. Il s’applique lors de la vente « d’un local à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel loué ». La vente doit être consécutive à la division ou à la subdivision de l’immeuble qui l’inclut.
Le législateur a, selon la Cour, « entendu protéger le locataire ou occupant de bonne foi du risque de se voir signifier un congé à l’échéance du bail ou à l’expiration du titre d’occupation par le nouvel acquéreur de l’immeuble, à la suite d’une opération spéculative, facilitée par la division de ce dernier ». La question prioritaire de constitutionnalité n’a pas été renvoyée au Conseil constitutionnel. La disposition contestée ne méconnaît ni le droit de propriété ni le principe d’égalité devant la loi. Seule la division de l’immeuble déclenche la protection du locataire.
Il en résulte une architecture nuancée. Le bail mixte est commercial pour le tout, mais la partie d’habitation reste prise en compte par le législateur et le juge. La décence, l’entretien, la police de l’usage et les prérogatives du locataire en témoignent. Des lors, la qualification commerciale de l’ensemble ne saurait être confondue avec un déni de protection du logement. Le praticien doit appréhender le bail mixte comme un régime hybride. Chaque composante de la convention conserve une identité propre.
Cette dualité se vérifie enfin dans le régime de l’occupation après résiliation. Le preneur d’un bail mixte qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité est calculée au regard de la valeur locative de l’ensemble des locaux. Elle inclut la partie d’habitation. Or, le bailleur qui entend recouvrer la jouissance du logement doit respecter les exigences propres à l’expulsion. La nature commerciale du bail ne lui permet pas d’écarter le contrôle du juge. La jurisprudence des référés témoigne d’une application rigoureuse de ces règles, qui ne connaissent aucune atténuation du fait de la présence d’un logement dans l’assiette de la location.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, nourrie par un contentieux abondant entre 2023 et 2026, confirme que le bail mixte à usage commercial et d’habitation est appréhendé comme une convention indivisible. Le statut des baux commerciaux régit l’ensemble des locaux qui en constituent l’assiette. L’indifférence de la prédominance de l’usage d’habitation, la primauté de la volonté des parties et l’extension de la protection statutaire aux ensembles d’exploitation dessinent un régime cohérent. L’arrêt publié du 5 mars 2026 en constitue la dernière illustration marquante. Il commande au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution, sans condition de saisine dans le mois du commandement.
Le preneur dispose de moyens efficaces pour préserver la partie d’habitation. L’exception d’inexécution, les exigences de décence et le droit de préemption en sont les principaux instruments. Le bailleur doit, de son côté, veiller à la régularité du commandement de payer. Il doit également tenir compte des nouvelles conditions posées par la loi du 26 mai 2026. La maîtrise de ce régime suppose un accompagnement juridique rigoureux, tant à la négociation du bail qu’à l’occasion des contentieux de la résiliation. Les avocats en bail commercial de Kohen Avocats et leur pratique dédiée aux baux commerciaux accompagnent les bailleurs et les preneurs dans ces opérations.
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