La destination des lieux constitue l’une des stipulations les plus structurantes du bail commercial, au même titre que la durée, le loyer ou les conditions de sa résiliation. Elle délimite l’activité que le preneur est autorisé à exercer dans les locaux loués et fixe, de manière corrélative, l’étendue de ses obligations d’usage. L’article 1728 du code civil soumet ainsi le preneur à l’obligation « d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ». La méconnaissance de cette exigence expose le locataire, aux termes de l’article 1729 du même code, à la résiliation du contrat, le bailleur pouvant, « suivant les circonstances, faire résilier le bail ».
La question de la destination revêt, dans la pratique, une importance considérable pour les bailleurs comme pour les commerçants. Pour le premier, elle garantit la maîtrise de l’affectation de son immeuble et la préservation de sa valeur locative ; pour le second, elle conditionne la capacité d’adaptation de son fonds de commerce aux évolutions du marché et de la consommation. La frontière entre l’activité autorisée et l’activité exercée suscite ainsi un contentieux nourri, dont l’arbitrage judiciaire a précisé les critères d’appréciation.
La destination des lieux ne constitue cependant pas un cadre figé. Le législateur a aménagé, au profit du preneur, des facultés de déspécialisation partielle ou totale, destinées à adapter l’exploitation aux évolutions économiques. Ces mécanismes, prévus aux articles L. 145-47 et L. 145-48 du code de commerce, se conjuguent avec l’exigence d’un accord du bailleur lorsque la clause de destination subordonne toute modification de l’activité à son consentement exprès. La troisième chambre civile a, depuis 2023, précisé à de nombreuses reprises les conditions d’interprétation de ces clauses, les voies d’extension de l’activité et les sanctions encourues en cas de dépassement.
La présente analyse se propose d’examiner, dans un premier temps, la détermination de la destination des lieux et les mécanismes d’évolution de l’activité (I), puis, dans un second temps, les sanctions du dépassement de la destination et les obligations de conformité pesant sur les parties (II).
I. La détermination de la destination des lieux : l’interprétation de la clause et les facultés d’extension de l’activité
A. La clause de destination : la délimitation contractuelle de l’activité et les conditions de sa modification
La clause de destination traduit la volonté des parties quant à l’usage auquel les locaux doivent être affectés. Sa rédaction conditionne directement l’étendue des droits du preneur, la jurisprudence n’admettant pas que le juge ajoute aux stipulations contractuelles une obligation que le bailleur n’y a pas insérée. La Cour de cassation a ainsi été conduite, dans un arrêt du 10 avril 2025, à examiner la portée d’une clause selon laquelle le preneur « pourra y exercer une activité d’achat, de vente, exposition de tous véhicules neufs et d’occasion à moteur » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473).
Dans cette affaire, le bail précisait que « tout changement même temporaire dans la destination des lieux ou la nature du commerce exploité, ainsi que toutes activités annexes ou complémentaires devront recevoir l’accord exprès préalable et écrit du bailleur sous peine de résiliation du présent bail ». La locataire, qui s’était livrée à une activité de réparation de véhicules et de vente de pièces détachées sans recueillir cet accord, s’était vu opposer la clause résolutoire. La cour d’appel avait retenu, sans dénaturation, que « cette clause de destination n’autorisait que l’activité d’achat, vente et exposition de tous véhicules, et non celle de réparation et de vente de pièces détachées, qui constituait une activité distincte ».
La Haute juridiction a également validé le raisonnement des juges du fond ayant déduit de l’attitude du bailleur l’absence de toute renonciation à se prévaloir de la clause. En effet, les juges d’appel « ont, enfin, pu déduire du simple silence pendant plusieurs années de la bailleresse, malgré sa connaissance des activités réellement exercées par la locataire, l’absence de renonciation claire et non équivoque à se prévaloir de l’article 4 du bail » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473). La tolérance du bailleur, fût-elle prolongée, ne saurait ainsi s’analyser en un accord tacite dès lors que la clause de destination exige un consentement exprès et écrit.
La modification de la destination des lieux demeure en revanche possible lorsque le bailleur y consent expressément, y compris dans le cadre d’une procédure de conciliation. Par un arrêt du 16 novembre 2023, la troisième chambre civile a admis que l’accord constaté dans un procès-verbal de la commission de conciliation des baux commerciaux, aux termes duquel « un nouveau bail sera un bail tous commerces sauf bruyants », valait consentement à la modification de la clause de destination (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.409). La cour d’appel avait, en conséquence, « souverainement retenu que le bailleur avait donné son accord sur la modification de la clause de destination » et que les locataires « n’avaient pas commis de faute en exerçant une activité de vente de « souvenirs de Provence » ».
À l’inverse, la modification unilatérale de la destination, réalisée sans information ni accord du bailleur, constitue un manquement contractuel dont la gravité est souverainement appréciée par les juges du fond. Dans un arrêt du 27 mars 2025, la Cour de cassation a ainsi validé la résiliation d’un bail dont la clause autorisait la construction d’un snack, alors que le preneur y exploitait en réalité un restaurant proposant une cuisine élaborée. Les juges d’appel avaient relevé que « l’activité de restauration exercée au sein du snack-restaurant était totalement différente de ce qui avait été initialement convenu par les parties, sans que le locataire en ait informé les bailleresses, que celui-ci avait modifié unilatéralement la destination des locaux loués, commettant ainsi un manquement dont elle a souverainement apprécié la gravité pour prononcer la résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-22.383).
B. Les facultés légales de déspécialisation : l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires et la transformation autorisée
Le statut des baux commerciaux tempère la rigidité de la clause de destination en offrant au preneur des prérogatives légales d’extension de son activité. L’article L. 145-47 du code de commerce dispose ainsi que « le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ». Cette faculté, qualifiée de déspécialisation partielle, est subordonnée à une information préalable du propriétaire, réalisée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et mentionnant les activités dont l’exercice est envisagé.
La notification vaut mise en demeure du bailleur de faire connaître, « dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités ». À défaut de réponse dans ce délai, le bailleur est déchu du droit de contester l’adjonction. Le caractère connexe ou complémentaire de l’activité est, en cas de litige, apprécié par le tribunal judiciaire « en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux ». La jurisprudence récente illustre l’effectivité de ce mécanisme, la Cour de cassation ayant relevé, dans l’affaire précitée du 10 avril 2025, que la réponse négative de la bailleresse à la demande de déspécialisation partielle « était intervenue dans le délai de deux mois prévu par l’article L. 145-47 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473).
Au-delà de la déspécialisation partielle, le preneur dispose d’une faculté de déspécialisation totale, organisée par l’article L. 145-48 du code de commerce. Selon ce texte, « le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier ». La mise en œuvre de ce mécanisme, subordonnée à une décision judiciaire, est exclue pendant un délai de neuf ans pour le premier locataire d’un local compris dans une unité commerciale définie par un programme de construction.
Le bailleur conserve néanmoins la possibilité de s’opposer à la transformation de l’activité, son refus devant alors être suffisamment motivé. L’article L. 145-53 du code de commerce énonce que « le refus de transformation est suffisamment motivé si le bailleur justifie qu’il entend reprendre les lieux à l’expiration de la période triennale en cours », soit en application des articles L. 145-18 à L. 145-24, soit en vue d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de rénovation urbaine ou de restauration immobilière. Le bailleur qui a faussement invoqué l’un de ces motifs ne peut ensuite s’opposer à une nouvelle demande de transformation, sauf pour motifs graves et légitimes, à moins que le défaut d’exécution ne lui soit pas imputable.
La preuve du dépassement de la destination pèse en revanche sur le bailleur qui entend s’en prévaloir. Dans un arrêt du 8 juin 2023, la troisième chambre civile a rappelé que la charge de la preuve des manquements graves incombe à celui qui sollicite la résiliation du bail (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-14.491). La bailleresse reprochait à sa locataire l’utilisation d’une partie de l’atelier d’encadrement comme surface de vente ouverte au public, alors que le bail affectait cette annexe à un usage exclusif d’atelier. Les juges d’appel ayant relevé que l’activité d’encadrement demeurait exercée et que la bailleresse connaissait l’affectation des lieux depuis plusieurs années, la Haute juridiction a jugé que la cour d’appel avait « souverainement déduit que la bailleresse ne rapportait pas la preuve de manquements suffisamment graves pour justifier que le bail soit résilié ».
II. Les sanctions du dépassement de la destination et les exigences de conformité des locaux
A. La résiliation et la mise en œuvre de la clause résolutoire : le contrôle de la bonne foi et la gravité du manquement
La violation de la clause de destination peut être sanctionnée par la résiliation judiciaire du bail ou par la mise en œuvre de la clause résolutoire stipulée au contrat. La jurisprudence de la troisième chambre civile encadre toutefois strictement ces sanctions, au premier rang desquelles figure l’exigence de bonne foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire. Par un arrêt du 25 avril 2024, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel ayant constaté la résiliation de plein droit d’un bail conclu pour un terrain « destiné au négoce de véhicules neufs et d’occasion », sans rechercher si la bailleresse, qui avait toléré pendant plusieurs années les activités de nettoyage et de réparation exercées sur le terrain, n’avait pas mis en œuvre la clause de mauvaise foi (Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 23-10.384).
La Haute juridiction a ainsi énoncé que, « en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par la bailleresse, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». Cette exigence revêt une acuité particulière lorsque la clause est mise en œuvre à l’approche du terme du bail, la locataire faisant valoir que la résiliation poursuivait l’objectif d’éviter le versement de l’indemnité d’éviction. Le juge doit alors apprécier la légitimité du comportement du bailleur au regard des circonstances de l’espèce.
La sanction du manquement à la destination ne prive pas pour autant le preneur de la protection offerte par l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce, tel qu’interprété par un arrêt de principe du 6 février 2025. La troisième chambre civile, statuant en formation de section, a jugé qu’« il résulte de ce texte que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, FS-B). Cette solution, qui étend la faculté de suspension au-delà du seul défaut de paiement des loyers, bénéficie notamment au preneur qui a méconnu son obligation d’exploitation, obligation étroitement liée à la destination des lieux.
Dans cette espèce, le bail stipulait que « les lieux loués doivent toujours rester ouverts, exploités et achalandés », et le bailleur avait fait constater la fermeture du restaurant avant de délivrer un commandement de reprendre l’exploitation du fonds. La cour d’appel ayant refusé d’examiner la demande de suspension au motif que l’article L. 145-41, alinéa 2, ne s’appliquait qu’en cas de non-paiement des loyers et charges, la Cour de cassation a cassé son arrêt, rappelant que la suspension peut être décidée quel que soit le manquement reproché.
La résiliation judiciaire pour manquement à la destination demeure, pour sa part, subordonnée à la démonstration d’un manquement suffisamment grave. La jurisprudence exige ainsi du bailleur qu’il rapporte la preuve du dépassement d’activité, la seule constatation d’une irrégularité formelle ne suffisant pas à justifier la rupture du contrat. L’appréciation de la gravité du manquement relève du pouvoir souverain des juges du fond, qui doivent néanmoins la fonder sur des constatations précises et vérifiées.
B. L’obligation de délivrance du bailleur et la conformité des locaux à leur destination
La destination des lieux ne pèse pas exclusivement sur le preneur, le bailleur étant lui-même tenu de délivrer un local conforme à l’usage pour lequel il a été loué. L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail ». Par un arrêt du 19 mars 2026, la troisième chambre civile a précisé que cette obligation doit être exécutée tout au long de la vie du contrat (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483).
Dans cette affaire, une locataire, qui avait quitté les lieux en invoquant des désordres électriques et des non-conformités aux règles de sécurité applicables à son activité, s’était vue déboutée de sa demande de résiliation aux torts du bailleur, la cour d’appel ayant estimé que la preuve de l’existence de ces désordres au jour de la remise des lieux n’était pas rapportée. La Cour de cassation a cassé l’arrêt au motif que « il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat ». La conformité des locaux à leur destination doit ainsi être appréciée de manière continue, et non seulement à la date de conclusion du bail.
Cette exigence de conformité se prolonge dans le contentieux des travaux de mise aux normes. Par un arrêt du 19 juin 2025, la troisième chambre civile a eu à connaître d’un litige relatif à des locaux donnés à bail pour une activité de confection de vêtements, dont le bailleur avait été déclaré tenu d’effectuer les travaux de mise en conformité avec la réglementation applicable aux établissements recevant du public (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-20.127). La cour d’appel avait retenu que « les travaux de mise aux normes autorisés par l’administration et conformes à la destination des locaux, en ce qu’ils relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur, devront être assurés et pris en charge par ce dernier ». La cassation n’a porté que sur la contradiction entre les motifs et le dispositif de l’arrêt, confirmant ainsi le principe de la prise en charge par le bailleur des travaux de mise aux normes conformes à la destination des lieux.
La méconnaissance de l’obligation de délivrance peut, en outre, autoriser le preneur à opposer l’exception d’inexécution et à suspendre le paiement des loyers. Dans un arrêt du 27 juin 2024, la Cour de cassation a toutefois rappelé que cette exception suppose une inexécution suffisamment grave, l’usage des locaux devant avoir été rendu impossible par les désordres invoqués (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.340). Les locaux, destinés à l’exercice d’une activité de football en salle, étaient affectés par des infiltrations en provenance de la toiture, que la locataire invoquait pour justifier son refus de payer les loyers. La Haute juridiction a censuré la cour d’appel pour avoir admis l’exception d’inexécution « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ».
Il en résulte une articulation équilibrée des obligations respectives des parties, la destination des lieux définissant à la fois l’obligation d’usage du preneur et l’obligation de délivrance du bailleur. Or, la conformité de l’activité à la destination contractuelle doit s’apprécier au regard des stipulations du bail, telles qu’interprétées par les juges du fond, sans que la tolérance du bailleur puisse suppléer l’absence d’accord exprès exigé par le contrat. En conséquence, la rédaction de la clause de destination et la formalisation des autorisations d’extension d’activité constituent des enjeux déterminants de la sécurisation des relations locatives.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, a dessiné un régime cohérent de la destination des lieux dans le bail commercial. La clause de destination est interprétée strictement, la faculté d’exercer une activité ne valant pas obligation d’exploitation exclusive et toute extension d’activité demeurant subordonnée à un accord exprès et écrit du bailleur lorsqu’il est stipulé. Le silence prolongé de ce dernier ne saurait, en effet, être assimilé à une renonciation à se prévaloir de la clause, la tolérance ne valant pas consentement tacite.
Par ailleurs, les facultés de déspécialisation légale, organisées par les articles L. 145-47 et L. 145-48 du code de commerce, offrent au preneur des voies d’extension de son activité dont le formalisme doit être rigoureusement respecté, la notification préalable et le délai de deux mois constituant le socle de la sécurité juridique du mécanisme. À cet égard, la transformation de l’activité, qu’elle soit partielle ou totale, doit être appréciée au regard de l’évolution des usages commerciaux et de la compatibilité de la nouvelle activité avec la destination de l’immeuble.
Dès lors, le dépassement de la destination engage la responsabilité contractuelle du preneur et peut conduire à la résiliation du bail, judiciaire ou de plein droit, sans toutefois priver celui-ci des protections offertes par le statut, telles que la possibilité d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire ou l’exigence de bonne foi du bailleur. La conformité des locaux à leur destination pèse enfin sur le bailleur, tenu de délivrer un local propre à l’usage convenu pendant toute la durée du contrat, les travaux de mise aux normes conformes à cette destination relevant de son obligation de délivrance. La destination des lieux se révèle ainsi un instrument de régulation de l’équilibre contractuel dont la maîtrise conditionne, pour les bailleurs comme pour les preneurs, la sécurisation de leurs intérêts respectifs, qu’il convient d’appréhender avec l’assistance d’un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux.
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