I. La transmission du bail au décès du locataire : un mécanisme protecteur strictement encadré
A. La primauté du conjoint survivant cotitulaire : l’article 1751 du Code civil comme bouclier
Le décès du locataire ne provoque pas, par principe, la résiliation du contrat de bail d’habitation. L’article 1742 du Code civil énonce, dans une formule inchangée depuis 1804, que « le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ». Ce principe de survie du contrat connaît toutefois des aménagements spécifiques lorsque le bail est soumis au régime de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, laquelle organise un mécanisme de transfert du contrat au profit de certains proches du locataire défunt. L’article 14 de cette loi dispose que, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité, ainsi qu’aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge remplissant la même condition de cohabitation. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. À défaut de personnes remplissant ces conditions, le contrat est résilié de plein droit.
L’articulation entre l’article 14 de la loi de 1989 et l’article 1751 du Code civil mérite une attention particulière. Ce dernier texte institue une cotitularité légale du bail au profit des deux époux lorsque le local, sans caractère professionnel ou commercial, sert effectivement à leur habitation commune, quel que soit le régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire. La troisième chambre civile a précisé la portée de cette cotitularité dans un arrêt du 4 juillet 2024 (pourvoi n° 22-24.856, FS-B). Elle y rappelle que « le conjoint survivant qui satisfait aux conditions de l’article 1751 du code civil dispose d’un droit exclusif sur le logement qui a servi effectivement à l’habitation des époux avant le décès et que ce droit prive les descendants qui vivent dans les lieux au moment du décès du preneur de tout droit locatif ». Cette solution, qui s’inscrit dans une jurisprudence constante depuis l’arrêt du 28 juin 2018 (pourvoi n° 17-20.409, Bull. 2018, III, n° 77), consacre la primauté absolue du conjoint survivant cotitulaire sur les autres bénéficiaires potentiels du transfert.
Par ailleurs, la même décision du 4 juillet 2024 apporte une précision essentielle quant à la faculté de renonciation du conjoint survivant. La Cour énonce que celui-ci « peut renoncer expressément à l’exclusivité de son droit au bail pour permettre, le cas échéant, aux personnes qui satisfont aux conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 de bénéficier de droits concurrents aux siens sur le bail », tout en précisant que cette renonciation « ne peut cependant porter que sur l’exclusivité du droit au bail et ne peut permettre au conjoint survivant, à défaut de congé valablement délivré par lui, de mettre fin au droit au bail dont il est titulaire ». En d’autres termes, le conjoint survivant ne saurait se soustraire aux obligations découlant de sa qualité de cotitulaire par une manifestation unilatérale de désintérêt pour le logement, fût-elle antérieure au décès. La séparation de fait des époux ou l’autorisation de résider séparément ne remet d’ailleurs pas en cause la cotitularité du bail, ainsi que l’avait déjà jugé la troisième chambre civile le 27 mai 1998 (pourvoi n° 96-13.543, Bull. 1998, III, n° 109).
B. Le transfert aux descendants et l’appréciation temporelle des conditions légales
En l’absence de conjoint survivant cotitulaire pouvant se prévaloir de l’article 1751 du Code civil, le transfert du bail bénéficie, selon l’ordre et les conditions énoncés à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, aux descendants, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité, puis aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge. La condition de cohabitation d’au moins un an à la date du décès doit être rigoureusement établie. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 10 octobre 2024 (pourvoi n° 23-18.933), a rappelé que les conditions de transfert s’apprécient au jour du décès du locataire et non au jour où le juge statue, censurant une cour d’appel qui avait retenu que les conditions d’attribution d’un logement HLM étaient désormais remplies au jour de sa décision en raison de l’arrivée d’un nouveau membre dans le foyer. La Cour énonce sans ambiguïté que la réunion des conditions légales doit être vérifiée « à la date de l’événement qui fait naître le droit au transfert », c’est-à-dire à la date précise du décès.
Cette exigence de rigueur temporelle s’étend, dans le cas des logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, au double contrôle prévu par l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 : le bénéficiaire du transfert doit non seulement remplir les conditions d’attribution du logement, mais également justifier que le logement est adapté à la taille du ménage. L’appréciation de ces deux conditions au jour du décès, et non à la date à laquelle le juge statue, constitue une garantie contre les recompositions familiales opportunistes qui viseraient à régulariser a posteriori une situation qui ne répondait pas aux critères légaux au moment du fait générateur du droit. La solution dégagée par l’arrêt du 10 octobre 2024 s’inscrit dans le droit fil de l’objectif de sécurité juridique poursuivi par le législateur, qui entend réserver le bénéfice du transfert aux seuls proches dont la situation était conforme aux exigences légales au moment précis où s’est ouvert le droit.
II. Les effets du décès sur les prérogatives du bailleur : congé pour reprise et créances locatives
A. Le décès du bénéficiaire du congé pour reprise : une cause d’extinction du congé
Le congé pour reprise constitue l’un des motifs légitimes permettant au bailleur de mettre fin au contrat de location à l’échéance du bail. L’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine de nullité, que le congé indique le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et ce bénéficiaire. Le cercle des bénéficiaires possibles est limitativement énuméré : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin notoire. Cette exigence de désignation nominative, conjuguée à l’obligation de justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, traduit la volonté du législateur de protéger le locataire contre les congés frauduleux.
La troisième chambre civile a tiré les conséquences de ce formalisme protecteur dans un arrêt remarqué du 16 avril 2026 (pourvoi n° 24-13.191, FS-B), qui consacre le principe selon lequel « les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise ». En l’espèce, une bailleresse avait notifié à ses locataires un congé aux fins de reprise pour l’habiter elle-même, mais était décédée le 3 juillet 2018, soit avant la date d’effet du congé fixée au 30 septembre 2018. Son fils, venant à sa succession, avait entendu se prévaloir du congé délivré par sa mère et avait fait connaître aux locataires son intention de reprendre le logement pour l’habiter personnellement. La cour d’appel de Paris avait validé le congé en retenant que le droit de reprise pour habiter est transmissible et que le fils était venu aux droits de sa mère sur ce congé. La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, énonçant que l’héritier du bailleur ne peut se prévaloir d’un congé délivré intuitu personae au bénéfice exclusif du défunt.
Cette solution s’explique par la nature même du congé pour reprise, qui est délivré en considération de la personne spécifiquement désignée comme bénéficiaire et de sa situation propre. Le caractère réel et sérieux de la décision de reprise, que le bailleur doit justifier, s’apprécie exclusivement au regard des circonstances propres à ce bénéficiaire et ne saurait être vérifié abstraitement. La disparition du bénéficiaire avant l’expiration du délai de préavis rend cette vérification impossible et retire au congé son fondement même. La troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de rappeler que la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise peut être appréciée au regard d’éléments postérieurs à la délivrance du congé (Civ. 3e, 12 octobre 2023, pourvoi n° 22-18.580, FS-B), mais cette appréciation rétrospective suppose précisément que le bénéficiaire soit encore en vie pour manifester son intention effective d’habiter le logement. Le décès prématuré rend cette démonstration impossible et emporte, par voie de conséquence, la caducité du congé.
En conséquence, l’arrêt du 16 avril 2026 clarifie une question qui divisait les juridictions du fond. La solution retenue doit être approuvée en ce qu’elle préserve la cohérence du dispositif légal : si le congé doit être motivé par la décision d’une personne déterminée de reprendre le logement pour l’habiter, la disparition de cette personne avant l’échéance du préavis ôte rétrospectivement tout fondement à cette décision. L’héritier qui souhaite reprendre le logement pour son propre compte devra, le cas échéant, délivrer un nouveau congé à son nom, en justifiant du caractère réel et sérieux de sa propre décision de reprise. Le décès du bénéficiaire avant l’expiration du délai de préavis constitue ainsi une cause autonome d’extinction du congé, distincte de la nullité pour vice de forme ou de l’absence de motif légitime.
B. Le décès du locataire et le sort des créances du bailleur : l’imputation de l’indemnité d’occupation sur le dépôt de garantie
Le maintien dans les lieux du locataire au-delà du terme du bail, qu’il résulte d’un congé ou de l’arrivée du terme contractuel, génère une indemnité d’occupation dont le régime juridique a été précisé par la troisième chambre civile dans un arrêt du 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-20.758, FS-B). Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire. La question se posait de savoir si l’indemnité d’occupation due postérieurement à l’extinction du bail pouvait être imputée sur le dépôt de garantie, dès lors que cette indemnité ne trouve pas sa source dans le contrat de location mais dans le fait juridique de l’occupation sans droit ni titre.
La Cour de cassation répond par l’affirmative en énonçant qu’« est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable s’il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail, ce dont il résulte que le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d’une indemnité d’occupation ». Cette solution, qui étend la notion de « sommes restant dues au bailleur » au-delà des seules créances contractuelles, emporte une double conséquence pratique. D’une part, le bailleur est en droit de retenir sur le dépôt de garantie le montant de l’indemnité d’occupation correspondant à la période pendant laquelle le locataire s’est maintenu dans les lieux après le terme du bail. D’autre part, la compensation qui s’opère entre la créance de restitution du dépôt de garantie et la créance d’indemnité d’occupation fait obstacle à ce que le locataire invoque la prescription de l’action en paiement de cette indemnité.
Cette solution trouve un écho particulier dans l’hypothèse, fréquente en pratique, où le décès du locataire survient alors que la procédure d’expulsion est en cours ou que le congé a été délivré. Le bailleur confronté au maintien dans les lieux des héritiers ou des occupants du chef du défunt pourra utilement se prévaloir de cette jurisprudence pour imputer sur le dépôt de garantie les indemnités d’occupation échues. La solution retenue par l’arrêt du 29 janvier 2026 s’inscrit dans une lecture pragmatique de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui tend à faciliter le recouvrement des sommes dues par l’occupant sans imposer au bailleur l’engagement d’une action distincte en paiement. Elle conforte également la nature indemnitaire de l’indemnité d’occupation, qui, sans relever du contrat de bail à proprement parler, n’en demeure pas moins une créance étroitement liée à l’exécution de celui-ci et à ses suites.
Par ailleurs, la Cour de cassation avait déjà précisé que le délai de préavis réduit à un mois, dont bénéficie le locataire qui donne congé en zone tendue, doit être invoqué et justifié dès la lettre de congé. Dans un arrêt du 11 janvier 2024 (pourvoi n° 22-19.891, FS-B), elle énonce que lorsque le bien loué est situé en zone tendue, « le fait pour le locataire de mentionner l’adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d’un préavis réduit au visa des dispositions de la loi Alur suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis ». Cette solution, qui assouplit les exigences probatoires pesant sur le locataire, doit néanmoins être combinée avec le principe selon lequel le décès du locataire en cours de préavis n’interrompt pas le cours de ce délai, lequel continue de produire ses effets à l’égard de la succession.
L’action en diminution du loyer proportionnée à l’écart entre la surface habitable réelle et la surface indiquée au bail, prévue à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, obéit également à des conditions de recevabilité strictes. La troisième chambre civile, par un arrêt du 20 avril 2023 (pourvoi n° 22-15.529, FS-B), a jugé qu’« est irrecevable l’action en diminution de loyer formée sans qu’une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur », confirmant que le délai de quatre mois prévu par ce texte est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur (Civ. 3e, 9 novembre 2022, pourvoi n° 21-19.212, publié). Cette exigence procédurale, qui impose au locataire de rechercher une solution amiable avant toute saisine judiciaire, demeure applicable y compris dans l’hypothèse où les héritiers du locataire décédé entendent poursuivre l’action engagée par le défunt : ils devront justifier que la demande préalable a bien été adressée au bailleur dans les formes requises.
Conclusion
Le décès des parties au bail d’habitation constitue un événement dont les effets juridiques ont été sensiblement précisés par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile. Du côté du locataire, le mécanisme de transfert du contrat obéit à une hiérarchie rigoureuse qui privilégie le conjoint survivant cotitulaire en vertu de l’article 1751 du Code civil, tout en imposant une appréciation des conditions légales au jour précis du décès. Du côté du bailleur, le décès du bénéficiaire du congé pour reprise avant l’expiration du délai de préavis emporte extinction de plein droit du congé, privant les héritiers de la faculté de s’en prévaloir. Enfin, la qualification de l’indemnité d’occupation comme somme due au bailleur au sens de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de l’imputer sur le dépôt de garantie, simplifiant ainsi le règlement des comptes entre les parties. Ces solutions, dégagées au visa des articles 14, 15 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1742 et 1751 du Code civil, témoignent de la volonté constante de la Cour de cassation de concilier la protection du logement familial avec les impératifs de sécurité juridique et d’efficacité du recouvrement des créances locatives.
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