I. Les conditions substantielles de l’exonération de l’indemnité d’éviction
A. La notion de motif grave et légitime entre appréciation souveraine des juges du fond et contrôle de la Cour de cassation
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, érige le droit au renouvellement du bail en principe cardinal de la protection du fonds de commerce. L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur qui refuse le renouvellement doit verser au locataire évincé une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice causé par la perte du fonds, sauf à démontrer l’existence d’un motif grave et légitime imputable au preneur lui-même. La jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement précisé les contours de cette notion, qui constitue une exception au principe protecteur.
L’appréciation de la gravité et de la légitimité des motifs invoqués par le bailleur relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous réserve du contrôle de motivation exercé par la Cour de cassation. L’arrêt rendu le 25 janvier 2024 par la troisième chambre civile (pourvoi n° 17-31.538) illustre cette articulation : la cour d’appel avait « souverainement estimé que les infractions reprochées au locataire n’étaient pas constituées ou n’étaient pas graves ». La Haute juridiction a validé ce raisonnement en rejetant le pourvoi, confirmant ainsi l’absence de motifs graves et légitimes privant le preneur de son indemnité d’éviction. Cette décision rappelle que la charge de la preuve pèse sur le bailleur, qui doit établir la réalité, l’imputabilité et la gravité des manquements allégués.
En conséquence, la caractérisation d’un motif grave et légitime ne saurait résulter de simples négligences ou d’inexécutions mineures du contrat. La jurisprudence exige une inexécution d’une particulière intensité, de nature à rendre impossible la poursuite de la relation contractuelle. À cet égard, les manquements doivent présenter un caractère actuel et suffisamment caractérisé pour justifier la déchéance du droit au renouvellement. Par ailleurs, le juge doit apprécier la gravité des faits à la date du congé et non au regard de circonstances postérieures, ce qui impose au bailleur de consolider son argumentation avant la délivrance de l’acte.
La nature des manquements susceptibles de constituer un motif grave et légitime a été progressivement précisée par la jurisprudence. Les inexécutions les plus fréquemment invoquées concernent le défaut de paiement des loyers, les violations de la destination contractuelle des lieux, les sous-locations irrégulières, le défaut d’entretien des locaux, ou encore le non-respect des clauses du bail relatives à l’exploitation du fonds de commerce. L’arrêt du 2 juillet 2026 (précité) illustre une hypothèse de désordres structurels imputés au preneur : la surcharge des planchers par les marchandises entreposées avait causé des désordres affectant la structure de l’immeuble et de l’escalier intérieur, ce que les bailleresses qualifiaient de motifs graves et légitimes. La cour d’appel de renvoi aura la charge de déterminer si ces désordres revêtent une gravité suffisante pour justifier la privation d’indemnité d’éviction. Cette appréciation relève, en tout état de cause, de l’analyse in concreto des circonstances de chaque espèce, les juges du fond disposant à cet égard d’un large pouvoir souverain.
En outre, la troisième chambre civile a rappelé, dans l’arrêt du 25 janvier 2024, que le juge, saisi d’une demande fondée sur l’article L. 145-17, doit s’assurer que les infractions reprochées sont non seulement constituées dans leur matérialité, mais également imputables à un comportement fautif du preneur. La simple constatation de désordres ou de manquements objectifs ne suffit pas à caractériser un motif grave et légitime si le preneur démontre que ces désordres résultent d’une cause qui ne lui est pas imputable, telle que la vétusté normale des locaux ou un cas de force majeure. L’imputabilité personnelle constitue ainsi le second pilier de la notion de motif grave et légitime, aux côtés de l’exigence de gravité intrinsèque des faits reprochés.
La troisième chambre civile a eu l’occasion, dans l’arrêt Celio France rendu le 2 juillet 2026 (pourvoi n° 25-13.340) , de rappeler les exigences procédurales qui gouvernent le contentieux des motifs graves et légitimes. En l’espèce, les bailleresses invoquaient des désordres affectant la structure de l’immeuble, causés par la surcharge des planchers par les marchandises entreposées par la locataire, comme motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. La cour d’appel de Montpellier avait écarté ces motifs, mais la Cour de cassation a censuré l’arrêt au visa des articles 455 et 954 du code de procédure civile, au motif que les juges du fond n’avaient pas pris en considération les dernières conclusions de la bailleresse.
Dès lors, si le fond du débat sur les motifs graves et légitimes n’a pas été tranché par l’arrêt du 2 juillet 2026, la cassation prononcée rappelle avec force l’importance du respect des droits de la défense et du principe du contradictoire dans ce contentieux. La cour d’appel de renvoi devra apprécier souverainement si les désordres structurels imputés à la société Celio France constituent des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement des deux baux sans indemnité d’éviction.
B. L’exigence procédurale de la mise en demeure préalable de l’article L. 145-17 du code de commerce
L’article L. 145-17 du code de commerce impose au bailleur qui entend refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime de délivrer une mise en demeure préalable au congé. Ce texte, dans sa rédaction issue de la loi du 17 mars 2014, prévoit que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité notamment s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ». La mise en demeure doit préciser les manquements reprochés et laisser au preneur un délai d’un mois pour régulariser sa situation.
L’arrêt précité du 25 janvier 2024 (n° 17-31.538) apporte une précision procédurale essentielle : la mise en demeure exigée par l’article L. 145-17 « peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement ». La troisième chambre civile rappelle ainsi que, selon une jurisprudence constante depuis un arrêt du 16 décembre 1987 (pourvoi n° 86-16.189), la mise en demeure et le congé avec refus de renouvellement peuvent être concomitants. Cette solution pragmatique évite au bailleur d’avoir à délivrer deux actes successifs, sous réserve que la mise en demeure comporte l’ensemble des mentions exigées par le texte et que le délai d’un mois soit respecté.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé dans cet arrêt que le juge, saisi d’une demande de déchéance du droit au paiement d’une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-17, est « tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ». La Cour de cassation indique qu’en vérifiant l’existence de la mise en demeure prévue par ce texte, le juge « ne relève aucun moyen d’office ». Il s’agit donc d’une obligation pour le juge du fond de s’assurer du respect des conditions légales, même en l’absence de contestation expresse du preneur sur ce point. Cette solution renforce la protection du locataire en imposant un contrôle systématique du formalisme protecteur.
La régularité de la mise en demeure conditionne la recevabilité même de l’exception de motifs graves et légitimes. Le bailleur qui ne justifie pas d’une mise en demeure conforme aux prescriptions de l’article L. 145-17 ne peut valablement opposer à son locataire la privation de l’indemnité d’éviction, quand bien même les manquements allégués seraient objectivement graves. Cette exigence formelle, loin d’être un simple artifice procédural, garantit au preneur un droit effectif à la régularisation de ses manquements avant que le bailleur ne consomme la rupture définitive du lien contractuel. La mise en demeure doit, à cet effet, énoncer avec précision les griefs reprochés pour permettre au locataire d’en mesurer la portée et d’y apporter, le cas échéant, les remèdes appropriés dans le délai d’un mois.
Le contenu de la mise en demeure constitue une garantie substantielle dont le non-respect entraîne l’inopposabilité des motifs au preneur. La jurisprudence exige que l’acte mentionne de manière circonstanciée les manquements reprochés et vise expressément les dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce, afin que le locataire soit pleinement informé de la nature de la procédure engagée à son encontre et des conséquences juridiques encourues à défaut de régularisation. La Cour de cassation veille à ce que cette information soit délivrée de manière complète et non équivoque, toute ambiguïté devant profiter au preneur, conformément au principe d’interprétation stricte des actes emportant déchéance d’un droit.
II. Les enjeux contentieux de la privation d’indemnité d’éviction
A. La contestation du congé par le preneur et les effets interruptifs de la prescription biennale
L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que le congé donné par le bailleur doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend le contester ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Ce délai, qui relève de la prescription biennale, est gouverné par l’article L. 145-60 du code de commerce, aux termes duquel toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif au statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-21.573, affaire Sabrina pressing) marque une avancée significative dans l’articulation entre la contestation des motifs graves et légitimes et le mécanisme de la prescription biennale. Dans cette espèce, le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction à effet du 30 juin 2020. La société Calypso Project Eco, cessionnaire du fonds de commerce de la société locataire initiale, était intervenue volontairement à l’instance et avait formé une demande en paiement d’une indemnité d’éviction par conclusions du 4 juillet 2023, soit plus de trois ans après la date d’effet du congé.
La cour d’appel de Versailles avait déclaré cette demande irrecevable comme prescrite. La Cour de cassation a censuré cette position au double visa des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, en reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription ». La Cour impose ainsi à la juridiction d’appel d’examiner si la contestation des motifs graves et légitimes par le preneur initial a interrompu le délai biennal, auquel cas la demande d’indemnité formée par le cessionnaire demeure recevable.
Cette solution s’inscrit dans une logique protectrice du droit du preneur à contester le bien-fondé des motifs graves et légitimes sans être automatiquement forclos au terme du délai de deux ans. Elle consacre le principe selon lequel la contestation du congé, même formée dans le cadre d’une instance distincte de la demande en paiement de l’indemnité d’éviction, est interruptive de prescription. Par ailleurs, le même jour, la troisième chambre civile a rendu un autre arrêt (pourvoi n° 24-19.120, affaire Carigil) qui illustre, sur un fondement procédural distinct, les écueils auxquels s’expose la cour d’appel qui ne prend pas en considération les dernières conclusions des parties dans ce contentieux complexe.
Dans cette affaire, la société Carigil, locataire d’un restaurant, avait demandé le renouvellement du bail pour le 1er avril 2020 et les bailleurs avaient, les 28 février et 26 mars 2020, refusé le renouvellement sans offrir d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes. La cour d’appel de Poitiers avait déclaré irrecevable la demande d’indemnisation de la perte du fonds de commerce, mais la Cour de cassation a censuré l’arrêt au visa des articles 455 et 954 du code de procédure civile, la cour d’appel n’ayant pas visé les dernières conclusions déposées par la locataire le 25 avril 2024. Or, dans ces conclusions, la locataire faisait valoir qu’elle avait contesté les motifs du congé dans le délai biennal, ce qui avait interrompu la prescription.
Dès lors, ces deux arrêts du 4 juin 2026 confirment que la question de la prescription de l’action en indemnité d’éviction ne peut être tranchée sans un examen minutieux de l’historique procédural de l’affaire. La contestation des motifs graves et légitimes, fût-elle implicite ou formulée à l’appui d’une autre demande, doit être recherchée par le juge qui statue sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription. À défaut, l’arrêt encourt la cassation pour défaut de base légale ou pour violation des règles de procédure civile.
B. L’opposabilité des motifs graves et légitimes au cessionnaire du bail commercial
Le mécanisme de la cession du bail commercial soulève une difficulté particulière lorsque le bailleur entend opposer au cessionnaire des motifs graves et légitimes antérieurs à la cession. L’article L. 145-17 du code de commerce permet au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité « à l’encontre du locataire sortant ». La question se pose de savoir si les manquements imputables au cédant sont opposables au cessionnaire qui sollicite le renouvellement ou le paiement de l’indemnité d’éviction.
L’arrêt rendu le 14 décembre 2023 par la troisième chambre civile (pourvoi n° 22-13.661) fournit une réponse claire et rigoureuse à cette interrogation. Dans cette affaire, les bailleurs avaient délivré les 2 février, 21 et 27 mars 2017 des congés avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes à la société MMV Résidences. Le 11 mai 2017, cette dernière avait cédé son fonds de commerce à la société Vacancéole Méditerranée. Les bailleurs entendaient opposer au cessionnaire les mêmes motifs que ceux invoqués contre le cédant.
La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir « exactement retenu qu’au titre des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement d’un bail commercial sans paiement d’une indemnité d’éviction, le bailleur ne pouvait invoquer contre le cessionnaire de ce bail que les faits personnellement imputables à ce dernier et non ceux commis par le cédant ». Cette solution, fondée sur le principe de personnalité des fautes, circonscrit strictement le champ de l’exception de motifs graves et légitimes. Le bailleur ne peut priver le cessionnaire de l’indemnité d’éviction qu’en démontrant l’existence de manquements commis par ce dernier postérieurement à la cession.
Par ailleurs, la Cour a relevé que « les faits visés par les commandements étaient essentiellement imputables à la société MMV Résidences pour une période antérieure à la cession de son fonds de commerce » et qu’il ne résultait pas des éléments de la procédure que la société Vacancéole Méditerranée ait commis des manquements graves justifiant un refus de renouvellement sans indemnité. La circonstance que les congés aient été délivrés antérieurement à la cession du bail est indifférente : les motifs fondant ces congés ne sont pas opposables au cessionnaire s’ils ne lui sont pas personnellement imputables.
Cette jurisprudence revêt une importance pratique considérable pour les praticiens du droit des baux commerciaux. Le cessionnaire d’un bail commercial, même destinataire d’un congé avec refus de renouvellement sans indemnité délivré avant la cession, conserve son droit à indemnité d’éviction si les motifs invoqués concernent exclusivement le comportement du cédant. Le bailleur qui entend se prévaloir de motifs graves et légitimes à l’encontre du cessionnaire doit établir l’existence de manquements postérieurs à la cession et imputables au nouveau locataire. Cette solution protège la sécurité juridique des cessions de fonds de commerce en évitant que le cessionnaire ne se voie opposer un passif locatif préconstitué par le comportement d’un précédent exploitant sur lequel il n’a exercé aucun contrôle. En pratique, il appartient au bailleur qui anticipe une cession du bail de notifier sa mise en demeure et de délivrer le congé avec refus de renouvellement avant l’intervention de la cession, tout en étant conscient que les motifs qu’il invoque ne pourront être utilement opposés au cessionnaire que si ce dernier les réitère ou commet lui-même des manquements d’une gravité comparable.
La combinaison des solutions dégagées par les arrêts du 25 janvier 2024 et du 14 décembre 2023 témoigne d’une volonté de la troisième chambre civile de maintenir un équilibre entre le droit du bailleur de sanctionner les manquements graves du preneur et la protection du fonds de commerce du locataire. La rigueur formelle exigée par l’article L. 145-17, couplée à l’exigence d’imputabilité personnelle des motifs au preneur qui sollicite l’indemnité, garantit que la privation de l’indemnité d’éviction demeure une sanction exceptionnelle, strictement encadrée.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile en matière de motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction révèle une double exigence de rigueur substantielle et procédurale. D’une part, le bailleur doit établir la réalité de manquements suffisamment graves pour justifier la déchéance du droit au renouvellement, ces manquements devant être personnellement imputables au preneur contre lequel ils sont invoqués. D’autre part, le respect du formalisme de la mise en demeure préalable et l’examen minutieux de l’effet interruptif de la contestation du congé par le preneur conditionnent la recevabilité et le succès de l’action. Les arrêts rendus les 4 juin et 2 juillet 2026 confirment l’attention particulière que la Haute juridiction porte aux garanties procédurales dans ce contentieux, n’hésitant pas à censurer les décisions des juges du fond qui méconnaissent les règles gouvernant la prise en compte des dernières conclusions ou l’interruption du délai de prescription. En définitive, le droit à l’indemnité d’éviction constitue la contrepartie essentielle du droit au renouvellement et ne saurait être écarté qu’à la condition que le bailleur rapporte la preuve rigoureuse, sur le terrain du fond comme de la procédure, de manquements dont la gravité interdit le maintien normal de la relation locative. La protection du fonds de commerce, principe fondateur du statut des baux commerciaux, trouve ainsi dans la jurisprudence de la troisième chambre civile une traduction contentieuse cohérente, équilibrée et protectrice des droits du preneur évincé.
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