I. L’opposabilité du bail commercial à l’acquéreur de l’immeuble
A. Le principe protecteur de l’article 1743 du Code civil
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, constitue un régime dérogatoire au droit commun du louage d’immeuble, dont la finalité réside dans la protection du fonds de commerce exploité par le preneur. À cet égard, l’article 1743 du Code civil constitue le socle de la stabilité du preneur face à l’aliénation de l’immeuble loué. Ce texte dispose que « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ».
La règle énoncée par cet article transcende la distinction entre les baux civils, ruraux et commerciaux, pour conférer au preneur un droit de maintien dans les lieux opposable à tout acquéreur successif du bien. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé cette portée dans un arrêt du 16 mai 2024 en énonçant que « le bail est opposable à l’acquéreur qui en a eu connaissance avant la vente de la chose louée » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922, Publié au Bulletin). Dès lors, l’acquéreur ne saurait se prévaloir de l’inopposabilité du bail pour solliciter l’expulsion du preneur, sauf à démontrer l’absence de date certaine du contrat ou l’ignorance légitime de son existence.
Cette règle, qui puise son origine dans l’ancien droit et a été consacrée dès la rédaction du Code civil de 1804, répond à la nécessité de concilier l’exercice du droit de propriété du bailleur avec la sécurité juridique du preneur dont l’activité commerciale dépend de la stabilité de son titre d’occupation. Sans cette disposition, le preneur serait exposé au risque de voir son bail anéanti à chaque aliénation de l’immeuble, ce qui compromettrait gravement la pérennité du fonds de commerce qui y est exploité, en contradiction avec la finalité même du statut des baux commerciaux institué par le décret du 30 septembre 1953.
Cette protection du preneur trouve son prolongement dans la jurisprudence récente de la deuxième chambre civile, qui a eu l’occasion de préciser l’articulation entre l’article 1743 du Code civil et les règles propres à la saisie immobilière. Dans un arrêt publié du 16 janvier 2025, la Cour de cassation a jugé que « le bail, même conclu après la publication d’un commandement valant saisie immobilière, est opposable à l’adjudicataire qui en a eu connaissance avant l’adjudication » (Cass. 2e civ., 16 janv. 2025, n° 21-17.794, Publié au Bulletin). En conséquence, la connaissance par l’acquéreur de l’existence du bail, quelle qu’en soit la source, suffit à rendre celui-ci opposable, sans que puisse être opposée au preneur la nullité de plein droit des baux postérieurs au commandement valant saisie.
Par ailleurs, la Cour de cassation a pris soin de délimiter les effets personnels de l’opposabilité du bail à l’acquéreur, en distinguant les obligations nées antérieurement à la vente de celles qui lui sont postérieures. L’arrêt du 16 mai 2024 précité a ainsi censuré une cour d’appel qui avait mis hors de cause le bailleur originaire en se fondant sur une clause de subrogation insérée dans l’acte de vente, au motif que « le locataire peut agir à l’encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente, sans que celui-ci, qui reste tenu à son égard de ses obligations personnelles antérieures à la vente, ne puisse lui opposer une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922, Publié au Bulletin).
Cette solution, qui combine l’effet relatif des conventions énoncé par l’article 1165 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 avec le principe de répétition de l’indu, consacre une étanchéité des obligations personnelles du bailleur originaire, qui ne sauraient être transmises à l’acquéreur par la seule stipulation d’une clause de subrogation conventionnelle. Le preneur conserve ainsi l’intégralité de ses droits à l’encontre de celui à qui il a versé les sommes indues, indépendamment des aménagements contractuels entre le vendeur et l’acquéreur.
B. Les limites et conditions de l’opposabilité à l’acquéreur
Si le principe d’opposabilité du bail à l’acquéreur constitue un rempart essentiel pour le preneur à bail commercial, il n’en demeure pas moins soumis à des conditions strictes dont la jurisprudence récente a précisé les contours. L’exigence d’un bail authentique ou ayant date certaine constitue la condition première de cette opposabilité, ce qui impose au preneur de veiller à la rédaction d’un écrit et à l’accomplissement des formalités d’enregistrement ou de dépôt au rang des minutes d’un notaire.
Or, la question de l’opposabilité du bail à l’acquéreur ne se confond pas avec celle de la transmission des obligations du bailleur originaire à l’acquéreur successif. La troisième chambre civile a, dans l’arrêt du 16 mai 2024 précité, opéré une distinction nette entre l’opposabilité du titre d’occupation à l’acquéreur et la subsistance des obligations personnelles du vendeur à l’égard du preneur pour la période antérieure à la vente. Le bailleur originaire ne peut se décharger sur l’acquéreur des conséquences pécuniaires de ses propres manquements contractuels antérieurs à la cession, cette responsabilité étant régie par la loi des parties et non par les stipulations de l’acte translatif de propriété.
À cet égard, la situation du preneur est plus favorable que celle qui résulterait d’une application mécanique du principe de l’effet translatif de la propriété, dès lors que la Cour de cassation consacre une dualité d’obligations pesant respectivement sur le vendeur et sur l’acquéreur, sans que le premier puisse se prévaloir de la substitution du second pour échapper à ses propres dettes locatives antérieures. Cette construction jurisprudentielle consolide la sécurité juridique du preneur en lui permettant d’actionner indifféremment le bailleur originaire ou l’acquéreur, selon que la créance est antérieure ou postérieure au transfert de propriété, sans que les clauses de l’acte de vente ne puissent lui être opposées pour restreindre ce choix.
Dès lors, la question de la preuve de la connaissance du bail par l’acquéreur revêt une importance cruciale dans la mise en œuvre de l’article 1743 du Code civil. La Cour de cassation a retenu une conception large de cette connaissance, qui peut résulter de tout élément permettant d’établir que l’acquéreur a été informé de l’existence du bail avant la vente, sans exiger que cette information émane du preneur lui-même ni qu’elle revête une forme particulière. La charge de la preuve de cette connaissance incombe en principe au preneur qui se prévaut de l’opposabilité du bail, mais le juge apprécie souverainement les éléments de fait qui lui sont soumis pour caractériser cette connaissance.
En conséquence, l’article 1743 du Code civil, tel qu’interprété par la Cour de cassation, ne se borne pas à garantir le maintien dans les lieux du preneur en cas de vente de l’immeuble loué, mais protège également l’intégrité de ses droits à restitution à l’encontre de son bailleur originaire, malgré toute clause contraire stipulée dans l’acte de vente. Cette lecture extensive du texte consacre une vision résolument protectrice du preneur, dont le droit au bail est préservé dans sa substance comme dans ses accessoires, face à toute aliénation du bien loué.
II. Les droits préférentiels du preneur face à la vente du local commercial
A. Le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce
Au-delà de la protection conférée par l’article 1743 du Code civil, le législateur a institué un mécanisme plus offensif au profit du preneur à bail commercial, sous la forme d’un droit de préférence lui permettant d’acquérir le local loué avant tout tiers. L’article L. 145-46-1 du Code de commerce, introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, dispose que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification valant offre de vente au preneur ».
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 19 juin 2025, que « ce texte ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, Publié au Bulletin). Dès lors, le droit de préférence ne peut s’exercer que sur la fraction de l’immeuble effectivement comprise dans l’assiette du bail, sans pouvoir être étendu à des locaux ou parties communes qui n’auraient pas été donnés à bail, ce qui circonscrit strictement le périmètre de ce droit.
Par ailleurs, le même jour, la troisième chambre civile a jugé que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292, Publié au Bulletin). Cette solution, fondée sur le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 qui exclut le droit de préférence en cas de cession globale d’un immeuble, reçoit une interprétation extensive puisque la Cour assimile à une cession globale la vente d’un immeuble comprenant un seul local commercial, pourvu que le bail ne porte que sur une partie de cet immeuble.
La Cour de cassation a également délimité le domaine du droit de préférence en précisant la notion de cession unique de locaux commerciaux distincts, qui constitue une autre exception légale au droit de préférence. Dans un arrêt du 6 novembre 2025, elle a jugé que « ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.442, Publié au Bulletin). En d’autres termes, la pluralité de propriétaires exclut la qualification de cession unique, ce qui permet au preneur de se prévaloir du droit de préférence pour les locaux appartenant à son seul bailleur, même si la vente porte globalement sur des lots appartenant à des propriétaires différents.
Cette construction jurisprudentielle, qui s’inscrit dans la continuité de l’arrêt du 29 juin 2022 (Cass. 3e civ., n° 21-16.452, Publié au Bulletin), dessine un équilibre entre la protection du preneur et la liberté de disposition du propriétaire, en réservant le bénéfice du droit de préférence aux seules hypothèses où le local donné à bail constitue l’objet exclusif de la vente, à l’exclusion des cessions portant sur un ensemble immobilier plus vaste.
L’instauration de ce droit de préférence par la loi du 18 juin 2014 a marqué une étape significative dans le renforcement des droits du preneur à bail commercial, en complétant le dispositif protecteur du statut par une faculté d’acquisition prioritaire qui n’existait pas antérieurement. Avant cette réforme, le preneur ne bénéficiait que de l’opposabilité de son bail à l’acquéreur sur le fondement de l’article 1743 du Code civil, sans disposer d’un droit lui permettant de se porter acquéreur du local par préférence à tout tiers. L’innovation législative a ainsi ajouté une dimension patrimoniale active à la protection du preneur, qui ne se limite plus à subir l’aliénation du bien loué tout en conservant son titre d’occupation, mais peut désormais prétendre à en devenir propriétaire par l’effet de la loi.
B. La sanction de la violation et la prescription biennale
La sanction de la violation du droit de préférence du preneur à bail commercial a fait l’objet d’une clarification déterminante par la troisième chambre civile dans un arrêt du 18 décembre 2025. La Cour a jugé que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin). Cette nullité, qui frappe l’acte de vente conclu avec le tiers, constitue une sanction d’une particulière sévérité à l’égard du bailleur défaillant.
L’arrêt du 18 décembre 2025 précise en outre que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin). Cette soumission de l’action en nullité à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce revêt une portée pratique considérable, dans la mesure où elle enferme le droit d’agir du preneur dans un délai bref qui court à compter de la connaissance de la vente.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a apporté une précision essentielle quant au régime de la rétractation de l’offre de vente par le bailleur, dans un arrêt du 25 juin 2026, en énonçant que « la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, Publié au Bulletin). Cette solution, qui s’appuie sur les articles 1113 et 1116 du Code civil relatifs à la formation du contrat, distingue nettement la vente conclue avec un tiers en violation du droit de préférence, qui encourt la nullité, de la simple rétractation d’une offre non acceptée, qui ne donne lieu qu’à des dommages et intérêts.
La Cour de cassation établit ainsi une hiérarchie des sanctions qui distingue trois hypothèses distinctes. La première, la plus grave, réside dans la conclusion d’une vente avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence, qui emporte la nullité de cette vente. La deuxième correspond à la rétractation unilatérale de l’offre par le bailleur avant l’expiration du délai légal d’un mois, qui empêche la formation du contrat mais expose son auteur à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle. La troisième, enfin, est celle de la vente conclue avec un tiers avant l’expiration du délai d’un mois laissé au preneur pour se prononcer, laquelle est nulle puisqu’elle méconnaît l’obligation légale faite au bailleur de rester lié par son offre pendant toute la durée de ce délai.
Cette graduation des sanctions, patiemment élaborée par la troisième chambre civile au fil des arrêts rendus entre 2022 et 2026, confère au droit de préférence du preneur une effectivité renforcée tout en préservant la cohérence du droit commun des obligations. La distinction opérée entre la nullité de la vente et la réparation du préjudice causé par la rétractation abusive de l’offre repose sur la nature du manquement imputé au bailleur et sur le stade auquel intervient ce manquement dans le processus de formation ou d’exécution de la vente. Par ailleurs, la soumission de l’action en nullité à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, loin de constituer une restriction excessive des droits du preneur, procède de la volonté du législateur d’assurer une certaine célérité dans le règlement des litiges relatifs aux baux commerciaux, conformément à la finalité d’ensemble du statut qui est de garantir la stabilité des situations juridiques.
En conséquence, la protection du preneur à bail commercial face à la vente du local loué s’articule autour de deux piliers complémentaires : l’opposabilité du bail à l’acquéreur sur le fondement de l’article 1743 du Code civil, qui garantit le maintien dans les lieux, et le droit de préférence de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, qui permet au preneur de se substituer à l’acquéreur évincé par la voie de la nullité, sous réserve du respect de la prescription biennale. Or, cette construction jurisprudentielle, qui s’est considérablement enrichie entre 2022 et 2026, dessine un équilibre subtil entre la protection du fonds de commerce du preneur et la liberté de disposition du propriétaire, dont la mise en œuvre pratique requiert une vigilance particulière quant aux délais de prescription et aux conditions de forme de la notification préalable.
Conclusion
La jurisprudence récente de la Cour de cassation, singulièrement celle de la troisième chambre civile, a considérablement précisé les contours du sort du bail commercial en cas de vente de l’immeuble loué, en consolidant tant l’opposabilité du bail à l’acquéreur que le régime du droit de préférence du preneur. L’article 1743 du Code civil, combiné aux articles 1165 et 1376 du même code, offre au preneur une protection efficace de son droit au maintien dans les lieux comme de ses droits à restitution à l’encontre du bailleur originaire. Par ailleurs, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, dans l’interprétation qu’en donne la Cour de cassation, circonscrit le droit de préférence à l’assiette du bail tout en le sanctionnant par la nullité de la vente en cas de violation, sous réserve de l’application de la prescription biennale. À cet égard, l’arrêt du 25 juin 2026 apporte une clarification essentielle en cantonnant la rétractation de l’offre non acceptée à une simple action en réparation, préservant ainsi la cohérence du droit commun de la formation des contrats avec les règles spéciales du statut des baux commerciaux. Dès lors, la connaissance précise de ces mécanismes par le preneur comme par le bailleur constitue un préalable indispensable à toute opération de vente d’un local donné à bail commercial, sous peine de nullité de la vente ou d’engagement de la responsabilité du bailleur selon la nature et le stade du manquement constaté. La maîtrise de ces règles, dont la complexité s’est accrue avec la multiplication des arrêts publiés de la troisième chambre civile, s’impose tant au propriétaire souhaitant aliéner son bien qu’au locataire désireux de faire valoir ses droits.
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