I. La sanction radicale de l’irrégularité du bail commercial : le régime renouvelé de la nullité absolue
A. La nullité absolue du bail commercial pour objet illicite : le cas emblématique du domaine public
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, détermine un champ d’application dont l’inobservation est lourdement sanctionnée par la jurisprudence de la troisième chambre civile. L’arrêt rendu le 21 mai 2026 par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483, Publié au Bulletin) en constitue une illustration topique en ce qu’il consacre la nullité absolue du bail commercial conclu sur un bien appartenant au domaine public. La Haute juridiction affirme que « les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public, un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite ».
Cette solution s’inscrit dans le prolongement des principes fondamentaux du droit des contrats, tels qu’énoncés par les articles 1219 du code civil pour l’exception d’inexécution, et 1131 ancien dudit code, relatif à la cause illicite. En l’espèce, un bailleur avait donné à bail commercial un local situé à l’arrière d’une plage pour l’exploitation d’un restaurant, sans disposer d’un titre de propriété sur le bien litigieux, lequel relevait en réalité du domaine public maritime. Le preneur, confronté à un commandement de payer, avait alors assigné le bailleur en nullité du bail, restitution des loyers versés et indemnisation de la perte du fonds de commerce. La cour d’appel de Basse-Terre avait accueilli cette action, et la Cour de cassation approuve cette analyse sur le principe de la nullité absolue.
Par ailleurs, la troisième chambre civile rappelle que l’article 2224 du code civil, selon lequel « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », est applicable aux actions en nullité pour cause ou objet illicite. Dès lors, le point de départ du délai de prescription n’est pas la date de conclusion du contrat, mais celle à laquelle le demandeur à la nullité a eu ou aurait dû avoir connaissance de l’illicéité de l’objet du contrat. Cette solution, qui s’écarte de la jurisprudence antérieure fixant le point de départ de la prescription au jour de l’acte pour les nullités absolues, constitue un infléchissement notable en faveur de la protection du preneur. La Cour de cassation réaffirme ainsi, dans le prolongement de sa jurisprudence constante, que l’action en nullité d’un contrat pour cause ou objet illicite ne peut être paralysée par le jeu de la prescription avant même que la victime de l’illicéité n’ait pu prendre conscience de celle-ci. Ce faisant, la Haute juridiction préserve l’effectivité de la sanction de la nullité absolue, dont la fonction est précisément de protéger l’ordre public et les intérêts des contractants vulnérables.
La solution rendue le 21 mai 2026 présente également l’intérêt de rappeler que les biens dépendant du domaine public ne sont pas, par nature, exclus du commerce juridique. Ils peuvent faire l’objet de conventions d’occupation du domaine public, soumises à un régime distinct, mais ne sauraient en aucun cas être le support d’un bail commercial, lequel obéit à un statut spécifique d’ordre public incompatible avec la domanialité publique. La distinction est d’importance pour les praticiens, qui doivent identifier avec précision le statut juridique des locaux avant de conclure un bail commercial, sous peine de voir le contrat annulé avec toutes les conséquences restitutoires qui en découlent.
B. Les effets restitutoires de la nullité et le droit à indemnité d’occupation du bailleur évincé
L’arrêt du 21 mai 2026 apporte une précision supplémentaire d’une importance pratique considérable quant aux conséquences de l’annulation du bail commercial. La cour d’appel de Basse-Terre avait rejeté la demande d’indemnité d’occupation formée par le bailleur au motif que celui-ci n’était pas propriétaire du bien litigieux. La Cour de cassation censure ce raisonnement sur le fondement des articles 2224 et 1304 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, en énonçant que « les parties doivent, après l’annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure, et que chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies ».
En conséquence, la Haute juridiction juge que la cour d’appel, qui avait pourtant constaté que le bailleur avait fourni à la locataire « la jouissance effective d’un local à usage de restaurant », ne pouvait refuser de lui allouer une indemnité d’occupation sans violer les textes susvisés. Cette solution marque un rééquilibrage remarquable entre la protection du preneur, qui obtient la restitution des loyers indûment perçus, et la préservation des droits du bailleur, qui peut prétendre à une indemnité correspondant à la valeur de la jouissance des lieux effectivement procurée. À cet égard, la Cour de cassation rappelle le principe cardinal de l’effet rétroactif de la nullité : chaque partie doit être remise dans l’état où elle se trouvait avant la conclusion de l’acte annulé, ce qui implique des restitutions réciproques en nature ou en valeur. La portée pratique de cette solution est considérable pour les contentieux locatifs, car elle conduit à écarter l’argument selon lequel le bailleur non propriétaire serait privé de toute indemnité au titre de la jouissance qu’il a néanmoins procurée au preneur.
Cette décision s’articule avec le cadre général des obligations du bailleur défini par l’article 1719 du code civil, qui impose à ce dernier de délivrer la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Or, précisément, la nullité du bail pour objet illicite prive rétroactivement le contrat de tout effet, ce qui impose de reconstituer les prestations réciproques. Le preneur doit restituer la jouissance des lieux, évaluée en valeur, tandis que le bailleur doit restituer les loyers qu’il a perçus sans cause.
II. Les mécanismes correctifs au service du preneur : le caractère continu de l’obligation de délivrance et l’autonomie de l’exception d’inexécution
A. Le caractère continu de l’obligation de délivrance et le report du point de départ de la prescription de l’action en exécution forcée
L’arrêt rendu le 4 décembre 2025 par la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357, Publié au Bulletin) constitue un apport majeur à la théorie de la prescription en matière de baux commerciaux. La Cour y consacre le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, dont la persistance du manquement reporte indéfiniment le point de départ de la prescription de l’action en exécution forcée. En l’espèce, une société locataire avait assigné sa bailleresse en 2020 pour obtenir la réalisation de travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, rendus nécessaires par la vétusté des locaux. La cour d’appel de Riom avait déclaré l’action irrecevable comme prescrite, au motif que le bail datait de 2012 et que les preneurs connaissaient, avant même l’entrée en jouissance des lieux, leur état de vétusté.
La Cour de cassation censure cette analyse et pose un principe d’une portée doctrinale et pratique essentielle : les obligations du bailleur, telles que définies par les articles 1719 et 1709 du code civil, « sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ». En d’autres termes, l’obligation de délivrance n’est pas une obligation instantanée qui s’épuiserait au jour de l’entrée en jouissance, mais une obligation continue qui se renouvelle à chaque instant du bail.
Cette qualification d’obligation continue emporte des conséquences procédurales décisives. Le point de départ de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil ne peut être fixé rétrospectivement à la date de conclusion du contrat, dès lors que le manquement du bailleur persiste au jour où le preneur introduit son action. La cour d’appel de Riom s’était fondée sur la connaissance par la locataire, à la date de signature du bail en février 2012, de l’état de vétusté des locaux pour y avoir travaillé pendant plusieurs années. La Cour de cassation écarte ce raisonnement au motif que la cour d’appel n’avait pas recherché « si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée ». Dès lors, l’assignation délivrée le 26 novembre 2018, soit plus de six ans après la conclusion du bail, n’était pas nécessairement prescrite, la persistance du défaut d’entretien constituant un fait générateur renouvelé du droit d’agir.
Par ailleurs, cette jurisprudence rappelle que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse, et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. Cette répartition des obligations, qui résulte de la combinaison des articles 606, 1719 et 1720 du code civil, constitue un socle protecteur pour le preneur commercial qui ne saurait être tenu de supporter les conséquences financières de la dégradation structurelle des locaux loués.
B. L’autonomie de l’exception d’inexécution à l’égard de toute formalité préalable
L’arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin) complète ce dispositif protecteur en consacrant, de manière éclatante, le principe selon lequel le preneur peut opposer l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable. La Cour de cassation affirme sans ambiguïté que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ».
En l’espèce, une bailleresse avait donné à bail commercial un local à usage commercial pour une durée de vingt-trois mois à compter du 15 novembre 2011, le contrat prévoyant en son article 12 le versement par le preneur d’une « indemnité de pas de porte » fixée à 12 000 euros en cas de conclusion d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. À l’issue du bail, la locataire était demeurée dans les lieux sans signature d’un nouveau contrat ni versement de l’indemnité. La bailleresse l’avait alors assignée en constatation de la résiliation du bail, expulsion et condamnation au paiement de l’indemnité de pas de porte. La locataire, qui avait quitté les locaux en cours d’instance, avait opposé une exception d’inexécution à la demande en paiement des loyers en invoquant un dégât des eaux survenu en août 2016 ayant rendu les locaux impropres à leur usage.
La cour d’appel de Fort-de-France avait condamné la locataire au paiement des loyers de janvier à décembre 2016 au motif qu’en l’absence de toute pièce démontrant qu’antérieurement au 18 août 2016 elle n’avait pu exploiter son commerce, elle ne pouvait se prévaloir d’une exception d’inexécution avant le 28 décembre 2016, date à laquelle elle avait tiré les conséquences du refus de la bailleresse d’exécuter les travaux sollicités aux termes d’une mise en demeure du 1er novembre 2016. La Cour de cassation censure ce raisonnement en énonçant qu’« en exigeant une mise en demeure, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, a violé les textes susvisés ».
Cette solution, rendue au visa des articles 1719 et 1728 du code civil ainsi que de l’article 1219 nouveau dudit code, consacre l’autonomie totale de l’exception d’inexécution par rapport à toute exigence formelle. Le preneur qui subit un trouble de jouissance rendant les locaux impropres à leur destination contractuelle peut suspendre unilatéralement le paiement des loyers, à ses risques et périls, sans avoir à adresser préalablement une mise en demeure au bailleur. Cette faculté, qui découle directement de la nature synallagmatique du contrat de bail, constitue un instrument de pression efficace entre les mains du preneur confronté à la défaillance de son cocontractant.
À cet égard, la Cour de cassation précise que l’exception d’inexécution ne peut jouer que pour la période durant laquelle les locaux sont effectivement impropres à leur usage, ce qui impose au preneur de rapporter la preuve de l’impossibilité d’exploitation. En l’espèce, la cour d’appel de renvoi devra déterminer si le dégât des eaux du 18 août 2016 avait rendu les locaux impropres à l’usage de restaurant auquel ils étaient destinés avant le 28 décembre 2016, et dans quelle mesure la locataire pouvait suspendre le paiement des loyers entre ces deux dates sans mise en demeure préalable.
L’arrêt du 18 septembre 2025 comporte un second enseignement de nature contractuelle, relatif à la validité de la clause d’indemnité de pas de porte. Bien que la Cour de cassation n’ait pas eu à se prononcer directement sur la licéité de cette stipulation dans le cadre de son contrôle, la mention dans l’arrêt d’une clause prévoyant le versement par le preneur d’une somme de 12 000 euros « en cas de conclusion d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux » illustre la pratique consistant à conditionner l’octroi du droit au renouvellement à un paiement complémentaire. Or, une telle stipulation peut être analysée comme faisant échec au droit au renouvellement institué par le statut des baux commerciaux, et partant, encourir la sanction de l’article L. 145-15 du code de commerce, qui répute non écrites les clauses ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement. La jurisprudence rappelle régulièrement que le droit au renouvellement est d’ordre public et ne saurait être subordonné à une contrepartie financière extérieure aux prévisions légales.
En conséquence, la combinaison de la jurisprudence du 18 septembre 2025 relative à l’exception d’inexécution et de celle du 4 décembre 2025 relative au caractère continu de l’obligation de délivrance dessine un régime protecteur cohérent pour le preneur commercial. Le premier arrêt le dispense de toute formalité préalable pour suspendre le paiement des loyers en cas de manquement grave du bailleur, tandis que le second empêche que son action en exécution forcée des travaux nécessaires ne soit anéantie par le jeu de la prescription, dès lors que le manquement du bailleur perdure. Ce double mécanisme procédural, qui conjugue la défense immédiate par l’exception et l’action en exécution forcée non prescriptible tant que le manquement persiste, offre au preneur une protection substantielle face à la défaillance du bailleur.
Par ailleurs, ces solutions s’articulent avec le régime spécial de la prescription biennale édicté par l’article L. 145-60 du code de commerce, qui dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Or, la jurisprudence distingue entre les actions fondées sur le statut des baux commerciaux, soumises à la prescription biennale spéciale, et les actions fondées sur le droit commun du louage des choses, soumises à la prescription quinquennale de droit commun. L’action en exécution forcée des obligations de délivrance et d’entretien du bailleur, fondée sur l’article 1719 du code civil, relève du droit commun et non du statut des baux commerciaux, de sorte que la prescription quinquennale lui est applicable.
Cette distinction est essentielle en pratique, car elle détermine le délai dans lequel le preneur doit agir. L’action fondée sur le droit commun bénéficie d’un délai de cinq ans, tandis que les actions fondées exclusivement sur les dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce se prescrivent par deux ans. L’article L. 145-15 du code de commerce, qui répute non écrites les clauses faisant échec au droit de renouvellement ou aux dispositions impératives du statut, participe également de cette protection du preneur en neutralisant les stipulations contractuelles qui réduiraient illicitement les droits que la loi lui confère. L’articulation entre ces deux régimes de prescription, biennale et quinquennale, constitue un enjeu contentieux majeur, la qualification de l’action déterminant sa recevabilité temporelle.
Les trois décisions ici analysées s’inscrivent dans un mouvement jurisprudentiel plus large de la troisième chambre civile visant à consolider les prérogatives du preneur commercial face aux manquements du bailleur. Elles traduisent une conception exigeante du contrat de bail, dans laquelle le bailleur ne saurait se retrancher derrière l’écoulement du temps ou l’absence de formalisme du preneur pour échapper à ses obligations essentielles. Cette orientation prétorienne est d’autant plus remarquable qu’elle intervient dans un contexte de réforme législative, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique ayant modifié plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux, notamment en matière de clause résolutoire et de droits du preneur.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2025 et 2026 manifeste une volonté constante de renforcer la protection du preneur à bail commercial par la combinaison de mécanismes procéduraux et substantiels. La nullité absolue du bail conclu sur le domaine public, le caractère continu de l’obligation de délivrance neutralisant le point de départ anticipé de la prescription, et l’autonomie de l’exception d’inexécution à l’égard de toute formalité préalable constituent trois instruments complémentaires qui permettent au preneur de faire face aux manquements du bailleur, qu’ils soient originels ou persistants. Cette construction prétorienne, fondée sur une articulation savante entre le droit commun du contrat et le statut spécial des baux commerciaux, offre aux praticiens un cadre d’analyse renouvelé et aux plaideurs des armes procédurales efficaces, dont la portée dépasse le seul contentieux locatif pour irriguer l’ensemble du droit des obligations appliqué aux relations commerciales.
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