Le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, constitue l’une des protections les plus significatives accordées au preneur à bail commercial. Ce dispositif, qui impose au bailleur souhaitant vendre le local loué d’en informer préalablement son locataire et de lui offrir la possibilité d’acquérir, traduit une volonté législative de consolider la situation juridique du commerçant dans les murs où il exerce son activité. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion, au cours des années 2025 et 2026, de préciser les contours de ce mécanisme à travers plusieurs décisions publiées au Bulletin, qui en éclairent tant l’étendue que les limites. Ces arrêts révèlent une tension persistante entre la protection du preneur et la préservation du droit de propriété du bailleur, tension que la jurisprudence s’efforce de résoudre par une interprétation rigoureuse des conditions légales et des sanctions applicables. L’étude de ce contentieux met en évidence deux lignes de force : d’une part, la délimitation stricte du domaine du droit de préférence, d’autre part, l’articulation délicate entre la nullité de la vente et la prescription biennale de l’action.
I. Le mécanisme légal du droit de préférence
A. Les conditions formelles de la notification
L’article L. 145-46-1 du code de commerce impose au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de le vendre d’en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et elle vaut offre de vente au profit du locataire. Le preneur dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, il bénéficie d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt. La loi du 26 mai 2026, entrée en vigueur le 28 mai 2026, a substantiellement modifié l’économie de ce texte en y intégrant les dispositions relatives au droit de préférence du preneur qui figuraient auparavant à l’article L. 145-46-1 dans une version moins détaillée, et en y ajoutant la précision selon laquelle la notification du propriétaire doit reproduire, à peine de nullité, les quatre premiers alinéas de l’article. Cette exigence formelle renforce la protection du locataire en garantissant une information complète sur l’étendue de ses droits. Par ailleurs, le mécanisme prévoit une protection supplémentaire lorsque le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour un tiers acquéreur : dans cette hypothèse, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, cette seconde notification valant également offre de vente à son profit pendant une durée d’un mois.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé que le non-respect de ces formalités emporte des conséquences significatives. Dans un arrêt du 18 décembre 2025 (Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 24-10.767, publié au Bulletin), la Cour de cassation a jugé que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité ». Cette décision de principe écarte la thèse de l’imprescriptibilité qui était soutenue par le pourvoi et rattache expressément l’action en nullité au statut des baux commerciaux. La Cour prend soin de distinguer le régime de la nullité de celui des clauses réputées non écrites, qui obéissent à une logique et à des fondements textuels différents.
La force de ce mécanisme a été illustrée par un arrêt du 5 mars 2026 (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-11.525, publié au Bulletin), dans lequel une société civile immobilière bailleresse avait consenti une promesse de vente des locaux loués à une autre société civile immobilière constituée entre le gérant de la première et ses deux enfants. La Cour de cassation a jugé que l’exception familiale prévue au dernier alinéa de l’article L. 145-46-1, qui écarte le droit de préférence en cas de cession au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint, ne s’applique pas lorsque le cessionnaire est une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, dès lors que « celle-ci a une personnalité distincte de ses associés ». La Cour en déduit que « la cession entre les sociétés du Plessis Bouchet et Fenix n’était pas faite au bénéfice de descendants au sens du dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, et que la locataire bénéficiait d’un droit de préférence ». Cette solution, qui refuse de lever le voile de la personnalité morale dans un contexte où la finalité familiale de l’opération était pourtant manifeste, illustre le caractère rigoureux de l’interprétation jurisprudentielle des exceptions légales.
B. Le domaine d’application : assiette et exclusions
La question du domaine spatial du droit de préférence a donné lieu à une décision importante de la troisième chambre civile le 19 juin 2025 (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-17.604, publié au Bulletin). La Cour y affirme que le texte, « en l’absence de disposition légale expresse, ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti ». Elle précise que l’exception relative à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, prévue au dernier alinéa du même texte, « s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial ». Il en résulte que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial ». Cette décision, rendue au visa de l’article L. 145-46-1 dans sa rédaction antérieure à la loi du 26 mai 2026, conserve sa portée sous l’empire du nouveau texte, qui reprend les mêmes exceptions. L’arrêt consacre une interprétation restrictive du domaine du droit de préférence : le preneur ne peut prétendre acquérir que l’assiette exacte du bail, à l’exclusion de toute partie de l’immeuble non comprise dans celui-ci, même si l’ensemble constitue une unité économique.
Le texte énumère par ailleurs plusieurs hypothèses dans lesquelles le droit de préférence ne trouve pas à s’appliquer : la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, la cession unique de locaux commerciaux distincts, la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, la cession au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint, et les cas dans lesquels il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l’urbanisme. La loi du 26 mai 2026 a également précisé la définition du local à usage commercial au sens de l’article L. 145-46-1, qui s’entend désormais de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Cette définition, plus précise que la précédente, contribue à délimiter le périmètre d’application du dispositif.
La jurisprudence a également eu à connaître de situations dans lesquelles le droit de préférence se heurtait à d’autres limites. L’arrêt du 21 mai 2026 (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-16.483, publié au Bulletin) a rappelé que « les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public, un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite ». Si cet arrêt ne statue pas directement sur le droit de préférence, il rappelle que le statut des baux commerciaux dans son ensemble, et donc les droits qui en découlent pour le preneur, ne peuvent s’appliquer que si le bien loué relève bien du champ d’application de ce statut. Un bail consenti sur le domaine public ne saurait conférer au preneur les prérogatives attachées au statut, et singulièrement le droit de préférence. En conséquence, le preneur qui découvrirait que son bail porte sur un bien du domaine public ne pourrait utilement se prévaloir du bénéfice de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
II. La sanction du droit de préférence méconnu
A. La nullité de la vente et la prescription biennale
L’arrêt de principe du 18 décembre 2025 précité a tranché la controverse qui divisait la doctrine et les juridictions du fond sur la nature de la sanction applicable en cas de violation du droit de préférence. La troisième chambre civile a clairement affirmé que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité ». La Cour a rejeté la thèse de l’imprescriptibilité soutenue par le pourvoi, qui se fondait sur une analogie avec le régime des clauses réputées non écrites de l’article L. 145-15 du code de commerce. Elle a jugé que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code ».
L’article L. 145-60 du code de commerce dispose, en des termes lapidaires, que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Ce texte, dont la lettre n’a pas varié depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2000-642 du 10 juillet 2000, constitue le droit commun de la prescription en matière de baux commerciaux. La Cour de cassation en fait une application stricte, y compris pour les actions en nullité qui ne sont pas explicitement visées par le chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce. Le délai de deux ans court à compter du jour où le titulaire de l’action a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer celle-ci, conformément au principe général posé par l’article 2224 du code civil. En matière de droit de préférence, le point de départ du délai coïncidera généralement avec la date de la vente irrégulière, ou avec celle à laquelle le locataire en a eu effectivement connaissance.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante de la troisième chambre civile relative à l’application de la prescription biennale. Dans un arrêt du 10 juillet 2025 (Civ. 3e, 10 juillet 2025, n° 23-20.491, publié au Bulletin), la Cour a rappelé que le point de départ du délai de prescription doit tenir compte de la nature continue de certaines obligations du bailleur. En l’espèce, la Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait déclaré prescrite l’action en résiliation fondée sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, au motif que « la réduction de l’assiette du bien loué persistait ». La Cour a jugé que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail ». Cette décision, qui distingue les obligations instantanées des obligations continues pour déterminer le point de départ de la prescription, ne remet toutefois pas en cause le principe de la prescription biennale elle-même : elle en module seulement le point de départ.
Par ailleurs, dans un arrêt du 12 février 2026 (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-10.578, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a confirmé que « la prescription biennale applicable à l’action du locataire en paiement de l’indemnité d’éviction » s’applique dès lors que cette action est exercée en vertu du statut des baux commerciaux. Cette décision consolide le principe selon lequel toute action trouvant son fondement dans le chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce relève du délai abrégé de deux ans, qu’il s’agisse d’une action en nullité, en paiement ou en résiliation. La prescription biennale constitue ainsi une règle transversale du contentieux locatif commercial, dont les praticiens doivent avoir constamment à l’esprit l’exigence impérative.
B. La frontière avec l’imprescriptibilité des clauses réputées non écrites
La distinction entre nullité et clause réputée non écrite constitue l’un des enjeux majeurs de la jurisprudence récente, et l’arrêt du 18 décembre 2025 en a précisé la portée. Le pourvoi soutenait que le droit de préférence étant d’ordre public, sa violation devait être sanctionnée par le mécanisme du réputé non écrit prévu à l’article L. 145-15 du code de commerce, lequel ouvre une action imprescriptible. La troisième chambre civile a rejeté cette argumentation, estimant que la sanction de la violation du droit de préférence est bien la nullité et non le réputé non écrit, et que l’action correspondante relève de la prescription biennale. Cette solution se justifie par la nature de la sanction : une clause réputée non écrite est une stipulation contractuelle contraire à une disposition d’ordre public du statut, dont le juge doit écarter l’application sans délai ; la violation du droit de préférence résulte d’un acte de vente accompli en méconnaissance d’une obligation légale, dont la remise en cause obéit au régime des nullités.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser le régime des clauses réputées non écrites dans un arrêt du 23 janvier 2025 (Civ. 3e, 23 janvier 2025, n° 23-18.643, publié au Bulletin), rendu en matière de clause d’indexation illicite. La Cour y a rappelé que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux ». Cette décision illustre la permanence du mécanisme du réputé non écrit pour les clauses contractuelles contraires à l’ordre public, tout en confirmant que ce mécanisme ne saurait être étendu aux actions en nullité de la vente fondées sur la violation du droit de préférence. La différence de régime est considérable : l’action tendant à faire déclarer une clause non écrite n’est soumise à aucune prescription, tandis que l’action en nullité de la vente pour violation du droit de préférence doit être exercée dans les deux ans.
Un autre exemple de cette ligne de partage est fourni par l’arrêt du 4 décembre 2025 (Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23.357, publié au Bulletin), qui a statué sur les obligations continues du bailleur. La Cour y a rappelé que l’obligation de délivrance et de jouissance paisible est une obligation continue, qui se renouvelle à chaque instant de la durée du bail, et que le point de départ de la prescription doit être fixé en conséquence. Cette solution, qui rejoint celle de l’arrêt du 10 juillet 2025, conforte la distinction entre les actions fondées sur des manquements continus, pour lesquelles le délai de prescription ne commence à courir qu’à la cessation du manquement, et les actions en nullité d’un acte déterminé, pour lesquelles le point de départ se situe à la date de l’acte ou de sa connaissance par le demandeur. Le droit de préférence relève de cette seconde catégorie : la nullité frappe un acte de vente ponctuel, et le délai de deux ans court à compter de la connaissance de cette vente par le locataire évincé.
Cette articulation entre nullité et imprescriptibilité révèle la cohérence du système jurisprudentiel. La Cour de cassation refuse de faire du droit de préférence un droit absolu et perpétuel, qui pourrait être invoqué sans limite de temps pour anéantir une vente conclue parfois depuis de nombreuses années. En soumettant l’action à la prescription biennale, elle concilie la protection du preneur avec la sécurité juridique des transactions immobilières. Cette solution équilibrée est d’autant plus justifiée que la loi du 26 mai 2026 a renforcé les obligations d’information pesant sur le bailleur, et notamment l’exigence de reproduction in extenso des quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 dans la notification adressée au preneur. Le locataire, dûment informé de ses droits, dispose désormais d’un délai d’un mois pour accepter l’offre et de deux à quatre mois pour réaliser la vente, ce qui réduit d’autant l’hypothèse d’un préjudice tardivement découvert. L’action en nullité de la vente pour violation du droit de préférence doit désormais s’apprécier à la lumière de ce dispositif renforcé, qui offre au preneur une protection effective et immédiate.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2025 et 2026 a apporté des éclaircissements décisifs sur le régime du droit de préférence du locataire commercial, dont la pratique doit désormais intégrer les enseignements. La Cour de cassation a clairement établi que la violation de ce droit est sanctionnée par la nullité de la vente et que l’action correspondante est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, à l’exclusion de toute imprescriptibilité. Elle a également délimité avec précision le domaine spatial du droit de préférence, qui ne peut excéder l’assiette exacte du bail consenti, et a rappelé que l’exception familiale ne profite qu’aux personnes physiques, à l’exclusion des sociétés civiles immobilières. Les praticiens du droit des baux commerciaux retiendront de ces décisions la nécessité d’une vigilance accrue quant aux délais de prescription, l’obligation de reproduire l’intégralité des alinéas de l’article L. 145-46-1 dans la notification adressée au preneur, et l’importance de vérifier que le local donné à bail relève bien du champ d’application du statut avant toute revendication fondée sur le droit de préférence. Ces solutions, dont l’autorité est renforcée par leur publication au Bulletin, constituent désormais le cadre de référence du contentieux du droit de préférence en matière commerciale.
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