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I. Les nouveaux mécanismes légaux de révision du loyer issus de la loi du 26 mai 2026
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A. La consécration de la clause d’indexation « tunnel » par l’article L. 145-38-1 du code de commerce
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La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, a introduit dans le statut des baux commerciaux plusieurs dispositions d’importance qui modifient substantiellement l’économie des relations financières entre bailleurs et preneurs. Parmi celles-ci, l’article L. 145-38-1 du code de commerce, issu de l’article 16 de la loi, constitue une innovation remarquable en ce qu’il consacre expressément la validité des clauses d’indexation dites « à effet tunnel » ou « symétriques », qui encadrent la variation annuelle du loyer à la hausse comme à la baisse dans des proportions identiques. Le texte dispose que « est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent code » (article L. 145-38-1 du code de commerce). Cette disposition, qui institue une dérogation expresse à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier prohibant les clauses d’indexation asymétriques, apporte une sécurité juridique bienvenue aux praticiens. En effet, la jurisprudence antérieure avait pu susciter des incertitudes quant au sort de ces clauses, que les juges du fond appréhendaient de manière variable au regard de l’exigence de réciprocité.
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La clause tunnel se distingue de la clause d’indexation classique à la seule hausse, qui demeure prohibée car contraire à l’ordre public de direction institué par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier. Par ailleurs, le mécanisme de la révision triennale légale prévu à l’article L. 145-38 du code de commerce conserve sa pleine efficacité aux côtés de cette nouvelle faculté conventionnelle. L’article L. 145-38 dispose que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé, et que la variation de loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative (article L. 145-38 du code de commerce). Or, ce dispositif de révision triennale plafonnée coexistait déjà avec les clauses d’échelle mobile conventionnelles dont l’article L. 145-39 autorise la stipulation.
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Dès lors, la portée véritable de l’article L. 145-38-1 réside dans la sécurisation d’une pratique contractuelle déjà répandue mais dont la validité était parfois contestée au motif que le plafonnement à la baisse pouvait être analysé comme une distorsion prohibée entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre chaque révision. La Cour de cassation avait certes déjà eu l’occasion de préciser, par un arrêt du 12 janvier 2022, que seule la stipulation prohibée devait être réputée non écrite, et non la clause en son entier, sauf cas d’indivisibilité (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169, publié). En conséquence, l’intervention du législateur en 2026 ne constitue pas une rupture avec l’état du droit antérieur mais bien une clarification opportune qui élève au rang de règle écrite une solution que la pratique et la jurisprudence avaient déjà largement anticipée.
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Le nouvel article L. 145-15 du code de commerce, modifié par la même loi, étend d’ailleurs le champ des clauses réputées non écrites aux stipulations qui auraient pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41, incluant ainsi expressément l’article L. 145-38-1 dans le périmètre des dispositions impératives du statut (article L. 145-15 du code de commerce). Cette modification législative consolide l’édifice protecteur et confère une assise renforcée au dispositif de la clause tunnel.
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B. Le maintien des mécanismes classiques de révision triennale et conventionnelle
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Si l’innovation de l’article L. 145-38-1 retient légitimement l’attention, il importe de ne pas sous-estimer la permanence des mécanismes de révision préexistants, qui continuent à gouverner l’essentiel du contentieux du loyer commercial. La révision triennale légale de l’article L. 145-38 demeure le cadre de référence, applicable à défaut de clause contractuelle contraire, et permet à chaque partie de solliciter l’ajustement du loyer à la valeur locative tous les trois ans, dans la limite de la variation indiciaire. La révision fondée sur l’article L. 145-39, qui requiert une clause d’échelle mobile et une variation du loyer de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé, constitue un second tempérament au principe de fixité temporaire du loyer. Enfin, le plafonnement du loyer lors du renouvellement, régi par l’article L. 145-34, constitue un pilier essentiel du statut protecteur des baux commerciaux : le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (article L. 145-34 du code de commerce).
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Ce principe de plafonnement, dérogatoire au droit commun de la fixation du prix, connaît des exceptions lorsque survient une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce, à savoir les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité (article L. 145-33 du code de commerce). L’article R. 145-7 apporte une précision d’importance sur la méthode comparative en disposant que « les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 » et qu’« à défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence » (article R. 145-7 du code de commerce).
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Par ailleurs, l’article R. 145-8 précise que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, de même que les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages (article R. 145-8 du code de commerce). Or, ces dispositions réglementaires encadrent étroitement l’office du juge des loyers commerciaux et confèrent à la détermination de la valeur locative une dimension à la fois technique et objective, qui tempère la liberté contractuelle des parties.
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L’articulation entre ces différents mécanismes, qu’ils soient légaux ou conventionnels, n’est pas toujours exempte de frictions. A cet égard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative, et que ce dispositif, distinct de celui de la fixation du loyer, n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, publié au Bulletin) (lien de l’arrêt).
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En conséquence, le paysage normatif de la révision du loyer commercial se présente désormais comme un édifice à plusieurs étages, où la loi du 26 mai 2026 a ajouté un nouveau dispositif sans remettre en cause les mécanismes antérieurs, créant ainsi une stratification qui appelle une vigilance accrue dans la rédaction et l’interprétation des clauses contractuelles.
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II. Le contrôle judiciaire de l’indexation : l’office du juge entre nullité partielle et préservation contractuelle
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A. La divisibilité de la clause d’indexation prohibée, vecteur de stabilité contractuelle
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Le contentieux de l’indexation dans les baux commerciaux a été profondément renouvelé par une jurisprudence récente de la troisième chambre civile, qui a affiné sa doctrine sur le sort des clauses d’indexation partiellement prohibées. L’arrêt du 19 juin 2025, rendu en formation de section et publié au Bulletin, constitue à cet égard une décision de principe qui éclaire d’un jour nouveau le mécanisme de l’article L. 145-15. Dans cette affaire, la locataire invoquait le caractère réputé non écrit de clauses d’indexation stipulant que le loyer serait « susceptible de varier uniquement à la hausse en fonction des variations de l’indice du coût de la construction ». La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en approuvant la cour d’appel d’avoir caractérisé la divisibilité de la clause d’indexation, après avoir constaté que la stipulation prohibée « uniquement à la hausse » pouvait être retranchée sans porter atteinte à la cohérence de la clause générale d’indexation. La troisième chambre civile énonce avec netteté qu’« est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence comme contrevenant à l’article L. 145-38 du code de commerce mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause en son entier, sauf cas d’indivisibilité, lorsque celle-ci ne peut être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à sa cohérence » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, publié au Bulletin) (lien de l’arrêt).
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Cette solution, qui consacre le principe de divisibilité de la clause d’indexation prohibée, s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle désormais bien établie, initiée par l’arrêt du 12 janvier 2022. Elle opère une distinction fondamentale entre la nullité totale, qui anéantirait rétroactivement la clause dans son ensemble et contraindrait le bailleur à restituer les sommes perçues au titre des indexations antérieures, et la nullité partielle, qui se borne à retrancher la stipulation illicite tout en laissant subsister le mécanisme d’indexation dans sa dimension licite. Or, cette distinction n’est pas seulement technique ; elle emporte des conséquences économiques considérables pour les parties, en évitant les restitutions en cascade qui peuvent fragiliser l’équilibre financier du contrat.
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Dès lors, la portée du contrôle judiciaire s’est déplacée de la sanction systématique de la clause vers une analyse au cas par cas de son caractère divisible ou indivisible. La cour d’appel de Riom, dans l’arrêt confirmé par la Cour de cassation le 19 juin 2025, avait relevé que la clause d’indexation exclusivement à la hausse n’avait pas été mise en œuvre par les parties, la bailleresse ayant en pratique appliqué une indexation à la baisse lors des variations à la baisse de l’indice. Cette circonstance de fait, bien que non déterminante en droit, illustre la souplesse avec laquelle les juges du fond apprécient la réalité de la distorsion alléguée. La troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 7 septembre 2023, que lorsque la distorsion prohibée n’affecte que la première indexation suivant une nouvelle fixation du loyer, seule la stipulation créant cette distorsion est réputée non écrite, et non la clause en son entier (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 22-10.145) (lien de l’arrêt).
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A cet égard, la loi du 26 mai 2026, en insérant l’article L. 145-38-1, a indéniablement réduit le champ des contestations possibles en sécurisant par avance les clauses tunnel, qui ne sauraient être qualifiées d’asymétriques puisqu’elles plafonnent la variation dans les deux sens. Par ailleurs, l’extension du périmètre de l’article L. 145-15 aux articles L. 145-38-1 et L. 145-40 confère à ces dispositions nouvelles le sceau de l’ordre public, les rendant insusceptibles d’aménagement conventionnel contraire. En conséquence, l’office du juge s’en trouve à la fois recentré sur l’appréciation de la divisibilité et allégé des contestations portant sur les clauses désormais expressément validées par le législateur.
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B. L’articulation entre déplafonnement, révision et compétence du juge des loyers commerciaux
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Le contentieux du déplafonnement du loyer lors du renouvellement constitue le second grand foyer de la jurisprudence récente en matière de baux commerciaux. La question centrale est celle des conditions dans lesquelles le bailleur peut échapper au plafonnement indiciaire pour obtenir une fixation du loyer à la valeur locative. L’arrêt du 18 septembre 2025, rendu par la troisième chambre civile en formation de section et publié au Bulletin, a apporté une précision essentielle sur la caractérisation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. La Cour de cassation y énonce qu’« il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, publié au Bulletin) (lien de l’arrêt).
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Cette décision est capitale car elle tranche une divergence d’interprétation récurrente dans la pratique contentieuse. En retenant le critère de l’incidence favorable potentielle, par opposition à une incidence effective et mesurable, la Cour de cassation facilite la preuve du déplafonnement pour le bailleur, qui n’a pas à démontrer que la modification des facteurs de commercialité s’est concrètement traduite par une amélioration du chiffre d’affaires ou de la rentabilité du preneur. Il suffit que la modification constatée soit « de nature à » avoir une incidence favorable, ce qui relève d’une appréciation in abstracto des juges du fond. Or, cette solution, qui s’inscrit dans une logique de protection de la valeur économique du bien, doit être articulée avec les mécanismes de révision et d’indexation qui gouvernent la période intermédiaire entre deux renouvellements.
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La question de la compétence du juge des loyers commerciaux a également donné lieu à une décision importante de la troisième chambre civile le 25 janvier 2023. Dans cet arrêt, la Cour a jugé que le dispositif d’étalement de la hausse du loyer résultant du déplafonnement, prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34, n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux, dont la compétence est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, déjà cité). Dès lors, il revient aux parties, et non au juge, d’établir l’échéancier de l’augmentation progressive du loyer que le bailleur est en droit de percevoir, d’autant que l’étalement n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent convenir de ne pas l’appliquer.
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Un arrêt du 15 février 2023, également publié au Bulletin, a par ailleurs précisé que la cession du droit au bail dans les conditions de l’article L. 145-51 du code de commerce, emportant malgré une déspécialisation le maintien du loyer jusqu’au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849, publié au Bulletin) (lien de l’arrêt). La Cour de cassation a également retenu, à juste titre, que le non-exercice par le bailleur de son droit de rachat prioritaire ou l’absence d’opposition en justice à la déspécialisation ne valaient pas renonciation à solliciter le déplafonnement du loyer lors du renouvellement. Cette solution illustre la rigueur avec laquelle la haute juridiction appréhende la notion de renonciation, qui ne saurait se déduire d’une simple abstention et doit résulter d’une manifestation de volonté non équivoque.
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Enfin, la Cour de cassation a rappelé dans ce même arrêt que « la propriété commerciale du preneur d’un bail commercial, protégée par l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, s’entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce », et que l’atteinte alléguée qui ne concerne que le prix du loyer du bail renouvelé n’entre pas dans le champ de cette protection conventionnelle. Cette précision, qui circonscrit la portée du droit au renouvellement au seul principe de celui-ci, à l’exclusion de ses modalités financières, conforte la liberté des bailleurs de solliciter une fixation du loyer à la valeur locative lorsque les conditions légales du déplafonnement sont réunies.
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Dès lors, la loi du 26 mai 2026, en consacrant la clause tunnel et en étendant le périmètre des clauses réputées non écrites, ne saurait être interprétée comme un affaiblissement du pouvoir judiciaire de contrôle de la licéité des stipulations contractuelles. Au contraire, elle recentre ce contrôle sur les véritables zones de friction, en sécurisant les pratiques conformes à l’esprit du statut et en renforçant la sanction des clauses qui y porteraient atteinte. L’office du juge des loyers commerciaux, dont la compétence d’attribution est strictement encadrée par l’article R. 145-23 du code de commerce, s’exerce désormais dans un cadre renouvelé où la distinction entre la fixation du prix, qui relève de sa compétence exclusive, et l’aménagement des modalités de paiement ou d’indexation, qui relève de la liberté contractuelle ou, en cas de contestation, de la compétence du tribunal judiciaire, revêt une importance pratique considérable.
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La Cour de cassation, par sa jurisprudence constante, veille à maintenir une articulation cohérente entre le pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond dans la détermination de la valeur locative et le contrôle de légalité qu’elle exerce sur les conditions du déplafonnement. Cette architecture contentieuse, où le droit au renouvellement est protégé dans son principe tandis que sa traduction financière est soumise aux mécanismes correcteurs de la révision et du déplafonnement, constitue la clé de voûte de l’équilibre entre les intérêts antagonistes des bailleurs et des preneurs, que la loi du 26 mai 2026 a entendu préserver tout en le modernisant.
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Conclusion
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La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a substantiellement modifié le droit de la révision du loyer commercial en introduisant, par l’article L. 145-38-1 du code de commerce, une consécration légale de la clause d’indexation à effet tunnel, et en renforçant, par l’extension du champ de l’article L. 145-15, l’impérativité des dispositions protectrices du statut. L’analyse des décisions rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2023 et 2025 révèle une convergence remarquable entre l’innovation législative et la consolidation jurisprudentielle : d’une part, le principe de divisibilité de la clause d’indexation prohibée, affirmé par l’arrêt du 19 juin 2025, préserve l’équilibre contractuel en évitant l’anéantissement rétroactif du mécanisme d’indexation ; d’autre part, la jurisprudence relative au déplafonnement, illustrée par l’arrêt du 18 septembre 2025, facilite l’adaptation du loyer à l’évolution des facteurs locaux de commercialité sans exiger la preuve d’une incidence effective sur l’exploitation du preneur. Or, cet édifice jurisprudentiel, désormais complété par l’intervention du législateur, confère au statut des baux commerciaux une cohérence renouvelée qui sécurise tant les stratégies contractuelles des parties que l’office du juge. Dès lors, l’enjeu pour les praticiens réside moins dans la connaissance des règles que dans leur articulation subtile, qui commande la validité et l’efficacité des montages conventionnels.
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