La saisine du juge des loyers commerciaux dans la fixation du prix du bail renouvelé : exigences procédurales strictes et dématérialisation des notifications à la lumière de la jurisprudence de la troisième chambre civile (2024-2026)
I. Les conditions de recevabilité de l’action en fixation du prix du bail renouvelé : une rigueur procédurale constante
A. L’exigence du mémoire préalable et de sa notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception
La procédure de fixation judiciaire du loyer du bail commercial renouvelé est régie par les articles R. 145-23 et suivants du code de commerce (R. 145-23), qui instituent une procédure dite « sur mémoires » devant le président du tribunal judiciaire. Cette procédure, qui constitue une singularité dans le paysage procédural français, impose aux parties l’échange préalable de mémoires avant toute saisine de la juridiction. L’article R. 145-27 du code de commerce (R. 145-27) dispose en ce sens que le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé avec fermeté la portée de cette exigence dans un arrêt du 8 février 2024 (Cass. 3e civ., 8 fév. 2024, n°22-22.301, Publié au Bulletin). Elle y énonce que « le défaut de notification d’un mémoire avant la saisine du juge des loyers commerciaux donne lieu à une fin de non-recevoir et que cette situation n’est pas susceptible d’être régularisée par la notification d’un mémoire postérieurement à la remise au greffe d’une copie de l’assignation ». La Cour confirme ainsi une solution déjà dégagée dans un arrêt du 3 juillet 2013 (Cass. 3e civ., 3 juil. 2013, n°12-13.780, Bull. n°90), tout en lui donnant une portée renforcée par la publication au Bulletin. Dès lors, une assignation délivrée directement devant le juge des loyers commerciaux sans notification préalable d’un mémoire par lettre recommandée se heurte à une irrecevabilité que la notification postérieure ne saurait couvrir, quand bien même elle interviendrait avant que le juge ne statue.
La rigueur de cette solution se justifie par l’économie générale de la procédure sur mémoires, conçue comme un préalable obligatoire à toute saisine du juge, et non comme une simple formalité dont l’omission pourrait être réparée en cours d’instance. La distinction opérée par la Cour de cassation entre l’irrecevabilité et la nullité pour vice de forme est, à cet égard, déterminante : alors que la nullité de l’assignation pour vice de forme est susceptible d’être couverte par la régularisation ultérieure de l’acte, l’irrecevabilité tirée du défaut de mémoire préalable n’est pas régularisable, car elle affecte le droit d’agir lui-même et non la régularité formelle de l’acte introductif d’instance. En conséquence, le bailleur ou le preneur qui entend solliciter la fixation judiciaire du prix du bail renouvelé doit impérativement initier la procédure par la notification d’un mémoire, respecter le délai d’un mois avant toute saisine, puis seulement délivrer l’assignation devant le juge des loyers commerciaux.
L’article R. 145-25 du code de commerce (R. 145-25) précise le contenu obligatoire des mémoires, lesquels doivent comporter une copie de la demande en fixation de prix, l’indication des autres prétentions ainsi que les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur. Ce formalisme substantiel participe de la logique d’une procédure qui entend favoriser, en amont de toute instance, un débat contradictoire éclairé entre bailleur et preneur, préalablement à l’intervention du juge. Par ailleurs, l’article R. 145-26 du même code, dans sa rédaction actuellement en vigueur, impose que les mémoires soient notifiés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ce qui confère à chaque étape de la procédure une traçabilité indispensable à la computation des délais et à la sécurité juridique des parties.
L’arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n°24-19.120) est venu rappeler, dans un contexte procédural distinct mais non moins rigoureux, l’obligation pour le juge de ne statuer que sur les dernières conclusions déposées par les parties. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel pour n’avoir pas visé les conclusions déposées le 25 avril 2024, en se fondant exclusivement sur celles du 4 octobre 2023 : « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date ». Cet enseignement, qui concerne l’instance au fond devant la cour d’appel, témoigne de l’attention constante portée par la troisième chambre civile au respect des règles procédurales dans le contentieux du bail commercial.
B. La prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce et l’interruption du délai par la contestation du congé
L’article L. 145-60 du code de commerce (L. 145-60) énonce que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Cette prescription abrégée, qui déroge au droit commun de la prescription quinquennale, constitue l’un des piliers du statut des baux commerciaux en ce qu’elle imprime au contentieux une célérité conforme aux impératifs de la vie des affaires. La brièveté du délai impose aux parties, et singulièrement au preneur qui entend contester un congé ou solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction, une vigilance procédurale de chaque instant.
L’arrêt du 4 juin 2026 précité (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n°24-19.120) fournit une illustration topique de la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle la computation du délai de prescription biennale. En l’espèce, le preneur, qui s’était vu signifier un refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes les 28 février et 26 mars 2020, avait, par conclusions du 5 mai 2021, sollicité le rejet des demandes du bailleur et la condamnation de celui-ci à réaliser des travaux. La cour d’appel avait retenu que ces conclusions valaient contestation du refus de renouvellement dans le délai de deux ans, interrompant ainsi la prescription. La Cour de cassation censure cette analyse pour dénaturation, estimant que les conclusions litigieuses « ne contestaient pas le refus de renouvellement », dès lors qu’elles se bornaient à solliciter le rejet des demandes adverses et à réclamer des travaux.
En conséquence, la contestation du congé doit être explicite et dépourvue d’ambiguïté pour produire son effet interruptif de prescription. Une simple défense aux demandes du bailleur ne saurait équivaloir à une contestation du refus de renouvellement. Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’un arrêt du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n°24-10.578, Publié au Bulletin) par lequel la troisième chambre civile a jugé que la mauvaise foi du bailleur, à la supposer établie, n’était pas de nature à interrompre la prescription biennale de l’action du preneur. À cet égard, la jurisprudence la plus récente témoigne d’une volonté constante de préserver l’intégrité du délai de prescription biennale, en refusant d’admettre des causes d’interruption qui ne résulteraient pas d’une manifestation non équivoque de volonté de la partie qui entend agir.
La fixation judiciaire du prix du bail renouvelé est, par ailleurs, elle-même soumise à la prescription biennale. Le délai court à compter de la date d’effet du congé, et l’assignation délivrée dans ce délai interrompt la prescription pour toute la durée de l’instance. Or, cette assignation ne peut être valablement délivrée qu’après notification préalable du mémoire, conformément à l’article R. 145-27 précité. L’articulation de ces deux exigences — mémoire préalable d’une part, saisine dans le délai de deux ans d’autre part — impose au praticien une gestion procédurale rigoureuse qui ne tolère aucune approximation.
L’article R. 145-23 du code de commerce institue une dualité de compétence juridictionnelle qu’il importe de ne pas méconnaître. Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure sur mémoires, tandis que les autres contestations relèvent du tribunal judiciaire, lequel peut accessoirement se prononcer sur la fixation du prix. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, dans l’arrêt du 30 mai 2024 précité, que l’article R. 145-23 « est applicable à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable ». Par ailleurs, la juridiction territorialement compétente est, en toute hypothèse, celle du lieu de situation de l’immeuble, règle de compétence territoriale exclusive qui simplifie la détermination du tribunal compétent.
II. L’office du juge des loyers commerciaux dans la détermination du prix du bail renouvelé : étendue du contrôle juridictionnel et modernisation de la procédure
A. La distinction entre défense au fond et fin de non-recevoir dans le contentieux du loyer binaire et l’office du juge
La question du loyer binaire, c’est-à-dire du loyer composé d’une part fixe et d’une part variable indexée sur le chiffre d’affaires du preneur, a donné lieu à une évolution jurisprudentielle significative que la troisième chambre civile a synthétisée dans un arrêt du 30 mai 2024, publié au Bulletin et au Rapport (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n°22-16.447). Cet arrêt constitue l’un des apports les plus notables de la période récente à l’office du juge des loyers commerciaux. La Cour y retrace l’évolution de sa jurisprudence : après avoir initialement considéré que la fixation du loyer binaire échappait au statut et n’était régie que par la convention des parties, elle a, dans un second temps, admis que les parties puissent prévoir une clause de recours au juge des loyers commerciaux pour évaluer le minimum garanti à la valeur locative.
L’arrêt du 30 mai 2024 franchit une étape supplémentaire en énonçant, dans un attendu de principe, que « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond énoncé aux paragraphes 17 et 18, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques ». La Cour opère ainsi une qualification procédurale essentielle : le moyen tiré de ce que le loyer binaire exclut la compétence du juge des loyers commerciaux s’analyse non en une fin de non-recevoir mais en une défense au fond. Dès lors, le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable la demande en fixation du prix, mais doit l’examiner au fond et rechercher l’existence d’une volonté commune des parties de soumettre le litige à son office.
Cette construction prétorienne consolide le droit d’accès au juge garanti par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, en évitant que le preneur ou le bailleur ne se trouve privé de tout recours juridictionnel effectif. La Cour de cassation prend soin de relever, au paragraphe 27 de son arrêt, que « le fait que toute contestation sur le prix d’un bail renouvelé ne se résolve pas par une fixation judiciaire à la valeur locative et puisse aboutir au maintien du loyer antérieur, les parties pouvant toujours exercer leur droit d’option, ne méconnaît pas le droit d’accès au juge ». Par ailleurs, l’arrêt précise que les dispositions relatives à la fixation du prix du bail renouvelé sont supplétives de la volonté des parties, de sorte que celles-ci demeurent libres de déterminer des conditions de fixation du prix excluant une fixation judiciaire à la valeur locative.
S’agissant du déplafonnement du loyer du bail renouvelé, l’arrêt du 23 janvier 2025 (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n°23-14.887, Publié au Bulletin) illustre la manière dont le juge des loyers commerciaux doit prendre en compte la modification notable des obligations respectives des parties au cours du bail expiré. En l’espèce, la Cour approuve la cour d’appel d’avoir tenu compte de l’obligation légale nouvelle pour le bailleur de souscrire une assurance de responsabilité civile du copropriétaire non-occupant, imposée par l’article 58 de la loi du 24 mars 2014 et désormais codifiée à l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle énonce que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial », peu important que cette assurance ait été volontairement souscrite antérieurement. L’augmentation corrélative de la prime d’assurance constitue ainsi une charge nouvelle justifiant, cumulée à d’autres éléments, le déplafonnement du loyer.
L’article L. 145-34 du code de commerce (L. 145-34) pose le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sous réserve d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code (L. 145-33), parmi lesquels figurent les obligations respectives des parties. La Cour de cassation, par l’arrêt précité du 23 janvier 2025, confirme que le juge doit apprécier cette modification notable de manière globale et cumulée, en prenant en compte l’ensemble des charges nouvelles imposées par la loi au cours du bail expiré, sans s’arrêter au caractère préexistant ou volontaire de l’obligation avant qu’elle ne devienne légale. En l’espèce, la cour d’appel avait souverainement estimé que l’augmentation des charges supportées par les bailleurs, qui, cumulées, avaient abouti à une baisse du revenu locatif de 27,97 %, constituait une modification notable des obligations. Cette appréciation, fondée sur une analyse économique rigoureuse de l’équilibre du contrat, a été validée par la Cour de cassation.
B. La dématérialisation des notifications post-saisine par le décret du 27 juillet 2026 et la modernisation de la procédure sur mémoires
Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 portant diverses mesures de simplification procédurale (Décret n°2026-683 du 27 juillet 2026) introduit une réforme significative de l’article R. 145-26 du code de commerce. À compter du 1er octobre 2026, les notifications des mémoires échangés entre les parties après la saisine du juge ne seront plus effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, mais selon les règles de la notification entre avocats, soit en pratique par voie électronique via le Réseau Privé Virtuel des Avocats, conformément aux articles 671 et suivants du code de procédure civile. La réforme préserve toutefois la notification par signification à l’égard du défendeur n’ayant pas constitué avocat, garantissant ainsi le respect du contradictoire à l’endroit des parties non représentées.
Cette réforme s’inscrit dans un mouvement plus large de modernisation des procédures civiles. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (Loi n°2026-403 du 26 mai 2026) avait d’ores et déjà substantiellement modifié le statut des baux commerciaux en instaurant, notamment, la mensualisation du paiement du loyer, le plafonnement du dépôt de garantie et le renforcement du contrôle juridictionnel sur la clause résolutoire. Le décret du 27 juillet 2026 prolonge cette dynamique de simplification en l’étendant au terrain procédural. La dématérialisation des notifications post-saisine présente un double avantage : elle allège les formalités à la charge des avocats tout en accélérant le déroulement de l’instance, la voie électronique étant par nature plus rapide que la voie postale.
À cet égard, la réforme est applicable aux instances en cours au 1er octobre 2026, ce qui témoigne de son caractère immédiatement opérationnel et de la volonté des pouvoirs publics de ne pas différer ses effets. En revanche, la notification du mémoire préalable avant la saisine du juge par assignation demeure soumise à la règle de notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette distinction est cohérente : le mémoire préalable intervient à un stade où le défendeur n’a pas encore nécessairement constitué avocat, de sorte que la voie électronique ne saurait offrir les mêmes garanties de réception effective que la lettre recommandée.
Dès lors, l’architecture procédurale du contentieux de la fixation du prix du bail renouvelé se trouve sensiblement clarifiée à l’issue de ces réformes successives. La phase pré-contentieuse, dominée par l’exigence du mémoire préalable notifié par lettre recommandée, demeure inchangée dans son formalisme protecteur. La phase contentieuse, depuis la saisine du juge jusqu’à la décision, bénéficie désormais de la souplesse de la notification électronique entre avocats. Cette dualité de régimes n’est pas antinomique : elle reflète la nature hybride de la procédure sur mémoires, qui emprunte à la fois au modèle de la mise en état écrite et aux exigences spécifiques du statut des baux commerciaux.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation continue, par ses décisions les plus récentes, de préciser l’articulation entre le droit substantiel du bail commercial et les règles de procédure qui en assurent la mise en œuvre. La question de la date d’effet du bail renouvelé en cas de tacite prolongation a ainsi été tranchée par un arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n°25-11.167), qui retient que le bail renouvelé prend effet le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, conformément à l’article L. 145-12 du code de commerce. Cette solution, qui fixe la date à partir de laquelle le nouveau loyer est dû, conditionne indirectement la saisine du juge des loyers commerciaux, puisque le point de départ de la prescription biennale de l’action en fixation du prix en dépend.
L’ensemble de ces évolutions législatives, réglementaires et jurisprudentielles dessine un contentieux du bail commercial en profonde mutation, où la rigueur des conditions de recevabilité le dispute à l’extension de l’office du juge et à la simplification des modalités pratiques de la procédure. La dématérialisation des notifications intervenue par le décret du 27 juillet 2026, conjuguée aux précisions apportées par la troisième chambre civile sur l’étendue de son contrôle, contribue à renforcer l’efficacité et l’attractivité du contentieux spécialisé de la fixation du prix du bail renouvelé. Toutefois, la sévérité persistante des sanctions procédurales — irrecevabilité de l’action en l’absence de mémoire préalable, prescription biennale d’ordre public — rappelle que ce contentieux demeure, pour le plaideur négligent, un terrain semé d’embûches où l’erreur procédurale est rarement réparable.
Conclusion
L’articulation des règles de recevabilité et de fond gouvernant la saisine du juge des loyers commerciaux, telle que précisée par la jurisprudence de la troisième chambre civile entre 2024 et 2026, conjuguée à la modernisation des notifications par le décret du 27 juillet 2026, traduit une recherche d’équilibre entre la protection des droits substantiels du preneur et du bailleur et l’efficacité de la justice économique. La procédure sur mémoires, dont la singularité ne saurait être méconnue, exige des praticiens une maîtrise parfaite des règles de forme, de délai et de compétence, dont la violation est sanctionnée avec une sévérité que la Cour de cassation ne cesse de réaffirmer. La dématérialisation des notifications post-saisine, si elle allège la charge procédurale, ne dispense aucunement les parties de la vigilance qu’impose un contentieux où l’écoulement du temps est irréversible.
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