I. La répartition conventionnelle des charges accessoires au bail commercial : un principe de liberté éprouvé par l’office du juge
A. Le principe de la liberté contractuelle dans la stipulation des charges et impositions imputables au preneur
Le statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des dispositions de l’article L. 145-1 du code de commerce, ne régit pas de manière exhaustive l’ensemble des obligations financières incombant aux parties au contrat de bail commercial. La détermination des charges et impositions accessoires au loyer principal relève, en principe, de la liberté contractuelle consacrée par l’article 1103 du code civil, selon lequel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. La jurisprudence de la troisième chambre civile a rappelé avec constance que, sauf disposition impérative contraire, les parties demeurent libres de convenir de la répartition des charges entre le bailleur et le preneur. Cette liberté s’étend aux impositions de toute nature, aux prestations de services, ainsi qu’aux dépenses d’entretien et de réparation dont la ventilation entre les parties n’est pas fixée de manière impérative par le code de commerce ou par le code civil.
Ainsi, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que le contrat de bail commercial peut valablement mettre à la charge du preneur le remboursement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, dès lors que cette obligation résulte d’une stipulation claire et non équivoque du contrat (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-17.985). Par ailleurs, la troisième chambre civile a confirmé le 4 juin 2026 que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pouvait être mise à la charge du locataire commercial lorsque le bail le prévoyait expressément, la cour d’appel ayant méconnu le contrat en refusant d’appliquer une telle clause (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-22.452). Le principe de liberté contractuelle constitue, en cette matière, la règle cardinale, sous réserve des exceptions expressément prévues par les textes impératifs et du contrôle juridictionnel des clauses potentiellement abusives.
Dès lors, la question centrale qui se pose au praticien du droit des baux commerciaux réside dans l’identification des limites opposables à cette liberté contractuelle, qu’elles procèdent du statut impératif des baux commerciaux ou qu’elles résultent de l’articulation de ce statut avec des corps de règles extérieurs, au premier rang desquels figure le droit de la copropriété des immeubles bâtis. L’enjeu est d’autant plus délicat que la jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’un contrôle accru de l’office du juge sur la qualification des sommes réclamées au preneur, que celles-ci relèvent du contrat de bail ou de la copropriété. Cette évolution s’inscrit dans un mouvement plus large de protection du preneur à bail commercial, mouvement dont témoigne également la consécration prétorienne de l’obligation continue de délivrance du bailleur, rappelée par un arrêt publié du 5 mars 2026 selon lequel cette obligation est « exigible pendant toute la durée du contrat » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin).
A cet égard, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue conforter cette tendance protectrice en modifiant le régime de la clause résolutoire et en renforçant les droits du preneur, notamment par l’instauration d’un encadrement du dépôt de garantie et par la mensualisation de certaines obligations de paiement. Si ce texte ne régit pas directement la répartition des charges entre les parties, il participe néanmoins d’un mouvement législatif qui, conjugué à la jurisprudence de la troisième chambre civile, tend à renforcer l’équilibre des relations locatives commerciales au bénéfice du preneur.
B. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères et les impositions locales : entre clause expresse et interprétation du juge
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères occupe une place singulière dans le contentieux des charges accessoires du bail commercial. Dans l’arrêt du 4 juin 2026 précité, la Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Pau qui avait refusé de condamner le preneur au remboursement de cette taxe au motif qu’« à défaut de disposition expresse concernant cette taxe, celle-ci ne peut être mise à la charge de la société HMC », alors que le bail stipulait précisément que le preneur s’obligeait à « acquitter les impôts et taxes auxquels les locataires sont ordinairement soumis, y compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-22.452). La Cour de cassation a considéré que la cour d’appel avait violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, en méconnaissant la loi des parties, ce qui illustre avec force la prééminence du contrat dans la détermination des obligations financières accessoires au loyer.
Par ailleurs, la haute juridiction a rappelé, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que les clauses du bail relatives aux impositions doivent être interprétées littéralement. Dans cette affaire, elle a approuvé la condamnation du preneur à rembourser la taxe foncière, dès lors que le bail stipulait expressément que le locataire « acquittera les contributions et taxes à sa charge personnelle ainsi que la taxe foncière en fonction de la superficie louée » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-17.985). Cette jurisprudence témoigne de la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile contrôle le respect des stipulations contractuelles en matière de charges imposées au preneur, tout en rappelant que la clarté de la rédaction constitue une condition essentielle de l’opposabilité de ces obligations au locataire commercial.
Or, la distinction entre les impositions récupérables et celles qui demeurent à la charge définitive du bailleur ne se limite pas aux taxes locales. L’article 606 du code civil, relatif aux grosses réparations, constitue également une référence utile pour déterminer l’étendue des obligations financières du bailleur – et par conséquent les charges qui ne sauraient être transférées au preneur par une simple stipulation contractuelle. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 10 avril 2025, qu’une clause du bail renvoyant à l’article 606 ne saurait suffire à transférer au preneur la charge de travaux de mise aux normes de sécurité-incendie, dès lors que ces travaux ne constituent pas des réparations d’entretien au sens de l’article 1754 du code civil (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099). Cette solution rappelle que la liberté contractuelle en matière de charges trouve ses limites dans la qualification juridique des dépenses, laquelle relève de l’office du juge.
En conséquence, le bailleur qui entend transférer au preneur la charge des impositions locales, qu’il s’agisse de la taxe foncière ou de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, doit veiller à insérer dans le contrat une clause dénuée de toute ambiguïté. L’absence de stipulation expresse expose le bailleur à voir sa demande de remboursement rejetée par le juge, l’interprétation judiciaire ne pouvant suppléer aux carences de la rédaction contractuelle. A cet égard, la jurisprudence récente réaffirme que l’office du juge se limite à l’interprétation des clauses existantes et ne saurait s’étendre à la création d’obligations que les parties n’ont pas expressément prévues, conformément au principe dispositif qui gouverne le procès civil et aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile, dont la Cour de cassation assure un contrôle rigoureux.
II. Le bail commercial à la croisée du droit de la copropriété : l’articulation délicate de deux corps de règles distincts
A. La distinction fondamentale entre les charges de copropriété imputables au bailleur et les dépenses de fonctionnement des parties privatives
L’hypothèse fréquente du bailleur copropriétaire qui loue un local commercial situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis fait naître des difficultés spécifiques tenant à la superposition de deux régimes juridiques autonomes. Le statut de la copropriété, régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, détermine les rapports entre le syndicat des copropriétaires et chacun des copropriétaires. Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, régit les rapports entre le bailleur et le preneur à bail commercial. L’articulation de ces deux corps de règles constitue un enjeu contentieux majeur, ainsi que l’illustre l’arrêt rendu le 4 juin 2026 par la troisième chambre civile.
Dans cette affaire, les copropriétaires-bailleurs avaient assigné leur locataire commercial – une société exploitant une résidence de tourisme – en acquisition de la clause résolutoire des baux commerciaux et en paiement de diverses sommes au titre des charges de copropriété. Ils sollicitaient parallèlement l’annulation des résolutions d’assemblées générales ayant approuvé les comptes, au motif que ces comptes incluaient des dépenses de nettoyage et d’assurance des parties privatives qui n’avaient pas la nature de charges de copropriété au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel qui s’était bornée à examiner la régularité des mandats de représentation sans répondre aux conclusions des copropriétaires soutenant que « les frais d’assurance et de nettoyage des parties privatives, incluses dans les charges générales des comptes soumis à approbation, n’avaient pas la nature de charges de copropriété dès lors qu’ils étaient exposés au titre de l’exploitation de la résidence hôtelière » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-22.452). Ce défaut de réponse aux conclusions, constitutif d’une violation de l’article 455 du code de procédure civile, a entraîné la cassation partielle de la décision.
Il résulte de cet arrêt un enseignement fondamental pour le droit des baux commerciaux : le bailleur copropriétaire ne saurait répercuter sur le preneur, par le biais des appels de charges de copropriété, des dépenses qui ne relèvent pas de la conservation, de l’entretien et de l’administration des parties communes et des services collectifs au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Or, dans l’hypothèse d’une exploitation commerciale intensive – telle que l’exploitation d’une résidence de tourisme –, les frais d’entretien, de nettoyage et d’assurance des parties privatives constituent des charges d’exploitation qui ne sauraient être qualifiées de charges de copropriété. La Cour de cassation rappelle ainsi implicitement que le financement de ces dépenses relève exclusivement du contrat de bail commercial, et non du droit de la copropriété.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé les contours de la procédure de recouvrement des charges de copropriété dans un arrêt publié au Bulletin du 18 juin 2026. Statuant sur le fondement de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la Cour a jugé que la mise en demeure préalable à l’action en paiement doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande, conformément à l’avis rendu le 12 décembre 2024. La Cour a également rappelé que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ne peut connaître de demandes indemnitaires qui n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 19-2, telles que les frais de déménagement de meubles (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950, Publié au Bulletin). Cette double précision, relative tant aux conditions de fond qu’à la procédure, renforce la protection du copropriétaire débiteur, et par ricochet celle du preneur à bail commercial lorsque ce dernier est tenu conventionnellement de rembourser les charges de copropriété.
Dès lors, la coexistence d’un contrat de bail commercial et d’un immeuble soumis au statut de la copropriété impose aux praticiens une vigilance accrue dans l’analyse de la nature juridique de chaque somme réclamée. La distinction entre les charges de copropriété proprement dites, qui peuvent être répercutées sur le preneur en vertu d’une clause expresse, et les dépenses d’exploitation des parties privatives, qui demeurent à la charge du preneur en sa qualité d’exploitant, constitue un préalable indispensable à toute rédaction contractuelle sécurisée. La jurisprudence de la troisième chambre civile fournit, à cet égard, une grille d’analyse précieuse que les rédacteurs d’actes se doivent d’intégrer dans leur pratique quotidienne.
B. Les interactions contentieuses entre le recouvrement des charges de copropriété et l’exécution du bail commercial
Le contentieux examiné par la troisième chambre civile en juin 2026 révèle la complexité des interactions entre le défaut de paiement des charges de copropriété et l’exécution du bail commercial. Lorsque le bailleur copropriétaire est lui-même défaillant dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires peut engager une action en paiement à son encontre. En tout état de cause, le paiement des charges de copropriété demeure une obligation personnelle du copropriétaire-bailleur à l’égard du syndicat, et l’existence d’un bail commercial ne modifie pas la nature de cette obligation. Le preneur, quant à lui, n’est tenu des charges de copropriété que dans la mesure où le contrat de bail commercial prévoit expressément cette obligation et dans les limites de ce que le droit de la copropriété autorise à recouvrer à ce titre.
La trajectoire jurisprudentielle esquissée par la troisième chambre civile invite ainsi les praticiens à une vigilance accrue dans la rédaction des clauses relatives aux charges et impositions des baux commerciaux. La coexistence d’un contrat de bail commercial et d’un immeuble soumis au statut de la copropriété impose une analyse rigoureuse de la nature de chaque dépense avant toute imputation au preneur. La jurisprudence rappelle en effet que les parties privatives, exploitées commercialement par le preneur, génèrent des dépenses de fonctionnement qui ne sauraient être incluses dans les charges de copropriété et, partant, ne sauraient être répercutées sur le preneur par le canal des appels de fonds du syndicat. Cette distinction, qui peut paraître évidente en théorie, se révèle délicate en pratique, notamment dans les immeubles à usage mixte où les flux financiers entre le bailleur, le preneur et le syndicat des copropriétaires se superposent sans toujours se confondre.
L’arrêt Promod du 18 juin 2026, bien que portant sur une question distincte de celle des charges, confirme néanmoins la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile aborde l’interprétation des clauses du bail commercial. Dans cette décision relative à un loyer binaire comprenant une partie fixe et une partie variable, la Cour a jugé que la fixation de la partie fixe du loyer lors du renouvellement n’était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers commerciaux ne pouvait la fixer à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, qu’aux conditions prévues par le contrat (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045). La cour d’appel avait en effet constaté que le bail stipulait un loyer dit binaire et que les parties ne s’étaient pas accordées pour que la détermination du loyer de base soit soumise au juge des loyers, ce dont il résultait que la demande de la locataire en fixation du prix du bail renouvelé devait être rejetée. Cet arrêt illustre, par analogie, le principe selon lequel les obligations financières du preneur à bail commercial doivent trouver leur fondement dans une stipulation contractuelle non équivoque, le juge ne pouvant se substituer aux parties dans la détermination de ces obligations.
A cet égard, la jurisprudence du 9 juillet 2026 relative à la durée de la tacite prolongation et au déplafonnement du loyer renouvelé apporte un éclairage complémentaire sur l’importance de la chronologie contractuelle. La Cour de cassation y a jugé qu’en cas de tacite prolongation du bail excédant douze années, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, sans que la règle du plafonnement prévue par l’article L. 145-34 du code de commerce ne puisse recevoir application, la cour d’appel ayant retenu « que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). Cette solution, qui découle directement de la lettre de l’article L. 145-34, rappelle que les parties ne sauraient s’affranchir des dispositions impératives du statut par le seul écoulement du temps, de même que l’équilibre financier du bail commercial ne saurait être bouleversé par l’inclusion de charges de copropriété dépourvues de fondement légal.
En définitive, la troisième chambre civile construit une jurisprudence cohérente qui, tout en respectant le principe de la liberté contractuelle, impose aux parties au bail commercial une transparence absolue dans la définition des obligations financières accessoires au loyer. La superposition du droit de la copropriété et du statut des baux commerciaux, loin de constituer une source d’insécurité juridique, doit être appréhendée comme un cadre protecteur pour le preneur, dont les obligations ne sauraient excéder celles que le contrat définit avec précision et que la loi autorise expressément. Cette construction prétorienne témoigne également de la capacité de la haute juridiction à concilier des sources normatives distinctes – le code civil, le code de commerce et la loi du 10 juillet 1965 – pour assurer la cohérence de l’ordonnancement juridique applicable aux relations locatives commerciales. Elle confirme que la nécessaire clarté des stipulations contractuelles et le respect des qualifications juridiques impératives constituent les deux piliers sur lesquels repose la sécurité des obligations financières accessoires au bail commercial.
Conclusion
L’étude des arrêts rendus par la troisième chambre civile entre 2023 et 2026 témoigne d’une volonté constante de préserver l’équilibre contractuel du bail commercial, en subordonnant le transfert des charges et impositions au preneur à des stipulations claires et non ambiguës. L’arrêt du 4 juin 2026, en particulier, rappelle avec force que les charges de copropriété doivent être strictement distinguées des dépenses de fonctionnement des parties privatives, l’imputation des premières au preneur étant conditionnée par une clause expresse du bail et par la conformité de ces charges à la définition légale qu’en donne l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. La cohabitation du droit de la copropriété et du statut des baux commerciaux, bien que source de complexité, offre ainsi un cadre juridique désormais clarifié par la haute juridiction, au bénéfice de la sécurité des transactions locatives commerciales et de la protection des droits du preneur.
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