Le plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé : l’appréciation prétorienne des causes légales et conventionnelles de déplafonnement par la troisième chambre civile (2023-2026)
I. Le principe du plafonnement et ses fondements légaux
A. La détermination de la valeur locative, assise du loyer du bail renouvelé
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce (Legifrance), repose sur un équilibre fondamental entre la protection du fonds de commerce du preneur et les prérogatives économiques du bailleur. Cet équilibre trouve sa traduction la plus significative dans les règles de fixation du loyer du bail renouvelé. L’article L. 145-33 du code de commerce (Legifrance) énonce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, et précise que cette valeur est déterminée, à défaut d’accord, d’après cinq critères cumulatifs : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.
La valeur locative constitue ainsi le principe directeur de toute fixation du loyer, qu’il s’agisse d’un renouvellement ou d’une révision en cours de bail. L’article R. 145-6 du code de commerce (Legifrance) apporte une précision déterminante quant à la consistance des facteurs locaux de commercialité, en indiquant qu’ils dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée, ainsi que des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. Cette définition réglementaire dessine les contours d’une notion essentiellement factuelle, dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond.
La détermination concrète de la valeur locative obéit, en pratique, à une méthodologie rigoureuse que les juridictions du fond appliquent sous le contrôle, désormais bien établi, de la Cour de cassation. Chacun des cinq critères énumérés par l’article L. 145-33 fait l’objet d’une appréciation distincte, dont la synthèse permet de dégager une valeur unitaire au mètre carré pondéré. Les facteurs locaux de commercialité revêtent, à cet égard, une importance particulière dans le contentieux, car ils constituent le vecteur le plus dynamique de l’évolution de la valeur locative et, partant, le fondement le plus fréquent des demandes de déplafonnement. L’article R. 145-6 en propose une définition qui, pour être ancrée dans une réalité économique concrète, n’en demeure pas moins suffisamment ouverte pour autoriser une grande diversité d’appréciations par les juges du fond.
Par ailleurs, la finalité protectrice du statut des baux commerciaux commande que le loyer du bail renouvelé ne soit pas abandonné aux seules fluctuations du marché locatif. Le législateur a ainsi institué un mécanisme de plafonnement qui constitue le pendant indissociable du droit au renouvellement reconnu au preneur par l’article L. 145-14 du code de commerce. Ce plafonnement vise à empêcher que le bailleur ne profite du renouvellement pour imposer une augmentation disproportionnée du loyer, qui compromettrait la pérennité du fonds de commerce exploité dans les lieux loués. Dès lors, la valeur locative ne constitue pas, en principe, le critère de fixation du loyer renouvelé : elle n’intervient que lorsque les conditions du plafonnement ne sont pas réunies. Cette hiérarchie entre la règle et l’exception est consubstantielle à l’économie générale du statut, dont la troisième chambre civile assure, avec une constance remarquable, le respect.
B. Le mécanisme protecteur du plafonnement et ses exceptions légales
L’article L. 145-34 du code de commerce (Legifrance) dispose, en son premier alinéa, que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Ce mécanisme assure une progression modérée du loyer, corrélée à l’évolution générale des prix plutôt qu’à celle du marché locatif local. Il traduit la volonté constante du législateur de préserver la stabilité économique du commerçant, dont l’investissement dans le développement de sa clientèle profite tant au bailleur, par la valorisation du local, qu’à l’animation du tissu commercial.
En conséquence, le plafonnement constitue la règle et le déplafonnement l’exception. L’article L. 145-34 prévoit trois hypothèses dans lesquelles le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative, sans écrêtement indiciaire. La première est la plus mécanique : le quatrième alinéa de ce texte énonce que les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. La deuxième est la plus contentieuse : le déplafonnement intervient également en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, soit les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. La troisième, enfin, résulte d’une stipulation contractuelle : le même alinéa prévoit qu’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail.
A cet égard, il convient d’observer que les dispositions de l’article L. 145-34 ne figurent pas parmi celles que l’article L. 145-15 du code de commerce (Legifrance) répute non écrites. Cette omission est délibérée : le plafonnement du loyer renouvelé n’est pas d’ordre public. Les parties peuvent donc conventionnellement y déroger, soit en stipulant une durée de bail supérieure à neuf ans, soit en insérant une clause de fixation du loyer à la valeur locative. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des trois dernières années, précisé avec une rigueur croissante les conditions dans lesquelles ces exceptions légales et conventionnelles au plafonnement peuvent être invoquées et contrôlées. Par ailleurs, le cinquième alinéa de l’article L. 145-34 introduit un mécanisme correcteur d’importance majeure : lorsque le déplafonnement est acquis, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Cet écrêtement décennal, applicable que le déplafonnement procède de la modification des facteurs locaux de commercialité ou d’une stipulation contractuelle, tempère la brutalité potentielle du passage au loyer de marché.
Le régime de la révision triennale en cours de bail, régi par l’article L. 145-38 du code de commerce (Legifrance), obéit à une logique analogue. La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du preneur ou après le point de départ du bail renouvelé. La majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale est elle-même plafonnée à la variation de l’ILC ou de l’ILAT, à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Ce parallélisme entre les règles du renouvellement et celles de la révision triennale témoigne de l’unité conceptuelle du régime du loyer dans le statut des baux commerciaux. Dès lors, la combinaison des articles L. 145-34 et L. 145-38 dessine un système complet de régulation du loyer, qui encadre aussi bien la fixation initiale du loyer renouvelé que ses évolutions ultérieures, dans le respect du double impératif de protection du fonds de commerce et de juste rémunération de l’investissement immobilier du bailleur.
II. Le contrôle prétorien des mécanismes de déplafonnement
A. L’appréciation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité
La modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue, de loin, le cas de déplafonnement le plus fréquemment invoqué devant les juridictions. La troisième chambre civile a rendu, le 18 septembre 2025, un arrêt de formation de section destiné à une large publication, qui en précise les conditions d’appréciation de manière décisive. Dans cette espèce, une société locataire exploitant un commerce de vente et d’exposition de luminaires contestait la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative, au motif que les juges du fond s’étaient contentés de relever que la modification notable des facteurs locaux de commercialité était « de nature à avoir une incidence sur l’activité commerciale exercée par le preneur », sans constater l’existence d’une incidence effective sur le commerce exploité dans les lieux loués.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et pose un attendu de principe dont la portée doctrinale est considérable : « Il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B). Cette formulation est remarquable en ce qu’elle opère un infléchissement significatif du régime probatoire : il n’est pas nécessaire de démontrer que la modification des facteurs locaux de commercialité a effectivement accru le chiffre d’affaires ou la rentabilité du commerce exploité dans les lieux loués. Il suffit d’établir qu’elle est de nature, par ses caractéristiques objectives, à exercer une telle influence.
Par ailleurs, cette solution s’inscrit dans un courant jurisprudentiel plus large, qui tend à objectiver les conditions du déplafonnement pour en faciliter l’administration de la preuve. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de juger, dans un arrêt antérieur auquel renvoie expressément la présente décision, que l’appréciation des facteurs locaux de commercialité relève du pouvoir souverain des juges du fond. Or, en cantonnant l’exigence probatoire au caractère objectivement favorable de la modification, sans subordonner le déplafonnement à la démonstration d’un avantage économique effectif pour le preneur, la troisième chambre civile préserve la prévisibilité du contentieux tout en évitant que la preuve du déplafonnement ne devienne, pour le bailleur, une probatio diabolica. Cette objectivation du standard probatoire constitue, à n’en pas douter, l’un des apports majeurs de la jurisprudence récente au droit du bail commercial.
A cet égard, l’arrêt du 18 septembre 2025 s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure de la chambre, tout en en affinant la portée. La décision de renvoi du 17 septembre 2020 (pourvoi n° 19-19.433), qui avait censuré l’arrêt de la cour d’appel de Paris pour avoir omis de rechercher si les modifications alléguées présentaient un caractère notable et une incidence favorable sur l’activité exercée, témoigne de la permanence de l’exigence d’un contrôle effectif des constatations des juges du fond par la Cour de cassation. La solution dégagée le 18 septembre 2025 parachève cette construction en précisant le standard de l’incidence requise, sans pour autant affaiblir le contrôle du juge. L’article R. 145-6, en énumérant les éléments constitutifs des facteurs locaux de commercialité, fournit aux juges du fond une grille d’analyse qui, pour être non exhaustive, n’en est pas moins structurante.
B. La computation de la durée du bail et la validité des clauses dérogatoires
Le déplafonnement fondé sur la durée du bail excédant douze ans constitue un second foyer contentieux de premier plan, que la troisième chambre civile a récemment illustré par un arrêt dont la précision arithmétique mérite d’être soulignée. Dans une espèce jugée le 9 juillet 2026, une société locataire d’un local commercial, dont le bail avait été renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000, avait sollicité le renouvellement par acte du 24 mai 2012. La bailleresse, acceptant le principe du renouvellement, avait assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative.
La cour d’appel de Paris avait retenu que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, et que le loyer du bail renouvelé devait, en conséquence, être fixé à la valeur locative. La locataire contestait cette solution en invoquant la date de sa demande de renouvellement, antérieure à l’expiration de la période de douze ans. La Cour de cassation rejette le pourvoi au visa des articles L. 145-10, L. 145-12 et L. 145-34 du code de commerce : « La cour d’appel a, d’abord, retenu à bon droit, d’une part, que le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement, d’autre part, qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail. » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167, F-D).
Cette décision illustre avec une netteté particulière la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile applique les règles de computation de la durée du bail. L’article L. 145-12 du code de commerce (Legifrance) dispose que le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. Dès lors, un seul jour au-delà de douze années suffit à écarter le plafonnement. Par l’effet mécanique du report de la date d’effet du bail renouvelé au premier jour du trimestre civil suivant la demande, le preneur qui sollicite le renouvellement au cours du douzième trimestre précédant l’expiration de la douzième année se trouve, par le seul jeu des textes, exposé au déplafonnement.
A cet égard, la computation de la durée du bail aux fins de déplafonnement revêt une importance pratique considérable pour le conseil des parties. La troisième chambre civile confirme ici une lecture littérale des articles L. 145-10 et L. 145-12, dont la combinaison produit un effet de seuil que le preneur doit impérativement anticiper. La date de la demande de renouvellement ne gouverne pas, à elle seule, la date d’effet du nouveau bail : c’est le premier jour du trimestre civil suivant qui détermine le point de bascule, et avec lui, le calcul des douze années écoulées. Cette solution, d’une parfaite orthodoxie textuelle, n’en emporte pas moins des conséquences pratiques qui peuvent surprendre le praticien peu averti de ce mécanisme.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également eu l’occasion, le 9 juillet 2026, de se prononcer sur la portée des clauses contractuelles dérogeant au plafonnement. Dans un litige opposant une société bailleresse à sa locataire, le bail stipulait, à titre de condition essentielle et déterminante, qu’en cas de renouvellement, le loyer serait fixé à la valeur locative de marché, évaluée à défaut d’accord par un expert choisi sur une liste annexée au contrat. La locataire contestait l’ordonnance du président du tribunal de commerce ayant désigné un expert en exécution de cette clause. La Cour de cassation juge qu’aucun texte ne disposant que l’ordonnance de désignation d’un expert en application de la clause contractuelle soit insusceptible de recours, la voie de l’appel est ouverte contre cette ordonnance (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 22-24.254, F-D).
Cette décision confirme que les clauses de fixation conventionnelle du loyer à la valeur locative, bien que licites en ce qu’elles écartent le plafonnement statutaire, restent soumises au contrôle juridictionnel de droit commun. Dès lors, le bailleur qui entend se prévaloir d’une telle stipulation ne saurait considérer que la fixation du loyer échappe à tout recours effectif. La troisième chambre civile rappelle ici que la dérogation conventionnelle au plafonnement, pour valable qu’elle soit au regard de l’article L. 145-15 du code de commerce, ne saurait priver le preneur des garanties procédurales fondamentales attachées à tout litige locatif. Or, cette articulation entre la liberté contractuelle, d’une part, et le droit au recours, d’autre part, constitue l’un des enjeux majeurs du contentieux contemporain des baux commerciaux.
En conséquence, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en précisant les conditions du déplafonnement fondé sur la durée du bail et en réaffirmant la soumission des clauses conventionnelles au contrôle juridictionnel, contribue à la sécurisation du régime juridique du loyer du bail renouvelé. Le cinquième alinéa de l’article L. 145-34, dont les dispositions ont été rappelées, assortit le déplafonnement d’un écrêtement décennal qui en atténue la portée financière immédiate. Par ailleurs, l’article L. 145-38 du code de commerce soumet pareillement la révision triennale à un plafonnement indiciaire, sauf preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, elle-même soumise à l’écrêtement décennal. Ce parallélisme normatif confère au régime du loyer une remarquable unité structurelle.
Conclusion
L’étude de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle une construction prétorienne d’une remarquable cohérence, qui articule avec précision les règles légales du plafonnement et leurs exceptions. L’arrêt du 18 septembre 2025 (n° 24-13.288) a clarifié le standard probatoire applicable à la modification notable des facteurs locaux de commercialité en retenant une approche objective, fondée sur l’aptitude de la modification à exercer une incidence favorable, indépendamment de son effet réel. L’arrêt du 9 juillet 2026 (n° 25-11.167) a rappelé la rigueur mécanique du déplafonnement par l’effet d’une tacite prolongation excédant douze ans, dont la computation intègre le report de la date d’effet du bail renouvelé au premier jour du trimestre civil suivant la demande. L’arrêt du même jour (n° 22-24.254) a confirmé la licéité des clauses de fixation conventionnelle du loyer à la valeur locative, tout en soumettant leur mise en œuvre aux voies de recours de droit commun. Par ailleurs, l’encadrement des augmentations annuelles à 10 % du loyer antérieur, prévu tant par l’article L. 145-34 pour le renouvellement que par l’article L. 145-38 pour la révision triennale, constitue un tempérament essentiel à ces mécanismes de déplafonnement. Dès lors, la maîtrise de ces règles, tant dans leur dimension légale que prétorienne, s’impose comme un impératif pour le praticien du droit des baux commerciaux, qu’il conseille le bailleur ou le preneur, tant la computation d’un seul jour peut déterminer l’application ou l’éviction du plafonnement et, partant, l’équilibre économique du contrat renouvelé.