I. Le renouvellement du bail commercial et l’indemnité d’éviction
A. La fixation du loyer renouvelé entre plafonnement légal et valeur locative
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce, constitue l’un des piliers du droit des affaires français. Son champ d’application, défini à l’article L. 145-1 du code de commerce, couvre les immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant ou un artisan immatriculé. La question du renouvellement du bail commercial demeure une source contentieuse majeure, notamment en ce qui concerne la fixation du loyer du bail renouvelé.
Le mécanisme de renouvellement est régi par l’article L. 145-9 du code de commerce, qui dispose que les baux de locaux soumis au statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans.
En matière de fixation du loyer du bail renouvelé, le principe directeur est celui de la valeur locative, énoncé à l’article L. 145-33 du code de commerce. Ce texte prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ce principe est toutefois tempéré par le mécanisme du plafonnement instauré à l’article L. 145-34 du même code, selon lequel le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf modification notable des éléments de la valeur locative.
Un jugement du tribunal judiciaire de Nice du 3 juin 2026 (n° 24/00013, juge des loyers commerciaux) illustre la délicate articulation entre plafonnement et valeur locative. Dans cette espèce, le bailleur sollicitait le déplafonnement du loyer au motif d’une modification notable des caractéristiques des locaux loués, composés d’un rez-de-chaussée bénéficiant d’une vitrine et du passage de la clientèle ainsi que d’un premier étage présentant un intérêt commercial limité. Le juge des loyers commerciaux a rejeté la demande de déplafonnement, considérant que le bailleur ne rapportait pas la preuve d’une modification notable des caractéristiques du local loué, rappelant que la charge de la preuve pèse sur la partie qui invoque la modification.
Par ailleurs, le tribunal judiciaire de Paris, par jugement du 26 juin 2026 (n° 23/10831, juge des loyers commerciaux), a rappelé que les travaux réalisés par le preneur ne peuvent justifier un déplafonnement du loyer lorsqu’ils ne deviennent la propriété du bailleur qu’à la fin des relations contractuelles et non en cas de renouvellement du bail. Cette solution souligne la distinction fondamentale entre l’accession en fin de bail et l’accession en fin de jouissance, dont les effets sur la fixation du loyer renouvelé diffèrent sensiblement.
Or, la jurisprudence constante de la Cour de cassation impose au bailleur qui sollicite le déplafonnement de démontrer préalablement une modification notable des éléments visés à l’article L. 145-33 du code de commerce, survenue au cours du bail expiré. Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Dijon, dans un jugement du 14 mai 2025 (n° 23/00798), a rappelé que ni la modification du chiffre d’affaires du preneur ni l’évolution ponctuelle de la commercialité ne sauraient à elles seules caractériser une modification notable au sens de l’article L. 145-34. Dès lors, le plafonnement demeure le principe, le déplafonnement n’étant qu’une exception dont la preuve incombe au bailleur. Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Chambéry, dans un jugement du 27 janvier 2026 (n° 21/00316), a également rappelé que le chiffre d’affaires du preneur ne saurait à lui seul permettre d’apprécier utilement l’incidence des facteurs locaux de commercialité, dès lors qu’il dépend d’autres paramètres que les seuls facteurs locaux de commercialité.
La détermination de la valeur locative en cas de déplafonnement requiert une analyse minutieuse des cinq critères cumulatifs énumérés par l’article L. 145-33. Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bayonne, par jugement du 12 mars 2026 (n° 25/01451), a rappelé que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit à la valeur locative dans le cas contraire. Cette approche en deux temps garantit un équilibre entre la protection du preneur contre les hausses excessives et la juste rémunération du bailleur, tout en imposant à ce dernier une charge probatoire rigoureuse s’agissant de la modification notable des éléments de la valeur locative.
B. L’indemnité d’éviction comme contrepartie protectrice du droit au renouvellement
Le droit au renouvellement du bail commercial, ou à défaut le paiement d’une indemnité d’éviction, constitue la pierre angulaire du statut protecteur instauré par le décret du 30 septembre 1953, aujourd’hui codifié dans le code de commerce. L’article L. 145-14 du code de commerce énonce que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Le locataire bénéficie par ailleurs d’un droit au maintien dans les lieux, consacré par l’article L. 145-28 du code de commerce, selon lequel aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.
La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 21 avril 2026 (n° 24/01756, 4ème chambre commerciale), a rappelé qu’en cas de perte du fonds de commerce, l’indemnité d’éviction principale équivaut à la valeur du droit au bail ou à celle du fonds de commerce, selon la valeur la plus élevée. Dans cette espèce relative à un hôtel-bar, la cour a fixé l’indemnité d’éviction à la somme de 307 000 euros en se fondant sur le chiffre d’affaires moyen pondéré des trois dernières années d’exploitation et en retenant un coefficient tenant compte de la localisation privilégiée de l’établissement.
En conséquence, la détermination de l’indemnité d’éviction obéit à des règles rigoureuses qui imposent au locataire évincé de produire des éléments comptables et objectifs permettant d’évaluer la valeur de remplacement du fonds. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 1er octobre 2025 (n° 21/03596, 4ème chambre commerciale), a débouté le locataire de sa demande d’indemnité d’éviction au motif qu’il ne produisait pas une comptabilité analytique permettant d’isoler et d’autonomiser l’établissement concerné, échouant ainsi dans la charge de la preuve qui lui incombait. Cette rigueur probatoire s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence de la Cour de cassation qui exige des éléments objectifs et officiels pour déterminer le montant de l’indemnité.
La cour d’appel de Versailles, par arrêt du 2 mai 2024 (n° 22/05089, chambre commerciale 3-1), a confirmé l’indemnité d’éviction allouée à une société exploitant des séminaires culinaires, en tenant compte de la valeur du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession. Cette décision rappelle que l’indemnité d’éviction doit réparer l’intégralité du préjudice résultant du défaut de renouvellement, sans pour autant constituer une source d’enrichissement pour le locataire évincé. L’évaluation de cette indemnité constitue, en pratique, l’un des contentieux les plus techniques du droit des baux commerciaux, mobilisant fréquemment des expertises judiciaires complexes et des méthodologies d’évaluation variées selon les usages professionnels.
Par ailleurs, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, dans un jugement du 12 janvier 2026 (n° 24/02688), a rappelé que l’indemnité d’éviction due au titre des frais de déménagement et de réinstallation du locataire évincé doit être déterminée en fonction des devis et justificatifs produits, et ne saurait être fixée de manière forfaitaire sans élément probatoire. Cette exigence de justification concrète des préjudices indemnisables s’inscrit dans une approche pragmatique du contentieux de l’éviction, qui contraint les parties à étayer leurs prétentions par des pièces objectives et vérifiables.
II. La résiliation du bail commercial à l’épreuve de l’actualité législative et jurisprudentielle
A. La clause résolutoire et son traitement par la chambre commerciale
La clause résolutoire constitue un instrument essentiel de la résiliation du bail commercial. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, ce commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. Ce texte a fait l’objet d’une modification significative par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a introduit une condition supplémentaire pour l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
En effet, la nouvelle rédaction de l’article L. 145-41, issue de l’article 63 de la loi du 26 mai 2026, subordonne désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers « à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette condition nouvelle, applicable aux demandes introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi le 28 mai 2026, renforce substantiellement la protection du bailleur en imposant au locataire défaillant de démontrer non seulement sa capacité financière à apurer sa dette, mais également la reprise effective du paiement du loyer courant avant même que le juge ne statue.
Par un arrêt remarqué du 3 juin 2026 (n° 24-19.612, Publié au Bulletin et au Rapport), la chambre commerciale de la Cour de cassation a précisé les exigences de validité de la clause résolutoire au regard de l’article 1225, alinéa 1er, du code civil. La haute juridiction a jugé que l’exigence de précision posée par ce texte tend « à ce que le débiteur puisse identifier de manière claire et non équivoque les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution de plein droit du contrat ». Elle en a déduit que répond à cette exigence la clause qui prévoit que toute inexécution de certaines obligations expressément prévues au contrat entraînera la résolution de celui-ci, lorsque les obligations concernées peuvent être identifiées de manière claire et non équivoque, peu important qu’elles ne soient pas énumérées dans ladite clause.
Par cette décision, la chambre commerciale consacre la validité de la clause dite « balai », qui vise l’inexécution de l’une quelconque des obligations du contrat sans les énumérer exhaustivement, à condition que ces obligations soient identifiables dans le corps du contrat de manière suffisamment précise. La Cour de cassation a ainsi censuré l’arrêt de la cour d’appel de Paris qui s’était fondée sur le constat inopérant que la clause résolutoire n’énumérait pas les obligations dont elle sanctionnait la violation, sans rechercher si les obligations concernées étaient identifiables de manière claire et non équivoque.
A cet égard, la chambre commerciale transpose au droit commun des contrats la rigueur dont elle fait preuve en matière de baux commerciaux. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 11 mai 2026 (n° 25/05445, 4ème chambre commerciale), a constaté l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 7 janvier 2025 étant demeuré infructueux, de sorte que le bail s’est trouvé résilié de plein droit depuis le 8 février 2025, en application des dispositions de l’article L. 145-41 précité. De même, la cour d’appel de Nîmes, par arrêt du 10 juillet 2026 (n° 25/03243, 4ème chambre commerciale), a confirmé l’acquisition de la clause résolutoire en relevant que le commandement délivré mentionnait expressément le délai d’un mois dont disposait le preneur pour régulariser sa situation.
Dès lors, la validité et l’efficacité de la clause résolutoire dépendent étroitement de la rédaction du commandement qui la met en œuvre, lequel doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’article L. 145-41 et préciser le délai d’un mois imparti au preneur pour s’exécuter. La réforme du 26 mai 2026 renforce cette exigence en conditionnant toute suspension des effets de la clause à la démonstration préalable par le preneur de sa capacité à honorer ses engagements locatifs.
B. L’articulation du bail commercial avec le droit des procédures collectives
L’articulation du statut des baux commerciaux avec le droit des entreprises en difficulté soulève des questions complexes que la chambre commerciale de la Cour de cassation a eu l’occasion de trancher à plusieurs reprises au cours de la période 2023-2026. Le principe de l’interruption ou de l’interdiction des poursuites individuelles, édicté à l’article L. 622-21, I, du code de commerce, entre en conflit avec le droit du bailleur de se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit.
Par un arrêt du 13 septembre 2023 (n° 22-12.047, Publié au Bulletin), la chambre commerciale a jugé que le principe de l’arrêt des poursuites individuelles ne fait pas obstacle à l’action aux fins de constat de la résolution d’un contrat de location par application d’une clause résolutoire de plein droit ayant produit ses effets avant le jugement d’ouverture du redressement judiciaire du locataire. En d’autres termes, lorsque la clause résolutoire est acquise antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective, le bailleur peut en poursuivre le constat judiciaire, l’arrêt des poursuites ne trouvant pas à s’appliquer.
La chambre commerciale a précisé cette articulation dans un arrêt du 12 juin 2025 (n° 23-22.076, Publié au Bulletin), en énonçant qu’une liquidation judiciaire ouverte concomitamment à la résolution d’un plan de redressement constitue une nouvelle procédure collective, laquelle fait obstacle à la résiliation du bail des immeubles pour des loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture du redressement judiciaire. Le bailleur dispose cependant de la faculté de se prévaloir d’une décision constatant ou prononçant la résolution du bail dès lors que cette décision a acquis force de chose jugée avant le jugement d’ouverture de cette nouvelle procédure.
Cette solution protège le bailleur qui a diligenté avec diligence l’action en résiliation avant l’ouverture de la nouvelle procédure collective, tout en évitant que la résiliation du bail ne constitue une voie de contournement du principe d’égalité des créanciers. La haute juridiction a ainsi censuré l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 5 septembre 2023 qui avait constaté la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture, alors même que la liquidation judiciaire avait été ouverte sur résolution du plan de redressement.
Par ailleurs, dans un arrêt du 10 décembre 2025 (n° 24-20.714, Publié au Bulletin), la chambre commerciale a précisé l’office du juge-commissaire saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture. La Cour de cassation énonce que le juge-commissaire doit s’assurer, au jour où il statue, que lesdits loyers et charges demeurent impayés. Cette exigence temporelle garantit que la résiliation ne soit pas prononcée sur le fondement d’une dette locative qui aurait été apurée entre la saisine et la décision du juge-commissaire, préservant ainsi les droits du preneur en difficulté tout en protégeant les intérêts légitimes du bailleur.
Or, la réforme de l’article L. 145-41 par la loi du 26 mai 2026 s’articule avec cette jurisprudence en subordonnant plus strictement la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur de reprendre le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Cette exigence nouvelle pourrait avoir des répercussions significatives dans le contexte des procédures collectives, où le preneur en difficulté doit démontrer sa capacité financière à honorer simultanément le passif locatif antérieur et le loyer courant.
Conclusion
La période 2023-2026 se caractérise par un double mouvement de renforcement du statut protecteur des baux commerciaux et de consolidation des prérogatives du bailleur. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en modifiant l’article L. 145-41 du code de commerce, durcit les conditions d’octroi des délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, subordonnant ces mesures à la démonstration par le preneur de sa capacité à reprendre le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Dans le même temps, la chambre commerciale de la Cour de cassation affine l’articulation entre le droit des baux commerciaux et le droit des procédures collectives, en distinguant selon que la clause résolutoire a produit ses effets avant ou après le jugement d’ouverture, et en imposant au juge-commissaire de vérifier la persistance de la dette locative au jour où il statue. Enfin, la reconnaissance de la validité de la clause résolutoire « balai » par l’arrêt du 3 juin 2026 confirme l’attachement de la haute juridiction à une approche pragmatique de l’exigence de précision contractuelle, pourvu que les obligations sanctionnées soient identifiables de manière claire et non équivoque dans le corps du contrat. Ces évolutions, combinant interventions législative et jurisprudentielles, dessinent un nouvel équilibre dans les rapports entre bailleurs et preneurs commerciaux, dont les praticiens du droit des affaires devront mesurer la portée dans les contentieux à venir, qu’il s’agisse de la négociation des clauses contractuelles, de la conduite des procédures de renouvellement ou de la gestion des situations d’impayés dans un contexte économique incertain. La sécurisation des relations entre bailleurs et preneurs commerciaux, au croisement du droit des contrats, du droit des affaires et du droit des entreprises en difficulté, demeure un enjeu majeur pour l’attractivité du tissu commercial français.
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