I. Un rééquilibrage significatif des obligations financières du preneur
A. La mensualisation du loyer commercial, nouveau droit d’ordre public
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit, par son article 62, un dispositif innovant en matière de périodicité du paiement des loyers commerciaux. Le nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce dispose désormais que le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable.
Cette disposition constitue une innovation majeure dans l’économie du bail commercial. Jusqu’à l’entrée en vigueur de cette loi, le paiement du loyer s’effectuait selon la périodicité convenue entre les parties, le plus souvent par trimestre civil, ce qui imposait au preneur une charge de trésorerie significative en début de chaque trimestre. Or, la mensualisation constitue un mécanisme de lissage de la charge locative qui répond à une préoccupation récurrente des commerçants et artisans, dont l’activité génère des recettes quotidiennes ou hebdomadaires et non des encaissements trimestriels.
À cet égard, le législateur a pris soin de conférer à cette nouvelle prérogative une force particulière. L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la même loi, range désormais l’article L. 145-32-1 parmi les dispositions réputées non écrites si les parties y dérogent par clause contraire. Dès lors, toute stipulation contractuelle qui ferait obstacle au droit du preneur d’obtenir la mensualisation serait privée d’effet, ce qui confère à ce dispositif un caractère d’ordre public de protection.
En conséquence, le bailleur ne peut s’opposer à la demande de mensualisation, dès lors que le preneur est à jour de ses obligations. La loi prévoit que cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail, ce qui ménage un délai d’adaptation pour le bailleur dans la gestion de sa trésorerie. Le paragraphe II de l’article 62 précise que cette disposition est applicable aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi, soit le 28 mai 2026. Par ailleurs, il convient de souligner que le champ d’application de ce dispositif est circonscrit aux activités de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, à l’exclusion des baux à usage exclusif de bureaux ou des entrepôts logistiques.
L’insertion de l’article L. 145-32-1 dans la liste des dispositions d’ordre public de l’article L. 145-15 du code de commerce produit un effet juridique d’une portée considérable. Désormais, toute clause du bail qui contreviendrait au droit à la mensualisation serait réputée non écrite, ce qui signifie que le juge peut la déclarer inopposable au preneur sans que celui-ci ait à en solliciter l’annulation. Cette qualification d’ordre public emporte deux conséquences pratiques majeures : d’une part, la renonciation anticipée du preneur à ce droit est prohibée ; d’autre part, le preneur peut se prévaloir de la mensualisation à tout moment de la relation contractuelle, pourvu qu’il soit à jour de ses obligations locatives. En pratique, cette disposition est de nature à modifier substantiellement les relations entre bailleurs institutionnels et preneurs commerçants, en particulier dans les centres commerciaux où le paiement trimestriel constituait la norme contractuelle.
B. L’encadrement strict du dépôt de garantie et de l’indexation du loyer
La réforme du 26 mai 2026 a également profondément modifié le régime du dépôt de garantie en matière de bail commercial. L’article L. 145-40 du code de commerce, dans sa nouvelle rédaction, dispose que les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Cette règle nouvelle remplace la limitation antérieure qui fixait le plafond à deux termes de loyer, ce qui correspondait le plus souvent à six mois de location. Le législateur a ainsi entendu réduire de moitié le montant maximum que le bailleur peut exiger du preneur à titre de garantie, dans un objectif affiché de préservation de la trésorerie des commerçants.
La même disposition étend ce plafonnement à la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. Il s’agit d’une avancée notable pour les preneurs, qui se voyaient parfois contraints de fournir des cautionnements bancaires ou personnels d’un montant équivalant à plusieurs années de loyer. La jurisprudence avait déjà eu l’occasion de se prononcer sur les litiges relatifs à la restitution des dépôts de garantie. La cour d’appel d’Angers, dans un arrêt du 28 octobre 2025 (n° 21/00553), a ainsi rappelé que le contrat ne prévoit pas de revalorisation du dépôt de garantie mais sa restitution au montant nominal, sauf stipulation contraire expresse.
Par ailleurs, la loi a encadré le délai de restitution du dépôt de garantie. L’article L. 145-40 prévoit désormais que les sommes payées à titre de garantie sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur. Cette précision temporelle met fin aux incertitudes qui pouvaient naître de l’absence de délai légal antérieur.
En matière d’indexation du loyer, la loi du 26 mai 2026 a introduit un nouvel article L. 145-38-1 dans le code de commerce. Ce texte autorise, par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, la stipulation dans le bail de clauses ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer. Cette disposition répond à une préoccupation pratique des praticiens, qui constataient que la prohibition des clauses limitant l’indexation faisait obstacle à la volonté des parties de sécuriser l’évolution du loyer. Désormais, bailleur et preneur peuvent convenir d’un corridor de variation, ce qui permet d’éviter les variations brutales de loyer tout en préservant le mécanisme d’indexation.
Cette faculté nouvelle doit cependant être articulée avec les règles classiques de plafonnement et de révision du loyer commercial, telles qu’elles résultent des articles L. 145-34 et L. 145-39 du code de commerce. Le premier de ces textes prévoit le plafonnement du loyer du bail renouvelé en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, tandis que le second autorise la révision triennale lorsque le jeu de la clause d’échelle mobile a entraîné une variation de plus du quart du loyer. Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 9 juin 2026 (n° 25/00234), a rappelé que lorsqu’un bail prévoit une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 18 mai 2026 (n° 23/04332), a quant à elle précisé que l’articulation entre la clause d’indexation et le mécanisme de lissage du déplafonnement doit s’opérer à partir du loyer effectivement acquitté, et non à partir d’un loyer théorique calculé sur la seule valeur locative.
La pratique des loyers binaires, combinant un minimum garanti et une part variable assise sur le chiffre d’affaires du preneur, n’a pas été directement affectée par la réforme, mais les nouvelles dispositions relatives à l’indexation pourraient en renouveler l’attractivité contractuelle. La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 7 janvier 2026 (n° 23/06736), a jugé que la stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est calculé sur la base du chiffre d’affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur à un minimum, n’interdit pas l’application des règles statutaires de fixation du loyer du bail renouvelé, les parties pouvant prévoir une clause-recettes comportant un loyer minimum garanti tout en soumettant le renouvellement aux dispositions des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce. Cette solution, qui préserve la compatibilité des clauses-recettes avec le statut des baux commerciaux, conserve toute sa pertinence après la réforme de mai 2026, les parties pouvant désormais adjoindre à ce mécanisme une clause d’encadrement de l’indexation en application du nouvel article L. 145-38-1.
II. Un resserrement des mécanismes contentieux au service de la sécurité juridique
A. Le durcissement des conditions de suspension de la clause résolutoire
L’article 63 de la loi du 26 mai 2026 a modifié l’article L. 145-41 du code de commerce pour y introduire une condition nouvelle à la suspension des effets de la clause résolutoire. Le texte prévoit désormais que l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Cette modification législative s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence abondante relative aux conditions d’acquisition et de suspension de la clause résolutoire en matière de bail commercial. La cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 10 octobre 2025 (n° 24/03303), avait déjà eu l’occasion de rappeler que l’article L. 145-41 subordonne la production d’effet de la clause résolutoire à l’expiration d’un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux, ce commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. La cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 7 octobre 2025 (n° 25/00183), a pour sa part précisé que le juge peut, en application de l’article 1343-5 du code civil, accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire, mais cette faculté est désormais expressément subordonnée aux conditions de capacité de règlement et de reprise du loyer courant.
Par ailleurs, la loi a précisé que ces nouvelles dispositions s’appliquent aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi. Dès lors, toute demande introduite à compter du 28 mai 2026 devra satisfaire à cette double condition cumulative, ce qui restreint sensiblement l’office du juge lorsqu’il est saisi d’une demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.
Cette évolution législative doit être mise en perspective avec la jurisprudence récente de la Cour de cassation relative aux clauses résolutoires en droit commun. La chambre commerciale, dans un arrêt du 3 juin 2026 (n° 24-19.612, publié au Bulletin et au Rapport), a jugé que « l’exigence de précision prévue à l’article 1225, alinéa 1er, du code civil tend à ce que le débiteur puisse identifier de manière claire et non équivoque les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution de plein droit du contrat », et que « répond à cette exigence la clause qui prévoit que toute inexécution de certaines obligations expressément prévues au contrat entraînera la résolution de celui-ci, lorsque les obligations concernées peuvent être identifiées de manière claire et non équivoque ». Cette solution, qui éclaire la portée de l’article 1225 du code civil, intéresse directement la rédaction des clauses résolutoires insérées dans les baux commerciaux.
En conséquence, le nouvel article L. 145-41 du code de commerce opère un rééquilibrage du contentieux locatif commercial en faveur du bailleur, en subordonnant l’intervention du juge à des conditions objectives tenant à la situation financière du preneur. Il ne s’agit pas de priver le preneur de la protection juridictionnelle à laquelle il peut prétendre, mais d’éviter que la suspension des effets de la clause résolutoire ne soit accordée de manière systématique, indépendamment de la capacité réelle du preneur à apurer sa dette. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 12 mars 2025 (n° 24/03834), avait d’ailleurs déjà estimé que le juge ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque le preneur ne justifie pas de sa capacité à régler la dette locative dans les délais impartis, ce que la loi vient désormais consacrer de manière expresse.
Cette évolution doit également être appréciée au regard de l’article 1343-5 du code civil, qui permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. L’adjonction des conditions nouvelles prévues par l’article L. 145-41 ne remet pas en cause ce pouvoir d’appréciation du juge, mais elle en resserre le cadre en exigeant que le preneur démontre, dès avant la première audience, sa capacité effective à reprendre le paiement du loyer courant et à apurer sa dette. Cette exigence probatoire modifie sensiblement l’office du juge des référés et du juge du fond, qui ne pourront plus accorder des délais de paiement sur le seul fondement de considérations sociales ou économiques générales, mais devront disposer d’éléments comptables et financiers attestant de la viabilité du plan d’apurement proposé par le preneur. Dès lors, les praticiens du droit des affaires devront, lorsqu’ils assistent un preneur en difficulté, constituer un dossier financier étayé avant l’audience, faute de quoi la suspension de la clause résolutoire leur sera refusée, quelle que soit la bonne foi du débiteur.
B. L’extension du droit de préférence du preneur et la transmission des sûretés en cas de mutation
L’article 61 de la loi du 26 mai 2026 a modifié l’article L. 145-46-1 du code de commerce, relatif au droit de préférence du locataire commercial en cas de vente du local loué. La modification principale concerne la définition du local à usage commercial, qui inclut désormais expressément les locaux destinés à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État. Cette extension du champ d’application du droit de préférence aux locaux artisanaux constitue une avancée significative pour les artisans, qui bénéficient désormais de la même protection que les commerçants en cas de vente de leur local d’exploitation.
La jurisprudence avait déjà eu l’occasion de préciser les contours de ce droit de préférence. La cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 12 février 2026 (n° 24/01527), a ainsi rappelé que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial envisage de le vendre, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, cette notification devant, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. La même cour d’appel, dans un arrêt du 9 octobre 2025 (n° 22/00942), a jugé que les dispositions des quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 doivent être reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification, ce qui témoigne du formalisme rigoureux qui entoure ce dispositif protecteur.
La cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 20 février 2026 (n° 23/01285), a en outre estimé que le droit de préférence contribue à la pérennité du tissu économique local et à son dynamisme, tout en rappelant que ses conditions d’exercice doivent connaître une interprétation stricte, le droit de préférence étant une limite à l’exercice du droit de propriété. Par ailleurs, cette même cour a précisé que l’article L. 145-46-1 n’interdit pas au preneur de se substituer une autre structure juridique qu’il a lui-même constituée après avoir régulièrement exercé son droit, ce qui confère une souplesse bienvenue à ce mécanisme.
Une autre innovation de la loi du 26 mai 2026 réside dans les nouvelles dispositions de l’article L. 145-40 relatives à la mutation des locaux pris à bail. Le texte prévoit désormais que, en cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. La mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa de l’article L. 145-40 et emporte l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. Cette disposition met fin à une difficulté pratique récurrente : en cas de vente de l’immeuble, le preneur se trouvait souvent dans l’incapacité d’obtenir la restitution de son dépôt de garantie, le cédant se prévalant de l’extinction de sa qualité de bailleur pour s’exonérer de cette obligation, et le nouveau bailleur contestant avoir reçu les fonds.
Enfin, le nouvel article L. 145-40 impose que le bailleur dispose d’un délai de six mois pour restituer au preneur les garanties de toute nature, ce délai courant à compter de la remise des clés. Cette innovation procédurale est de nature à accélérer le règlement des situations locatives en fin de bail et à éviter que le preneur ne demeure indéfiniment dans l’attente de la restitution de ses sûretés. L’article L. 145-15, dans sa nouvelle rédaction, range l’article L. 145-40 parmi les dispositions d’ordre public auxquelles les parties ne peuvent déroger, ce qui confère à l’ensemble de ces garanties une force contraignante renforcée.
Conclusion
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique opère une réforme d’ampleur du régime des baux commerciaux, dont les dispositions du titre X dessinent un nouvel équilibre entre les droits du preneur et ceux du bailleur. La mensualisation du loyer, le plafonnement du dépôt de garantie à un trimestre, la transmission des obligations de restitution en cas de mutation, l’encadrement conventionnel de l’indexation du loyer et le durcissement des conditions de suspension de la clause résolutoire constituent autant de mesures qui, sans bouleverser l’économie générale du statut des baux commerciaux, en modifient substantiellement plusieurs paramètres essentiels. L’extension du droit de préférence aux locaux artisanaux et le renforcement des obligations de restitution des garanties témoignent de la volonté du législateur de protéger les preneurs commerçants et artisans, tout en préservant les prérogatives légitimes des bailleurs. L’application de ces dispositions aux baux en cours, dans les conditions précisées par les articles 61 à 63 de la loi, impose aux praticiens du droit des affaires une vigilance accrue dans la gestion des situations locatives existantes et dans la rédaction des nouveaux contrats de bail commercial. Les juridictions du fond, dont la jurisprudence récente a été rappelée, auront à préciser les conditions de mise en œuvre de ces dispositions nouvelles, dont la portée pratique se mesurera à l’aune des contentieux à venir.
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