I. La dématérialisation de la notification des mémoires dans la procédure de fixation du loyer : une simplification procédurale majeure à effet du 1er octobre 2026
A. Le régime antérieur à la réforme : la notification systématique par lettre recommandée avec demande d’avis de réception
Le contentieux de la fixation du prix du bail commercial révisé ou renouvelé obéit à une procédure spécifique régie par les articles R. 145-23 et suivants du Code de commerce, dite procédure sur mémoires. Cette procédure, qui relève de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux, se caractérise par un échange formalisé de mémoires préalablement à toute saisine juridictionnelle, puis par la poursuite de ces échanges une fois le juge saisi par voie d’assignation. Jusqu’à l’intervention du décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 portant diverses mesures de simplification procédurale, l’article R. 145-26 du Code de commerce imposait, sans distinction, que les mémoires échangés entre les parties soient notifiés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, aussi bien avant qu’après la saisine du juge.
Ce formalisme trouvait sa justification dans la nature particulière de la procédure sur mémoires, qui se déroule sans audience de plaidoirie et dans laquelle le juge statue exclusivement au vu des prétentions et moyens articulés par les parties dans leurs écritures respectives. La notification par LRAR garantissait à chaque partie la certitude de la date de réception du mémoire adverse, élément déterminant pour le calcul des délais de notification en retour prévus par les articles R. 145-27 et R. 145-28 du Code de commerce. Elle assurait également une traçabilité indispensable à la régularité de la procédure, le juge des loyers commerciaux devant pouvoir vérifier, à la lecture du dossier, que chaque partie avait été mise en mesure de répondre aux prétentions et moyens de son adversaire dans les délais impartis.
Par ailleurs, la notification par LRAR ne distinguait pas selon que les parties étaient ou non constituées par avocat. Or, dans la pratique, la grande majorité des contentieux portés devant le juge des loyers commerciaux oppose des parties représentées par des avocats, lesquels disposent, depuis la loi n° 2005-842 du 26 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l’économie, de l’obligation de communiquer par voie électronique avec les juridictions via le réseau privé virtuel des avocats (RPVA). Cette dualité de modes de communication — LRAR pour les mémoires, RPVA pour les actes de procédure — engendrait des lourdeurs et des coûts que la pratique professionnelle dénonçait de longue date. En conséquence, la coexistence de deux régimes de communication, l’un matériel pour les mémoires et l’autre dématérialisé pour le reste de la procédure, constituait une source d’insécurité juridique pour les praticiens. À cet égard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait eu l’occasion de rappeler la rigueur du formalisme applicable à la notification des mémoires, toute irrégularité étant susceptible d’entraîner l’irrecevabilité des prétentions qu’ils contiennent.
B. Le nouveau dispositif issu du décret du 27 juillet 2026 : la notification entre avocats par voie électronique après saisine du juge
Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 a complété l’article R. 145-26 du Code de commerce d’un second alinéa aux termes duquel : « Une fois le juge saisi, les notifications des mémoires sont faites conformément aux règles des notifications entre avocats, sauf à procéder par signification à l’égard du défendeur n’ayant pas constitué avocat. » Cette disposition, qui entrera en vigueur le 1er octobre 2026, est applicable aux instances en cours à cette date, ce qui signifie que les parties actuellement engagées dans une procédure sur mémoires bénéficieront immédiatement de ce nouveau régime simplifié.
Désormais, à compter de la saisine du juge des loyers commerciaux par voie d’assignation, les mémoires successifs ne seront plus notifiés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, mais selon les règles de la notification entre avocats régies par les articles 671 et suivants du Code de procédure civile. En pratique, cela signifie que les mémoires devront être notifiés par voie électronique via le RPVA, conformément aux dispositions des articles 748-1 à 748-7 du même code. Cette dématérialisation emporte plusieurs conséquences pratiques pour les avocats intervenant dans les contentieux de fixation du loyer commercial. En premier lieu, le coût de la procédure s’en trouve réduit, chaque notification par LRAR générant des frais postaux qui, cumulés sur l’ensemble des échanges de mémoires entre les parties, pouvaient représenter une charge non négligeable. En second lieu, la célérité de la procédure est améliorée, la notification électronique étant instantanée, là où la LRAR impose un délai d’acheminement postal de plusieurs jours. En troisième lieu, la traçabilité est renforcée, le RPVA générant automatiquement un accusé de réception horodaté qui fait foi de la date de notification, éliminant ainsi les incertitudes liées à la date de distribution du pli recommandé.
Le texte réserve toutefois l’hypothèse du défendeur n’ayant pas constitué avocat, à l’égard duquel la notification demeure effectuée par voie de signification par commissaire de justice. Cette réserve est conforme au principe du contradictoire et à l’exigence de loyauté procédurale : une partie non assistée par un avocat ne saurait se voir opposer une notification électronique à laquelle elle n’a pas accès. La réforme n’affecte en revanche nullement la notification du mémoire préalable, qui intervient antérieurement à la saisine du juge et qui demeure soumise à la formalité de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette distinction se justifie par le fait qu’avant toute saisine juridictionnelle, les parties ne sont pas nécessairement constituées par avocat et qu’il importe de conserver une preuve certaine de la date à laquelle le mémoire préalable a été porté à la connaissance de son destinataire.
À cet égard, le décret du 27 juillet 2026 s’inscrit dans un mouvement plus large de modernisation de la procédure civile, amorcé par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 portant réforme de la procédure civile et poursuivi par le décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023 portant simplification de la procédure d’appel en matière civile. Dès lors, la dématérialisation de la notification des mémoires dans la procédure sur mémoires constitue une avancée significative pour la pratique du droit des baux commerciaux, en alignant le régime de communication des écritures sur celui qui prévaut pour l’ensemble des actes de procédure devant les juridictions judiciaires. Le décret du 27 juillet 2026 a été publié au Journal officiel de la République française, ce qui confère à ses dispositions une autorité immédiate dans l’ordre juridique interne.
Par ailleurs, cette réforme impose aux avocats spécialisés en droit immobilier une adaptation de leurs pratiques professionnelles, la notification électronique des mémoires après saisine du juge requérant une vigilance accrue quant au respect des délais de notification en retour prévus par les articles R. 145-27 et R. 145-28 du Code de commerce, qui demeurent inchangés. En conséquence, le praticien devra être particulièrement attentif à la date de notification du mémoire adverse telle qu’elle résulte de l’accusé de réception RPVA, qui constitue le point de départ du délai de notification en retour. Le décret n° 2026-683 s’articule également avec l’article 748-6 du Code de procédure civile, lequel dispose que les actes de procédure remis par la voie électronique sont réputés remis à la date de leur envoi, ce qui sécurise la computation des délais de notification en retour. En pratique, les avocats devront veiller à ce que le mémoire adverse ait bien été notifié par voie électronique, et non par un autre canal, avant d’enregistrer la date de notification comme point de départ du délai de trois mois imparti pour la notification du mémoire en réponse.
II. La date d’effet du bail renouvelé en cas de tacite prolongation et ses conséquences sur le déplafonnement du loyer : les précisions de la troisième chambre civile du 9 juillet 2026
A. L’articulation entre tacite prolongation, demande de renouvellement et date de prise d’effet du nouveau bail
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 9 juillet 2026, un arrêt important qui précise les modalités de détermination de la date d’effet du bail renouvelé lorsque la demande de renouvellement est formulée par le preneur au cours de la tacite prolongation (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167). Dans cette affaire, une société exploitant une pharmacie était locataire de locaux commerciaux en vertu d’un bail conclu pour une durée de neuf années à compter du 30 juin 2000. À l’expiration de la durée contractuelle initiale, le bail s’était poursuivi par tacite prolongation et le preneur avait sollicité son renouvellement le 14 mai 2012.
La bailleresse avait accepté le principe du renouvellement avant d’assigner la locataire devant le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, compte tenu de ce que, selon elle, le bail expiré avait duré plus de douze ans. La cour d’appel de Paris, par arrêt du 19 décembre 2024, avait retenu que le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012, soit le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, et que le bail expiré avait ainsi duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour.
Le preneur s’était pourvu en cassation en soutenant que la règle du plafonnement du loyer renouvelé énoncée à l’article L. 145-34 du Code de commerce demeurait applicable dès lors qu’il avait notifié sa demande de renouvellement avant que la durée du bail tacitement prolongé n’ait atteint douze années, quelle que soit la date de prise d’effet du bail renouvelé. Autrement dit, selon le preneur, seule la date de notification de la demande de renouvellement devait être prise en considération pour apprécier si la durée du bail expiré excédait ou non le seuil de douze ans au-delà duquel le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative, par dérogation à la règle du plafonnement.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant, aux termes d’une motivation explicite, que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement ». La Haute juridiction précise ensuite que, « en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail. » Cette motivation constitue un apport doctrinal significatif, en ce qu’elle explicite le lien logique et chronologique entre la tacite prolongation, la demande de renouvellement et la prise d’effet du nouveau bail.
La Cour de cassation a, ensuite, constaté que le premier jour du trimestre civil qui suivait la demande de renouvellement de la locataire était le 1er juillet 2012, et en a « exactement déduit, qu’à défaut d’accord des parties pour une autre date, le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012, et que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative ». Par ailleurs, la troisième chambre civile a rendu le même jour un autre arrêt publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-13.874, FS-B) qui, bien que portant sur une question de compétence juridictionnelle en matière de domaine public, témoigne de la vigilance continue de la Haute juridiction sur les questions de procédure intéressant le contentieux immobilier.
B. Les conséquences pratiques sur le calcul de la durée du bail expiré et l’application de la règle du plafonnement du loyer
L’arrêt du 9 juillet 2026 emporte des conséquences pratiques considérables pour les praticiens du droit des baux commerciaux, tant en ce qui concerne le calcul de la durée du bail expiré qu’en ce qui concerne l’application de la règle du plafonnement du loyer renouvelé. La solution retenue par la Cour de cassation impose en effet de prendre en compte, non pas la date de la demande de renouvellement, mais la date de prise d’effet du nouveau bail pour apprécier si la durée du bail expiré excède ou non douze ans. Le dépassement, fût-il d’un seul jour, du seuil de douze ans emporte application de la dérogation au plafonnement, de sorte que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.
Cette solution, d’une rigueur mathématique implacable, invite les praticiens à une vigilance extrême dans le calcul des délais. Le preneur qui souhaite bénéficier de la règle du plafonnement du loyer renouvelé doit anticiper la date de prise d’effet du nouveau bail et s’assurer que le bail expiré n’aura pas atteint une durée de douze ans à cette date. En conséquence, le preneur avisé notifiera sa demande de renouvellement suffisamment tôt pour que le premier jour du trimestre civil suivant cette demande intervienne avant l’expiration du délai de douze ans. À cet égard, l’article L. 145-12 du Code de commerce fixe la date de prise d’effet du bail renouvelé au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement ou le congé, ce qui impose d’intégrer dans le calcul prévisionnel le délai pouvant aller jusqu’à près de trois mois entre la notification de la demande et le premier jour du trimestre civil suivant.
Par ailleurs, la solution retenue par la Cour de cassation le 9 juillet 2026 s’applique également à l’hypothèse dans laquelle le bailleur notifie un congé avec offre de renouvellement. Dans cette configuration, le congé doit être délivré par acte extrajudiciaire, conformément aux dispositions de l’article L. 145-9 du Code de commerce, et le bail renouvelé prend effet à la date pour laquelle le congé a été donné, qui correspond également au premier jour du trimestre civil suivant le congé. Dès lors, le même mécanisme de calcul de la durée du bail expiré s’applique, et le dépassement du seuil de douze ans à la date de prise d’effet du bail renouvelé emporte application de la valeur locative, sans égard pour la date à laquelle le congé a été effectivement délivré.
Enfin, la solution du 9 juillet 2026 doit être articulée avec l’article L. 145-33 du Code de commerce, qui énonce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Le plafonnement institué par l’article L. 145-34 constitue une exception à ce principe, en ce qu’il limite la variation du loyer, lors du renouvellement, à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) intervenues depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Or, le mécanisme de calcul de la durée du bail expiré tel que précisé par l’arrêt du 9 juillet 2026 a pour effet de restreindre le champ d’application de cette exception, en permettant plus fréquemment le jeu de la valeur locative lorsque la demande de renouvellement intervient tardivement au cours de la tacite prolongation.
Les dispositions de l’article L. 145-34, dans leur rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, prévoient désormais une faculté nouvelle pour les parties de convenir d’une clause d’indexation encadrant à la hausse comme à la baisse la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, dite clause tunnel. Cette innovation législative, combinée à la précision jurisprudentielle apportée par l’arrêt du 9 juillet 2026 sur la date d’effet du bail renouvelé, confère aux praticiens des outils renouvelés pour anticiper et maîtriser l’évolution du loyer tout au long de la relation contractuelle. Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 a également modifié l’article L. 145-15 du Code de commerce pour y ajouter les nouvelles dispositions relatives au paiement mensuel du loyer et au plafonnement du dépôt de garantie, renforçant ainsi le caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux.
La combinaison de la réforme procédurale issue du décret du 27 juillet 2026 et des précisions jurisprudentielles apportées par l’arrêt du 9 juillet 2026 dessine ainsi un nouveau paysage pour le contentieux de la fixation du loyer du bail commercial renouvelé ou révisé. La dématérialisation de la notification des mémoires après saisine du juge simplifie et accélère la procédure, tandis que la clarification de la date d’effet du bail renouvelé en cas de tacite prolongation sécurise le calcul du seuil de douze ans au-delà duquel le loyer est fixé à la valeur locative. Les praticiens sont appelés à intégrer ces évolutions dans leur pratique quotidienne, tant au stade de la négociation du bail qu’à celui du contentieux devant le juge des loyers commerciaux.
Conclusion
Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026, en substituant la notification électronique par RPVA à la notification par LRAR après saisine du juge dans la procédure sur mémoires, constitue une avancée majeure dans la modernisation du contentieux des baux commerciaux, dont l’entrée en vigueur au 1er octobre 2026 est imminente et applicable aux instances en cours. Parallèlement, l’arrêt de la troisième chambre civile du 9 juillet 2026 (n° 25-11.167) apporte une clarification bienvenue sur l’articulation entre tacite prolongation, demande de renouvellement et date d’effet du bail renouvelé, en précisant que la durée du bail expiré s’apprécie à la date de prise d’effet du nouveau bail et non à la date de signification de la demande elle-même. Cette double évolution, procédurale et substantielle, impose aux praticiens une mise à jour de leurs outils et de leurs réflexes, sous peine d’exposer leurs clients à des irrecevabilités ou à des déplafonnements imprévus du loyer.
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