I. La circonscription légale de l’objet du syndicat secondaire et son incidence sur la faculté de recouvrement des charges
A. Un objet légal limité à la gestion interne, à l’entretien et à l’amélioration du bâtiment considéré
Le législateur de 1965, soucieux d’organiser la coexistence de plusieurs bâtiments au sein d’un même ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, a institué la faculté pour les copropriétaires de constituer entre eux des syndicats dits secondaires. L’article 27, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose expressément que le syndicat secondaire des copropriétaires « a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne d’un des bâtiments de l’immeuble qui en comprend plusieurs, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété » (article 27, alinéa 2, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette formulation délimite avec précision le périmètre d’action de la personne morale secondaire, dont la compétence se cantonne par nature aux parties communes spéciales du bâtiment concerné et aux équipements qui lui sont propres.
Le syndicat principal, quant à lui, demeure investi de la plénitude des prérogatives afférentes à la gestion des parties communes générales de l’ensemble immobilier et au recouvrement des charges correspondantes auprès de chacun des copropriétaires qui le composent. Cette architecture institutionnelle à deux niveaux, qui n’est pas sans évoquer la distinction entre les compétences de l’État et celles des collectivités territoriales en droit public, repose sur un principe de subsidiarité inversée : le syndicat principal dispose d’une compétence de principe pour tout ce qui relève des intérêts communs à l’ensemble des copropriétaires, tandis que le syndicat secondaire n’exerce que les attributions qui lui sont spécialement dévolues par la loi ou par le règlement de copropriété.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 9 juillet 2026 promis à la plus large diffusion, a eu l’occasion de rappeler avec une netteté particulière cette délimitation fonctionnelle. Elle a jugé, au visa des articles 27 et 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965, que « les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat pour recouvrer, pour son compte, les charges de copropriété qui lui sont dues par les copropriétaires membres du syndicat secondaire » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-21.792, FS-B). Par cette motivation, la Cour de cassation consacre le principe selon lequel le syndicat secondaire ne saurait, de sa propre initiative, s’immiscer dans la gestion des intérêts collectifs qui dépassent le cadre du bâtiment dont il a la charge.
La solution retenue par la Haute juridiction s’inscrit dans la droite ligne de la lettre de l’article 27 de la loi de 1965, dont la formulation même exclut toute compétence implicite du syndicat secondaire en matière de recouvrement des charges communes générales. En effet, la disposition précitée ne confère au syndicat secondaire qu’une mission de « gestion, entretien et amélioration interne » du bâtiment, ce qui ne saurait s’étendre, en l’absence d’habilitation expresse, au recouvrement des créances du syndicat principal à l’égard de ses propres membres. Par ailleurs, l’article 10 de la même loi, qui pose le principe de la participation des copropriétaires aux charges communes générales et spéciales proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, n’habilite aucunement le syndicat secondaire à se substituer au syndicat principal dans l’exercice de l’action en paiement desdites charges (article 10, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
La troisième chambre civile a confirmé cette analyse dans trois autres arrêts rendus le même jour, qui concernaient des copropriétés distinctes mais soulevaient une question de droit identique quant à la qualité du syndicat secondaire pour agir en recouvrement des charges communes générales (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-21.794 ; Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-21.796 ; Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-21.793). La réitération de la même solution dans quatre espèces distinctes, toutes issues de la même résidence immobilière, atteste de la volonté de la Cour de cassation d’imprimer à sa jurisprudence un caractère général et de prévenir tout contournement de la règle par des stipulations conventionnelles ambiguës ou des pratiques de fait qui seraient dépourvues de fondement légal.
Cette limitation légale de l’objet du syndicat secondaire emporte des conséquences pratiques considérables pour la gouvernance des ensembles immobiliers complexes. Le syndicat secondaire ne peut, de son propre chef, appeler les fonds destinés au syndicat principal ni en poursuivre le recouvrement par voie contentieuse, sauf à avoir reçu mandat exprès à cette fin. La Cour de cassation a ainsi entendu prévenir les risques de confusion des rôles et de dilution des responsabilités qui pourraient résulter d’une interprétation extensive des pouvoirs du syndicat secondaire.
B. L’extension conventionnelle de l’objet du syndicat secondaire : l’accord de l’assemblée générale du syndicat principal comme condition impérative
Si l’objet légal du syndicat secondaire apparaît restrictif, le législateur a néanmoins prévu la possibilité d’une extension conventionnelle de ses attributions. L’article 27, alinéa 2, in fine, de la loi du 10 juillet 1965 énonce en effet que l’objet du syndicat secondaire « peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24 ». Cette faculté d’extension constitue le seul mécanisme légal par lequel le syndicat secondaire peut se voir confier des missions excédant le cadre de la gestion interne de son bâtiment, et notamment le recouvrement des charges communes générales pour le compte du syndicat principal.
La Cour de cassation, dans l’arrêt précité du 9 juillet 2026, a expressément visé cette disposition pour fonder sa solution. Elle a constaté, en l’espèce, qu’« aucune décision d’une assemblée générale du syndicat principal étendant les pouvoirs du syndicat secondaire au recouvrement des charges dues par les copropriétaires membres de celui-ci au syndicat principal n’était produite » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-21.792, FS-B, précité). Elle en a déduit que le syndicat secondaire, représenté par son administrateur provisoire, était sans qualité pour demander le paiement d’appels de fonds portant sur des charges de copropriété dues au syndicat principal.
Cette exigence d’une décision formelle de l’assemblée générale du syndicat principal revêt une importance capitale dans la pratique. Elle signifie qu’un mandat tacite, qui résulterait par exemple de l’exécution prolongée d’un système de recouvrement des charges communes générales par les syndicats secondaires, ne saurait suffire à conférer à ces derniers la qualité pour agir en justice. La Cour de cassation a en effet refusé de rechercher, comme l’y invitait pourtant le pourvoi, si l’exécution pendant de nombreuses années d’un tel système n’établissait pas l’existence d’un mandat tacite entre le syndicat principal et le syndicat secondaire, au sens de l’article 1985 du Code civil. La Haute juridiction a estimé que cette recherche était « inopérante » dès lors qu’aucune décision de l’assemblée générale n’était produite, écartant ainsi toute possibilité de reconnaissance d’un mandat tacite en la matière.
L’exigence d’un mandat exprès trouve sa justification dans la nature même des prérogatives en cause. Le recouvrement des charges de copropriété constitue une attribution essentielle du syndicat principal, qui touche à l’équilibre financier de l’ensemble immobilier et à la préservation des intérêts de tous les copropriétaires. Déléguer cette mission à une entité distincte, fût-elle dotée de la personnalité morale, ne saurait résulter que d’une manifestation de volonté claire et non équivoque de l’organe délibérant compétent, à savoir l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires. La Cour de cassation a ainsi entendu protéger les copropriétaires contre les risques d’une gestion opaque des charges communes et garantir la transparence des flux financiers au sein des ensembles immobiliers complexes.
La solution retenue s’articule harmonieusement avec les règles de majorité édictées par la loi du 10 juillet 1965. L’extension de l’objet du syndicat secondaire requiert une décision de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires présents ou représentés. Cette majorité, moins exigeante que la double majorité de l’article 26, reflète la volonté du législateur de faciliter l’adaptation de la gouvernance des ensembles immobiliers aux besoins de leur gestion, tout en préservant les garanties minimales inhérentes au fonctionnement démocratique de la copropriété.
II. Les conséquences contentieuses de l’absence de mandat exprès et la portée de la solution pour la pratique
A. L’irrecevabilité de l’action en recouvrement intentée par le syndicat secondaire ou son administrateur provisoire
L’arrêt du 9 juillet 2026 emporte une conséquence procédurale déterminante : l’action en recouvrement des charges communes générales intentée par le syndicat secondaire, en l’absence de mandat exprès du syndicat principal, se heurte à une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir. La Cour de cassation a en effet jugé que « l’administrateur provisoire du syndicat secondaire n’a pas qualité pour agir à leur encontre en paiement des dites charges, dès lors qu’il ne saurait exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-21.792, FS-B, précité).
Cette solution s’applique avec une vigueur particulière à l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965. Cette disposition permet au président du tribunal judiciaire de nommer un administrateur provisoire du syndicat, notamment pour liquider les dettes d’un syndicat en cas de dissolution de celui-ci, et de lui confier « tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical » (article 29-1, I, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Or, la Cour de cassation a précisé que l’ampleur des pouvoirs conférés à l’administrateur provisoire par le juge ne saurait lui permettre d’outrepasser l’objet même du syndicat secondaire, lequel demeure circonscrit par la loi. L’administrateur provisoire, quelque larges que soient les prérogatives qui lui ont été déléguées, ne peut exercer des pouvoirs qui excèdent le périmètre d’action du syndicat qu’il administre.
Dans les quatre affaires ayant donné lieu aux arrêts du 9 juillet 2026, la situation factuelle présentait une remarquable unité. Le syndicat secondaire, dont la dissolution avait été votée au profit du syndicat principal, était représenté par un administrateur provisoire désigné pour les besoins de sa liquidation. Ce dernier s’était vu confier l’ensemble des pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux prévus à l’article 26, a), et du conseil syndical. Fort de cette habilitation judiciaire, l’administrateur provisoire avait assigné des copropriétaires membres du syndicat secondaire en paiement de charges de copropriété impayées. La cour d’appel de Pau, par quatre arrêts du 24 septembre 2024, avait déclaré irrecevable l’action en recouvrement des charges du syndicat principal, tout en réservant la possibilité d’un recouvrement des charges propres au syndicat secondaire.
La Cour de cassation a rejeté les pourvois formés contre ces décisions, consacrant ainsi la distinction fondamentale entre les charges communes spéciales, qui relèvent de la compétence naturelle du syndicat secondaire, et les charges communes générales, dont le recouvrement incombe exclusivement au syndicat principal, sauf mandat exprès de ce dernier. Cette distinction, qui peut paraître subtile en théorie, revêt des conséquences pratiques considérables, car elle conditionne la recevabilité même de l’action en justice.
La troisième chambre civile a en outre précisé, sur le terrain procédural, qu’« un jugement, rendu en dernier ressort, qui accueille une fin de non-recevoir portant sur un chef de demande parmi d’autres et qui déclare irrecevable cette demande dans son dispositif, met fin à l’instance sur ce point » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-21.792, FS-B, précité). Cette motivation, qui s’inscrit dans la jurisprudence constante de la Cour de cassation relative à l’application des articles 606 à 608 du Code de procédure civile, confirme que l’arrêt d’appel ayant déclaré irrecevable l’action en recouvrement des charges du syndicat principal, tout en laissant se poursuivre l’instance sur les autres chefs de demande, était susceptible de pourvoi immédiat.
A cet égard, la solution retenue par la Cour de cassation s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence plus ancienne relative à la délimitation des prérogatives des syndicats secondaires. Par un arrêt du 20 novembre 2025, publié au Bulletin, la troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de rappeler que le règlement de copropriété ne peut valablement mettre à la charge des copropriétaires des dépenses qui ne correspondent pas aux catégories de charges définies par la loi du 10 juillet 1965 (Civ. 3e, 20 novembre 2025, n° 23-23.315, FS-B). La décision du 9 juillet 2026 prolonge cette logique en cantonnant le syndicat secondaire dans son rôle d’acteur de la gestion interne, à l’exclusion de toute immixtion dans les prérogatives du syndicat principal en matière de recouvrement des charges communes générales.
B. La portée de la solution pour la pratique notariale, les syndics et les administrateurs provisoires
La portée pratique de l’arrêt du 9 juillet 2026 dépasse le cadre de la seule copropriété litigieuse et intéresse l’ensemble des acteurs du droit immobilier. Les notaires, en premier lieu, se trouvent directement concernés par cette jurisprudence, dès lors qu’ils sont fréquemment appelés à instrumenter des ventes de lots dans des ensembles immobiliers complexes comportant des syndicats secondaires. L’obligation d’information renforcée qui pèse sur le notaire en vertu de son devoir de conseil lui impose désormais de vérifier, préalablement à la régularisation de l’acte authentique, la répartition des compétences entre le syndicat principal et les syndicats secondaires, et de s’assurer que les appels de fonds relatifs aux charges communes générales émanent bien du syndicat principal ou d’un syndicat secondaire dûment mandaté à cet effet.
La Cour de cassation a, dans un arrêt antérieur du 15 janvier 2026, rappelé que le syndicat des copropriétaires ne peut agir en recouvrement des charges que dans le respect des dispositions légales et conventionnelles qui gouvernent la répartition de ces charges (Civ. 3e, 15 janvier 2026, n° 24-10.778, FS-B). Cette exigence de conformité aux règles de répartition des charges trouve un écho dans la solution du 9 juillet 2026, qui ajoute une condition supplémentaire tenant à la qualité pour agir de la personne morale qui entend poursuivre le recouvrement.
Par ailleurs, la jurisprudence du 9 juillet 2026 offre un éclairage précieux sur la situation des administrateurs provisoires désignés dans le cadre de la liquidation d’un syndicat secondaire. En l’absence de mandat exprès du syndicat principal, l’administrateur provisoire, quels que soient les pouvoirs que le juge lui a conférés, ne peut recouvrer que les charges propres au syndicat secondaire dont il a la charge. Les charges communes générales, fussent-elles dues par les copropriétaires membres du syndicat secondaire, demeurent de la compétence exclusive du syndicat principal. Cette solution, qui peut sembler restrictrice pour l’administrateur provisoire chargé de liquider les dettes du syndicat secondaire, trouve sa justification dans le principe de spécialité des personnes morales, qui interdit à une entité dotée de la personnalité juridique d’exercer des prérogatives qui n’entrent pas dans son objet légal ou statutaire.
Les syndics professionnels, quant à eux, sont invités à la plus grande vigilance dans la gestion quotidienne des ensembles immobiliers à plusieurs bâtiments. Il leur appartient, lorsqu’ils exercent les fonctions de syndic d’un syndicat secondaire, de s’assurer de l’existence d’une délibération expresse de l’assemblée générale du syndicat principal avant d’appeler et de recouvrer les charges communes générales auprès des copropriétaires de leur bâtiment. A défaut, ils s’exposent à voir leur action déclarée irrecevable pour défaut de qualité, et pourraient engager leur responsabilité civile professionnelle pour avoir excédé les limites de leur mandat. La Cour de cassation, par un arrêt du 16 avril 2026, a d’ailleurs rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement des charges ne peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant que dans les conditions prévues par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 24-21.820).
En définitive, l’arrêt du 9 juillet 2026, publié au Bulletin, constitue une décision de principe dont la portée dépasse le cercle des spécialistes du droit de la copropriété. En subordonnant l’action en recouvrement des charges communes générales par le syndicat secondaire à l’existence d’une décision expresse de l’assemblée générale du syndicat principal, la Cour de cassation consacre une exigence de transparence et de rigueur juridique qui protège tout à la fois les intérêts des copropriétaires et la sécurité des transactions immobilières. Cette solution, qui s’inscrit dans le droit fil de la lettre de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, rappelle avec force que les personnes morales de droit privé, fussent-elles investies de prérogatives étendues par le juge, ne sauraient agir au-delà de l’objet que la loi leur assigne.
La rigueur de cette construction juridique ne doit cependant pas occulter les difficultés pratiques qu’elle peut engendrer dans les ensembles immobiliers dont la gouvernance est défaillante ou conflictuelle. Dès lors, il appartient aux praticiens du droit immobilier de recommander aux assemblées générales des syndicats principaux d’adopter, dès la constitution des syndicats secondaires ou à l’occasion de la première difficulté de recouvrement, une délibération expresse étendant l’objet de ces derniers au recouvrement des charges communes générales, afin de prévenir les contentieux ultérieurs et d’assurer la continuité de la gestion financière de l’ensemble immobilier.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par son arrêt du 9 juillet 2026 n° 24-21.792 publié au Bulletin, apporte une clarification attendue du régime juridique des syndicats secondaires de copropriété. En subordonnant la faculté pour le syndicat secondaire de recouvrer les charges communes générales à l’existence d’une décision expresse de l’assemblée générale du syndicat principal, la Cour consacre une interprétation rigoureuse de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, qui cantonne le syndicat secondaire dans son rôle de gestionnaire interne du bâtiment dont il a la charge. Cette solution, qui écarte toute possibilité de reconnaissance d’un mandat tacite en la matière, invite les praticiens du droit immobilier, les syndics et les administrateurs provisoires à une vigilance accrue dans l’organisation de la gouvernance des ensembles immobiliers complexes, dont la pérennité financière commande une répartition claire et transparente des compétences entre les différentes personnes morales qui les composent.
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