Le bornage constitue l’une des opérations les plus élémentaires du droit des biens. L’article 646 du code civil dispose que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës » et que « le bornage se fait à frais communs ». Cette règle, inchangée depuis 1804, porte une fonction essentielle : fixer de manière certaine la ligne séparative entre deux fonds contigus. Or, la simplicité apparente du texte dissimule une complexité contentieuse considérable, que la troisième chambre civile de la Cour de cassation n’a cessé d’éclairer au cours des dernières années.
La période 2024-2026 a été marquée par plusieurs décisions importantes qui précisent l’articulation entre le bornage, le droit de propriété et les actions en revendication. L’enjeu pratique est considérable : un procès-verbal de bornage fixe-t-il définitivement les limites de propriété, ou peut-il être remis en cause par une action en revendication fondée sur les titres ou la prescription acquisitive ? La réponse n’est pas univoque et les solutions dégagées par la jurisprudence récente méritent une analyse approfondie.
Par ailleurs, la question de la charge des frais de bornage a fait l’objet d’une clarification importante par un arrêt publié du 27 mars 2025, qui étend la notion de dépens au coût d’achat et d’implantation des bornes lorsque celles-ci sont posées dans le cadre d’une expertise judiciaire. Ces précisions successives dessinent un régime juridique du bornage à la fois plus rigoureux et plus protecteur pour les propriétaires.
L’étude de ces décisions révèle une double dynamique jurisprudentielle : d’une part, la Cour de cassation consolide l’autorité du bornage antérieur pour garantir la sécurité juridique des limites établies ; d’autre part, elle rappelle avec force que le bornage n’est pas un acte translatif de propriété et ne saurait tenir lieu de titre. A cet égard, l’arrêt rendu le 9 avril 2026 constitue une illustration remarquable de cette tension.
Le bornage peut être amiable ou judiciaire. Dans le premier cas, les propriétaires s’accordent sur la délimitation de leurs fonds par l’intermédiaire d’un géomètre-expert qui dresse un procès-verbal de bornage. Dans le second cas, le juge est saisi par voie d’assignation et désigne un expert judiciaire chargé de proposer la ligne divisoire, que le juge homologue ou modifie. L’une et l’autre voies présentent des avantages et des risques distincts, que la jurisprudence récente permet de mieux appréhender.
I. La fonction délimitante du bornage et son régime procédural
A. Le droit au bornage : une prérogative impérative du propriétaire
L’article 646 du code civil ouvre à tout propriétaire une action en bornage contre son voisin. Ce droit est reconnu comme impératif et ne peut souffrir d’aucune entrave conventionnelle. La jurisprudence la plus constante rappelle que l’action en bornage est d’ordre public et que nul ne peut y renoncer par avance. La troisième chambre civile a encore rappelé ce principe dans un arrêt du 28 mars 2024, publié au Bulletin, en précisant que l’existence d’un précédent bornage ne fait obstacle à une nouvelle action que si la limite séparative demeure certaine.
Dans cette décision (Civ. 3e, 28 mars 2024, n° 22-16.473, Publié au Bulletin), la Cour énonce que « le bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, soit devenue incertaine ». Un bornage amiable avait été réalisé en mars 1984 avec implantation de bornes. Les bornes avaient ensuite disparu, mais la cour d’appel avait constaté que les auteurs du demandeur avaient eux-mêmes consacré la limite en implantant, dès 1989, une clôture grillagée à l’emplacement même des bornes. La Cour de cassation en déduit que la limite séparative n’était pas devenue incertaine et que l’action était irrecevable.
Cette solution souligne la force de l’autorité du bornage antérieur. Dès lors qu’un bornage a été réalisé, amiablement ou judiciairement, et que la limite qu’il fixe demeure identifiable, le propriétaire ne peut engager une nouvelle action en bornage. L’incertitude de la limite est une condition sine qua non de la recevabilité de l’action. En conséquence, le propriétaire qui entend contester un bornage antérieur doit établir que les bornes ont disparu et que la limite ne peut plus être déterminée avec certitude.
Par ailleurs, le droit au bornage se distingue du droit de se clore reconnu par l’article 647 du code civil, qui dispose que « tout propriétaire peut clore son héritage ». L’arrêt du 28 mars 2024 précise utilement que l’exercice du droit de se clore ne prive pas le propriétaire de son droit au bornage. La pose d’une clôture, même si elle matérialise sur le terrain la limite entre deux fonds, ne constitue pas un bornage au sens juridique du terme. Elle n’a pas pour effet de fixer définitivement la ligne divisoire et ne fait pas obstacle à une action en bornage ultérieure, pour autant que la limite soit devenue incertaine.
L’arrêt du 27 mars 2025 (Civ. 3e, 27 mars 2025, n° 23-13.760, Publié au Bulletin) vient compléter ce régime procédural en traitant de la question des frais. Dans cette affaire, un propriétaire avait assigné une commune en bornage, contestant l’assiette d’un chemin rural. L’expert judiciairement désigné avait pour mission de procéder au bornage des parcelles selon la limite séparative retenue par le juge. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir inclus les frais d’achat et d’implantation des bornes dans les dépens mis à la charge de la partie succombante. Elle énonce un attendu de principe : « lorsque la mission de l’expert comprend le bornage des parcelles selon la limite séparative retenue par le juge, les frais d’achat et d’implantation des bornes relèvent alors des dépens visés par l’article 695 du code de procédure civile ».
Cette solution est d’une portée pratique considérable. Elle signifie que le propriétaire qui succombe dans son action en bornage supporte non seulement les frais d’expertise mais également le coût matériel de la pose des bornes. La Cour de cassation rappelle à cette occasion le principe dégagé par un arrêt ancien du 16 juin 1976 : si le bornage se fait à frais communs selon l’article 646 du code civil, il en va différemment lorsque l’un des propriétaires soulève une contestation et la soumet au juge. Le juge peut alors, usant de son pouvoir discrétionnaire, mettre à la charge de cette partie tous les dépens occasionnés par le débat qu’elle a ainsi provoqué.
B. L’autorité du bornage antérieur et ses limites
L’arrêt du 27 mars 2025 apporte également des précisions sur les conditions dans lesquelles un bornage amiable antérieur peut fonder un bornage judiciaire ultérieur. En l’espèce, le demandeur contestait l’utilisation d’un procès-verbal de bornage amiable établi en 2000, au motif que ce document ne mentionnait pas la distance entre les points retenus, n’était pas coté et ne comportait ni coordonnées ni échelle. Il soutenait en outre qu’une borne avait été implantée sur une parcelle appartenant à un tiers qui n’était pas partie au bornage amiable.
La Cour de cassation rejette ces arguments et approuve la cour d’appel d’avoir fixé la limite séparative en s’appuyant sur les conclusions de l’expert judiciaire. La solution est fondée sur le pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. La cour d’appel avait en effet constaté que l’expert s’était fondé sur plusieurs indices convergents pour déterminer la limite : des bornes antérieures retrouvées sur site, l’ancien plan cadastral et des photographies aériennes établissant l’absence de déplacement significatif de l’emprise du chemin rural. Ces constatations, appréciées souverainement, justifiaient la fixation de la ligne divisoire.
Dès lors, la valeur probante d’un bornage amiable antérieur ne dépend pas exclusivement de la régularité formelle de son procès-verbal. Le juge peut, en présence d’un bornage amiable contesté, ordonner une expertise judiciaire et fonder sa décision sur un faisceau d’indices concordants, parmi lesquels le bornage amiable antérieur n’est qu’un élément parmi d’autres. L’essentiel est que la limite soit fixée avec une précision suffisante, ce que l’expert judiciaire est précisément chargé de garantir.
L’arrêt du 28 novembre 2024 (Civ. 3e, 28 novembre 2024, n° 22-24.633) illustre également cette approche pragmatique. La Cour y rejette le pourvoi formé contre un arrêt ayant ordonné le bornage des propriétés conformément au plan établi par l’expert. L’arrêt confirme que l’expertise judiciaire constitue le mode normal d’administration de la preuve en matière de bornage contentieux et que les juges du fond disposent d’un large pouvoir d’appréciation dans la détermination de la ligne divisoire.
II. Les frontières du bornage face au droit de propriété
A. L’absence d’effet translatif du procès-verbal de bornage
La distinction entre bornage et revendication de propriété est une question classique du droit des biens, mais elle a trouvé une illustration nouvelle dans un arrêt de cassation rendu le 9 avril 2026 (Civ. 3e, 9 avril 2026, n° 24-10.488). Cette décision rappelle avec une netteté particulière le principe fondamental selon lequel « un procès-verbal de bornage, qui ne constitue pas un acte translatif de propriété, n’implique pas, à lui seul, l’accord des parties sur la propriété des fonds ainsi délimités ».
L’affaire concernait un litige de lotissement. Un propriétaire avait édifié une clôture en limite du fonds voisin. Son voisin, estimant que la clôture empiétait sur sa propriété, l’avait assigné en démolition et en reconstruction conforme au cahier des charges du lotissement. La cour d’appel de Bordeaux avait rejeté ces demandes au motif qu’un procès-verbal de bornage, réalisé en 2015 par un géomètre-expert, définissait les limites divisoires entre les parcelles, que ces limites avaient été matérialisées par la pose de bornes et que la clôture litigieuse respectait l’implantation de ces bornes.
La Cour de cassation casse l’arrêt au visa des articles 544 et 646 du code civil, ensemble l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis. La violation est double. D’une part, l’arrêt d’appel avait confondu bornage et revendication : en se fondant exclusivement sur le procès-verbal de bornage pour rejeter les demandes de démolition, il avait conféré à cet acte un effet translatif de propriété qu’il n’a pas. Le bornage fixe les limites, il ne dit pas qui est propriétaire. D’autre part, l’arrêt avait dénaturé le titre de propriété du demandeur en affirmant que le procès-verbal de bornage y était annexé, alors que ce titre précisait expressément que « l’immeuble vendu n’a pas donné lieu à l’établissement d’un plan par un géomètre-expert ».
Cette décision est lourde de conséquences pratiques. Elle rappelle aux praticiens que la signature d’un procès-verbal de bornage, même par l’ensemble des propriétaires concernés, ne vaut pas reconnaissance de propriété. Un propriétaire peut parfaitement accepter que la limite séparative de son fonds soit fixée à tel endroit, sans pour autant reconnaître que son voisin est propriétaire du terrain situé au-delà de cette limite. Le bornage délimite, il n’attribue pas. Par conséquent, l’action en revendication fondée sur les titres de propriété ou la prescription acquisitive demeure recevable, même après réalisation d’un bornage.
B. L’articulation entre bornage, revendication et prescription acquisitive
La distinction entre bornage et revendication conduit naturellement à s’interroger sur l’articulation de ces actions avec la prescription acquisitive. L’article 544 du code civil définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Ce droit absolu peut être acquis par prescription lorsqu’une personne possède un bien immobilier de manière continue, paisible, publique et non équivoque pendant trente ans, conformément aux articles 2258 et suivants du code civil.
L’arrêt du 30 novembre 2022 (Civ. 3e, 30 novembre 2022, n° 21-20.033, Publié au Bulletin), bien qu’antérieur à la période étudiée, fournit un éclairage utile sur cette articulation. Il concernait une vente immobilière dans laquelle les acquéreurs avaient découvert, postérieurement à la vente, que la piscine et la clôture de leur propriété empiétaient sur la parcelle voisine. Ils avaient alors agi contre leurs vendeurs sur le fondement de la garantie d’éviction. La cour d’appel avait rejeté cette action au motif qu’aucune action judiciaire n’avait été intentée par le propriétaire voisin et que le droit de propriété de ce dernier « pouvait être remis en cause par une prescription acquisitive, la situation perdurant depuis plus de dix ans ».
La Cour de cassation approuve cette approche. Elle rappelle que « l’éviction suppose un trouble actuel et non simplement éventuel », la simple connaissance par l’acheteur de l’existence d’un droit au profit d’un tiers ne suffisant pas à lui permettre d’agir en garantie. Cette solution met en évidence l’interaction entre les différents mécanismes juridiques : le bornage fixe les limites entre les fonds, la revendication détermine le titulaire du droit de propriété, et la prescription acquisitive peut, à terme, faire coïncider la propriété avec une situation de fait prolongée.
En pratique, lorsqu’un propriétaire découvre qu’une construction ou une clôture empiète sur le fonds voisin, plusieurs voies s’offrent à lui. Il peut solliciter un bornage judiciaire pour faire constater l’empiétement, puis agir en démolition sur le fondement de l’article 544 du code civil. Il peut également, si les conditions sont réunies, opposer la prescription acquisitive pour revendiquer la propriété de la portion de terrain sur laquelle l’empiétement est constaté. La coexistence de ces actions offre une souplesse certaine, mais elle impose une vigilance accrue dans la qualification juridique des demandes.
Par ailleurs, le contentieux du bornage révèle une dimension probatoire essentielle. L’arrêt du 9 avril 2026 illustre avec éclat le risque de dénaturation des titres de propriété. Le juge saisi d’une action en bornage doit examiner l’ensemble des éléments de preuve produits : titres de propriété, plans cadastraux, procès-verbaux de bornage antérieurs, constatations du géomètre-expert, photographies aériennes, attestations. Il ne peut privilégier l’un de ces éléments au point de méconnaître les autres. L’office du juge en matière de bornage est précisément de concilier ces différents indices pour parvenir à une fixation certaine de la ligne divisoire, sans jamais confondre limite et propriété.
La Cour de cassation, par ces décisions successives, construit une jurisprudence cohérente qui distingue nettement trois plans : la fixation de la limite séparative, qui relève du bornage ; l’attribution de la propriété, qui relève de la revendication ou de la prescription acquisitive ; et la garantie contre l’éviction, qui relève du droit de la vente. Ces trois plans sont autonomes mais interdépendants, et leur articulation correcte est essentielle à la résolution des litiges immobiliers.
L’arrêt du 20 novembre 2025 (Civ. 3e, 20 novembre 2025, n° 24-14.069) confirme cette approche dans une configuration procédurale différente. La Cour y rejette le pourvoi formé contre un arrêt ayant ordonné le bornage des propriétés conformément au plan établi par l’expert. Cette décision, sans apport doctrinal majeur, illustre néanmoins la constance avec laquelle la troisième chambre civile rappelle que l’expertise judiciaire constitue le mode normal d’administration de la preuve en matière de bornage contentieux. Les juges du fond, en homologuant le rapport d’expertise, fixent souverainement la ligne divisoire, sous le seul contrôle de la dénaturation.
La pratique du bornage s’inscrit par ailleurs dans un cadre plus large que le seul article 646 du code civil. Le géomètre-expert chargé du bornage est tenu de respecter les règles de l’art de sa profession, codifiées par la directive de l’ordre des géomètres-experts du 5 mars 2002. Le décret n° 96-478 du 31 mai 1996 portant règlement de la profession de géomètre-expert, bien qu’il ne contienne pas de disposition spécifique relative au bornage, impose au professionnel une obligation de précision et de rigueur dans l’établissement du procès-verbal. En pratique, un bornage amiable bien conduit doit comporter un plan coté, l’indication des coordonnées des points de délimitation, la mention des distances et une échelle lisible, à défaut de quoi sa valeur probante peut être contestée.
L’arrêt du 16 mars 2023 (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-21.833), bien que rendu dans une configuration procédurale distincte, confirme que l’homologation du rapport d’expertise emporte fixation de la ligne divisoire. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait, dans cette affaire, fixé la limite entre deux fonds conformément au plan de bornage établi par l’expert judiciaire. Le pourvoi formé contre cet arrêt a été rejeté, la Cour de cassation considérant que les griefs invoqués n’étaient pas de nature à entraîner la cassation. Cette décision témoigne de la stabilité de la jurisprudence de la troisième chambre civile sur l’autorité du bornage judiciaire.
En définitive, le contentieux du bornage révèle une tension permanente entre deux exigences contradictoires : la sécurité juridique, qui commande de figer les limites une fois fixées, et la vérité des titres, qui impose de respecter l’étendue réelle des droits de propriété. La Cour de cassation, par sa jurisprudence récente, cherche à concilier ces exigences en distinguant soigneusement le bornage, acte de délimitation, de la revendication, acte d’attribution. Le propriétaire confronté à un litige de limites dispose ainsi d’une palette d’actions dont la combinaison permet d’embrasser toutes les dimensions du conflit foncier. La consultation d’un avocat spécialisé en droit immobilier est à cet égard déterminante pour identifier la stratégie procédurale la plus adaptée à la situation.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile en matière de bornage apporte des clarifications décisives sur trois questions essentielles. La force de l’autorité du bornage antérieur, d’abord : le bornage rend irrecevable toute nouvelle action, à moins que les bornes aient disparu et que la limite soit devenue incertaine. L’absence d’effet translatif du procès-verbal de bornage, ensuite : le bornage fixe les limites, il ne transfère pas la propriété et ne fait pas obstacle à une action en revendication fondée sur les titres ou la prescription. La charge des frais, enfin : lorsque le bornage est ordonné judiciairement, les frais d’achat et d’implantation des bornes relèvent des dépens et incombent à la partie succombante.
Ces solutions, rendues pour l’essentiel entre 2024 et 2026, renforcent la sécurité juridique des propriétaires tout en préservant la souplesse nécessaire au traitement des situations complexes. Elles rappellent que le bornage, opération en apparence technique, engage des questions juridiques fondamentales touchant au droit de propriété lui-même. La vigilance des praticiens dans la qualification des demandes et l’administration de la preuve demeure la meilleure garantie d’un bornage efficace et incontestable.
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