Le diagnostic de performance énergétique collectif en copropriété : obligations renforcées, responsabilités encourues et perspectives contentieuses
I. L’obligation de diagnostic de performance énergétique collectif et sa portée juridique
A. Le cadre légal du DPE collectif : une obligation généralisée depuis le 1er janvier 2026
L’entrée en vigueur, au 1er janvier 2026, de l’obligation de réalisation d’un diagnostic de performance énergétique collectif pour l’ensemble des bâtiments d’habitation collective constitue l’un des aboutissements majeurs de la politique législative de transition énergétique appliquée au secteur du logement. L’article L126-31 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020, dispose désormais que « tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d’un diagnostic de performance énergétique », lequel doit être renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsque le bâtiment appartient aux classes A, B ou C au sens de l’article L. 173-1-1 du même code. Ce texte, dont la portée a été progressivement étendue par le législateur depuis la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite loi Grenelle II, impose au syndicat des copropriétaires une obligation de faire dont les conséquences juridiques et financières méritent une analyse approfondie.
Le champ d’application de cette obligation est considérable. Sont concernés l’ensemble des immeubles collectifs à usage d’habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013, sans distinction de taille ou de nombre de lots. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la réalisation de ce diagnostic, conformément aux dispositions de l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, introduit par la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets. La question du vote de cette résolution relève, selon les circonstances, des majorités prévues aux articles 24, 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat qui ne satisferait pas à cette obligation dans les délais impartis s’expose à des sanctions qui, si elles demeurent pour l’heure essentiellement civiles, n’en sont pas moins substantielles.
La finalité du diagnostic de performance énergétique collectif dépasse la simple information des copropriétaires. Il s’agit, ainsi que le rappelle l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, de classer le bâtiment selon son niveau de performance énergétique, exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, et selon ses émissions de gaz à effet de serre. Les classes s’échelonnent de A, « extrêmement performants », à G, « extrêmement peu performants ». Ce classement conditionne, en pratique, un nombre croissant de droits et d’obligations : il détermine notamment l’éligibilité à certaines aides publiques à la rénovation, il influence le prix de vente des lots et il peut, dans un avenir prévisible, fonder des obligations de travaux à la charge du syndicat ou des copropriétaires individuels. Par ailleurs, la réalisation d’un DPE collectif constitue un préalable indispensable à l’établissement du plan pluriannuel de travaux prévu par l’article 14-2 précité, lequel s’impose aux copropriétés de plus de quinze ans.
Dès lors, le DPE collectif ne saurait être appréhendé comme une simple formalité administrative. Il engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires, celle du syndic en cas de carence dans l’exécution de son mandat, et celle du diagnostiqueur qui l’établit. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, bien que principalement rendue en matière de DPE individuel, fournit des enseignements précieux sur l’étendue et les limites de ces responsabilités. En conséquence, l’analyse du contentieux naissant autour de la performance énergétique des immeubles permet d’anticiper les litiges que ne manquera pas de susciter l’obligation nouvelle de DPE collectif.
B. La valeur juridique du DPE collectif et ses implications pour la copropriété
La question de la valeur juridique du diagnostic de performance énergétique, qu’il soit individuel ou collectif, demeure au cœur des préoccupations des praticiens du droit immobilier. Le législateur a pris soin de préciser, à l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, que « l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative ». Cette disposition, qui limite la portée contraignante des recommandations du DPE, ne saurait toutefois être étendue au diagnostic lui-même, dont la fonction est précisément d’informer l’acquéreur ou le locataire sur le niveau de performance énergétique du bien.
Or, la jurisprudence de la Cour de cassation a progressivement dessiné les contours d’une responsabilité du diagnostiqueur dont la portée dépasse le cadre initialement envisagé par les textes. Dans un arrêt du 23 octobre 2025, la troisième chambre civile a eu à connaître d’une espèce dans laquelle un DPE individuel, annexé à l’acte authentique, mentionnait un niveau de performance énergétique de classe C, cependant que les acquéreurs invoquaient, après expertise, des problèmes d’isolation rendant la maison impropre à sa destination (Civ. 3e, 23 octobre 2025, n° 23-18.771). La Haute juridiction a, dans cette décision, posé un principe dont la portée intéresse directement le contentieux du DPE collectif : « en matière de performance énergétique, l’impropriété à destination ne peut être retenue qu’en cas de dommages conduisant à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant ». Cette formulation, qui fixe un seuil élevé pour la mise en œuvre de la garantie décennale, souligne néanmoins que le lien entre performance énergétique et impropriété à destination est désormais consacré par la jurisprudence, sous réserve d’un critère de gravité que les juges du fond devront caractériser avec précision.
Par ailleurs, l’arrêt du 25 septembre 2025 illustre la vigilance avec laquelle la Cour de cassation contrôle l’application des règles de prescription dans le contentieux du DPE. Dans cette espèce, des acquéreurs avaient acquis un chalet pour lequel un DPE avait été réalisé le 25 septembre 2008 par une société de diagnostic. Invoquant des défauts d’étanchéité thermique, ils avaient obtenu la désignation d’un expert judiciaire et assigné l’agent immobilier, le diagnostiqueur et leurs assureurs respectifs. La Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Besançon qui avait déclaré leur action prescrite, au motif que « le délai de prescription de l’action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur » (Civ. 3e, 25 septembre 2025, n° 24-12.596). La Haute juridiction reproche à la cour d’appel de n’avoir pas recherché « la date à laquelle les acquéreurs avaient eu ou auraient dû avoir connaissance du caractère erroné du diagnostic de performance énergétique qui leur avait été remis par l’agent immobilier lors de la vente ». Cet arrêt consacre, en matière de DPE, l’application du principe général de l’article 2224 du code civil relatif au point de départ du délai de prescription quinquennale, et rappelle que la simple perception d’un défaut thermique ne suffit pas à faire courir la prescription : encore faut-il que la victime ait eu conscience du lien entre ce défaut et l’erreur affectant le diagnostic.
A cet égard, la transposition de ces principes au DPE collectif soulève une difficulté particulière. Le diagnostic collectif porte sur les parties communes et l’enveloppe du bâtiment, et non sur les lots privatifs. L’information qu’il délivre est donc, par nature, moins directement perceptible par chaque copropriétaire que celle résultant d’un DPE individuel annexé à un acte de vente. La question du point de départ de la prescription d’une action en responsabilité fondée sur un DPE collectif erroné pourrait ainsi donner lieu à des solutions distinctes, selon que le demandeur est le syndicat des copropriétaires, agissant pour le compte de la collectivité, ou un copropriétaire individuel invoquant un préjudice personnel né de la méconnaissance de la performance énergétique réelle de l’immeuble. En conséquence, la jurisprudence relative au DPE individuel, pour éclairante qu’elle soit, ne saurait être mécaniquement transposée au contentieux du DPE collectif, dont les spécificités appellent une analyse renouvelée des conditions de la responsabilité.
II. Les responsabilités encourues et les perspectives contentieuses
A. La responsabilité du diagnostiqueur immobilier face à un DPE erroné
La responsabilité du diagnostiqueur immobilier constitue, en l’état du droit positif, le point nodal du contentieux de la performance énergétique. Si le DPE collectif est, par nature, distinct du DPE individuel quant à son objet et à son destinataire, les principes qui gouvernent la responsabilité du professionnel chargé de l’établir sont largement transposables. Le diagnostiqueur est tenu d’une obligation de moyens renforcée qui, sans être une obligation de résultat, l’oblige à mettre en œuvre les diligences professionnelles requises par les normes techniques en vigueur. La Cour de cassation a, dans l’arrêt précité du 25 septembre 2025, rappelé que l’action en responsabilité contre le diagnostiqueur se prescrit par cinq ans à compter du jour où la victime a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, conformément à l’article 2224 du code civil. Ce délai, substantiellement plus long que le délai biennal de l’action en garantie des vices cachés prévu à l’article 1648 du code civil, offre aux victimes d’un diagnostic erroné une fenêtre temporelle plus étendue pour agir, à condition toutefois d’identifier précisément le fait générateur de la responsabilité.
Or, la responsabilité du diagnostiqueur ne peut être appréciée indépendamment de celle du vendeur ou du bailleur qui utilise le diagnostic pour informer son cocontractant. Dans l’arrêt du 8 janvier 2026, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait déclaré prescrite l’action en garantie des vices cachés d’une acquéreure contre ses vendeurs, au motif que la date de découverte du vice ne se confondait pas avec celle de la simple perception d’une surconsommation énergétique (Civ. 3e, 8 janvier 2026, n° 24-12.714). La Haute juridiction a jugé que la cour d’appel avait violé l’article 1648, alinéa 1er, du code civil en retenant que la prescription biennale avait commencé à courir dès la réception d’un avis d’EDF signalant un niveau inhabituel de consommation électrique, sans tenir compte de ce que le rapport d’expertise, déposé ultérieurement, avait seul permis d’établir que le défaut d’isolation, dû à un choix de matériaux non certifiés, caractérisait un vice caché antérieur à la vente. Cet arrêt confirme, de manière éclatante, que la connaissance du vice au sens de l’article 1648 suppose une connaissance de la cause du désordre, et non de son seul symptôme.
Par ailleurs, la question de la réparation du préjudice né d’un DPE erroné a donné lieu à des solutions nuancées, dont le régime de la perte de chance constitue la clef de voûte. Dans l’arrêt du 3 avril 2025, la Cour de cassation a rappelé, à propos d’une espèce dans laquelle les acquéreurs avaient découvert que la consommation énergétique de leur maison ne correspondait pas à celle indiquée dans le DPE, que « le délai biennal prévu par le premier de ces textes pour intenter l’action en garantie à raison des vices cachés de la chose vendue est un délai de prescription susceptible de suspension en application du second de ces textes » (Civ. 3e, 3 avril 2025, n° 23-15.693). La Haute juridiction a ainsi consacré, conformément à la position de la chambre mixte du 21 juillet 2023, la nature de délai de prescription du délai biennal de l’article 1648, et non de forclusion, ce qui autorise sa suspension pendant la durée de l’expertise judiciaire en application de l’article 2239 du code civil. Cette solution, qui sécurise la situation des acquéreurs ayant diligenté une expertise avant d’agir au fond, revêt une importance pratique considérable pour le contentieux à venir du DPE collectif, dans la mesure où la complexité technique des investigations requises pour établir l’inexactitude d’un diagnostic portant sur un immeuble entier justifiera, dans la plupart des hypothèses, le recours à une mesure d’instruction préalable.
En conséquence, le diagnostiqueur qui établit un DPE collectif engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil à l’égard du syndicat des copropriétaires, avec lequel il est lié contractuellement, et à l’égard des tiers que sont les copropriétaires individuels et les acquéreurs successifs de lots. La preuve de la faute, du préjudice et du lien de causalité incombe au demandeur. A cet égard, le préjudice indemnisable peut prendre la forme d’une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente, d’un surcoût de travaux de rénovation énergétique non anticipés, ou encore d’une perte de jouissance liée à l’inconfort thermique du logement. La jurisprudence, sans avoir encore eu à connaître spécifiquement d’un litige relatif à un DPE collectif, fournit ainsi un cadre d’analyse suffisamment précis pour permettre aux praticiens d’anticiper les issues contentieuses probables.
B. Les actions ouvertes aux copropriétaires et aux acquéreurs
Les voies de recours offertes aux copropriétaires et aux acquéreurs confrontés à un DPE collectif inexact ou à l’absence de réalisation de ce diagnostic s’articulent autour de plusieurs fondements juridiques distincts, dont l’articulation exige une analyse méthodique. La première hypothèse est celle de l’absence de DPE collectif. Le syndicat des copropriétaires qui ne satisfait pas à l’obligation de l’article L126-31 du code de la construction et de l’habitation engage sa responsabilité quasi délictuelle à l’égard des copropriétaires, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Chaque copropriétaire peut, en outre, contraindre le syndicat à se conformer à ses obligations légales en intentant une action aux fins d’injonction de faire devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. La responsabilité personnelle du syndic, tenu d’une obligation de conseil et de diligence dans l’exécution de son mandat, peut également être recherchée s’il est établi qu’il s’est abstenu de proposer à l’assemblée générale le vote de la résolution nécessaire.
La seconde hypothèse, plus complexe, est celle du DPE collectif erroné. L’acquéreur d’un lot de copropriété qui découvre, postérieurement à la vente, que le DPE collectif annexé au dossier de diagnostic technique ne reflète pas la performance énergétique réelle de l’immeuble, peut agir sur plusieurs fondements alternatifs ou cumulatifs. L’action en garantie des vices cachés, fondée sur l’article 1641 du code civil, suppose de démontrer que le défaut de performance énergétique constitue un vice caché antérieur à la vente, rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou diminuant tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix. Or, la jurisprudence rappelle, comme il a été exposé, que l’impropriété à destination en matière de performance énergétique suppose une surconsommation d’un coût exorbitant. La preuve en est donc exigeante, et le succès de l’action subordonné à l’établissement d’un écart significatif entre la performance annoncée et la performance réelle, corroboré par une expertise judiciaire.
Par ailleurs, l’acquéreur peut agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur, en application de l’article 1240 du code civil. Cette voie présente l’avantage de n’être enfermée dans aucun délai de prescription spécifique autre que le délai quinquennal de droit commun de l’article 2224, et de ne pas exiger la preuve d’un vice caché au sens de l’article 1641. Il suffit à l’acquéreur de démontrer que le diagnostiqueur a commis une faute dans l’établissement du DPE, que cette faute lui a causé un préjudice et qu’il existe un lien de causalité entre les deux. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 25 septembre 2025, a d’ailleurs clairement distingué le régime de la prescription de l’action contre le diagnostiqueur de celui de l’action contre le vendeur, en rappelant que le premier relève de l’article 2224 et le second de l’article 1648, chacun obéissant à son propre point de départ et à ses propres conditions.
A cet égard, l’action contre le vendeur mérite une attention particulière s’agissant du DPE collectif. A la différence du DPE individuel, qui est annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique et dont le vendeur répond envers l’acquéreur, le DPE collectif est un document établi à la demande du syndicat des copropriétaires et non du vendeur individuel. La question de savoir si le vendeur d’un lot peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement d’un DPE collectif erroné qu’il n’a pas lui-même commandé ni établi est délicate. Il semble que la réponse dépende de l’usage que le vendeur a fait de ce document dans le cadre de la vente. S’il s’est contenté de le transmettre à l’acquéreur au titre de son obligation d’information, sans en garantir l’exactitude, sa responsabilité ne saurait être engagée que s’il est démontré qu’il avait personnellement connaissance de l’inexactitude du diagnostic et s’est abstenu d’en informer l’acquéreur, ce qui relèverait alors de la réticence dolosive sanctionnée par l’article 1137 du code civil. En revanche, si le vendeur a présenté le DPE collectif comme un élément déterminant du consentement de l’acquéreur, par exemple en mettant en avant la classe énergétique favorable de l’immeuble dans l’annonce immobilière, il pourrait être tenu pour responsable de l’inexactitude de cette information sur le fondement de la garantie des vices cachés, voire sur celui de l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, au sens de l’article 1132 du code civil.
Enfin, le copropriétaire qui subit un préjudice du fait de l’absence ou de l’inexactitude du DPE collectif peut également se tourner vers le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Si le défaut de performance énergétique de l’immeuble résulte d’un vice affectant les parties communes, le syndicat pourrait être tenu d’indemniser le copropriétaire, sans préjudice de son recours contre les constructeurs sur le fondement de la garantie décennale des articles 1792 et suivants du code civil. Dès lors, le contentieux du DPE collectif apparaît comme un contentieux à acteurs multiples — diagnostiqueur, syndicat, syndic, vendeur, constructeurs — dont la résolution suppose, pour chaque espèce, une analyse rigoureuse des fondements juridiques mobilisables, des délais de prescription applicables et des preuves requises.
Conclusion
L’obligation de réalisation d’un diagnostic de performance énergétique collectif, entrée en vigueur le 1er janvier 2026 pour l’ensemble des immeubles d’habitation collective dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013, constitue une avancée significative dans la connaissance de l’état thermique du parc immobilier français. Elle ne saurait toutefois être appréhendée comme une simple formalité déclarative. A l’image du contentieux déjà développé autour du DPE individuel, le DPE collectif est appelé à devenir un instrument central dans les litiges opposant copropriétaires, syndicats, acquéreurs et diagnostiqueurs. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en précisant les conditions de la responsabilité décennale en matière de performance énergétique, en rappelant les règles de prescription applicables aux actions contre le diagnostiqueur et le vendeur, et en consacrant la suspension du délai biennal de l’action en garantie des vices cachés pendant la durée de l’expertise, fournit aux praticiens un cadre d’analyse dont la cohérence d’ensemble autorise des anticipations raisonnées. Les syndics et les syndicats de copropriétaires doivent intégrer ces enseignements dans la gestion quotidienne de leurs immeubles, en veillant à la régularité des diagnostics, à la qualité des professionnels mandatés et à la conservation des documents propres à établir, le cas échéant, l’étendue de leurs diligences. Les acquéreurs, quant à eux, sont invités à une vigilance accrue lors de l’acquisition d’un lot de copropriété, en sollicitant la communication du DPE collectif et en s’interrogeant sur sa cohérence avec l’état apparent de l’immeuble. Le droit de la performance énergétique, encore jeune, est en passe de devenir l’un des chapitres les plus contentieux du droit immobilier contemporain.
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