I. Le cadre légal du diagnostic de performance énergétique collectif : une obligation d’ordre public progressivement consolidée
A. Le champ d’application matériel et temporel du DPE collectif
Le diagnostic de performance énergétique collectif constitue, depuis plusieurs années, l’un des instruments privilégiés du législateur pour accompagner la transition énergétique du parc immobilier français. L’article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2025-338 du 21 avril 2025, dispose que tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit disposer d’un diagnostic de performance énergétique réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 126-26 du même code. Le législateur a ainsi entendu étendre progressivement cette obligation, initialement cantonnée aux immeubles de plus de cinquante lots, à l’ensemble des copropriétés, y compris celles de taille modeste, qui se trouvent désormais assujetties depuis le 1er janvier 2026.
Le contenu du diagnostic est défini par l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, lequel précise qu’il comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. Sa durée de validité, fixée par voie réglementaire, est de dix ans, ce qui impose un renouvellement ou une mise à jour périodique des données, sauf lorsque le bâtiment appartient à la classe A, B ou C au sens de l’article L. 173-1-1 du même code.
L’article L. 126-28 du code de la construction et de l’habitation précise, par ailleurs, qu’en cas de vente de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique est communiqué à l’acquéreur dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. Cette disposition crée un pont entre l’obligation pesant sur le syndicat des copropriétaires au titre du DPE collectif et les obligations d’information qui incombent au vendeur d’un lot de copropriété lors de la cession. Le propriétaire qui offre son bien à la vente ou à la location doit, en outre, tenir le diagnostic à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire.
L’obligation de réalisation du DPE collectif pèse sur le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, lequel doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question du choix du prestataire chargé de réaliser ce diagnostic, après une mise en concurrence préalablement effectuée. Le syndic engage, à cet égard, sa responsabilité professionnelle dans le cadre de son obligation de conseil, dès lors qu’il lui appartient d’attirer l’attention des copropriétaires sur l’importance de la réalisation de ce diagnostic, notamment au regard du risque de non-éligibilité à certaines aides publiques à la rénovation énergétique. En conséquence, le défaut d’inscription de cette question à l’ordre du jour pourrait constituer un manquement fautif de nature à engager la responsabilité civile professionnelle du syndic.
B. L’articulation entre le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux
L’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis organise l’articulation entre le diagnostic de performance énergétique collectif et le projet de plan pluriannuel de travaux. Ce texte prévoit, en son premier alinéa, qu’à l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la loi de 1965. Ce projet de plan pluriannuel de travaux comprend, à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation, la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Le législateur a ainsi fait du DPE collectif le socle technique à partir duquel le plan pluriannuel de travaux doit être élaboré. Cette architecture normative traduit une volonté de mise en cohérence des obligations pesant sur les copropriétés : le DPE collectif fournit l’état des lieux énergétique du bâtiment, tandis que le plan pluriannuel de travaux en tire les conséquences opérationnelles en programmant les travaux nécessaires à l’amélioration de la performance énergétique. L’article 14-2 précise que le projet de plan pluriannuel de travaux est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision et qu’il doit comporter une estimation du niveau de performance que les travaux permettent d’atteindre, une estimation sommaire du coût de ces travaux avec leur hiérarchisation, ainsi qu’une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.
La loi du 10 juillet 1965 confère, en outre, à l’autorité administrative un pouvoir de contrôle et de substitution. Dans le cadre de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, l’autorité administrative compétente peut, à tout moment, demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté. À défaut de transmission dans un délai d’un mois ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants, l’autorité administrative peut élaborer ou actualiser d’office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier. Dès lors, le DPE collectif ne constitue pas une simple formalité administrative, mais s’inscrit dans un dispositif de police administrative susceptible d’emporter des conséquences financières significatives pour le syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation rappelle que le diagnostic de performance énergétique figure au nombre des documents composant le dossier de diagnostic technique que le vendeur d’un immeuble bâti doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. Le texte précise, en son II, que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur indicative. Cette disposition circonscrit la force obligatoire des préconisations techniques contenues dans le DPE, tout en maintenant l’obligation formelle de sa communication à l’acquéreur.
II. La portée contentieuse du diagnostic de performance énergétique : entre valeur informative limitée et responsabilité des professionnels
A. La nature juridique hybride du DPE dans les transactions immobilières
La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, à plusieurs reprises, la nature et la portée juridique du diagnostic de performance énergétique dans le cadre des transactions immobilières. Dans un arrêt rendu le 17 octobre 2024 par sa troisième chambre civile en formation de section, la Haute juridiction a rappelé que, selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le diagnostic de performance énergétique n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative (Civ. 3e, 17 octobre 2024, n° 22-22.882). En l’espèce, les acquéreurs d’une maison d’habitation, ayant constaté de nombreux désordres affectant l’immeuble, notamment l’isolation et la performance énergétique, avaient obtenu en référé la désignation d’un expert judiciaire, puis assigné les vendeurs en garantie des vices cachés et le diagnostiqueur sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
La troisième chambre civile a approuvé la cour d’appel d’avoir écarté la garantie des vendeurs, au motif que ceux-ci n’étaient pas des vendeurs professionnels et pouvaient, en conséquence, se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente (articles 1641 et 1643 du code civil). La Cour de cassation a jugé que « le diagnostic de performance énergétique n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative ». Cette qualification restreint considérablement les possibilités, pour l’acquéreur, de se prévaloir des informations erronées ou incomplètes contenues dans un DPE pour engager la responsabilité du vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés.
La Cour a, en revanche, retenu la responsabilité du diagnostiqueur, en relevant que celui-ci avait, avant la signature de la promesse de vente, remis aux acquéreurs un diagnostic de performance énergétique erroné quant à l’épaisseur de l’isolant utilisé dans les combles de l’immeuble, puis transmis au notaire, avant la signature de l’acte authentique, c’est-à-dire tardivement, un diagnostic rectifié. Elle en a déduit que « le manquement du diagnostiqueur à son obligation d’information avait fait perdre aux acquéreurs une chance de négocier une réduction du prix de vente », perte qu’elle a souverainement évaluée à la proportion qu’elle a retenue, soit 50 % du préjudice invoqué. Cette solution illustre la distinction fondamentale opérée par le droit positif entre la responsabilité du vendeur, qui demeure limitée en présence d’un DPE erroné, et celle du diagnostiqueur, dont la faute engage sa responsabilité civile professionnelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
En conséquence, l’acquéreur qui découvre, postérieurement à la vente, que le DPE annexé à l’acte authentique comportait des informations inexactes ne pourra pas, en principe, obtenir la résolution de la vente ou une diminution du prix sur le fondement de la garantie des vices cachés, à moins de démontrer que le vendeur avait connaissance du caractère erroné du diagnostic et a entendu le dissimuler à son cocontractant, ce qui relèverait alors de la réticence dolosive sanctionnée par l’article 1137 du code civil.
B. La responsabilité des professionnels du diagnostic et les perspectives ouvertes par le DPE collectif
La responsabilité du diagnostiqueur immobilier a donné lieu à une jurisprudence abondante, dont les principes, dégagés à propos d’autres diagnostics techniques, sont transposables au diagnostic de performance énergétique. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 21 mars 2024, que le diagnostiqueur chargé d’une mission de repérage amiante avant vente est tenu de mettre en œuvre tous les moyens pour établir un diagnostic sérieux et complet et doit, en cas d’impossibilité d’accéder à certaines parties de l’immeuble, émettre des réserves et préconiser les investigations complémentaires à réaliser (Civ. 3e, 21 mars 2024, n° 22-17.619). La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que « s’il ne pouvait être reproché au diagnostiqueur de ne pas avoir procédé à des destructions, il n’avait pas mis en œuvre tous les moyens pour établir un diagnostic sérieux et complet en s’abstenant d’interroger la venderesse sur les travaux de rénovation des sols qui avaient pu être entrepris et en n’émettant aucune réserve sur les sols recouverts par la moquette et le parquet, alors que de l’amiante avait été découverte dans la colle et les dalles de sol situées à proximité immédiate ».
Cette exigence de diligence et d’exhaustivité dans l’exécution de la mission de diagnostic, qui découle des articles R. 1334-20 et R. 1334-21 du code de la santé publique et des arrêtés du 12 décembre 2012, est directement applicable au diagnostiqueur chargé d’établir un DPE collectif. Celui-ci doit, en effet, examiner de façon exhaustive toutes les différentes parties de l’immeuble bâti, déterminer des zones présentant des similitudes d’ouvrage et des zones homogènes, et, en cas d’impossibilité d’accéder à certaines parties de l’immeuble, émettre des réserves expresses. Le diagnostiqueur est également tenu de se faire remettre par le propriétaire les rapports déjà réalisés ainsi que les documents et informations à sa disposition décrivant les ouvrages, les produits, les matériaux et les protections physiques mises en place. Or, la complexité technique d’un DPE collectif portant sur un immeuble entier, comprenant potentiellement des dizaines de lots, accroît considérablement le risque d’inexactitudes et, partant, de mise en cause de la responsabilité du diagnostiqueur.
La troisième chambre civile a, par ailleurs, eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 28 mai 2026, les conditions dans lesquelles la défaillance d’une condition suspensive peut être imputée au débiteur. Aux termes de l’article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, « la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement » (Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-13.425). Cet arrêt, bien qu’il ne porte pas directement sur le DPE, éclaire la question de l’imputabilité de la défaillance dans l’exécution des obligations contractuelles en matière immobilière. Il illustre, plus généralement, l’exigence de loyauté et de diligence qui irrigue l’ensemble du droit des contrats immobiliers et qui commande, notamment, au syndic de copropriété de prendre toutes les mesures nécessaires pour que le DPE collectif soit réalisé dans les délais impartis.
Le contentieux du DPE collectif en est encore à ses prémices, mais plusieurs hypothèses de mise en cause de la responsabilité peuvent d’ores et déjà être esquissées. La première hypothèse concerne le défaut de réalisation du DPE collectif dans les délais légaux, qui pourrait engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires à l’égard de tout copropriétaire justifiant d’un préjudice personnel, distinct de celui de la collectivité, résultant de cette carence. La deuxième hypothèse vise l’inexactitude du DPE collectif, qui pourrait fonder une action en responsabilité contre le diagnostiqueur si l’erreur commise a causé un préjudice aux copropriétaires, par exemple en les privant de la possibilité d’obtenir des aides publiques à la rénovation énergétique ou en faussant les décisions de l’assemblée générale quant aux travaux à entreprendre. La troisième hypothèse concerne la responsabilité du syndic qui n’aurait pas inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question du DPE collectif ou qui aurait manqué à son obligation de conseil dans le choix du prestataire.
À cet égard, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 définit les missions du syndic, parmi lesquelles figurent l’administration de l’immeuble, la tenue de la comptabilité, l’exécution des décisions de l’assemblée générale et, plus généralement, l’accomplissement de tous actes conservatoires. Le syndic est tenu, dans l’exercice de ses fonctions, d’une obligation de moyens renforcée, qui lui impose de se comporter en professionnel avisé et diligent, conformément aux usages de la profession et aux stipulations de son contrat de syndic. Dès lors, le manquement du syndic à son obligation de faire réaliser le DPE collectif ou de le renouveler dans les délais légaux pourrait caractériser une faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle, tant à l’égard du syndicat des copropriétaires qu’à l’égard des copropriétaires individuellement.
Par ailleurs, la sanction du défaut de DPE collectif pourrait également être recherchée sur le terrain de la responsabilité délictuelle, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à l’initiative d’un acquéreur qui démontrerait que l’absence de ce diagnostic lui a causé un préjudice, par exemple en l’empêchant d’apprécier correctement la performance énergétique de l’immeuble et, partant, le montant prévisible des charges de chauffage. La démonstration du lien de causalité entre l’absence de DPE collectif et le préjudice allégué constituera, en pratique, le principal obstacle à l’indemnisation, dès lors que l’acquéreur d’un lot de copropriété dispose, en toute hypothèse, d’un DPE individuel pour le lot concerné.
Enfin, l’articulation entre le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux ouvre des perspectives contentieuses nouvelles, notamment en cas de carence du syndicat dans l’adoption ou la mise en œuvre du plan de travaux. L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit expressément la possibilité, pour l’autorité administrative, de se substituer au syndicat défaillant et d’élaborer d’office le projet de plan pluriannuel de travaux, aux frais de ce dernier. Cette substitution constitue une sanction administrative susceptible d’avoir des conséquences financières lourdes pour le syndicat, mais elle n’exclut pas, par ailleurs, l’engagement de la responsabilité civile du syndic ou des copropriétaires ayant fait obstacle à l’adoption du plan de travaux, si leur obstruction fautive a causé un préjudice aux autres copropriétaires ou aux tiers. L’accompagnement par un avocat en droit de la construction peut, dans ces circonstances, s’avérer déterminant pour sécuriser les démarches des copropriétaires confrontés à de telles difficultés.
Conclusion
Le diagnostic de performance énergétique collectif constitue désormais un élément central du dispositif normatif applicable aux copropriétés, dont la portée dépasse le simple cadre informatif pour s’inscrire dans une logique de programmation des travaux de rénovation énergétique. Son articulation avec le plan pluriannuel de travaux, prévue par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, confère à ce document une dimension opérationnelle qui en renforce l’importance pratique pour les syndicats de copropriétaires et les syndics. Or, la valeur juridique limitée du DPE dans les transactions immobilières, rappelée avec constance par la Cour de cassation, ne doit pas occulter les risques contentieux liés à sa réalisation, à son inexactitude ou à son absence, qui peuvent engager la responsabilité du diagnostiqueur, du syndic ou du syndicat des copropriétaires. L’extension progressive de l’obligation de DPE collectif à l’ensemble des copropriétés depuis le 1er janvier 2026 rend d’autant plus nécessaire une vigilance accrue de l’ensemble des acteurs concernés, qu’il s’agisse des copropriétaires eux-mêmes, des syndics chargés de la mise en œuvre de cette obligation, ou des diagnostiqueurs dont la responsabilité professionnelle peut être recherchée en cas de manquement à leurs obligations de diligence et d’exhaustivité.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.