I. La répartition des compétences juridictionnelles entre le tribunal judiciaire et le juge des loyers commerciaux
A. La compétence d’attribution du juge des loyers commerciaux en matière de fixation du prix
Le contentieux des baux commerciaux présente la singularité d’être réparti entre plusieurs juridictions dont les compétences respectives obéissent à des règles d’attribution rigoureuses, dont le non-respect est sanctionné par l’irrecevabilité de la demande. L’article R. 145-23, alinéa 1er, du Code de commerce (legifrance.gouv.fr) dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, statuant selon la procédure sur mémoire. Cette compétence exclusive du juge des loyers commerciaux, dérogatoire au droit commun de la compétence matérielle, repose sur une logique fonctionnelle qui tend à confier le contentieux de la valeur locative à un magistrat spécialisé disposant des outils procéduraux adaptés à la technicité de la matière.
La saisine du juge des loyers commerciaux obéit à un formalisme strict dont la méconnaissance entraîne l’irrecevabilité de la demande. En premier lieu, l’article R. 145-20 du Code de commerce impose que la demande en fixation du prix soit préalablement notifiée à la partie adverse par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En second lieu, la procédure sur mémoire est régie par les articles R. 145-24 à R. 145-29 du même code, qui imposent aux parties la notification réciproque de mémoires détaillés exposant leurs prétentions respectives. L’article R. 145-25 précise que les mémoires contiennent une copie de la demande en fixation de prix, l’indication des autres prétentions, ainsi que les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celles de l’autre partie. L’article R. 145-26 ajoute que les mémoires sont signés par les avocats des parties et notifiés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi, conformément à l’article R. 145-27 du Code de commerce. La partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date d’audience, en y annexant les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande, un plan des locaux, ainsi que le mémoire et les pièces reçus de l’autre partie. L’article R. 145-28 renvoie, pour le surplus, aux règles de la procédure à jour fixe prévues aux articles 840 à 844 du Code de procédure civile (legifrance.gouv.fr), l’assignation n’ayant toutefois pas à reproduire les éléments déjà portés à la connaissance du défendeur. Les parties sont tenues de constituer avocat et ne peuvent développer oralement, à l’audience, que les moyens et conclusions figurant dans leurs mémoires, ainsi que le prévoit l’article R. 145-29.
L’article R. 145-30 confère au juge des pouvoirs d’investigation étendus pour apprécier la valeur locative. Lorsqu’il s’estime insuffisamment éclairé sur des points pouvant être élucidés par une visite des lieux, il peut se rendre sur les lieux, le cas échéant en présence d’un consultant, ou commettre toute personne de son choix pour procéder à des constatations purement matérielles. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11 du Code de commerce. La rémunération définitive de l’expert est fixée en considération de sa mission, sans pouvoir être proportionnelle au montant du loyer demandé ou proposé, ainsi que le prohibe expressément l’article R. 145-32. Cette interdiction, protectrice de l’impartialité de l’expertise, constitue une garantie essentielle du procès équitable devant le juge des loyers commerciaux.
B. La compétence résiduelle du tribunal judiciaire et l’obligation de statuer sur la fixation du loyer à titre accessoire
L’alinéa 2 de l’article R. 145-23 du Code de commerce dispose que les autres contestations relatives au bail commercial sont portées devant le tribunal judiciaire, lequel peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. Cette dualité de compétence, qui réserve au tribunal judiciaire le contentieux général du bail commercial tout en lui permettant de connaître accessoirement de la fixation du prix, a donné lieu à une divergence d’interprétation que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranchée par un arrêt remarqué du 12 février 2026.
Dans cette affaire, un locataire avait assigné son bailleur devant le tribunal judiciaire aux fins d’annulation d’un commandement de payer et d’indemnisation de divers préjudices. En cours d’instance, il avait présenté une demande additionnelle en révision du prix du bail, demande qui, présentée isolément, relève de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux. Le tribunal judiciaire s’était déclaré incompétent pour connaître de cette demande accessoire, position confirmée par la cour d’appel qui avait estimé que si le Code de commerce conférait au tribunal judiciaire le pouvoir de statuer sur une telle demande, rien ne l’obligeait à exercer ce pouvoir, de sorte qu’il disposait de la faculté de renvoyer l’examen de cette prétention au juge des loyers commerciaux. La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa de l’article R. 145-23, alinéas 1 et 2, du Code de commerce, en jugeant que le tribunal judiciaire, saisi d’une demande en fixation du loyer d’un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, a l’obligation, et non la simple faculté, de se prononcer sur cette demande (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.788, courdecassation.fr).
Par cette décision, la Haute juridiction consacre le principe de concentration du contentieux devant le tribunal judiciaire, permettant aux parties d’éviter la multiplication des procédures lorsque le litige principal relève de la compétence de cette juridiction. En conséquence, le tribunal judiciaire ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation pour se dessaisir d’une demande accessoire de fixation du loyer au profit du juge des loyers commerciaux. Il doit statuer sur l’ensemble des prétentions dont il est saisi, sous réserve que la demande de fixation du prix présente un lien de connexité suffisant avec la contestation principale.
La juridiction territorialement compétente est, dans tous les cas, celle du lieu de la situation de l’immeuble, ainsi que le précise l’alinéa 3 de l’article R. 145-23. Cette règle de compétence territoriale, d’ordre public, ne saurait être écartée par une clause attributive de juridiction insérée dans le bail commercial, une telle clause étant réputée non écrite en application de l’article L. 145-15 du Code de commerce (legifrance.gouv.fr). Par ailleurs, l’article L. 145-57 du même code (legifrance.gouv.fr) dispose que, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien, ce mécanisme de provision ad litem garantissant la continuité de l’exécution du contrat pendant la durée de la procédure.
II. Les pouvoirs du juge dans la mise en œuvre et le contrôle de la clause résolutoire
A. L’office du juge des référés face à la clause résolutoire et l’exception d’inexécution
La clause résolutoire constitue, en matière de baux commerciaux, le mécanisme contractuel par lequel les parties stipulent que le bail sera résilié de plein droit en cas de manquement du preneur à ses obligations, notamment le défaut de paiement des loyers. L’article L. 145-41 du Code de commerce (legifrance.gouv.fr) encadre strictement ce mécanisme en disposant que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Le contentieux de la clause résolutoire est fréquemment porté devant le juge des référés, dont la compétence est subordonnée à l’absence de contestation sérieuse. Le bailleur qui entend faire constater l’acquisition de la clause résolutoire doit au préalable délivrer un commandement de payer visant expressément la clause résolutoire, contenant un décompte exact des sommes dues et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41. À l’expiration du délai d’un mois, si les causes du commandement n’ont pas été réglées, le bailleur peut assigner le preneur devant le juge des référés aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion. Or, le juge des référés ne peut constater la résiliation de plein droit du bail que si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies de manière incontestable, ce qui exclut toute contestation sérieuse sur la régularité du commandement, le montant de la créance ou l’imputabilité des manquements au preneur.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 5 mars 2026 publié au Bulletin, a considérablement renforcé l’office du juge dans l’appréciation de l’acquisition de la clause résolutoire. Dans cette affaire, un bailleur avait délivré à son preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, le preneur n’ayant ni réglé les loyers ni saisi le juge dans le délai d’un mois pour solliciter des délais de paiement. La cour d’appel avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire en retenant que le preneur n’avait pas exercé la faculté de saisine dans le délai légal. La Cour de cassation a censuré cette décision en énonçant que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B, legifrance.gouv.fr).
Cette décision consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme de suspension de la clause résolutoire prévu par l’article L. 145-41. Le preneur qui invoque un manquement grave du bailleur à ses obligations, notamment à son obligation de délivrance conforme édictée par l’article 1719 du Code civil (legifrance.gouv.fr), peut opposer l’exception d’inexécution pour paralyser la mise en œuvre de la clause résolutoire, sans être tenu de saisir le juge dans le délai d’un mois à compter du commandement. La Cour de cassation avait déjà jugé, par un arrêt du 18 septembre 2025, que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin, legifrance.gouv.fr). L’arrêt du 5 mars 2026 prolonge cette jurisprudence en précisant que l’exception d’inexécution conserve son efficacité même lorsque le preneur n’a pas formé de demande de délais de paiement dans le mois du commandement, les deux mécanismes étant distincts par leur nature et leur finalité.
Dès lors, l’office du juge, qu’il s’agisse du juge des référés ou du juge du fond, s’en trouve substantiellement élargi. Il ne peut plus se borner à constater mécaniquement l’acquisition de la clause résolutoire sur le seul fondement de l’écoulement du délai d’un mois sans régularisation par le preneur. Il doit, lorsque le preneur soulève une exception d’inexécution, procéder à l’examen du bien-fondé de ce moyen de défense, ce qui implique d’apprécier la gravité des manquements imputés au bailleur, leur incidence sur l’usage des locaux et la proportionnalité de la suspension du paiement des loyers. Cette obligation de vérification, qui s’impose à toutes les juridictions saisies du contentieux de la clause résolutoire, confère au juge un véritable pouvoir de contrôle de l’économie du contrat.
B. Les pouvoirs de suspension du juge et la modulation des effets de la clause résolutoire
Au-delà du contrôle de l’acquisition de la clause résolutoire, le juge dispose de prérogatives étendues pour en suspendre les effets et accorder des délais au preneur défaillant. L’article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce investit le juge du pouvoir de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation en accordant des délais de paiement au preneur, pour autant que la résiliation n’ait pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La troisième chambre civile a précisé la portée de ce pouvoir dans un arrêt du 6 février 2025 en affirmant que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, courdecassation.fr). Cet attendu de principe écarte toute restriction tenant à la nature du manquement reproché, le texte ne distinguant pas selon que l’inexécution porte sur le paiement des loyers, l’obligation d’exploitation ou l’entretien des locaux.
La suspension des effets de la clause résolutoire obéit à un régime procédural précis. Le preneur doit former une demande en ce sens dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil (legifrance.gouv.fr), lequel permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Si le preneur respecte l’échéancier fixé par le juge, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuit aux conditions antérieures. À cet égard, la Cour de cassation a jugé, par un arrêt du 11 juillet 2024, que le locataire qui n’a pas respecté l’échéancier de paiement octroyé par le juge des référés ne peut pas solliciter de nouveaux délais devant le juge du fond, le non-respect des délais précédemment consentis faisant obstacle à l’octroi d’un nouveau sursis (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, courdecassation.fr).
Par ailleurs, l’innovation procédurale introduite par le décret du 3 juillet 2024 a enrichi l’office du juge des loyers commerciaux d’un outil de régulation amiable. L’article R. 145-29-1 du Code de commerce, créé par ce décret et en vigueur depuis le 1er septembre 2024, permet au juge de décider que les parties seront convoquées à une audience de règlement amiable selon les modalités prévues aux articles 774-1 à 774-4 du Code de procédure civile (legifrance.gouv.fr). Cette décision, prise par simple mention au dossier, constitue une mesure d’administration judiciaire non susceptible de recours. L’audience de règlement amiable permet au juge de favoriser la résolution consensuelle du litige, notamment sur la détermination du montant du loyer renouvelé, en s’affranchissant des contraintes formelles de la procédure sur mémoire.
La troisième chambre civile a également précisé l’étendue des pouvoirs du juge en matière de fixation du loyer du bail renouvelé. Dans un arrêt du 30 mai 2024, elle a jugé concernant un loyer binaire, composé d’une part fixe et d’une part variable, que seule la part fixe peut être révisée judiciairement à la condition qu’un accord implicite des parties soit démontré (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, publié au Bulletin, legifrance.gouv.fr). Cette décision, qui s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence relative au respect de la force obligatoire des conventions, illustre la tension permanente entre l’office du juge, tenu de fixer le loyer à la valeur locative conformément à l’article L. 145-33 du Code de commerce (legifrance.gouv.fr), et la liberté contractuelle des parties qui ont entendu structurer le loyer selon une architecture spécifique.
En matière de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, la Cour de cassation a, par un arrêt du 18 septembre 2025, précisé les exigences probatoires qui pèsent sur le bailleur. Elle a jugé que le déplafonnement peut être justifié par une modification notable des facteurs locaux de commercialité, sans qu’il soit nécessaire pour le bailleur de démontrer une progression du chiffre d’affaires du preneur, l’appréciation devant être conduite in abstracto au regard de l’attractivité théorique du secteur pour l’activité exercée (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B, courdecassation.fr). Cette décision allège substantiellement la charge probatoire du bailleur tout en confiant au juge un rôle d’appréciation souveraine des éléments de fait caractérisant l’évolution de la commercialité du secteur considéré.
La procédure devant le juge des loyers commerciaux comporte également un mécanisme de reprise d’instance après expertise, prévu par l’article R. 145-31 du Code de commerce. Dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires complémentaires devront être échangés. Le juge peut entendre l’expert pour lui demander les éclaircissements qu’il estime nécessaires. En cas de conciliation intervenue au cours de la mesure d’instruction, le technicien commis constate que sa mission est devenue sans objet, les parties pouvant alors demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord, ce qui confère une efficacité juridictionnelle à la solution négociée.
Conclusion
L’analyse de la répartition des compétences juridictionnelles et de l’office du juge dans le contentieux des baux commerciaux révèle une double dynamique jurisprudentielle. D’une part, la Cour de cassation renforce l’exigence de concentration du contentieux en imposant au tribunal judiciaire de statuer sur l’ensemble des demandes, y compris accessoires, dont il est régulièrement saisi. D’autre part, elle élargit substantiellement l’office du juge dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, en lui imposant de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, indépendamment du non-exercice par ce dernier de la faculté de solliciter des délais de paiement. Cette évolution, qui consacre une approche résolument finaliste du contentieux locatif commercial, impose aux praticiens une vigilance accrue dans la conduite des procédures et une maîtrise rigoureuse des règles de compétence et des mécanismes procéduraux applicables.
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